2026年契税申报缴纳管理细则

2026年契税申报缴纳管理细则一、适用范围与制定依据契税申报缴纳的适用边界与政策依据是所有办税行为的前置准则，未明确适用范围的申报一律不予受理。1.适用范围：本市行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人，应当依照本细则办理申报缴纳事宜。权属转移情形包括：土地使用权出让、转让（出售、赠与、互换），房屋买卖、赠与、互换，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属。2.制定依据：《中华人民共和国契税法》《中华人民共和国税收征收管理法》，财政部、税务总局发布的现行有效契税配套政策文件，以及本市不动产登记联动管理相关规定。二、纳税义务发生时间与申报期限纳税义务发生时间的判定直接决定滞纳金起算时点，是申报环节最易产生争议的核心节点。1.纳税义务发生时间判定标准：◦签订土地、房屋权属转移合同当日，或取得其他具有权属转移合同性质凭证当日；◦因人民法院、仲裁委员会生效法律文书或监察机关监察文书发生权属转移的，为法律文书生效当日；◦改变土地、房屋用途需补缴减征、免征契税的，为改变用途情形发生当日；◦划拨土地使用权改为出让方式的，为签订土地使用权出让合同当日。2.申报期限：纳税人必须在纳税义务发生之日起90日内办理纳税申报，且在土地、房屋权属登记手续前完成税款缴纳。3.逾期约束：超过90日未申报的，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，滞纳金起算日为纳税义务发生后第91日；不动产登记机构必须查验契税完税/减免税凭证，未提供的不予办理权属登记。三、计税依据与适用税率计税依据的核算需严格区分交易类型，错套税率或税基将直接导致少缴、漏缴税款。1.计税依据核算规则（均不含增值税）：◦土地使用权出让、出售，房屋买卖：为合同确定的成交价格，包含应交付的货币、实物及其他经济利益对应的价款；成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关按“同类市场价格→第三方评估价格→基准地价/房屋重置成本价”的顺序核定计税价格。◦土地使用权赠与、房屋赠与等无价格的权属转移：为税务机关参照市场价格核定的价格。◦土地使用权互换、房屋互换：为所互换标的的价格差额，由多付货币/实物的一方缴纳；互换价格相等的免征契税。◦划拨土地改出让：计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。2.适用税率（2026年度执行标准）：◦法定税率：所有非住房类交易（商铺、写字楼、厂房、土地使用权等）按3%征收。◦个人住房优惠税率：■家庭唯一住房：面积90㎡及以下的减按1%征收，90㎡以上的减按1.5%征收；■家庭第二套改善性住房：面积90㎡及以下的减按1%征收，90㎡以上的减按2%征收；■家庭第三套及以上住房：按3%法定税率征收。◦家庭成员范围指购房人、配偶及未成年子女。四、纳税申报办理流程申报渠道分为线上、线下两类，线上办理全程无需提交纸质材料，办理时限压缩至1个工作日内。1.线上申报（电子税务局/“XX税务”APP）◦适用对象：自然人商品住房买卖、二手房交易，单位纳税人简单权属转移交易。◦操作步骤：1.登录：自然人通过实名手机号+人脸识别登录APP，单位纳税人通过税号+电子营业执照登录电子税务局；2.模块选择：进入【契税申报】模块，选择对应交易类型，系统自动调取不动产登记部门网签数据；3.信息确认：核对交易双方身份、成交价格、坐落地址等信息，信息不符的补充上传合同扫描件；4.优惠核验：符合住房优惠条件的，系统自动调取纳税人家庭住房登记数据，无需额外提供无房证明；数据缺失的需上传1个月内有效的家庭住房查询结果；5.提交申报：确认应纳税额后提交，税务机关1个工作日内完成审核，审核通过后发送缴款通知。2.线下申报（办税服务厅/不动产登记“税费联办窗口”）◦适用对象：复杂交易（作价入股、法院判决、互换、划拨改出让等）、线上校验不通过的申报。◦办理地点：不动产所在地主管税务机关办税服务厅，或不动产登记中心“税费联办窗口”。◦材料要求：所有申报均需提供契税纳税申报表、交易双方身份证明、权属转移合同原件，不同交易类型补充材料见附件1。◦办理流程：取号→窗口提交材料→工作人员当场审核（复杂情形最长不超过3个工作日）→确认应纳税额→当场缴纳→领取完税凭证。3.申报更正：税款缴纳前发现申报错误的，可直接作废重报；税款已缴纳的，需提交更正申报申请，涉及多缴的按退抵税流程办理。五、税款缴纳与退抵税管理税款缴纳的时限、渠道与退抵税办理直接关系纳税人资金成本，所有流程均设置明确的办理节点与时效要求。1.税款缴纳规则：◦缴纳时限：税务机关审核通过后15日内完成缴款，逾期未缴的按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，滞纳金起算日为审核通过后第16日。◦缴纳渠道：线上支持微信、支付宝、银联卡直接支付；线下支持窗口POS机刷卡、银行端查询缴税。◦完税凭证：缴款后纳税人可自行在电子税务局下载电子完税证明，与纸质凭证具有同等法律效力，也可到窗口打印纸质凭证。2.退抵税适用情形：◦申报错误、计算错误导致多缴税款的；◦符合减免税条件但已全额缴纳税款的；◦权属转移合同不生效、无效、被撤销或解除，且权属登记未完成的；◦权属登记完成后合同被法院判决撤销/确认无效的，自判决生效之日起3年内可申请退税。3.退抵税办理流程：◦申请：线上提交退抵税申请并上传完税证明、佐证材料；线下提交《退（抵）税申请表》及佐证材料（样表见附件2）。◦审核：税务机关自受理之日起10个工作日内完成审核，审核不通过的一次性告知补正材料。◦办理：审核通过后，5个工作日内将税款退回纳税人指定银行账户；选择抵缴下期税款的，自动生成抵缴台账，下期申报时自动抵扣。