04购物中心管理手册完整版

-PAGE20-XXX购物中心物业管理手册编号：HT/QTZD-001-2020 发布日期：2020-02-27实施日期：2020-02-27XXX有限公司

目录TOC\o"2-3"\h\z\t"标题1,1"第1章前言 3第2章物业管理的概念 5第3章XX购物中心管理标准 113.1人事 113.2行政管理 133.3财务管理 143.4清洁 143.5客户及日常管理 163.6保安 16第4章部门工作主要制度的建立 184.1人事部 184.2财务部 184.3办公室 194.4物业管理部 194.5保安部 204.6推广部 214.7工程部 21第5章管理机制 235.1现场前线作业 235.2后勤支援作业 245.3部门功能 24第6章综合管理计划执行之重点 30第7章综合管理作业 337.1中心行政事务及宣传推广工作 337.1.1命令 587.2整体工作 58前言XXX为中国XX市首个现代化之庞大商场。针为此项目之要求，XX设计一套全面性的管理办法以贯彻专业物业管理之宗旨。制作此XX管理手册（OperationsManual)乃是符合此目的，但作为专业物业管理经理，在使用此手册之同时，必须要配合中华人民共和国国家现行的有关法律及XX市房地产管理之法规，以至XX本身之实际条件，视客观因素及需求，做出适当之修改。有任何建设性的意见或建议，欢迎使用此手册之同仁与总公司中国部联络，使本手册更趋完善。有限公司X年月物业管理的概念XX是XX最具规模及最负盛名的亚太区物业管理公司，专同性质之物业提供特别设计的管理服务工作，其中包括世界有名之力宝中心（称奔达中心）等。物业管理是我们的骨干生意，在国内及香港，很多业主都认同我们在这方面的专业工作精神。由北京，上海到广州，深圳，都有我们事在，为客户提供服务。XX现已发展成为一个综合物业服务顾问集团。除XX物业地产顾问外，旗下还包括佳定物业管理有限公司及卫安有限公司。在亚各地及欧美，皆设有办事处或连系。每年营业额超逾港币十三亿元。集团管理的物业超过九千万平方米，为本港最大，服务最包罗万有的独立物业朗团。物业管理竟是什么的一项学问呢？英国房屋管理学权威学者‘JOHNMACEY’，对物业管理做出一个定义说：「良好的物业管理可以解释为运用技巧去照顾物业本身，四周的环境及设施时促进良好的业主与租客，及租客与租客之间的关系，而令整个物业包括个别单为业主及租户带来最大的价值及回报。从业主的角度，物业须以最合符经济效益及最有效率的方式去进行管理。从／用户的角度，其所居住的房子是他们的家，是维系全面及快乐的家庭生活的点，并建立于—个有机会达到更全面及快乐的社区生活的环境之中。由此可以理解，物业管理最高境界为创造一个舒适，而令各业主及使用者有归属感的理想环境。如何去创造这一个理想环境，这便要配合专业的管理了。专业的管理是怎样的一回事？以下各点为必具之要素：完备管理工具优秀管理人员全面管理的服务环境管理完备管理工具管理工具并非我们日常所用的螺丝批，镉子那一些东西，而是物业经理作为开展管理的依据，我们称为「大厦公共契约」。这是一份有法律依据的文件，订明所有业主所应付的责任及所享有的权利，并订下了各业主应互相逢守的管理规章及条例，每人均需遵从。如有违反及影响他人的时候，管理公约亦赋予物业经理权力及方法去禁制他们，比如逾期不缴交管理费及改变物业用途等违反管理规例的事项。优秀管理人员有了作为管理依据的工具，管理员工就是另一个足以影响管理水平的环节。物业管理是以人力为本的服务性行业，虽然现代的物业管理是配合了很多的先进的电子，电脑器材，以辅助管理员工的日常工作，如电子巡更系统，问路电视等。现代管理人员的工作范围比以前是扩阔了，人手的编制是可以更减省及合符经济效益，但器材始终是死物，最终的处理亦需要由人去执行。没有监控，一切保安系统是不能发挥作用，同时管理处接到业主的投诉後，管理职员要与投诉人联络了解情况，及作出相应的处理及跟进。因此，员工之队伍是对物业管理产生最大原动力。管理服务具备了完善的管理工具及拥有潜质的队伍，管理服务就可以全面的开展。大型的物业管理服务可分为公共地方及设施管理及以下各项服务：公共地方及设施的管理人事财务清洁保安*维修及保养与业主及客户联络*注：保安员的工作可分为大厦保安及消防雨大项。而责任的介定以「谁管理，谁负责」作原则，故此，经理人除了负责大厦公共地方的保安防火外，对客户室内之保安及消防要求亦须加以监管。租务投资管理不论在香港或国内，商业物业的投资回报及升值能力平均较住宅物业为高，所以很多投资人士会购买一些优质商业物业，如办公室、商铺等，透过较高的租金收入，以及较迅速的升值潜力，令投资达到较理想的回报。亦有一些公司购买整个物业／商场后，再把单位分开个别租出，这些物业也像其他出售物业一样，须要一套完善的管理方可以使其产业价值保持，甚至获得提升。经理人的权力范围及依据一般而言，管理这些物业的经理人（管理公司）会与业主签订一份管理合同，按所授予之权力，管理这些物业，包括租客所租用的范围及公共地方，这与业权分散的物业管理方式有所不同。其实，于业主与租客所签订的租赁合约上，均会列明有所物业用户之各项守则，例如不得在单位内烹煮，遵照大厦开放的时间经营，或不得将单位用作非指定的用途等。经理人便会按照有所规定的条文，管理这些物业。管理公司工作保险由於物业的价值及建筑成本，会不断改变，经理人必须定期为所管理的物业作出风险评估及估值，以便决断购置的保险额。租值的提升按市场的租金趋势及物业供求的情况，与客户商议新的入住租金及续租该单元的租金，务求获取一个最佳的投资回报效果及最高的租金收益。当然透过一些改善工程或租户的重组方法亦可以提升物业的价值。执行租约条文租金及其他款项之收取及追讨投诉的处理产续租的安排及商讨客户迁入及迁出的安排法定程序的执行环境管理这个环节可以算是物业管理工作的一个延续。在上文曾提及，一个理想的居住及办公环境会使业户对该物业产生归属感，亦会替物业提高销售机会及值。定期安排公共地方的植物摆设，大型物业内的绿化区保养，可以替物业营造一个优美的环境，提升物业的形象。而全面性的保养及维修更可以减物业及其有关设施的损耗，更会增长其寿命，使物业的价值匝久保持。举例像香港一些大型综合物业发展项目如“力宝中心”，物业的年龄已超过七年，而它的价值仍然成为同区物业的指标，就可以理解到良好管理对物业带来的裨益。物业管理是一个工作繁琐的行业，但绝不是一个随便可以做得好的行业，如前面所述，物业经理必须经过很全面及专业的训练，更要配合有经验而工态度认真的管理队伍，从而日常管理，工程，租务等不同范畴，给予物业全面的照顾。随着国内物业的迅速发展，我们深信物业管理会很快成为一不但为人接受，且成为一个备受重视的行业。XX购物中心的成功是有赖所有管理中心员工共同携手去努力，共同创作一个美好的投资及经营环境。XX购物中心管理标准管理中心宗旨及目标管理中心之利益亦是全体员工的利益。员工在业务交往中，当敬业进取，尽忠尽守，追求效益，开拓求实。管理中心要求员工在业务交往中或处理内务事项时，自觉地维护中心的信誉和形象，明确服务宗旨，用一流的服务水准体现诚实的经营作风和高度对中心、对社会负责的精神。管理中心因而订出下列一套管理之标准，对员工加强要求，以提高服务水准。人事建立完整之管理队伍按已批准的人员编制，成立管理队伍，为XX购物中心提供服务。聘用标准学习：大专以上（本科学历为佳）经验：普通级 1-2年相关专业管理经验主任级 3年相关专业管理经验副主管级3-4年相关专业管理经验主管级 5年相关专业管理／督导经验副总级 5-6年相关专业管理／督导经验总经理 7-10年相关专业管理／督导经验人员素质：谈吐得体，声线清晰温和，举止大方，礼仪适当从容。仪容要求容貌：仪容端正，衣著整洁。