物业电梯维保合同履约检查规范课件

内部培训课件·物业工程管理系列物业电梯维保合同履约检查规范面向物业项目经理的履约检查实操指南汇报时间：2026CONTENTS课程导览五章检查流程，建立全流程履约认知合同与法规依据锁定条款与红线履约过程监督盯频次资质与作业维保质量验收逐项核验技术指标应急响应核查验证救援时限分级考核与档案闭环评分追溯形成闭环0102030405合同与法规依据先看合同，再谈履约01履约检查规范·检查依据履约检查先锁定合同依据合同是履约检查的起点，核心条款锁定七大板块检查前先调出合同原件核对合同信息：核对以下三项，确保依据准确维保单位名称资质等级服务范围设备信息：查清以下五项，确保服务对象无歧义电梯数量型号安装地点使用年限额定载重量主体资质可追溯甲方：应为电梯使用单位，或受其委托的物业服务企业乙方：须具备特种设备生产许可，且覆盖电梯维护保养项目物业电梯维保合同履约检查规范课件04/30合同主体与标的维保服务范围服务质量标准费用及支付方式双方权利与义务违约责任与争议解决合同期限与终止1234567合同口径·承包方式清包半包全包先分清01清包只含人工劳务与必要工具。零部件费用全部另计02半包劳务之外，免费提供部分单价较低的零部件。免费提供低价零部件当前市场主流03全包绝大部分零部件由维保单位承担。零部件由维保单位承担核账对照对照合同附件，逐项确认更换归属。半包专项锁定免费清单与单价调整机制，防止结算扯皮。物业电梯维保合同履约检查规范课件05/30履约检查规范服务质量要有量化指标法规依据《特种设备安全法》与《电梯维护保养规则》为履约底线，维保后须满足：安全运行性能稳定资料完整量化考核故障停机率≤约定值应急救援响应及时率100%响应时限1市区故障

2小时

到场，郊区

4小时2一般故障

24小时

内排除3重大故障须书面说明延期原因及方案项目经理检查时，逐项对照这些数字核验实际表现。物业电梯维保合同履约检查规范课件06/30履约检查规范·签约前审查资质审查是签约前置关证照核查维保单位须持《特种设备生产许可证》，许可项目含“电梯维护保养”；作业人员持特种设备作业人员证上岗。合同定性维保合同接近《民法典》第770条承揽合同，审查须覆盖材料变更、协作、监督与任意解除权。期限与退出合同期限建议

1至3年，首次合作不超过

2年终止条件可约定“连续两次未通过监督检查”终止前

提前30日

书面通知物业电梯维保合同履约检查规范课件07/30履约检查规范·主体责任物业被定为第一责任人依据新版《特种设备使用管理规则》，住宅小区委托物业服务企业管理电梯的，物业服务企业即为电梯使用单位，承担电梯安全主体责任。责任定位物业项目经理不再是“中间人”，而是必须对电梯安全承担管理、监督、应急处置的完整责任链。责任边界维保单位仅对自身维保作业质量负责监管部门检查、追责：第一个找的就是物业落地要求把责任定位转化为内部制度，从日常巡检、隐患处置到应急救援全程参与并留痕。物业电梯维保合同履约检查规范课件08/30履约检查规范三级责任体系追责到人新规构建

主要负责人—安全总监—安全员

三级责任链条。1主要负责人负总责：建立机制、配备人员、确保履职。2安全总监由高级管理层成员担任，承担监督执行、隐患审核、重大风险上报。3安全员每台电梯须有专属人员，负责日常巡检、维保监督、隐患上报。姓名、联系电话、岗位职责张贴于轿厢内显著位置项目经理逐台核对配备与公示是否到位单人负责电梯数量

不超过20台物业电梯维保合同履约检查规范课件09/30维保履约检查·频次刚性维保频次一把尺子量到底15天无例外、不拖延、不合并，是法规硬杠与履约检查的第一道闸门。维保主体资格电梯制造单位，或依法取得许可的安装、改造、修理单位维保单位须与使用单位签订日常维护保养合同检查动作项目经理检查履约的第一把尺子，就是这把时间尺。物业电梯维保合同履约检查规范课件10/30刚性周期·无例外核对保养日期是否严格落在

