房地产市场报告 -北京房地产市场监测月报-新房月报2026年10月

2026年10月二手房热度回落，成交量降至年内次低点北京房地产市场监测月报天明房研网报告附件北京试行住宅公共空间品质提升意见：七层及以上居住用地可采用抬板设计▏北京层面10月12日关于印发《关于本市住宅公共空间品质提的通知北京市规划和自然资源委员会根据《意见》，北京将创新住宅社区空间形态，因地制宜开展抬板设计。优先在存在地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”的居住用地开展抬板设计。各区应对拟通过“招拍挂”出让的居住用地进行场地分析，结合城市设计研判能否开展抬板设计，并纳入供地规划条件。层数在七层及以上的住宅建筑可开展抬板设计，以此丰富住区配套、实现立体分层、达到人车分流，并提升住宅社区的景观效果。《意见》也落实规划管控要求，明确技术指标计算相关规则。开展抬板设计的住宅建筑高度仍以板下室外地坪正负零开始计算，抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。抬板平台以下的地上建筑空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模；从室外地坪以上的建筑空间开始计算建筑层数，从抬板平台以上开始计算住宅层数。抬板设计、住宅住宅市场成交规模概述◆10月新房商品住宅成交4454套/51.19万m,成交套数环比减少1.3%,同比增加45.3%,较2023年-2025年同期平均成交规模增加17%。◆今年1-10月，全市新房商品住宅月均成交量为3294套，较去年月均成交量增加15.7%,但较2023年月均成交规模仍处于相对低位。◆市场形势分析：年内走势方面，1月成交平淡；2月受春节假期影响，成交量明显走低；3月迎来传统“小阳春”行情，成交量冲高；4月热度延续；5月成交量有所回调；6月成交量止跌回稳伴随小幅增长；7月、8月成交量出现季节性回落；9月成交量创年内新高；10月热度延续，成交量更是创2023年至今同期最高值，至此，0多多方面政策优化+增值税减免五环内限购再次松绑+多方面政优化现房销售细则发布+现房销售细则发布+居民购房贷款贴息四四四四要要成交套数一--成交套数一◆10月二手住宅成交13081套/114.5万m²,成交量(套)环比减少17%,同比增加8%,较2023年-2025年同期平均成交规模减少2%。◆市场形势分析：2026年1月至10月，北京二手房市场表现韧性较强，1-10月中有9个月成交规模站稳1.2万套荣枯线，市场交易规模维持在较高的活跃水平；年内表四五环外限购再次松绑公积金贷款和商贷降息五环外限购再次松绑公积金贷款和商贷降息多方面政策优多方面政策优四五环内限购再次松绑+多方面政策优化现房销售细则发布布居民购房贷款贴息五环内限购再次松绑+多方面政策优化现房销售细则发布布居民购房贷款贴息2026年62023年2024年2025年2026年成交套数---月均成交套数→月度参考成交均价---年度参考成交均价RealtyData-ProcessingRealtyData-ProcessingSystem(RDPS)2022年至2026年北京住宅整体市场成交规模月度走势图2021年至2026年新房住宅：二手住宅成交占比2022年至2026年北京住宅整体市场成交规模月度走势图2021年至2026年新房住宅：二手住宅成交占比2021年2022年2023年2024年2025年2026年831月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月31月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月22成交套数一一月均成交量-套O一成交均价-万元/m²一一年度成交均价-万元/m²从供需关系来看，截止10月，新房商品住宅上市存量71787套/1051.98万m²,存量规模(套)环比减少5.1%。