a．女士：淡妆；b．男士：发型整齐，不能披过肩发；c．穿统一制服，．禁戴花俏饰物（腕表除外）；d．穿简单黑皮鞋／女士半高跟，白袜（皮鞋要经常光亮）；e．个人卫生清洁（指甲乾净，头发常梳洗，衣服乾净无味）。人事制度及管理所有制度明确订立，同时所有员工应清楚明了本身岗位的职责，中心制度，以便道行。工作职则-主管应向员工清楚解释个别岗位之规则及其职责范围，以达致工作最高效益。员工守则员工应清楚本管理中心对质量服务为最重要之要求，全体之管理章程及条件，接受上级人员的指挥，分配，监督和检查。奖惩制度-本中心要求员工以团结为本，在执行工作时应达致最高水平，以礼待人，以耐心细致的态度去解决问题。中心因而订出赏罚界线，对有贡献之员工应加以奖励，对冗员或缺乏热情之员工亦有适当之处分。培训为求员工能在管理本广场时或在技术层面上创造更佳成绩，本中心将订出一连串培训计划，举例如下：岗前培训：介绍公司历史，组织结构，业务知识，接待礼仪，一般工程常识及紧急应变措施等。在职训练：按不同职能提供指导及强化训练，以便员工能对其职责有更深之了解及具体之认识。行政管理采购：清晰及直接的采购程序及开支控制。资料贮存：所有供应商及承办商的资料，须由办公室经理具体安排。工程服务：所有工程及保养维修合约亦须由总经理办公室／总工程师存案，以备按时检讨效果。财务管理为使物业之财务制度更趋完善，正确地使用来往帐款，确保足够资金以维持正当的开支，下列措施有必要实施：a．系统化、电脑化的会计系统b．透明、公开化的收支平衡表c．管理费用的催收办法每月按时催收欠款及提交欠缴报告及处理方法，包括发出律师信及安排入禀法院的程序等工作。d．年终结算及来年度之预算e．税务、审计报表注：对於租户拖欠款项，实未能反映物业之收支概况或追讨工作是否足够。因租户欠款视乎其面积大少而影响收支比例，但物业经理应尽最大努力及一切合法途径去追讨欠款，以示公平对待其他按时缴费之租户。清洁物业之外观，当给予公众最首入眼帘之印象，故外墙清洁至为重要。当顾客进场後，清洁之情况尤其关乎卫生设备当为首要注意事项。现订出一系列日常及定期之标准，希望有关主管能切实严格执行。日当保洁：a．大理石地面（除尘）b．租户玻璃门窗、铝合金门窗（擦拭）c．电梯、手扶梯（清除污迹）d．卫生问（清洁、除臭、更要备有卫生纸、洗手液等用品）e．广告标示牌（除尘、除污迹）f．安全通道、大门（刷洗、光亮）g．金属栏杆（擦洗手印、尘迹）h．花卉、盆景（清除杂物、烂叶、加水）i．消防栓、灭火器（擦拭）定期保养：a．彩电屏幕，箱柜（每周2次擦拭）b．花卉、盆栽（每周杀虫，施肥）c．区域空调柜房，管道问（每周清洁1次）d．喷水池（每周机械，手刷清洗换水1次）e．店牌、店徽（每周加光亮剂，抛光1次）f．卷帘门（每季清洁剂擦洗1次）g．玻璃幕墙，天球体（每半年部分清洗1次）i．商场的内外围每周除四害1次（标准达到国家所规定的标准）j．灭鼠灭虫（每月1次）客户及日常管理下述之事项，必须视为经常性工作，但举例的项目亦要不时依实际需求作出增删并应不断检讨以便改进，启能藉此贯彻高水平之管理，使顾客与管理中心互相得益。a．租户进场前之教育b.装修准则及进场后守则之监理流程表c．门口大厅设置服务咨询台、针对服务人员态度及其工作之意见箱d.大厅顾客休息椅e．公用磁卡电话f．楼层铺面位置标示图g．公众广播系统（背景音响、电视屏幕）i．各楼层公共设施指示牌j．各租户广告灯箱k．逃生路经标示（逃生疏散图）l.灭火器的布置图m．举办及布置节日庆祝及国家庆典之节目n．配合租户之促销活动，定期安排宣传及推广工作保安保安乃现代物业管理重要之一环扣，一个全面之保安计划，能有效地保障整顿大厦及租户之生命及财产，并减少公共地方设施被破坏，下列之措施为每一保安员应当熟悉及处理：a．急救措施（危急管理工作程序）b．紧急应变能力（防火、防盗）c．中央控制室及输守制度（2斗小时轮值）d．闭路防盗系统的运作，消防报警，紧急联络通讯e．防火演习f．不同保安岗位的职责要求。部门工作主要制度的建立人事部日常例行工作内部行政管理制度协助各部执行员工守则，维护公司规章制度及奖惩制度。会议及报告定期内部会议。呈交每月报告。财务部日常例行工作报表制作之制度建立会计制度追收欠款制度出纳制度各项明细控制表格银行帐户之管理大厦各类支出控制制度制订各部门开支报告办公室例行制度建立中央档案工作制度。建立各部文件收发制度。执行文书工作的安排制度。汇总大厦投诉记录以供领导知悉及进行协调解决方案及追究责任。完善办公室及大厦资料高度保密的制度。日常操作制度采购管理、仓库保存、工作服制作收发、车队管理及文印刷等制度。内部行政管理制度落实工作检查及本部的办公制度。会议及报告定期召开领班以上的工作会议。向上级呈交每月的业务报告。物业管理部例行业务操作制度建立：公共地方及外围清洁、绿化等操作制度。租户承租地方清洁及其他服务。停车场管理。派发通告程序。照明开关时间表。电话员操作细则。客户邮件收发细则。向客人交收楼宇的细则。处理投诉及向有关部门或领导反映的制度。行政管理制度落实工作检查、物料补充、人员业务操作、进修等计划及本部办公室的各种制度。会议及报告定期召开领班或主管级的工作会议。向上级呈交每月业务报告。必要时填写事故报告呈交上级审阅。保安部一般保安制度建立外围保安，内围（指商场范围内）保安，执行车辆停泊及其出入之记录巡察，消防安全检查，处理突发事件等程序。行政管理制度包括检查基层工作，入住租户资料，消防及保安用品处理等。会议及报告——定期召开领班或主管级的工作会议。——向上级呈交每月工作业务报告。——填写事故报告及解决方案呈交上级审阅。推广部例行制度制定商场推广工作计划。制定与广告商，传媒的业务计划推广。制定市场调查报告。制定与租户推广工作的程序。制定每月业绩报表。提报预算的误差…商场展览场地之管理制度。工程部保养维修制度：——消防系统。——供电、供水系统。——通讯、音像系统。——综合工程（包括租户装修工程）。投诉处理制度包括接收投诉记录制度（与投诉中心协调），分派工作制度及复查制度。行政管理制度包括夜间值班主任制度、档案、物料采购、人员在岗培训工程部辖属范围内的监督及办公管理制度。会议及报告本部定期召开领班以上工作会议，向上级呈交每月业务报告。管理机制管理运作是根据公司制定的经营理念和方针来设计，透过设定的机制而实践。现代企业莫不以结构精简为原则，但必须考虑运作实际的环境和需求而确定。针对XX购物中心物业管理之现场需求，其机制的功能，应分流为二：其一为现场盲榇作业（onsitefront-lineoperations）；其二为后勤支援作业（back-upsupportingoperations）；分别置於七个功能部门。