不动产登记查询身份核验规范课件

依法核验·规范查询不动产登记信息查询身份核验规范身份核验·查询主体·线上认证·电子证照汇报时间：2026CONTENTS课程导览01法规依据与查询主体明确核验规范的法律基础02线下窗口身份核验掌握现场核验操作要点03线上身份核验方式掌握实名认证与人脸识别04委托代理与利害关系人把握特殊情形核验要求05电子证照与法律责任落实防伪核验与风险防控法规依据与查询主体依法核验，规范查询01法规依据法规依据筑牢核验根基核验规范的法规依据，按效力层级逐层落地。1民法典第二百一十二条：登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。2暂行条例第十六条：申请人须提交申请书、身份证明材料、授权委托书，并对材料真实性负责。第十八条：登记机构须查验证明材料与申请登记内容是否一致。3实施细则第十五条：查验范围细化到申请人、委托代理人身份证明材料，以及授权委托书与申请主体是否一致。4查询办法《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号，2024年第二次修正）系统规范查询主体、申请材料、查询流程与法律责任。52024年新规新增要求自然资源部修改部门规章，新增：通过互联网在线申请不动产登记的，应当通过符合国家规定的身份认证系统进行实名认证。不动产登记查询身份核验规范课件04/30身份核验规范查询主体分三类管理权利人第一类主体查验身份证明材料，可查询、复制登记结果与原始资料。核验侧重确认本人身份利害关系人第二类主体须提交身份证明及利害关系证明，并说明查询目的。核验侧重确认利害关系成立有关国家机关第三类主体经办人提交工作证件、身份证件、单位介绍信及相关证明文件，可依法查询与调查事项有关的资料。核验侧重确认公务需要不动产登记查询身份核验规范课件05/30身份核验规范权利人核验重在原件申请书须载明五项材料门槛：申请书+身份证明材料，缺一不可查询主体查询目的查询内容查询结果要求申请材料清单身份证明分两类核验原件核验，现场操作要点自然人身份证、军官证、士官证；身份证遗失可凭临时身份证；未成年人凭身份证或户口簿法人或其他组织营业执照、组织机构代码证或其他身份登记证明索引方式：可凭以下任一项查询1姓名或名称2公民身份号码或统一社会信用代码3坐落位置4权属证书号5不动产单元号权利人查询自身资料，无需说明查询目的；受理地点为不动产所在地的市、县登记机构。不动产登记查询身份核验规范课件06/30身份核验规范查询流程即时办结办理流程1申请2审核身份3出具查询结果时限要求符合条件且需出具证明或复制资料的，当场提供因特殊原因不能当场提供的，5个工作日内提供查询结果证明须注明出具时间，并加盖查询专用章不予查询情形申请材料不符合规定查询主体或查询事项不符合规定查询目的不符合法律法规规定法律、行政法规规定的其他情形不予查询的，登记机构出具不予查询告知书；查询人不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。不动产登记查询身份核验规范课件07/30线下窗口身份核验核验原件，人证一致02身份核验规范身份材料须核验原件自然人提交身份证、军官证、士官证、临时身份证、未成年人户口簿，均须核验原件。法人或其他组织提交营业执照原件；无法提交原件的，可提交经单位盖章的复印件。复印件校验登记事务机构应当校验复印件与原件的一致性——被代理人的身份证明和经公证的文件除外。信息共享自然资源部已与公安部人口身份数据库、市场监管总局企业注册登记数据库互通，可实时取得的共享信息，不得要求申请人重复提交。不动产登记查询身份核验规范课件09/30身份核验规范人工核验关注行为能力窗口人工核验的重点不只是证件真伪，而是主体资格与行为能力的双重查验。