15天

间隔内维护保养内容应当记录，由现场维保人员及使用单位安全管理员签字存档严禁虚假维保、事后补签123履约过程监督过程留痕，监督到位02履约检查规范先从维保计划看履约安排01审查对象维保单位提交的年度维保计划与方案，须依据安全技术规范及电梯产品安装使用维护说明书制定，并报物业备案。02核对三问1是否覆盖全部电梯？2是否明确各周期维保时间与项目内容？3是否约定提交时限——建议

每月25日

前提交下月保养计划？03现场验证计划执行效果须到现场核验：维保人员是否按计划到岗、作业是否在计划时段内完成，均须留下可核对记录。物业电梯维保合同履约检查规范课件12/30履约检查规范现场作业做到双人监督1双人作业每个班组至少两人对电梯实施维修保养，物业安全员全程在场监督。2先核资质，再对项目核对维保人员资质与备案信息是否一致，对照维保项目逐项确认作业内容。3双签字才生效维保记录须经维保员与安全员双签字确认后方可生效，严禁代签、补签。4项目经理抽查抽查安全员到场情况与签字真实性；发现维保缺项、造假，有权要求重新维保，并上报市场监管部门。物业电梯维保合同履约检查规范课件13/30履约检查规范日管控·周排查·月调度落地新规将

日管控、周排查、月调度

写入法规，三级节奏各有明确动作。日日管控安全员·每天应急通话轿厢照明层门开关运行异响抖动楼层显示逐项填写记录，无问题也如实登记；严禁空白、补签、造假周周排查安全总监·每周组织全面隐患排查汇总日常问题分析故障原因形成排查报告确保隐患闭环处理月月调度主要负责人·每月召开电梯安全调度会协调整改难题维保经费整改形成会议纪要留存物业电梯维保合同履约检查规范课件14/30履约检查规范维保作业盯紧核心动作机房三件套门系统厅门轿门开关顺畅，逐项落实以下检查：清门槽灰尘测安全边缘与光幕遇阻反弹❌

只签字不逐项执行✅

项目经理随机抽查一次现场，重点核安全装置与门系统物业电梯维保合同履约检查规范课件15/30曳引机油温正常，油位不足补同型号润滑油控制柜清灰尘，查接触器继电器触点是否烧蚀氧化限速器查转动灵活性与钢丝绳磨损010203履约检查规范·维保记录现场记录必须全程留痕记录要素8项缺一不可1电梯基本情况2技术参数3使用单位与地点4单位内编号5维保单位6维保日期7维保人员8项目内容签字确认维保记录须经使用单位安全管理人员签字，并及时归入电梯安全技术档案。抽查要点1日期、签字、项目内容是否齐全2是否存在同一笔迹代签或集中补录无纸化维保正通过信息化手段提升真实性与可追溯性。物业电梯维保合同履约检查规范课件16/30隐患管理与上报隐患上报要有闭环动作上报义务维保单位发现事故隐患，应及时告知使用单位；严重事故隐患，须向当地特种设备安全监管部门报告。时限刚性2

小时严重隐患内上报48

小时未整改可停梯隐患从发现到闭环，不能长期挂账。物业侧动作1立即评估，暂停使用收到告知立即评估，影响安全的暂停使用并张贴警示标志。2限期整改，书面回复责令限期整改，整改情况由维保单位书面回复。3建立隐患台账发现时间、隐患描述、整改限期、整改结果、确认人。物业电梯维保合同履约检查规范课件17/30维保质量验收指标说话，数据验收03履约检查规范半月维保盯基础安全项半月维保覆盖