现场前线作业发展商/业主发展商/业主第一太平戴维斯第一太平戴维斯（天河城广场管理中心）5.3.15.3.25.3.35.3.15.3.25.3.3工程部保安部物业管理部工程部保安部物业管理部后勤支援作业（back-upsuppotingoperations）5.3.7推广部5.3.6财务部5.3.5办公室5.3.45.3.7推广部5.3.6财务部5.3.5办公室5.3.4人事部人事部部门功能5.3.1物业管理部柜台服务、询问、物件寄存等管理费确定及催收纪念品的售卖公共广播、告示租户、游客公关租户请修服务租户登记／联络租户入伙之教育店铺装修管理有关之管理业务报告及记录商场内外日常及定期之清洁作业害虫防治处理及消毒服务垃圾处理及搬运垃圾站之管理清洁承办商之督促及管理与环保机关之联络订定清洁之标准工具及清洁品之存放、使用及购置有关之业务报告及记录5.3.2保安部门禁、营业时间外之访客登记防火协防勤务紧急状况之处理巡逻任务与租户之保安推动联防计划失物及遗留物件之记录及管理人流／车流之控制停车场管理卸货场之管理有关之业务报告及记录消防中心及保安中心室之管理5.3.3工程部各项机电设备之操作日常定期防护性保养防火设备之维护室内公共设备之维护节能之安排各项请忏织之执行各项工程之维修记录工程承包商之监管店铺（或商业单元）装修图纸审批抢修工程与电力、水力、工程机关之联络有关之业务报告及记录5.3.4人事部工作规范、准则员工手工册编制聘任条件及招工聘任及解雇员工奖惩、考核及考勤劳资法规、劳资关系员工保险及福利员工培训计划员工制服的配备劳务局之申报5.3.5办公室文具及用品购置办公机械之管理（影印机、打印机、电传机、电脑）办公室纪律之执行通讯器材之管理中心印刷品之设计、印刷仓库之管理安排办公室之维修工作中心车辆之管理物品供应商之联络庶务之执行5.3.6财务部会计工作、依会计科目设立帐册、传票安排年度审计员工薪津之管理及发放中心资产清理登记册保管财务政策之执行大厦管理费、租户之信用控制大厦之付款业务收费单、垡漂之发出大厦管理帐目之编制年度管理费预算之拟定管理费按金，特别基金之保管5.3.7推广部策划整个商场之购物环境，吸引人流替所有商铺租户推广业务之集体宣传工作安排商场之假期，节日活动联系公共机构，大型企业，社团，传媒举办促销、展览、宣传及公益活动拟订商场之广告、宣传、促销计划与所有场之商铺租户联络并听取及提供以致达成集体对推广和宣传事务上之共识。订定控广及宣传之经费预算、筹集及管理广告之拟定、灯箱、广告牌之设计

综合管理计划执行之重点综合管理是透过七个功能部门分别隶属两个系统，即后勤支援作业系统及现场前禄作业系统来执行后勤支援作业（由财务部、人事部、办公室及提广部协同执行管理中心行政事务及宣传推广之工作）现场前线作业？（由保安部、工程部及物业管理部协同执行商场之管理工作包括警卫服务、设备管理、现场管理及清洁的工作）有关後动支援作业之协同工作分配财务部负责公共事务管理费的会计工作，包括收取管理费的按金，每月缴纳的管理费、水电费、住户／店铺的请修费用，新店铺之装修按金、审批费等收费记录、保存、收费通知书的发出、拖欠费用之追讨，计算员工之薪资，支付各项之费用，定期编制各类帐项，每月管理费收入与支出之报告，及会计年度终之帐目审计之工作。人事部管理人员之招聘、试用、考核、升迁、奖惩、辞退、解雇及培训。办公室物品之购置（包括员工制服之定制）、记录、存储、发放、资产装备之管理，车辆运输之安排，文具用品及制服之发放。推广部推动商场之宣传计划替商户举办展览会以控销商店，策划偎期及节日之娱乐及公益活动，为商场店铺之促销活动造势，达到吸引购物之人潮，增加商店之营利及使商场能提供消闲、娱乐、购物及展销等之综合功能。有关商场前线作业之协同工作分配物业服务由物业管理负责，重点如下租户入迁之安排，拟订入逐之程序，入迁前租户之教育（包括正确使用大厦各项设备之正确方法、权利、义务及应遵守之规则），担任住户之联络工作，店铺（或商业单位元）装修期间之管理，管理费和其他欠费之追讨工作，与财务部联系，及做每年底之管理费预算。此外，另一重要工作是维护广场内外之环境清洁，垃圾及废物之清理，负责广场与其周逞开放空间、绿化区等之园艺及绿化工作。此外，灭虫工作，广场大楼外墙及玻璃幕墙清洗亦可委托承包清洁公司进行，而由清洁部担当监督之责。至于店铺／租户之室内清洁，则是额外工作，要按实际人力的负荷量，然后才决定是否接纳委托，否则可由其他指定的清洁承包商来承担这项作业。警卫服务由保安部承担，重点如下保安部主要工作是确保XX购物中心整个商场建筑物、商户及业主设备之安全及商场秩序之维持，其服务范围包括商场及停车场出入管制，巡逻警戒，定点警戒，机动警戒及—般业务。在此提议如在大厦夜班没有管理员当值，很多有关服务之工作都由保安负责。故此，保安员对大楼之设备要有一定认识，故必须定期安排培训讲座，灌输大楼设备基本知识，同时保安员都是前线人员，一旦发生异常状况（如在巡逻时发现有灯管熄灭），必须通知有关单位去处理。设备管理由工程部负责，重点如下工程部在总工程师统辖下，执行一般性机电、空调及其他公设楼宇设备维修和保养工作，但在紧急情况下，必须马上进行抢修工作。假若保安人员或物业管理员有基本大楼设备常识，兼有处理紧急状况时之应变能力（例如喉管漏永，要知道该管之管水阀在何处，然后关闭供水水管等待工程人员到场修理）。亦可在工程人员缺少的情形下，进行一些补救措施，遇有严重事故或保安人员未能处理之问题，必须尽快通知工程人员到场进行紧急抢修工程。工程部主要工作是负责建筑物各项设备之维修保养，并需定期执行维护工作，维持大楼各项设施之正常运作（例如水电、空调、消防系统、发电机、马达、总电掣、给排水系统、闭路电视等之正常运作）。一些外包保养工程亦必须接受监管，以保证那些由外包公司派来的工作人员其工作效果达到应有的水平。综合管理作业综合管理作业是透过两大系统之七个部门来分工合作地执行，即管理中心行政事务管理、宣传推广事务、物业管理、警卫服务及设备管理等作业。为了顺利推展管理服务，必须有所依据。因此，XX香港总部特设定有关之作业系统制度及方法，方便管理中心参照及执行。中心行政事务及宣传推广工作管理中心事务管理工作由总经理指挥下，透个人事、财务及办公室之部门主管及其他有关之部门联合进行；除了有关部门的干部，更需其他部门的配合。如财务部特派会计员专责处理公共地方管理的帐项，物业管理部则相应配合管理费的征缴工作。然后，会计员要对财务部经理报告，以便其进行审计工作及对业主发展商做每月之汇报。人事部则负责人事与培训，而办公室则负责采购、运输，管理中心内部的行政工作，部门协调，召开工作人员与租户的例会、月会并作会议记录以至与发展商及租户之联络工作。其他较重要的事务」如拟订或修改租户守则或其他有关政策之删改，则由办公室经理及其他有关部门经理会同总经理来策划，然后由发展商及XX总部核准方可生效，但在招待执行该政策时或需其他部门协同办理（例如处理租户之装修事宜．）。至于宣传推广事务工作必须由推广部透过总经理办公室来共同策划，而有关宣传推广事务的预算亦要财务部的协助才可完成。由此可见，部门与部门问之合作及协调是相当重要的。有关中心行政事务的执行，分别由人事部、财务部及办公室三部门来分担，其分担之工作及有关规定及办法，制定如下：人事部人事政策机构组织显示商场管理中心各部门的总人数及其职位名称。每一工作单位按既定人数进行招聘。（见附表1之组织图）劳动合同XX购物中心管理中心的劳动合同须获广州市劳动局批准执行。（详见附件2之劳动信用合同）工资按现时广州市的劳动工人的薪给水平，制定了适合本商场管理员工的工资方案。（见附表3之员工聘／调工资表）员工手册招聘广告招聘广告将于适当时间（与发展商商议后决定）刊登在《广州日报》或其他大报章，连登两次，一般报章收费视篇幅大小而定。(模拟广告见附件5）约见求职者将求职者的来信分类，筛选入围者后，才发信通知本人前来面试，无通知登门者一律不予接见（见附件6之面试通知函）。为著方便接见大量求职者，及维持现场轮候秩序，应于事先拟定接见求职者之登记表（见附表7），然后按次序安排面试。报名费求职者前来登记时，必须缴纳人民币元之报名手续费，由会计部发给收据。职位申请表求职者须填写职位申请表和填报亲属的资料（详见附表8）。所填资料必须真确属实，故意遗漏/虚报者将被取消其受聘资格。员工及家属资料欠缺者，可能导致丧失享有员工手册所载或本中心现时提供的各项福利的资格。管理中心保留在聘用员工前，就其所提供的咨询文件，查证求职者的履历、经验和品格的权力，人事部获得查证无讹的结果，该员方可聘用。 雇用限制凡具有下列情事之一者不予雇用：通缉在案或曾触犯刑事罪行者。经公立医院体格栓检查身心衰弱，健康状况不符合工作上的要求者。无法胜任工作而试用不合格者。被剥夺公权尚未复权者。