2026年不动产登记代理专业人员职业资料考试真题带答案

2026年不动产登记代理专业人员职业资料考试真题带答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1.下列哪一项不属于不动产登记的基本原则？A.依申请登记原则B.属地登记原则C.自愿登记原则D.连续登记原则答案C2.根据《中华人民共和国民法典》，居住权自何时设立？A.居住权合同签订时B.居住权人实际入住时C.居住权登记时D.当事人约定时答案C3.国有建设用地使用权出让的最高年限，工业用地为多少年？A.40年B.50年C.70年D.无限制答案B4.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续（法律另有规定的除外）？A.10个工作日B.20个工作日C.30个工作日D.60个工作日答案C5.申请人提交虚假材料申请登记给他人造成损害的，应当承担何种责任？A.行政责任B.刑事责任C.赔偿责任D.行政责任和刑事责任答案C6.关于异议登记，下列说法正确的是：A.异议登记后，权利人可以处分不动产B.异议登记有效期为30日C.自异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效D.异议登记只能由利害关系人依申请办理答案C7.根据《民法典》，地役权的设立方式为：A.合同设立，登记生效B.合同设立，登记对抗C.法定设立，无需登记D.单方行为设立答案B8.下列哪种情况可以申请不动产预告登记？A.买卖房屋约定办理所有权转移登记B.租赁房屋C.设立居住权D.注销抵押权答案A9.因继承取得不动产所有权的，自何时发生效力？A.登记时B.法院判决生效时C.继承开始时D.公证时答案C10.不动产登记代理人从事代理活动，应当遵循的原则不包括：A.诚实信用B.公平竞争C.强行代理D.保密原则答案C11.同一宗不动产上设立多个抵押权的，清偿顺序如何确定？A.按登记或记载时间先后B.按债权数额大小C.按债权人资信D.由当事人协商答案A12.下列关于不动产登记簿的说法，错误的是：A.登记簿应当采用电子介质，并定期备份B.登记簿由登记机构管理C.利害关系人不得查阅登记簿D.登记簿电子介质备案于当地自然资源主管部门答案C13.不动产登记的类型包括：A.首次登记、变更登记、转移登记、注销登记B.初始登记、转移登记、更正登记C.设立登记、变更登记、消灭登记D.预告登记、查封登记答案A14.因不动产登记机构错误导致登记错误并造成他人损害的，受害人可以：A.只要求登记机构赔偿B.只要求申请人赔偿C.申请国家赔偿D.同时要求登记机构和申请人赔偿答案C15.在不动产登记中，“登记申请”的当事人应当具备的条件不包括：A.具有完全民事行为能力B.是相关不动产物权的权利人或者利害关系人C.已缴纳全部税费D.提交真实有效的申请材料答案C16.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理申请之日起（）内办结手续。A.15个工作日B.20个工作日C.30个工作日D.45个工作日答案C17.下列哪项不属于不动产登记代理人的业务范围？A.代为填写登记申请书B.代为提交登记材料C.代为缴纳登记费用D.代为进行不动产价值评估答案D18.关于更正登记，下列说法正确的是：A.只有权利人可申请更正登记B.更正登记可由登记机构依职权启动C.更正登记仅适用于登记簿记载错误D.更正登记需经原申请人同意答案B19.不动产登记代理人从事代理活动时，对委托人提供的材料应当：A.仅形式审查B.实质审查C.审查真实性、合法性、有效性D.全部自行核实答案C20.在不动产登记中，申请人对登记机构不予登记的决定不服的，可以：A.向上一级登记机构申请行政复议B.向人民法院提起行政诉讼C.先行申请行政复议，再诉讼D.只能申请行政复议答案B二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）1.下列情形中，不动产登记机构应当予以登记的有：A.申请人提交的材料齐全、符合法定形式B.申请登记的不动产属于登记机构管辖范围C.申请人与提交材料记载的主体一致D.可能存在尚未解决的权属争议答案ABC2.根据《民法典》，下列哪些物权自登记时设立？