4.禁止性规定：严禁提供虚假材料骗取退税，一经查实，追缴已退税款，并处骗取税款1倍以上5倍以下罚款，构成犯罪的移送司法机关。六、契税优惠政策管理契税优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”的办理方式，纳税人对优惠事项的真实性、合法性承担法律责任。1.法定免税情形：◦国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的；◦非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地房屋用于对应公益用途的；◦承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的；◦婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地房屋权属的；◦法定继承人通过继承承受土地房屋权属的；◦外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地房屋权属的。2.留存备查要求：所有享受优惠的纳税人需将对应证明材料保存5年，税务机关每年按不低于享受优惠户数10%的比例开展抽查，发现不符合条件的追缴少缴税款及滞纳金，并处少缴税款0.5倍以上5倍以下罚款。3.留存备查材料清单：◦住房优惠：家庭住房查询结果、户口本、结婚证（已婚）；◦夫妻过户：结婚证、户口本；◦继承：继承公证书/法院生效文书、被继承人死亡证明；◦非营利机构免税：法人登记证书、用途证明材料。七、风险管控与违规处置契税征管已实现与不动产登记、住建、民政等部门的数据共享，所有不实申报均会被大数据筛查预警，违规成本远高于涉税收益。1.核心风险预警指标：◦价格异常：成交价格低于同区域同类型房屋市场评估价20%以上且无正当理由的，触发预警，纳税人需在7日内补充说明正当理由（如房屋质量问题、直系亲属交易等），无法说明的税务机关核定计税价格；◦逾期申报：纳税义务发生超过90日未申报的，触发预警，税务机关发送责令限期改正通知书，限7日内完成申报；◦优惠异常：同一纳税人12个月内多次享受住房优惠的，触发预警，核查家庭住房情况真实性。2.违规处置标准：◦逾期申报：首次逾期且在责令限改期内改正的，不予行政处罚；逾期未改的处2000元以下罚款；情节严重的处2000元以上1万元以下罚款；◦偷税（隐瞒、伪造材料少缴税款）：追缴税款、滞纳金，并处少缴税款50%以上5倍以下罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任；◦失信惩戒：涉税违法行为纳入纳税信用评价，情节严重的列为重大税收违法失信主体，实施限制不动产交易、限制高消费、影响信贷审批等联合惩戒。八、附则本细则的最终解释权归市税务主管部门，执行过程中如遇上级政策调整，按最新政策执行。1.本细则自2026年1月1日起施行，此前本市发布的契税征管相关规定与本细则不一致的，以本细则为准。2.纳税人对税务机关作出的契税征收行为不服的，可依法申请行政复议，也可依法向人民法院提起行政诉讼。3.全市统一咨询热线为12366，办税服务厅具体地址及联系方式见附件4。附件1：契税申报材料清单（分情形对照表）交易类型基础必备材料补充材料办理渠道新建商品住房买卖1.契税纳税申报表<br>2.购房人身份证明<br>3.商品房买卖合同享受住房优惠的需提供家庭住房查询结果线上/线下二手房买卖1.契税纳税申报表<br>2.买卖双方身份证明<br>3.二手房买卖合同享受住房优惠的需提供家庭住房查询结果线上/线下房屋赠与1.契税纳税申报表<br>2.赠与双方身份证明<br>3.赠与合同/公证书直系亲属赠与需提供亲属关系证明线下房屋互换1.契税纳税申报表<br>2.互换双方身份证明<br>3.互换协议房屋价值评估报告线下土地使用权出让1.契税纳税申报表<br>2.单位营业执照<br>3.土地出让合同划拨改出让需提供补缴出让金凭证线下法院/仲裁裁决权属转移1.契税纳税申报表<br>2.申请人身份证明<br>3.生效法律文书-线下附件2：退（抵）税申请表（样表）字段填写说明示例纳税人名称自然人填姓名，单位填全称张某某/XX有限公司纳税人识别号/身份证号单位填统一社会信用代码，自然人填身份证号913101XXXXXXXXXXXX/3101XXXXXXXXXXXXXXXX联系电话常用手机号138******开户银行本人/本单位开户银行全称中国工商银行XX支行银行账号对应银行账号6222XXXXXXXXXXXXXXX完税凭证号码原缴税凭证编号（2026）沪税完电字第XXXXXXXX号税款所属期原申报税款所属月份2026-01已缴税额原实际缴纳税额15000.00元申请退抵税额申请退还/抵缴的税额5000.00元退抵税类型勾选“退税”或“抵缴下期税款”退税申请退抵税原因简要说明事由申报时误按非住房税率计税，多缴契税5000元附报材料清单列明上传的佐证材料1.完税证明扫描件2.购房合同3.家庭唯一住房证明纳税人签字（盖章）自然人签字，单位盖公章（签字/盖章）申请日期提交申请当日日期2026-02-10附件3：常见申报错误对照表错误类型常见表现直接后果正确操作计税依据错误按含增值税的成交价格申报多缴税款按不含增值税成交价格申报，系统自动校验发票金额优惠适用错误非家庭唯一住房申报首套优惠追缴税款+滞纳金+罚款申报前自行核查家庭住房套数，数据不符的补充证明材料申报逾期签订合同后超过90日未申报加收滞纳金+行政处罚纳税义务发生后90日内完成申报，权属登记前完税交易类型选错赠与交易按买卖申报少缴税款被稽查按实际权属转移性质选择对应申报模块附件4：办税服务厅地址及咨询电话一览表区域办税场所名称地址咨询电话办公时间全市12366纳税服务热线-123