曾在公私立机构有贪污、侵占、欺诈或不名誉行为者。体格检查 初步被录取者必须到管理中心指定的“市防疫站”进行入职前体检，检查费用暂由本人支付，待三个月试用期合格后，再由管理中心报销。体检不合格者将不被录用。聘任通知手续通知被录取者上任（见附件9之应聘书通知）。人事保证书立据（详见附件10之对保通知书及对保人事回复单）报到程序通知有关部门新员工到职。通知会计部准备工资计算（见附件11之薪资明细（修正）通知单）。填写员工基本资料表（附表12）。填写人事资料卡（附表13）。作制服发放之准备（真写附表14之制服申请表）。聘用临时工部门因非常特殊的工作聘用临时工，须到人事部领取并填写聘用临时工申请表（见附表15），送交人事部。人事部审查后，将聘用临时工申请表、招聘计划及费用支出申请表，呈报副总经理、总经理批准后，再进行招聘工作。根据部门的招聘要求，甄选推荐，部门面试后，填写面试报告，如决不定期聘用，人事部将面试呈报总经理、总经理批准后，复行就聘与内部通讯手续。临时工聘用信按以上程序报行，不被其他手续约束。人员增补各部门出现增员或空职情况，须填写招聘申请表（见附表16），附工作说明（见附表17），报人事部。由人事部拟出招聘计划、费用预算，填写支出申请表，待上级批准后，进行招聘。人事部甄选推荐。应聘部门主管以上者，由总经理、副总经理面试，准备好面试的考核内容。如：口试、笔试、处境解决问题等考核并填写面试报告，合格聘用，须总经理办公会通过及确定工资级别。一般员工应聘，人事部与招聘的部门协同合作拟写口试、笔试、处境解决问题等考试题，测试甄选后推荐。部门主管和副总经理面试后，填写面试报告，如果同意聘任,人事部报副总经理\总经理批准后，才履行就职与内部通讯手续。员工资料的记录员工的简历、学历、身份证号码、婚姻状况、家庭情况及地址等均要在人事部存档备案。员工的个人资料发生改变时，应立刻填写个人资料变更表（见附表18），通知人事部。员工的个人资料，人事部承担保密的责任。试用所有员工必须经试用期满后，方能成为正式员工。如管理中心需要加长时间观察员工的工作表现，必须考虑延长员工的试用期。试用期满后，填写试用期鉴定表（见附表19），如工作表现达到要求，通过评核后，签定劳动合同，方是本管理中心的正式员工。加班规定与补尝：六级以下员工倘有其主管指令或批准超时工作，可获超时工作补偿。工作中遇到非工作的客观情况不计加班。（例如：公路交通的塞车等）工作不超出标准工作时间1小时，不视为加班。补偿：部门将安排加班员工在加班当月，以相等时间补休；或当月休息不成，可累计加班小时填写加班申请表（见附表20）。部门将此表在下一月十日前交人事部，待批准後补偿工资。补偿标准按《劳动法》加班规定执行。人事通知员工之任免升迁、调职应发布人事通知，其内容包括职称、服务单位、生效日期及薪资等项，以正本发给本人，副本会知有关部门。员工证员工证作为XX购物中心员工的一种说明。若管理中心不能购置员工证制作设备的话，将会与广州“宝丽来”证件制作公司联络，每个员工证收费约人民币二十元（员工证管理详见员工手册）。名牌或工号牌制服商场管理处制服分为十一种式样：（参考附件21）1．行政管理员 2．工程部工程师3．领班 4．技工5.物业部主任 6．商场管理员7．接待员 8．保安员9．各部文秘人员（制服使用与管理详见员工手册）行政管理级人员采取自选西装、服装费以一年两套，每套约1200元计算。制服洗涤员工制服洗涤，由管理中心安排，交由承办商（如邻近之酒店）承包。原则上定为水洗制服每二天至三天一次，干洗制服每周一次。钟卡作为员工上、下班及考勤记录，管理中心必须购置钟啃机以供员工打卡用（使用及管理详见员工手册）。请假制度假期分为：休息日、年假、国家法定假、病假、事假、婚假、分娩假、慰唁假、工伤假等（具体执行详见员工手册）假期结束后不复职作擅离职守论，将导致被解雇。三级以上员工之假期必须由总经理或副总经理批准，三级以下员工之假期先由各部门经理批准，再报人事部审批。事假需报总经理批准。员工请假，必须事先填具请假申请表。（见附表22）。反以，取消假期亦要於假期生效前填具假期取消表。（见附表23）人事部必须每月登录员工假日，以作记录之用（见附表24）。员工伙食管理中心不设食堂，员工之工作餐安排在邻近快餐店或食肆，管理中心将登记每个员工每个工作日元的伙食补助。招待交际费用需制定各部每月的招待交际费用限额，由部门经理掌握，以供与协作单位联络时使用，但事先须得总经理批准。出差标准工作时间工程部、物业管理部以每周5天半工作，每天工作8小时为原则。按各自工作职责由主管编定具体的作息时间，物业管理部行政人员作息时间定为：早上8：30一5：30分（不包括用膳时间）。按国家颁布的劳动法规，由1997年中开始，将实施5天工作制。医疗及工伤员工诊病需在管理中心指定的医疗机构内进行，否则，将不给予医药费报销，不承认假期。（见附表25）试用期员工每月医疗费限报元，正式合同期员工据实报销。因管理中心不设医疗室，员工当值时间发生病痛或受伤，除用大厦的急救药箱暂时护理外，有必要者再转到广州市医院治疗。因工受伤员工的上级更必须填具员工因工受伤报告书上报（见附表26）该员工部门主管经理处理。以外，主管亦要报告人事部及总经理。人事部汇集事件详情并与保险公司交涉，办理工伤赔赏手续。保证书视乎情形，在某种情况下，管理当局应为有所必要，或某些职位（如保安员、财务人员）因其特殊因素，而有必须者，该员均须经管理中心认定有正当职业者一人，但经财务管理人员，其保证人应具有下列资格：殷实之商号一家。经公司认定有正当职业者二人。被保证人如有下列情形之一者，保证人亦应负连带赔偿之责任，并明确定于保证书内。营私舞弊或有其他不法行为致公司蒙受损害者。悬欠不清者。亏蚀公物者。弃职潜逃致公司蒙受损失者。人事单位接到保证书后应即予以对保，如有不合条件者，应即通知换保。（详见附件10a）保密为免除触犯条例员工无意承担保密责任，员工不要了解与本职工作无关的情况，例如他人的工资、奖金与福利等。在受雇期间或以后任何时问，未得管理当局书面许可，员工不可将本管理中心文件复印、保存或带离办公（工作）地点。执行职务所获得的资料，无论客户或本中心的策略、政策文件，财政、业务的情况，招标文件以及员工薪金、奖金、福利等绝对机密．，不能透露给外界。员工辞职或被辞退，离开中心后，泄漏本管理中心机密将承担法律责任。使用公司名义除公事外，任何员工不得使用本中心名义做任何用途，滥用本中心名义视为欺诈行为。兼职未经本中心领导书面同意，职员将不得在本中心以外商业机构从事兼职或其他工作或积极参与其事务。滥用权力所有员工均可能会以一种身份代表公司行事。任何员工均不得滥用权力。为个人利益而滥用权力者会接受纪律处分。收受利益员工不论级别均不可在新年、春节、节日或任何时候，收受与本管理中心有来往的人士之礼物或利益。对于馈赠者应予婉拒。如拒收受可导致对方感到冒犯或认为无视，则有关员工可将礼物收下，但必须即时向中心领导报告，公司领导对情况作全面考虑後，可决定批准受礼人保留该份礼物或指令将礼物捐赠与中心。做后日抽奖用途。本中心纪念品形式的礼物，例如日历和小型日记簿，不受此例所限。任何具有金钱价值的礼物，均禁止收受。奖励条例员工有下列情形之者，酌予奖励：对本管理中心业务有特殊贡献，经采纳施行有成效者。对危害管理中心权益事情曾于事先举发或防止因而减免损失者。遇有非常事变，不顾个人利害，奋勇应付，措置得当者。前项奖励得以加给薪资或发给奖金方法行之。员工有下列事绩之一者，给予嘉奖：对现行本中心各种制度，提供改进制度，有采纳价值者。工作勤奋、任劳任怨、认真负责、值勤努力、礼节周到精神可嘉者。操守廉洁、负责尽职、生活严谨、品行端正足资表扬者。热心服务，有具体表现者。拾金不昧者。有其他功绩足以表彰者。