■按近6个月月均成交量计算，上市存量去化周期为19.1个月，较上月减少1.6个月。■10月新房商品住宅去化强度5.8%,市场消纳库存的能力持续提升。供求供求警戒线供求平衡线2025年1月至今新房商品住宅市场去化强度月度走势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2025年2026年 房地产供需动态监测研究系统交量有所回调；6月成交量止跌回稳伴随小幅增长；7月、8月成交量出现季节性回落；9月成交量创从供需关系来看，截止10月，新房商品住宅上市存量71787套/1051.98万m²,存量规模(套)环比减少5.1%。注：新房商品住宅数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限：(70年)&正常网签供销存量，去化周期按近6个月月均成交量计算；成交套数▽成交套数▽1宋庄东(通州区)衙门口(石景山区)1宋庄东(通州区)生命谷(昌平区)瀛海(开发区)2生命谷(昌平区)瀛海(开发区)2上地(海淀区)西红门(大兴区)怀柔老城(怀柔区)3西红门(大兴区)未来科学城南(昌平区)3果园(通州区)运河商务区(通州区)新首钢(石景山区)4上地(海淀区)宋庄东(通州区)4衙门口(石景山区)河西(开发区)南彩(顺义区)5果园(通州区)果园(通州区)5顺义城区(顺义区)朝青(朝阳区)观音寺(大兴区)6衙门口(石景山区)怀柔老城(怀柔区)6未来科学城南(昌平区)7顺义城区(顺义区)东坝(朝阳区)7科丰路(丰台区)8运河商务区(通州区)上地(海淀区)8良乡镇(房山区)9未来科学城南(昌平区)科丰路(丰台区)9亦庄台湖(开发区)科丰路(丰台区)能源谷(昌平区)能源谷(昌平区)良乡镇(房山区)仁和(顺义区)仁和(顺义区)亦庄台湖(开发区)良乡镇(房山区)天通苑(昌平区)能源谷(昌平区)天通苑(昌平区)东坝(朝阳区)仁和(顺义区)马池口(昌平区)田村(海淀区)天通苑(昌平区)新首钢(石景山区)马池口(昌平区)河西(开发区)田村(海淀区)东坝(朝阳区)南彩(顺义区)田村(海淀区)亦庄台湖(开发区)马池口(昌平区)顺义城区(顺义区)朝青(朝阳区)观音寺(大兴区)1天通苑(昌平区)生命谷(昌平区)1生命谷(昌平区)天通苑(昌平区)良乡大学城(房山区)2生命谷(昌平区)运河商务区(通州区)2西红门(大兴区)宋庄东(通州区)上地(海淀区)3宋庄东(通州区)良乡大学城(房山区)3运河商务区(通州区)果园(通州区)永丰(海淀区)4西红门(大兴区)上地(海淀区)4仁和(顺义区)衙门口(石景山区)梨园(通州区)5果园(通州区)永丰(海淀区)5能源谷(昌平区)园博园(丰台区)金盏(朝阳区)6衙门口(石景山区)梨园(通州区)6顺义城区(顺义区)田村(海淀区)新宫(丰台区)7运河商务区(通州区)顺义城区(顺义区)7亦庄台湖(开发区)科丰路(丰台区)南邵(昌平区)8仁和(顺义区)能源谷(昌平区)新首钢(石景山区)念坛(大兴区)9能源谷(昌平区)西红门(大兴区)9观音寺(大兴区)定福庄(朝阳区)上岸(门头沟区)顺义城区(顺义区)金盏(朝阳区)苹果园(石景山区)高教园(昌平区)亦庄台湖(开发区)新宫(丰台区)河西(开发区)高立庄(丰台区)园博园(丰台区)仁和(顺义区)良乡镇(房山区)南邵(昌平区)观音寺(大兴区)良乡镇(房山区)田村(海淀区)念坛(大兴区)科丰路(丰台区)亦庄台湖(开发区)新首钢(石景山区)观音寺(大兴区)定福庄(朝阳区)上岸(门头沟区)苹果园(石景山区)高教园(昌平区)河西(开发区)高立庄(丰台区) 房地产供需动态监测研究系统 房地产供需动态监测研究系统 品住宅市场月度供应规模(套)■10月新房商品住宅供应1580套，分布在10个板块；个板块上市存量去化周期不足18个月；(详见下表) 