31项

核心内容，集中在四大板块：安全装置门系统曳引系统电气系统验收盯四项硬指标制动器间隙≤

0.7

毫米光幕响应时间≤

0.1

秒层门门锁啮合深度≥

7

毫米平层精度±

3

毫米核对记录的要点不要只看"合格"结论，要追问测量数据与判定结果，避免维保人员凭经验填写、把半月维保做成走过场。物业电梯维保合同履约检查规范课件19/30履约检查规范季度维保加深部件养护深度养护项目曳引机润滑钢丝绳张力检测导轨清洁制动器间隙调整验收硬指标曳引绳张力偏差≤5%门锁啮合长度≥7毫米平衡系数误差±5%轿厢平稳性以振动仪检测钢丝绳更换红线6根单股断丝达到93%实测直径≤原始尺寸达到任一情形：须立即更换项目经理应核对季度报告是否完整覆盖上述项目，关键部件养护须留存照片或影像记录。物业电梯维保合同履约检查规范课件20/30半年维保半年维保校验保护装置校验对象限速器安全钳缓冲器电气控制系统绝缘性能验收硬指标控制柜绝缘电阻动力电路

≥0.5兆欧限速器与安全钳联动测试缓冲器油位检查停电应急演练手动松闸

30分钟内

盘车至平层项目经理核查重点：联动测试与绝缘检测是否实际执行，而非仅停留在计划表上。安全钳与限速器是防坠落底线，两项性能校验记录必须可查、可追溯。物业电梯维保合同履约检查规范课件21/30履约检查规范·年度维保年度维保配合定期检验年度节点=全项拆解+年检配合更换安全钳楔块磨损超过15%的楔块须更换校验平衡系数稳定在40%–50%全项检查各系统运行状态逐项核查三道核对关口物业电梯维保合同履约检查规范课件22/30自行检查维保单位每年度至少1次，须在定期检验之前完成，并出具加盖公章的自行检查记录或报告定期检验项目经理确认按期申报标志张贴检验合格标志须在显眼位置公示123履约检查规范机房轿厢底坑逐项验收机房轿厢底坑验收按三个物理区域分区推进，逐项对应验收表勾选。机房温度

5–40℃，噪音≤80分贝曳引机噪音：带风机≤70分贝，无风机≤68分贝制动器闸瓦间隙均匀，≤0.7毫米轿厢运行噪声≤55分贝，厅轿门噪声≤65分贝层门间隙

1–6毫米，锁紧元件啮合≥7毫米消防联动须能迫降至首层底坑缓冲器：弹簧式距碰板

200–350毫米液压式

150–400毫米油量适当、无渗漏物业电梯维保合同履约检查规范课件23/30老旧电梯管理老旧电梯换更严的尺子满15年：每年必须做安全评估。超设计年限继续使用须同时满足以下条件1检验或评估合格2安全总监同意3主要负责人批准4办理变更登记深度检测三个重点制动臂裂纹曳引机性能控制柜元件氧化故障率超标→停运整改项目经理动作单独建立台账，跟踪评估进度与结论评估不合格：立即停用，限期整改无法修复：坚决推动报废更新物业电梯维保合同履约检查规范课件24/30应急响应核查时限刚性，救援提速04履约检查规范应急电话必须24小时应答124小时值守紧急报警装置与求助电话须正常使用，专人24小时值守，响三声必须接听。2维保值班电话维保单位须设24小时值班电话，接到故障通知后及时排除。3检查动作定期测试五方通话与报警装置，核查值守排班与接听记录。电话不通一票否决应急响应的第一道关先验证基础条件，再进入救援时限核查物业电梯维保合同履约检查规范课件26/30应急协同·履约红线困人救援压紧30分钟时限30分钟是困人救援的刚性红线项目经理核查动作调取困人记录，比对报警时间、响应时间、到场时间，逐单核算是否超时；超时案例追查原因、落实整改与追责。物业电梯维保合同履约检查规范课件27/301物业端前置响应报警后

5分钟

内响应并安抚被困人员同时通知维保2维保端到场时限直辖市或设区的市抵达时间≤30分钟其他地区一般≤1小时3超时未到追责履约检查规范故障分级对应不同处置一级危及人身安全困人·制动失效·主参数失准直接危及人身安全，应急资