员工有下列事迹之一者，予以记功：爱惜公物，撙节物料，有具体成效者。改进专业技术或改善设备采纳施行颇有成效者。遇有突发事故，勇于负责，处理适当使本中心免于或减少损失者。领导有方，使本中心发展有相当收获者。预防设备故或抢修设备提早完成者。拒绝贿赂而有具体事实者。计划周密认真执行上级命令，著有成效者。员工有特殊贡献或提出重大革新具体方案而使本中心获重大利益者。在突发事件中为中心效力，因而使中心得免大损失者。抢救意外灾害，奋勇果敢，因而使中心得免重大损失者。对于舞弊或有危害本管理中心权益情事，能事先举发或防止，而中心免于损失者。适时防止意外或重大事故之发生或已发生而控制得宜，使XX购物中心或管理中心免遭严重损害者。著有其他重大功绩者。员工有下列事迹之一者，得予奖金或升级：研究发明，对本中心确有贡献者。服务满五年，考绩优良，未旷职或记过以上处分者。一年以内记大功满二次者。对于本中心有特殊贡献者，足为员工表率者。员工之奖励分为下列四种：嘉奖。记功。记大功。奖金或升级。使用表格：优良表现奖金报告。（见附表27）员工晋陛推荐书。（见附表28）惩戒条例除经理级以外，管理中心员工应按照规定时间上下班并按时亲自打卡，有关迟到、早退、忘打卡或旷职等情事者，除扣发当月全勤奖外，并分别以下列规定处理之。迟到：上班时间五分钟后至十五分钟之内，始行打卡到职者为迟到，每迟到一次扣当日薪资三分之一。早退：于规定下班时间前十五分钟以内擅离工作岗位视为早退。当月内每迟到早退三次，以旷工半日论，并记诫一次。旷职：在上班时间内未经准许及办理请假手续，而擅离工作岗位或外出者以旷职论。未经请假或假满未续假，而擅自不到职者，亦以旷职论；员工旷职填写过失单（见附表29），按日扣发工资，连续旷职三日或全年累计旷职五日者予以解雇。上下班除奉命在外值勤，且经主管核准者外，应确实打卡签到（退）。违犯打卡打卡时，故意重复及涂改者，均以旷职一日论；忘记打卡，但按时上下班且有证明者，须由主管签字证明。一个月以二次为限。管理中心人事部门对员工之上下班时间应逐月登录出动统计和反应打卡异常事项，并於年终考核随同考核表通知其主管，列入考核参考。员工有下列情事之一者，经查证确实，得予申诫。（见附件29）工作怠惰或当值时睡觉、阅读书报杂志及其他与勤务无关工作，屡经纠正仍不改正者。当值时赌博、饮酒或行为不检经告诫后仍不悔改者。工作疏忽影响管理中心声誉，情节轻微者。在值勤时末按规定测试，检查服装配件不整，经警告后而不改正者。浪费公物情节轻微需接监督者。工作不力，末尽职责，致使工作延误时效者。不听现场主管人员指挥监督者。值勤时嚼口香糖、食物、吸烟或随地吐痰等行为，因而损害本管理中心形象，经纠正及告戒后仍不悔改者。对公众、客户或主管不礼貌，态度傲慢者。员工有下列情事之一者，经查证确实有具体事证者，得予记过：违背管理中心命令未于定期内完成应能完成之事项者，未申报正当理由，致中心受损者。无故缺席管理中心重要集会或活动者。散发不利管理中心之谣言，对中心有不良影响者。严重影响工作场所秩序，不利于管理中心业务正常运作者。在工作时间内无正当理由擅离工作岗位者。未经许可擅带外人进入工作场所参观或住舍过夜者。对同事恶意政许、诬告、伪证或制造事端者。投机取巧隐瞒蔽谋取非分利益者。执行巡逻勤务未按规定时间、路线、地点打卡签到者。不按规定交接班者。值勤时发生意外事件，未作适当处理或未向主管报告者。遇同班值勤人员有重大违规情事，知情不报考。托人打卡或代人打卡或伪造出动者。员工有触犯下列情事之一，经查证确实或有具体事情节重大者，得予记大过：遗失重要文件、机件、物件或工具者，致管理中心蒙受重大损失者。擅离职守，致使管理中心受重大损失者。虚报记录，报告或伪造不实工作记录者。拒绝或违抗主管人员有关督导指挥，经多次劝导仍不听从者。在工作时间现场内酗酒、闹事、妨碍工作正常秩序者。故意毁损公物者。经常怠忽职责或擅离岗位，严重影响工作气氛和同仁工作士气者。员工有下列情事之一者，得予以解雇：对主管或同仁暴力威胁、恫赫、欧打同事或主管，事实确实者。聚众要挟，严重妨害现场秩序之行为者。在工作场所有重大伤害风化之行为者。年度内经功过相抵、仍积满二次大过者。营私舞弊、挪用公款，收受贿赂、佣金者。仿效上级主管人员签字或盗用印信图谋不法利益者。在工作场所赌博，经主管查获者。参加非法组织，经司法机关认定者。造谣滋事、煽动非法怠工、罢工者。偷窃同仁或管理中心财务或材料有事实证明者。利用管理中心名义在外招摇撞骗，影响中心权益或由此而使管理中心蒙受重大损失者。员工凡涉及前项应予解雇之嫌疑需待查证者，为利于查证、乃先予停职，其涉及刑责者，并应移送法办，如查证属实，可不经预告，终止聘用。员工之惩戒分为下列四种：申诫。记过。大过。解雇。奖惩语评审上列各种奖惩，可视情节轻重，送经奖惩评审委员会评审之。员工之奖惩加（扣）分标准分为下列三种：嘉奖一次（申诫一次）加（扣）一分。记功一次（记过一次）加（扣）三分。记大功一次（记大过一次）加（扣）九分员工在同一年度内同等级功过得予抵销。嘉奖与申诚抵销。记功一次或嘉奖三次，得予销记过一次或申诫三次。记大功一次或记功三次，得抵销大过一次或记过三次。工作评估目的工作目标计划（简称“目标计划”）的目的，是要使每一位员工均明白，在其各项主要职责方面，应该有怎样的表现。辅导的目的，是要使员工能够清楚知道其工作表现尚待改进的地方，并协助员工加以改善一。上述三项结合起来，能促使员工充分地发挥自身的潜能，对员工和管理中心均属有利。工作目标计划在进行目标计划时，员工与其上级一起商讨员工的工作和应有的工作表现，以便双方均清楚知道员工的工作范围。目标计划（根据管理中心的总目标和具体要求，每季度＜或每月＞制订一次）制订後，将会为日後员工与其上级在讨论该员工的工作和表现时，提供一个参考基点；而若管理阶层人事有变，还可以为新任上级领导提供一个可靠的基础，以检讨该员工的工作，并有助於确保该员工与其上级领导之间的默契，得以保存和继续发展。辅导辅导是指在制定目标计划后进行工作表现评估之前的期间，员工与其上司会谈以便检讨员工的工作进展，讨论可能影响其工作的各种变化，研究改进其工作表现的方法。这样有两项作用，议员工有机会知悉其上级领导对其近日工作表现的看法和让上级领导有机会向员工提供所需的辅导。这些会谈应在员工或其上级领导感到有需要时进行。倘若员工遇困难，应随时向其上级求助。员工在这段期间与上级领导维持紧密联系，可避免在评估工作表现时出现误会或意料之外的情况。工作表现评估员工履行目标计划中所列各项主要职责的表现，是影响其所获评估成绩的基本因素。此外，员工的工作态度、承担责任的能力、业务知识、考勤、违纪、文明品行以及员工一年以来的工作表现等，对员工的总体评价有重要影响，因此，也会成为该员工的工作表现评估的一部分。工作表现评估每季进行一次，分别在3月、6月、9月、12月。（年终进行总评估）。进行评估时，上级领导和员工会讨论该属员在履行目标计划上所列各项主要职责的表现和评分，员工会有机会详细讨论关於其本人的评佑。若员工与其上级领导不时一向维持紧密联系，评估的结果应无意料之外的地方，但员工若对评估的结果有不同意之处便应向其上级领导提出讨论。评估讨论完毕後，上级领导会剖析员工在工作上所做最有意义的贡献，还可借此机会鼓励员工须多加努力或提高办事能力，或接受训练以改善日後工作的表现。员工应明白，这些建议是有建设性的辅导，目的在使日後员工的工作能有更佳的进展，而非对过往表现的批评。会谈结束前，上级领导可将曾经讨论的要点记录在评估表格上，无论员工同意与否，员工亦可将其意见写在表格上，然後加签。评估结果会由较高层管理领导复核。