A.建设用地使用权B.居住权C.地役权D.抵押权答案ABD3.不动产登记的基本原则包括：A.依申请登记原则B.一体登记原则C.属地登记原则D.连续登记原则答案ABCD4.关于预告登记，下列表述正确的有：A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记适用于不动产买卖、抵押等情形D.预告登记的权利人可以是债权人答案ABCD5.不动产登记代理人的职业操守包括：A.维护委托人合法权益B.保守执业过程中知悉的国家秘密和商业秘密C.可以同时接受同一不动产买卖双方的代理委托D.严格执行收费标准答案ABD6.不动产登记机构在办理更正登记时，以下做法正确的有：A.登记簿记载错误，由权利人申请更正B.登记簿记载错误，由利害关系人申请更正C.登记机构发现登记簿记载错误，可依职权更正D.更正登记涉及他人权益的，应征得他人同意答案ABCD7.下列权利中，属于不动产他物权的有：A.抵押权B.居住权C.地役权D.土地承包经营权答案ABC8.国有建设用地使用权转移登记中，申请人需提交的材料包括：A.不动产权属证书B.买卖合同C.完税凭证D.营业执照答案ABC9.不动产登记代理人应具备的专业知识包括：A.土地管理法律法规B.房地产估价方法C.物权法基本原理D.合同法基础知识答案ACD10.不动产登记中，不予登记的情形有：A.土地权属来源材料不齐全B.违法建设的房屋C.地上附着物产权不清D.申请人未满18周岁答案ABC三、判断题（共10题，每题1分，共10分）1.不动产登记机构可以依照当事人的申请对登记簿进行合并、分割登记。答案正确2.预告登记后，不进行本登记，预告登记永久有效。答案错误3.因继承取得的房屋所有权，自登记时发生效力。答案错误4.不动产登记代理人可以同时接受两个相互冲突的委托事项。答案错误5.不动产登记机构在受理登记申请后，可以要求申请人到场见证。答案错误6.异议登记不当，造成权利人损害的，异议登记申请人应当承担赔偿责任。答案正确7.同一宗不动产上可以设立多个抵押权，按照登记先后顺序清偿。答案正确8.登记机构不得以登记为由强制当事人进行公证。答案正确9.农村宅基地使用权及其地上房屋所有权可以单独转让。答案错误10.不动产登记代理人因过错给委托人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。答案正确四、简答题（共4题，每题5分，共20分）1.简述不动产登记中的“依申请登记原则”的内涵。答案依申请登记原则是指不动产登记机构应当根据当事人的申请进行登记。除法律、行政法规另有规定（如查封登记）以及登记机构依职权更正登记等法定情形外，未经当事人申请，登记机构不得主动办理登记。这是不动产登记的一般启动原则，体现了当事人意思自治和对物权的尊重。2.简述更正登记与异议登记的主要区别。答案（1）目的不同：更正登记是为消除登记簿上的错误记载，使登记与真实权利一致；异议登记是在权属争议期间，为暂时阻断登记公信力而采取的临时保护措施。（2）法律后果不同：更正登记直接改变登记簿记载，产生终局效力；异议登记不改变登记状态，但可对抗善意第三人。（3）生效条件不同：更正登记需要权利人同意或有权机关确认；异议登记只要求利害关系人单方申请，但需在15日内起诉，否则失效。（4）稳定性不同：更正登记具有稳定性和终局性；异议登记具有临时性。3.简述不动产登记代理人从事代理活动时应履行的主要义务。答案（1）依法代理义务：按照不动产登记相关法律法规开展代理活动，不得违法操作。（2）忠实义务：维护委托人的合法权益，不得损害委托人利益。（3）勤勉义务：认真审查材料、如实向登记机构提交，不得隐瞒或弄虚作假。（4）保密义务：对委托事项及执业中知悉的商业秘密、个人隐私严格保密。（5）告知义务：向委托人说明代理事项、风险、收费标准等。（6）禁止冲突代理：不得同时代理同一不动产买卖双方。4.简述国有建设用地使用权首次登记所需的主要材料。答案（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）土地权属来源材料（如划拨决定书、出让合同、作价出资（入股）批准文件等）；（4）不动产权籍调查成果（包括地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等）；（5）完税或者减免税凭证（如土地出让金缴纳凭证、契税完税证明等）；（6）法律、行政法规规定的其他必要材料。