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月表：10月板块供应数据与去化周期数据统计表去化周期超36个月去化周期不足18个月新增供应套数↓去化周期变化(月)周期(月)1天通苑(昌平区)2念坛(大兴区)3东坝(朝阳区)4朝青(朝阳区)5顺义中央别墅区(顺义区)6运河商务区(通州区)7CBD(朝阳区)8衙门口(石景山区)9田村(海淀区)未来科学城南(昌平区)数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限(70年)&正常网签，上市存量去化周期按过去6个月套数去化(月),存量采用全量上市存量数据统计，未做老旧项目的存量剔除。序号项目名称区域土地成交日期发证日期开发周期（天）取证套数▼取证面积（万㎡）指导价（元/㎡）经营楼面价（元/㎡）项目主力产品1建发越秀观玺天通苑（昌平区）2026/7/30首2026/10/22847857.813666680㎡3室2厅1卫2招商兴宸揽阅2026/7/22首2026/10/19893543.132195371㎡3室2厅1卫3京投发展北熙区（指导价）东坝（朝阳区）2021/12/242026/10/301771900.95期房810004890780㎡2室2厅1卫4金茂满昱东坝（朝阳区）2026/4/302026/10/300.9441058116㎡3室2厅2卫5北京润园顺义中央别墅区（顺义区）2025/2/272026/10/26606482.0235007328㎡5室3厅4卫6中建运河玖院运河商务区（通州区）2025/6/42026/10/14840.8730716121~126㎡4室2厅7首开尊礼著2025/9/5首2026/10/144040.5682861160㎡3室2厅3卫8龍樾璟序衙门口（石景山区）2026/5/282026/10/290.213358198㎡3室2厅2卫9北清润府未来科学城南（昌平区）2026/4/302026/10/260.192012793㎡3室2厅2卫中建壹品海宸元境2025/6/52026/10/14830.2257003123㎡4室2厅2卫合计1472套16.90万㎡注：数据调取口径：期证、新现房+新房商品住宅+批证时间：2026-10-1~2026-10-31注：数据调取口径：期证、新现房+新房商品住宅+批证时间：2026-10-1~2026-10-31序号项目名称区域土地成交日期发证日期开发周期（天）取证套数▼取证面积（万㎡）指导价（元/㎡）经营楼面价（元/㎡）项目主力产品1北京御翠园2026/10/16185㎡3室2厅2卫135~140㎡3室2厅2卫合计108套1.47万㎡高座口自然马池口(地区)镇土城村东桥北七家镇北七家镇北京凤凰岭景区东六环路顺义区东六环路管头大桥四明因毫替国家体自场京投发展北熙区(森屿文华)东嫦湿地公园门头沟区西城区园园龍樾璟序东城区首开尊礼著首开尊礼著国四场北南站分钟寺桥土桥新桥西六环路西六环路旧宫新桥北京市高级别森林公园自动驾驶示范区《亦庄)森林公园志远西桥房山区北醇场柿首都环线高速青云店镇2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年1-10月去化周期超36个月去化周期不足18个月去化周期超36个月去化周期不足18个月新增供应套数↓化周期(月)期(月)去化周期变化(月)1天通苑(昌平区)2奶西(朝阳区)3宋庄东(通州区) 4仁和(顺义区)5西红门(大兴区)6东坝(朝阳区)7果园(通州区)8六里桥(丰台区)9长阳(房山区)后沙峪(顺义区)衙门口(石景山区)未来科学城南(昌平区)良乡大学城(房山区)上地(海淀区)生命谷(昌平区)能源谷(昌平区) 密云城区(密云区)顺义城区(顺义区)科丰路(丰台区)瀛海(开发区)数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限：(70年)&正常网签，上市存量去化周期按过去6个月套数去化(月),存量采用全量上市存量数据统计，未做老旧项目的存量剔除。 