评估标准5分的标准是：5分（优异）：工作表现一贯突出；4分（甚好）：工作达到要求，并有时超出指标完成；3分（良好）：工作达到要求和期望的指标；2分（普通）：可达到工作指标的期望，但有时达不到工作的要求；1分（不满意）：不能达到工作指标的期望；O分（不接受）：不能胜任工作；‘评估部门经理工作的四个内容是：（见附表30之主管级职员工作评估表）计划组织领导控制工作的八个内容是：（见附表31之员工工作评估表）工作质工作量工作态度承担责任的能力监督管理能力，业务知识考动纪律服从文明品行评估的功用评估，激励、辅导员工工作有更好的进步，同时也是员工季奖、晋升、调职以及年终调整工资的可靠依据。季奖晋升、调职和事业发展晋升本管理中心的政策是在尽可能范围之内，提拔具备工作所需条件和升级条件的员工，及当出现空缺，首先考虑原有的员工。（见附表32之员工晋升评议表）调职受聘於管理中心的员工可能随时被调往中心的任何部门工作。（见附表33之人事调动表）事业发展本管理中心深信，员工能够不断发展其本人事业前途，以符合中心对人力资源的需求，对中心的管理至为重要。本管理中心会向员工提供辅导、训练课程和事业前途策划以达到这一目标。人事变动手续员工晋职或调职各部门必须填写人事调动表（见附表33）报送人事部，由人事部审批并报副总经理、总经理最终批准方可生效。员工获得晋职，人事部办理完毕审批手续，生效日期为每月1日。员工培训引导课程（InductionCourse）报到的新员工在上岗前，必须接受入职引导，故有必要举办简易的指导课程，以明了管理中心的工作，这课程为期2天包括仪表、礼貌、规章制度、服务技巧及熟习XX购物中心内部工作环境。物业管理培训计划这是第二期的培训课程，令新员工能够认识到物业管理的基本概念及重要性，不同种类的职责及要求等，以期他们能够配合本身的职能及物业的设计，替XX购物中心提供最全面的管理服务。课程大纲管理处简介第一天（上午）第一讲广场的简介物业管理服务管理概念保安及商场管理物业维修及保养支援性服务，包括财务会计／人事行政的工作要点及原则第一天（下午）物业管理职能介绍各级物业管理员工简介物业管理简介办公室运作员工总括纪律的遵守纪律的定议纪律的重要性外表姿势命令整体工作总括第二天（上午）保安保安系统及目的大纲警报系统巡更系统保安运作巡逻——人流控制讨论第二天（下午）行劫一般程序管理人员特别注意事项警钟系统商场出入口盗窃定议处理程序公安搜索报告总括紧急事件处理人流疏散清洁标准检查——公共地方及洗手间与清洁员工的关系第三天（上午）管理中心人事政策管理中心架构报告程序员工守则福利表现评核的标准处分讨论第四天（上午）工程部验收运行保养修理客户装修更新改造特别租户服务与其他部门合作联系提问时间第五天及第六天（上午）实地培训保安及管理员工工程人员管理处职员清洁部员工培训计划（只适用于管理中心直接雇用员工）第一天认识管理阶层及员工之工作岗位编配，以配合日后之工作分配。基本机器及用料之认识。第二天配合编订了之工作程序表进行工作，在工作中配合训练，包括：清洁方法——磨擦及分解，特别留意避免损坏建筑材料之表层。机器运用——机器保养及用后护理工作。清洁材料运用——清洁剂分类，酸碱度，不同清洁剂之配合及用途。每月开始工作前需安排课室内理论课（约一至两小时）。讲解该日之工程序表及清洁内容。该日应用之清洁带领学员实地工作，工作进行时要加以指导及纠正。学员之培训程序会根据该地盘之实际需要，以配合培训内容及进度。所以培训之内容可能会根据实际情况而做出先后编排或更改。第三天清洁服务的监察及管理第四天下午至第六天实地运作培训进修学习计划因特殊岗位的要求，管理中心根据情况，将为员工提供进修学习的机会。（当然进修的课程与知识将对现任工作有直接裨益）管理中心据员工职务级别提供（年）培训费标准：级别培训金额1-38004-56006-75008-9400进修培训规定如下：部门经理进修学习，人事部审核备案，副总经理、总经理批准方可。部门经理以下员工进修学习，须经人事部批准方可。各部门需要公司出资培训员工，填写培训申请表（附表34），一并提前30天交人事部，待批准後方可。各部门要根据确实的需要慎重提出培训申请。对需要进修培训的员工总体素质、发展潜力进行确定。被培训者要与管理中心签订培训合同。（见附件35）管理中心出资培训的员工，未满足为管理中心服务的时限，须按比例向中心退还培训费。退还比例如下：级别金额（元）半年一年一年半满二年二年半满三年满四年1-3600-800100％90％80％70％50％25％免4-5500-60090％80％7O％50％25％免6-7400-50080％7O％50％25％免8-9400以下80％60％30％免离职规定离职预告凡本中心员工有违反下列情况者，管理中心可不经预先通知而终止劳动雇用合同：对於本中心领导人或员工，实施暴行或重大侮辱之行为者。违反劳动雇用合同工作守则或员工守则的有关条款，构成不可挽回的事实或情况严重者。无正当理由连续昵职三日或全年累积旷职五日者。试用期内管理中心或员工任何一方可解除试用，但需提前—周，以书面方通知对方。试用期满后，若员工决意辞职或管理中心要解雇员工，须预先以一个月书面方式通知对方。员工未经预告辞职，致令管理中心遭受损失者，要被扣发退、离职金。离职手续不论辞职或被辞退，于离职核准后，该员工必须办理移交手续，填写：工作交接表（见附表37）；物款退还表（见附表38）。员工办理完交接及退还手续，该员工部门主管填具离职通知书（见附表39），将副本及物款退还表副本送往财务部，以便计算该员工之最后工资并把下列文件一并交人事部备案：工作交接表副本（见附表37）；物款退还表副本（见附表38）；离职通知书正本（见附表39）。该员於办妥离职手续后，可擢发离职证明书（见附表40）。离退补偿以下情形按《劳动法》规定给予救济补偿，除此以外，辞职、辞退管理中心不给予补偿。患病或非因工负伤，经劳动鉴定委员会确认不能从事原工作，也不能从事另行安排的工作的。不能胜任工作，经过培训或调整工作岗位．仍不能胜任工作的。试用期满後，若员工决意辞职或管理中心要解雇员工，须预先以一个月书面方式通知对方。员工未经预告辞职，致令管理中心遭受损失者，要被扣发退、离职金。离职交谈留职停薪员工遇有特殊原因，而领导认为可以接受留职停薪者，必须填具留职停薪申请表（见附表42）。经核准後，该员工必须于生效前办妥以上所述离职手续。留职停薪员工於失效日期时或之前就下列三项办法择一办理申请手续：申请复职申请延长期限申请辞职凡期届而未办手续者以免职论，而原服务部门或单位届时无缺额或业务上无需要时，申请复职者，则不准其复职。财务部财务管理政策*政策依据根据中华人民共和国《企业财务通则》结合本中心实际管理需求，特制定本财务政策。其中包括了资金管理、资产管理、管理费使用之管理、收支预算管理、外币业务管理、借款及报销规定、和会计部岗位责任制。资金管理基建基金管理中心筹集的管理或基建基金，在物业管理期内，不得以任何方式抽走。基金用於购买与物业管理有关之设备、．器材及其他预支。（见附表43之基金使用情况表）管理费按金管理中心可以根据商场租约，向租户筹集相当於四个月管理费额数的管理费按金，作为管理中心日常运作的周转金，但在租约期满，不再续租时，管理费按金可免息退回租户。管理者报酬管理者履行大厦物业管理工作管理者报酬，可直接由公共管理费支付。管理预算已被发展商及管理委员会审核同意的预算，所有管理本商场有关之收入及支出均全部由全体租户负责及承担。资产管理管理中心资产管理包括固定资产管理、流动资产管理。流动资产管理包括了现金，银行存款，应收帐款，预付贷款及存货的管理。固定资产管理定义使用一年以上，价值2000元以上的用於提供劳务，进行物业管理的主要设备、工具物品。不属於专业物业管理的设备、工具的物品价值在2000元以上，使用年限超过两年的，也可以作为固定资产。固定资产原价自制自建固定资产按自制自建成本计价。