资格前提查验有无民事权利能力：死者等无权利能力者不能成为申请人查验有无完全民事行为能力：无完全民事行为能力者，同时查验监护人资格委托申请的，同时查验授权委托的正当性一致性核验查验申请人与申请事项的关联性和适格性确保申请主体与登记申请书、登记簿记载一致审查方式我国登记审查以书面审查为主导重点查验主体、标的物、权利与登记申请书、登记簿、权属证书或登记证明是否一致书面审查可避免申请人额外耗时费力，体现登记便民原则不动产登记查询身份核验规范课件10/30身份核验规范人脸识别筑牢窗口防线核验机制系统依托公安人口信息数据库与人脸比对算法，实时采集申请人面部信息，与身份证件自动比对，判断人证是否一致。应用场景1窗口现场办理通过人脸识别完成身份认证2线上平台申请同样须经人脸识别核验办理效果认证通过后自动调取关联信息，减少重复提交材料办理时限大幅压缩有效遏制冒用身份证、伪造证件等行为不动产登记查询身份核验规范课件11/30身份核验规范窗口操作遵循标准流程1申请2审核身份3出具结果三步走完窗口查询受理查验登记范围：确认不动产属本机构管辖申请主体：核对身份证明材料与申请人一致书面材料：真实、齐全、规范，符合形式要求必要时就登记事项询问申请人审核办结当场出具查询结果证明或提供复制件无法即时办结的，与申请人约定时间内办结配套保障提供必要查询场地，安排专门人员负责查询、复制与出具证明优先调取数字化成果；确有需要，可调取纸质原始资料不动产登记查询身份核验规范课件12/30线上身份核验方式实名认证，人脸识别03身份核验规范线上查询须实名认证法规要求自然资源部第六批修改部门规章的决定通过互联网在线申请不动产登记的，应当通过符合国家规定的身份认证系统进行实名认证；提交电子材料的，不再提交纸质材料。同等效力线上与线下的核验口径一致线上查询与线下窗口具有同等的身份核验要求，以国家规定的身份认证系统为技术底座。落地实例甘肃省：网上查询与窗口同效甘肃省依托"互联网+不动产登记"服务平台，开通网上查询并启用查询专用电子印章，可开具不动产登记信息查档证明。"互联网+不动产登记"服务平台甘快办APP天马行市民云微信小程序实名认证后，查询结果与窗口查询具有同等效力。不动产登记查询身份核验规范课件14/30线上查询·身份核验人脸识别把关线上身份1勾选本人同意2输入姓名与身份证号3人脸识别验证4选择查询目的5立即查询活体检测要点正脸面向屏幕，头部与手机保持静止用普通话大声朗读屏幕显示的数字通过验证后方可进入查询环节两地实践广州查询前须人脸校验，可补充曾用名与未成年子女信息深圳实名认证后经微警认证、人脸识别，再选不动产自然状态查询人脸识别确保操作者为权利人本人，防止冒用身份查询，保障隐私与信息安全。不动产登记查询身份核验规范课件15/30线上查询实例·长沙长沙线上查询两分钟办结1登录公众号2办事大厅3信息查询4上传身份证正反面5人脸识别6获取电子证明全程不超过2分钟即可办结效力与防伪同等效力电子版与自助查询、窗口查询同等效力防伪二维码扫码可还原原始查询信息，与PS改动后的内容比对即可识别真伪兜底渠道窗口办理无身份证原件者，仍可到登记中心窗口办理不动产登记查询身份核验规范课件16/30线上查询实践多地线上查询各有实践广州证件扩容穗好办APP人脸识别从二代身份证，扩展到护照、港澳居民居住证、港澳居民来往内地通行证、台湾居民居住证、台湾居民来往大陆通行证、新版外国人永久居留身份证，覆盖更多家庭需求。武汉双通道登录不动产服务平台小程序支持人脸识别或短信验证，登录后点击个人查询、个人名下不动产，即可预览查询单。六安扫码看证市县一体化平台升级扫码看证功能，不动产权证书第一页增添证书二维码，皖事通APP同步增加，扫码后展示证照信息、平面图信息、不动产信息三栏内容。三地实践共同指向：线上身份核验正从单一身份证向多证件类型、多渠道拓展。不动产登记查询身份核验规范课件17/30身份核验规范线上授权委托查询上线双端人脸核验是线上授权委托查询的核心防线授权人端发起委托1进入委托查询入口关注惠州市自然资源局微信公众号不动产服务委托查询2完善信息并完成人脸核验录入被授权人信息，选定授权不动产被授权人端接受委托1独立登录并完成人脸核验完善信息，独立完成本人人脸核验2获取查档结果预览、下载被授权不动产的查档结果授权人与被授权人均须完成人脸核验，确保授权真实、查询主体适格；查询结果与本人查询结果具有同等法律效力。