房地产供需动态监测研究系统 表：新房商品住宅上市存量规模TOP20板块月度排名变化去化周期超36个月去化周期不足18个月上市存量套数↓上市存量去化周期(月)板块上市存量套数↓板块上市存量套数↓上市存量去化周期(月)1运河商务区(通州区)运河商务区(通州区)2密云城区(密云区)密云城区(密云区)3东坝(朝阳区)奶西(朝阳区)4高教园(昌平区)高教园(昌平区)5奶西(朝阳区)东坝(朝阳区)6小屯(丰台区)西红门(大兴区)7丽泽商务区(丰台区)小屯(丰台区)8念坛(大兴区)生命谷(昌平区)9良乡大学城(房山区)丽泽商务区(丰台区)西红门(大兴区)良乡大学城(房山区)仁和(顺义区)宋庄东(通州区)生命谷(昌平区)仁和(顺义区)未来科学城南(昌平区)南邵(昌平区)良乡镇(房山区)长阳(房山区)南邵(昌平区)良乡镇(房山区)念坛(大兴区)马池口(昌平区)长阳(房山区)十八里店(朝阳区)马池口(昌平区)平谷新城(平谷区)十八里店(朝阳区)永丰(海淀区)能源谷(昌平区)wwwcwwwc1衙门口(石景山区)清河(海淀区)2上地(海淀区)物资学院(通州区)3广宁(石景山区)田村(海淀区)4果园(通州区)马坡(顺义区)5宋庄东(通州区)垡头(朝阳区)6生命谷(昌平区)21.1%酒仙桥(朝阳区)7高立庄(丰台区)稻田(房山区)8苹果园(石景山区)河西(开发区)9西红门(大兴区)南皋(朝阳区)科丰路(丰台区)未来科学城南(昌平区)新首钢(石景山区)十里河(朝阳区)顺义城区(顺义区能源谷(昌平区)瀛海(开发区)新宫(丰台区)宋家庄(丰台区)良乡镇(房山区)亦庄台湖(开发区)大红门(丰台区)北小营(顺义区)天通苑(昌平区)黄村(大兴区)东城(东城区)上岸(门头沟区)首钢南(石景山区)定福庄(朝阳区)表：2021年集中供地以来已成交未入市土地形成的商品住宅供应规模(截止2026/11/3)表：2021年集中供地以来已成交未入市土地形成的商品住宅供应规模(截止2026/11/3)去化周期超36个月去化周期不足18个月可售商品住宅(成交)↓截10月末上市存量去化周期(月)1顺义中央别墅区(顺义区)2昌平老城(昌平区)6-3四季青(海淀区)-4高米店(大兴区)4-5双井(朝阳区)6苹果园(石景山区)7稻田(房山区)8韩村河(房山区)9-9高丽营(顺义区)顺义城区(顺义区)上岸(门头沟区)酒仙桥(朝阳区)66宋庄(通州区)密云城区(密云区)亦庄新城(开发区)狼垡(大兴区)梨园(通州区)后沙峪(顺义区)科丰路(丰台区)55东城(东城区)方庄(丰台区)156.55万m² ■供应方面：本月新增供应1.65万m²,供应产品类型为标准写字楼；■销售方面：本月销售办公产品0.73万m²,成交主力产品类型为标准写字楼，占比35.6%;■签约销售(金额)主要来自丰台区亚林西板块的北京悦府项目(0.42亿元，0.1万m,40000元/m²)。北京2025年-2026年办公市场月度供销量价走势■产业园区■产业园区成交均价-万元/m²成交均价-万元/m²■产业园区 0.73 50m²以下1000m²以上办公市场/新增供应新增供应明细1110月办公市场新增供应项目分布图封八大处公园苹果园街道一融石广场公园石景山区清河站百望山森林公园圆明园颐和园去万泉河桥定慧桥南沙窝桥奥北森林公园三期来广营桥梵国家体育场太阳宫桥四元桥亮马河国际北皋桥五元桥北京东站衙门口城市北京西站森林公园岳各庄桥丽泽桥园博园桥丰台区分钟寺桥玉泉营桥宛平桥湿地公园大羊坊桥王佐镇旧宫新桥大兴狼垡城市森林公园西红门南桥北京市高级别自动驾驶示范区(亦庄)西六环路北京园博园头沟区蛮大灰厂站光明桥天朗房网■供应方面：本月新增供应0.57万m²,供应产品类型为独立商业；■销售方面：本月销售3.15万m²,成交主力产品类型为酒店，占比71%;■签约销售(金额)主要来自丰台区小屯板块的京能西贤府项目(5.5亿元，2.24万m²,24548元/m²)。