在原有固定资产基础上改建、扩建的，按原价加上改建、扩建支出扣除变价收入余额计价。接受捐赠的固定资产按所附单据或参照同类设备市价计价。盘盈固定资产，按新旧程度，以重置价值计价。折旧管理中心的固定资产采用直线折旧法，采取个别折旧率，每月按月初固定资产原值计提固定资产折旧。计提折旧的固定资产包括运输工具、办公设备、电器设备、仪器仪表、工作用具。每年至少一次清查固定资产，固定资产盘盈、毁损、报废的净收益或净损失，计入当期损益。固定资产大修理费，计入当期大厦维修费。修理费发生不均衡，可以分期摊入大厦维修费中。流动资产管理流动资产的固有特点决定了流动资产管理在企业财务管理中的重要地位，加强流动资产的管理，重点是要建立健全的内部控制制度。货币资金管理建立货币资金管理机构，完善货币金核算的规章制度。设置专门财务会计机构，配备包括了专职财务人员，负责货币资金的收支、保管和核算工作。按照国家财经政策、财经纪律和财政财务规章制度，如实反映企业货币资金的收支和结存情况；监督企业严格执行国家有关财政政策和财经纪律；执行企业财务收支计划，促进企业合理合法地安排资金收支，增加收入，节约支出，并且保护货币资金安全完整。遵循国家有关资金帐户的有关规定，在中国境内可以经营外汇业务的银行，开立人民币存款帐户和外汇帐户，在境内外，企业资金不得以个人名义开设帐户。建立内部控制制度，严格各项现金收付。采购、借款申请及报销规定材料、工用具、设备采购申请需有正当用途，库存量低於需用量，要货比三家。（见附表44之采购项目标价单分析表）采购申请要列明申请部门、品名、规格、用途、需用量、库存量、历史价格、供应商价格、经办人签名、部门经理审批、仓库保管员签证库存量及历史价格，经财务部经理、副总经理、总经理审批後方能开始采购。（见附表45之订购单）材料、工用具、设备购入须进仓验收，低值易耗品、家具、用具尚要到办公室填制保管卡。（见附表46）结算已获准的采购申请及已确认的经济合同，借款需填借款单，列明币种，限额，金额，现金或支票，借款理由，经办人签名，同时提交上述采购申请或合同，借款单须经部门经理和会计部经理签批。未办采购申请及未获准的经济合同的临时借款，必先得部门最高主管同意。300元以上的借款额须先经副总经理同意後交总经理审批；300元以下的借款额只需经副总经理审批，便可交财务部经理办理。f）劳务支出垡漂，物品材料购入直接使用的垡漂报销，须有两人以上在垡漂背书，部门经理签批；非直接使用的物品、材料购入需进仓验收；垡漂总金额300元以上须先经副总经理同意後交总经理审批；垡漂总金额在300元．以下的只须经副总经理审批，便可交财务部经理办理。药费报销单须先经人事部经理审批，并核定报销比例。单据报销须先经财务部会计复核并盖章後，再进行上述第四项签批，方能到出纳员办理报销。借款单据要求在三天内清算，一般情况下旧欠未清者不能再借，特殊情况例外。相互联系、相互制约的规定企业发生的每项经济业务都要经过两个以上的人员或部门分工办理财务会计手续。货币资金在核算和管理工作中，实行三分开，即会计与出纳分开；钱、帐分开；现金收入业务与支出业务分开。经管货币资金收支和保管的出纳人员，不登记会计记录；登记会计事项的人员，不经管现金。现金和银行存款的支付，应由财务主管人同或其授权代理人员审核、批准，出纳人员付款，记帐人员记帐。记录凭证由填制人员、审核人员、记帐人员分别签字，收付凭证由出纳人员签字。所有收入的现金及支票，应於当日送存银行，做到日清月结，确保现金的帐面金额与库存金额核付相符，银行存款与银行对帐单核对相符（或调节後相符）。所有支出，超过100元限额，应使用支票，严禁白条抵充库存现金。出纳人员的职责出纳人员可以管现金和银行存款日记帐，但不得兼管收入费用、债权和债务帐簿以及总帐的登记工作，使出纳人员与收入、费用、债权和债务簿的登记人彼此牵制，相互监督。出纳人员也不得兼管稽核和会计档案的保管工作。现金管理和结算制度根据国务院1988年《现金管理暂行条例》现金使用范围一般包括：发放工资性支出，保险福利费，差旅费以及结算起点以下的零星支出。管理中心自定零星开支库存现金限额为2天。根据务院1988年《银行结算办法》的规定，管理中心可以采用以下几种结算方式，包括银行汇票、银行支票、汇兑、委托收款。应收帐款管理存货管理在存货取得日，做好存货资产的计价购入的存货，以其实际成本计价，包括了买价及由管理中心承担的各项杂费（运输费、装卸费、包装费及途中保险费），自制存货按制造过程中耗用的工料费实际支出计价。存货领用或发放的计价存货清查及盘盈、盘亏、毁损、报废查明原因分别处理，盘盈存货冲减费用。盘亏、损毁、报废存货，扣除过失人或保险公司赔款和残料价值后，计入管理费用；意外造成的损失净额，入营业外支出。低值易耗品及用具管理费使用管理专业物业费用项目内容：工费及津贴包括全员工资、工资附加费、津贴、制服及其洗涤费。维修保养费包括各系统如：强电，弱电，供排水，监控，消防，供热，供冷，通讯，电梯，排污等系统的合约保养，日常保养维修耗费，楼宇维修保养，擦窗机的维修保养等。物料消耗包括水，电，蒸气，煤气，工具，材料，及低值易耗品。管理费包括办公费，差旅费，运输费，保险费，租赁费，商场公共地方清洁费，园艺绿化费，顾问费，诉讼费，税金，土地使用费，开办费摊销，招待费，坏帐损失存货盘亏报废损失等。财务费用包括利息净支出，汇兑净损失，外汇调剂手续费，银行费用等。能在管理费用中开支的内容为购置和建造固定资产，无形资产和其他资产的支出；对外投资支出；支付的滞纳金，罚款，违约金，赔偿金，损赠；支付给总机构的特许权使用费；与物业管理业务无关的其他支出。收支预算管理收支预算平衡关系式管理费收入：管理费支出十定额管理酬金十财务费用十税金管理费支出预算依据广场管理守则条款和租约，根据法定管辖范围，目标核算对象及相应的法定面积，受益程度确定费用分配率；根据管理架构编制，制定工资及津贴计划；根据系统维修保养合同及计划，制定维修保养费计划；根据设备配置，历史资料制定物耗计划；以历史资料，据实际情况制订行政管理费计划，财务费用计划；根据物业管理合同确定管理酬金。确定收费标准确定不同功能组别的核算对象及其相应的面积和不同的分配率；将管理费支出预算按不同分配率分配给各核算对象，便可得出各核算对象每月应交管理费标准。收支预算呈报发展商及管理委员会审批后执行，确保预算收入的完善。催收欠款程序每月第一日发出付款通知书，详列本月应交款明细及上月尚欠款闪细，规定每月第一日至第十五日内为缴纳当月应交款时间，逾期按每月1.5%加收滞纳金；每月16日对尚未交当月应付款的租户，要发“催款通知书”，通知其7天内清缴，否则会按租约或管理守规采取必要措施。每月23日对尚未交本月甚至更早期应付款的租户，要发出“最後缴款通知书”，限期7天内清缴，否则会按广场管理守则及租约对欠费租户采取暂停服务措施；“最後缴款通知书”发出一周後，租户尚未清缴欠款的，可以向租户发出“暂停服务通知书”，抄送工程部执行，暂停服务将会在“暂停服务通知书”发出的第二天执行；“暂停服务通知书”发出後，租户及时来清缴欠费的可以在清缴欠资後马上发出“恢复服务通知书”，通知业主和租户，抄送工程部执行；对於拒不配合依时足额清缴欠费的，管理中心将会以发展商或业主名义，诉诸於法律去解决。严格的采购，发包制度（将专项工程判给专业公司完成），货比三家，跟踪商品质量及维修质量；健全的材料物资收发存制度；严格借支，报销制度和审批权限；预算内项目及预算内金额开支有严格的申请，审批，借支，报销制度，预算外开支必须向发展或业主委员会申请批准；预算内项目及预算内金额大的合同，於洽谈後须经发展商审批。外币业务管理有关外币业务的几个基本概念外币与外汇外币：外币一般指本国货币以外的其他国家和地区的货币。在我国，人民币以外的其他国家和地区货币称为外币。