不动产登记查询身份核验规范课件18/30委托代理与利害关系人授权委托，利害证明04身份核验规范委托代理须双方原件基本要求提交双方身份证明原件代理人申请查询，须提交双方身份证明原件和授权委托书。委托书须注明姓名或名称证件号码委托事项委托时限法律义务委托日期并由双方签字或盖章两种例外1经公证或登记机构见证的委托书，可不提供委托方身份证明原件。2委托公证书，可不提交委托人身份证原件。代理人查询、复制范围，以授权委托书确定为准。不动产登记查询身份核验规范课件20/30身份核验规范公证见证简化委托核验公证见证的授权委托书，可免验委托方身份证明原件。律师查询律师证＋律所证明材料＋当事人授权委托书持调查令的：律师证＋律所证明＋人民法院调查令继承与受赠继承人：身份证明＋继承公证书；无公证书则验死亡证明、关系证明受赠人：身份证明＋赠与公证书受遗赠人：身份证明＋受遗赠公证书清算组、破产管理人经办人身份证明

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清算组或破产管理人证明材料不动产登记查询身份核验规范课件21/30身份核验规范·利害关系人查询利害关系人须有证明材料01谁算利害关系人02两类证明材料合同类买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同纠纷类受理案件通知书、仲裁受理通知书03核验后必守一条不动产登记查询身份核验规范课件22/30因买卖、互换、赠与、租赁、抵押与不动产构成利害关系因不动产民事纠纷已提起诉讼、仲裁属法律法规规定的其他情形须向登记机构说明查询目的未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料身份核验规范利害关系查询材料清单本人申请情形一查询申请书身份证明原件利害关系证明材料基础材料共三项委托他人情形二上述全部材料另加授权委托书另加受托人身份证明原件在本人申请基础上增加委托律师情形三委托他人全部材料另加律师证另加律师事务所出具的证明材料在委托他人基础上增加共同要求三种情形均须承诺不将查询资料用于其他目的、不泄露登记信息，并承担相应法律后果。不动产登记查询身份核验规范课件23/30查询主体分类准利害关系人查询受限准利害关系人

有买卖、租赁、抵押意向，或拟提起诉讼、仲裁，但无法提供利害关系证明材料。可查询内容不动产自然状况、共有情形、其他登记情形索引信息：坐落位置、权属证书号、不动产单元号查询边界不得查询权利人身份信息等敏感内容范围明显窄于已提供利害关系证明材料的查询人制度逻辑保障交易意向方知情权，同时防止查询权滥用，保护权利人个人信息与财产隐私。窗口受理要点重点核验查询目的与查询范围的匹配性。不动产登记查询身份核验规范课件24/30电子证照与法律责任一码溯源，责任到人05身份核验规范电子证照与纸质同等效力法律依据已明确《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条电子证书证明与纸质证书证明具有同等法律效力《不动产登记资料查询暂行办法》第十条第二款电子查询结果证明与纸质查询结果证明具有同等法律效力实际应用线上电子证明可用于入学资格审核、贷款、交易等场景教育部门可按家庭成员姓名、证件号码、不动产权证号予以查验不一致时可到不动产登记大厅复核，以不动产登记簿记载为准不动产登记查询身份核验规范课件26/30电子证照防伪防伪二维码破解假证难题假证之痛2022年1至10月，宁波全市登记窗口发现假人假证，市民权益长期缺乏保障。25起假人假证·宁波全市登记窗口2022年1—10月一码破局宁波在全省率先推行单本证书防伪查询二维码，扫码即可实时获取证书详细信息、权证附图，以及证书上不显示的限制、抵押、历史状态。微信支付宝浙里办扫码实时查询双向平衡查询结果与证书内容比对，快速鉴定真伪对权利人证书上不显示的敏感信息不予提供，服务供给与隐私保护兼顾不动产登记查询身份核验规范课件27/30地方实践·扫码核验扫码核验实现一码溯源上海物码查验专属数字身份证登记簿与查询结果证明在可查询、可