■商务底商■酒店■酒店■商务底商年 新增供应面积-万54.5910.162.121.054.630.86.243.641.711.815.382.310.8510.182.3 成交面积-万m²11.793.278.484.482.023.76年 2026年10月商业市场各行政区供销情况表：本月商业市场面积段&总价段成交占比统计310750m²以下1000m²以上石景山区大兴区房山区昌平区顺义区怀柔区平谷区■新增供应面积(万m²)■成交面积(万m²)◆成交均价(元/m²)商业市场/新增供应新增供应明细1龙湖地产/首22132435310月商业市场新增供应项目分布图白羊沟自然风景区京礼高速北京后花园(白虎涧)风景区北京凤凰岭景区北京首都国际机场东郊湿地公园匹克公园东郊森林公园金盏森林公园通州区文化旅千灵山丰台区亦庄站青龙湖森林公园淘马驹桥湿地公园分北京市北京东站③神泉峡风景区灵溪风景区音乐公园保利璟山和煦景山区湿地公园风景区天门山森林公园私奥北森林公园南海子公园山新城滨水京港澳高京良路京台高速房山区昌平区京昆皆高天朗房网通州区艺华街与通怀路交叉口西南角11~18层，板楼北京宸泰置业有限公司(首开股份)东六环路任港路任港路京榆旧线土地信息9.24万m²4.26万m²东环路东环路潞邑东路京榆旧路桥价格类别20273元/m²不限价2026年04月02日2026年08月31日2026年08月31日2026年07月28日168天销售信息1梯2户，2梯2户熙境100m²3室2厅2卫供应571套/65951.74m²成交318套/37317.44m²38545元/m²(10月)注：项目供销存量价调取数据截止2026/11/1房地产供需动态监测研究系统元)成交总金额(万元)1主力5熙境3室2厅2卫2四室3456熙著/熙耀4室2厅3卫四室7琶熙悦3室2厅2卫384房地产供需动态监测研究系统拟售均价(元/m²)成交均价(元/m²)1#住宅楼四室5#住宅楼四室四室11#住宅楼12#住宅楼13#住宅楼熙境100m²3室2厅2卫户型格局方正|动静分区清晰LDKB一体设计|开阔洄游公区南向三面宽居|阳光清风穿堂预留家政空间|洗衣收纳分离主力产品开发周期(日)住宅住宅供销存信息统计价格信息(元m(价格信息(元m(熙境100m²3室2厅2卫2026年4月2日2026年9月17日/建投国贸缙上(指导价)98m²户型98m²3室2厅2卫2023年10月18日2024年4月7日B1户型95m²3室2厅2卫2026年2月3日2026年8月15日/白河大桥白河大桥多 通怀路通顺路任季路燕腐路建投国贸增上(指导价)双埠头村潮燕顺路通怀在语路末庄文化公园在语路票啪右堤路票啪右堤路村小堡熙悦京晏熙悦京晏潞苑中路整东方阳东方阳通胡大街师站庄村西路西路济路环路通玉桥中一势的成交套数TOP10项目成交均价行政区市占率昌平区1通州区音乐公园奥北森林公园国际机场东郊湿地公园奥北森林公园国际机场东郊湿地公园匹克公园东郊森林公园海淀区熙悦京晏东城区熙悦京晏东城区文化旅游景区昌平区大兴区西红门4海淀区5通州区果园6石景山区衙门口丰台区京台高京台高速南苑森林湿地公园南海子公园亦庄站G509马驹桥湿地公园7(龙湖宸裕)顺义区顺义城区8北清润府昌平区南沐公园房山区城滨水园一太兴区9北投和璟通州区宋庄东嘉棠雅序丰台区大广高速成交金额TOP10项目成交均价昌平区静之湖度假区G101G5229Sz4奥北森林公园蛰东城区文化旅游景区丰台区造品盐湖森林公园京森林公园昌平区昌平区阳台山自然阳台山自然风景区大兴区西红门4违东郊森林公园大兴区西红门4违东郊森林公园华北树木园55头沟区峰景区园衙门口衙门口(龙湖宸裕)石景山区6顺义区7张家湾公园顺义区7张家湾公园由马驹桥湿地公园由马驹桥湿地公园良路南海子公园丰台区8丰台区8京台高速京台高速99大广高速大广高速成交套数TOP10项目456789中海玖樹满和中建方程国贤府嘉棠雅序北京润府(雲萃)(指导价)未来城星寰时代昌平区昌平区通州区通州区丰台区通州区通州区昌平区衙门口果园区园博园宋庄东科丰路亦庄台湖能源谷(万m²)(亿元)行政区市占率关沟风景区关