外汇：外汇是指外币资金的总称，包括外国货币的、以外币表示的，用於国际结算的各种支付手段。外币业务和外币折算外币业务是指以记帐本位币以外的货币进行款项的收付、往来结算、及计价等业务。以港币作记帐本位币广场管理中心经市财政局批准是经港币作记帐本位币，人民币和美元的业务也属物业管理中心的外币业务。外币折算是指管理中心收进外币业务时，将不同的外币金额换算为同一的记帐本位币等值金额的程度。选择广场管理中心的外币业务既要按不同的原币计量反映，同时要按折合的记帐本位币等值计量和反映，即对外币业务进行双重的计量和反映。记帐汇率以年初第一日中国人民银行公布的市场汇率作当年的记帐汇率，年中不调整。会计期末调整会计期末结帐时，按次年第一天中国人民银行公布的市场汇率对帐面汇率进行调整。但对於经历史成本计量价值的如固定资产存货、收入费用、资本帐户，一旦按资产取得日期或负债承担日期的汇率折合记帐本位币等值后，与汇率变动日脱勾，仍按历史汇率反映，不作调整。汇兑损益的计量和处理原则汇兑损益核算采用遂笔结转法，汇兑损益是本广场管理中心已经收入的外币存款在使用时，已经发生的外币债权在收回时，及已经发生的外币债务在偿还时，由於发生外币业务时的汇率与帐面汇率不同而发生的折合记帐本位币的差额。管理中心会计核算采用权责发生制，在编制外币业务时每笔折合记帐本位币，遂笔结转汇兑损益。汇免损益处理原则物业管理期间发生的汇兑损失，计入财务费用。物业管理清算期间，计入清算损益。与购置固定资产或无形资产有关的汇兑损益，均计入资产的价值。年度会计报表换算资产负债表为静态时点报表，以港币编制资产负债表後尚要年终按记帐汇率反向折算成为人民币计算的资产债表。借款及报销的规定结算已获准采购申请及已确认的经济合同，借款必须填借款单，列明币种，限额，金额，现金或支票，借款理由，经办人签名，同时提交上述采购申请或合同，借款单需经部门理和财务部经理签批。末办采购申请及未获准的经济合同的临时借款，必先得部门最高主管同意。300元以上的借款额需先经副总经理同意後交总经理审批；300元以下的借款额只需经副总经理审批，便可交财务部经理办理。低值易耗品（家具用具）及固定资产的购入须到办事处填制登记卡，经办公室主任验收后方能报销。劳务支出垡漂，物品材料购入直接使用的垡漂报销，需有两人以上在垡漂背书，部门经理签批；非直接使用的物品、材料购入须进仓验收；垡漂总金额300元以上需先经副总经理同意後交总经理审批；垡漂总金额在300元以下的只需经副总经理审批，便可交财务部经理办理。药费报销单必须先经人事部经理审批，并核定报销比例。单据报销须先经财务部会计复核并盖章后，再进行上述第四项签批，方能到出纳员办理报销。借款单据要求在三天内内清算，一般情况下，旧欠未清不能新借，特殊情况则属例外。财务部岗位责任制财务部经理具体领导和组织大厦财务会计工作，对各项财务会计工作要定期研究、布置、检查和总结，实行对总经理负责制。根据《企业会计准则》和我国的外商企业会计制度，制订适合大厦专业物业管理的会计制度。根据《企业会计准则》制订大厦专业物业管理的财务管理制度。制订财务部工作岗位责任制，经常检查、监督、指导各岗位工作。严格管理中心遵守财务制度和财经纪律、检查监督管理中心财务制度和财经纪律执行情况。组织财务部会计核算及会计电算化工作正常运作，设置各岗位计算机工作权限。草拟年度管理费预算及管理费分配率，并将管理费预算按合理、科学分配率分配各核算对象。参与重大经济业务、合同管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考性信息。审核月度管理报表、会计报表及财务报告、编制年度财务报告。根据XX购物中心发展商及管理委员会审核批准的年度管理费预算及广场管理守则，监督、检查、稽核、管理费收支情况，严格控制管理费支出在预算之内。协调财务部与管理中心内部、财、税、金融等单位及租户与发展商的财务关系及管理关系。会计主任（主管收入）具体主管组织“应收”核算组工作，包括租户资料的管理，管理费收入及其他收入，催收款等工作。负责“应收帐款”、“其他应收款”、“其他应付款”帐务处理。全面熟悉大厦租户资料，及时了解租户资料变动情况及租户欠费清况。严格审核收款记帐凭证，准确记录单元号、代码、名称、费种、交费所属月份、币种、金额、支票号及缴款方式。经常检查、督促、指导．“应收”核算。组日常收款及核算工作。每月1日“付款通知书”发出前的复核工作。“催收款”业务往来函件的草拟及复核。监督检查“催收款”程序运行速度。每月稽核“委托银行收款”帐户发生额及余额。经常保持与租户联系，核对帐务，负责对租户欠帐情况查询及解释。协调“应收”核算组各岗位的工作。会计主任（主管综合）财务部会计电算化系统维护，系统初始化，凭证编号维护，系统数据恢复，会计科目代码维护。会计电算化系统安全，保密和保护工作，数据库备份。帐务管理。除“管理费用”、“应收帐款”、“其它应收帐”、“其他应付帐”以外的帐务管理。预分配管理酬金，计算应交税金。财务部会计核算综合工作。“终审”记录凭证，汇总记帐、凭证、转帐、结帐和记录。每月审核员工工资计算及转存。定期稽核出纳帐及银行存款余额调节表，要求日清月结，帐帐相符，帐实相符。督促、检查、指导财务部岗位会计核算及财务管理工作。指导会计电算化操作人员正确使用会计核算软件。每月10日前编制上月管理报表、会计报表及月度财务报告。助理会计主任（主管费用）熟悉本广场物业管理业务范围及内容；熟悉本广场年度管理费用预算项目及额度；根据大厦管理会计制度，《企业会计准则》，每日广场管理耗费输入计算机，编制管理费用记帐凭证及其他支出记录凭证，并传递会计主任审核，主管管理费用帐务；每月二十四日复核人事传递的月度考勤汇总表，核实企业人数，准时编制工资发放表，汇总表，转存表，计交个人所得税。二十八日准时将工资转存软盘送达银行；广场经济合同的管理；定期组织大厦低值易耗品，家具用具及固定资产盘点清理；辞退职员工的工资计发；监督，检查仓库材料物品的收、发、存管理，定期稽核；每月编制月度管理费分析报告；年度帐页打印，会计资料，档案管理；垡漂收据的购买、领用、自检管理。会计员（主管催收款）熟练查询租户资料及会计资料，准确回答租户查询；保持与租户的良好关系，经常通过各种工具联系，做好联系记录，核对往来帐目，宣传本广场管理守则，加强依时足额交款的意识；协助租户资料更新、档案管理工作；每月十六日对清缴管理费的租户发出“催款通知书”，限期一周；知书”，限期一周；每月三十日对已发“最后缴款通知书”尚未清缴欠费的租户发出“暂停服务通知书”，抄送大厦工程部次日执行；对已暂停服务的租户清缴欠费后马上签发“恢复服务通知书”给租户，并抄送大厦工程部马上执行；每月末编制催收款月报表，总结催收款工作。会计员（主管资料及统计）主管租户档案资料，应收帐款数据库统计；每月应收帐款，挂帐资料，数据输入如管理费，维修费，水费，电费，蒸气费，排污费，空调费，信息使用费，临占费，等等：统计电算化系统的维护，安全，保密和数据备份；租户信息板使用，临时占用，特批合同及文件的保管；每月一日“应收帐款”借方挂帐的自动过帐，自动编制“应收帐款”借方记帐凭证；每月一日打印“付款通知书”覆核後发出；每月一日打印租户资料；月末打印“应收帐款”余额明细表”(统计库章）；租户搬迁，装修或其地服务要求审批前欠费情况的认签；客户欠款情况详细查询。会计员（主管收入制票）热情有礼地接待租户，并能流利地回答租户的询问，及时地为租户提供服务；熟练查询租户资料及会计资料，准确回答租户查询；填制收款垡漂前要查阅记录及有关资料对“付款通知书”，正确计收客户交缴各时期各种费用，正确填写交费的客户名称，缴交费种，所属时期，单元号，编码，币种，金额，结算方式，支票号码；装修按