五、案例分析题（共2题，每题15分，共30分）案例一2023年3月，甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将一套住宅出售给乙，乙支付了首付款50万元，双方约定余款于过户当日付清。2023年4月，甲又将同一套房屋以更高价格出售给丙，并办理了所有权转移登记，丙取得不动产权证书。乙知情后，向登记机构提出异议，认为甲丙恶意串通，请求撤销丙的登记，并将房屋登记至自己名下。问题：1.丙是否已经取得该房屋的所有权？为什么？（4分）2.乙的异议申请是否属于异议登记？乙应当如何维护自身权益？（6分）3.如果登记机构因错误将房屋登记给丙，乙因此遭受损失，乙可以向谁主张赔偿？（5分）答案：（1）丙已经取得该房屋所有权。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。甲与丙已完成不动产登记，丙已取得房屋所有权，且甲是登记权利人，登记有效。即便甲丙可能存在恶意串通，善意取得（丙是否知情？）需要进一步判断，但登记已生效，丙是登记权利人。若丙系恶意，则乙可另行主张，但登记本身已产生公信力。此处简化处理：丙已登记，故取得所有权。解析：根据不动产登记生效原则，登记完成时物权转让。丙的登记未被撤销前，丙是法律上的所有权人。（2）乙提出的异议不属于《不动产登记暂行条例》规定的异议登记，因为异议登记针对的是登记簿上存在的错误（如登记权利人与真实权利人不一致），而本案中甲曾为登记权利人，其将房屋转让给丙并登记，乙没有在登记簿上被记载为权利人，乙不能直接申请异议登记。乙应当以买卖合同为依据，向法院提起诉讼，主张甲承担违约责任，并主张甲丙之间的买卖合同无效或撤销，请求法院判决确认所有权归属，待获得生效判决后申请更正登记。解析：异议登记适用于登记簿的记载与真实权利状况不一致，而乙尚未成为登记权利人，需先形成判决。（3）若登记机构因审查不严而将房屋错误登记给丙（例如未核实甲的权属状态或忽略乙的相关通知），乙因此遭受损失，乙可以依据《国家赔偿法》向登记机构申请国家赔偿。若甲丙恶意串通，乙也可以同时要求甲和丙承担侵权赔偿责任。解析：登记机构的错误登记造成损害，受害人可主张国家赔偿；同时侵权人可承担民事赔偿。案例二张某去世后，留有房产一处，由其独子张甲继承。张甲未办理继承登记，但一直实际居住。2024年1月，张甲与李某签订房屋买卖合同，约定将房屋出售给李某，李某支付了全部房款后占有房屋，但未办理登记。2024年6月，张甲因欠赵某债务，法院查封了该房屋。李某提出执行异议，主张其已取得房屋所有权。问题：1.张甲是否已经取得该房屋的所有权？为什么？（4分）2.李某是否因买卖合同和占有而取得房屋所有权？为什么？（5分）3.法院查封该房屋是否合法？李某的异议能否成立？（6分）答案：（1）张甲已经取得该房屋所有权。根据《民法典》第230条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。张甲作为唯一继承人，继承开始时（张某死亡时）即取得房屋所有权，无需登记即可生效，但未登记不得处分。解析：继承取得是法定取得，不依赖登记。（2）李某未取得房屋所有权。根据《民法典》第209条，不动产物权转让以登记生效为原则。李某仅与张甲签订买卖合同并占有房屋，但未办理转移登记，故所有权尚未转移。李某享有的是基于合同的债权请求权，而非物权。解析：不动产买卖需登记才能转移所有权。（3）法院查封该房屋合法。由于张甲是房屋所有权人（尽管未登记，但可执行其权益），法院有权查封其财产。李某的异议不能成立，因为李某未取得所有权，仅是房屋的占有人和合同权利人。但李某可以依据买卖合同对张甲主张债权，请求返还房款、承担违约责任。若李某已支付全部房款并实际占有，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的条件（如已支付价款、实际占有、无过错）时，可申请排除执行。此处简化：若李某已满足条件，则异议可成立。本题可提示：若满足法律对买受人保护的条件，李某可请求排除查封。但