房产中介服务制度与政策练习题及答案

房产中介服务制度与政策练习题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.房地产经纪是以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事（）的经营活动的总称。A.居间、代理B.居间、行纪C.代理、行纪D.居间、代理、行纪2.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（）日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。A.15B.20C.30D.453.房地产经纪人员职业资格制度包括（）和房地产经纪人协理职业资格。A.房地产估价师B.房地产经纪人C.土地登记代理人D.物业管理师4.在房地产经纪业务中，房地产经纪机构根据委托人的委托，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的业务类型是（）。A.房地产居间B.房地产代理C.房地产行纪D.房地产咨询5.下列关于房地产经纪人员职业道德的表述中，错误的是（）。A.职业道德是从业人员在执业活动中的行为规范B.职业道德具有强制性的约束力C.职业道德主要依靠从业人员的内心信念和行业自律来维持D.职业道德是行业信誉的重要保证6.房地产经纪机构在发布房源信息时，必须做到（）。A.可以适当夸大房屋面积以吸引客户B.必须经过委托人书面同意C.可以发布虚假价格以试探市场D.无需核实房屋产权状况7.根据《民法典》，委托人支付报酬的义务，应当在受托人（）时履行。A.签订合同B.完成委托事务C.开始工作D.提供报告8.房地产经纪服务合同应当由（）签字或盖章。A.房地产经纪人员B.房地产经纪机构C.房地产经纪人员或房地产经纪机构D.房地产经纪机构和执行该业务的房地产经纪人员9.禁止“吃差价”是房地产经纪行业的一项重要规定。所谓“吃差价”是指经纪机构（）。A.收取高于规定标准的佣金B.隐瞒交易价格，赚取其中差额C.分别向买卖双方收取佣金D.收取未开具发票的费用10.房地产经纪机构代理销售商品房项目的，应当在销售现场显著位置公示（）。A.经纪机构营业执照和备案证书B.商品房预售许可证C.经纪服务项目、内容和标准D.以上全是11.房地产经纪人协理职业资格实行（）制度。A.全国统一大纲、统一命题、统一组织B.全国统一大纲、各省命题C.各省自行大纲和命题D.行业协会组织12.房地产经纪业务中的房屋查验，核心查验内容不包括（）。A.房屋产权B.房屋物理状况C.房屋周边环境D.房屋业主隐私生活13.房地产经纪机构与委托人签订的房屋出售经纪服务合同，不属于必备条款的是（）。A.委托事项B.服务标准及完成期限C.佣金及支付方式D.房屋具体装修设计图14.经纪人员在执业过程中，遇到利益冲突时应（）。A.优先考虑自身利益B.优先考虑佣金高的交易方C.主动回避并告知委托人D.秘密进行，不告诉任何一方15.房地产交易资金监管的主要目的是（）。A.增加经纪机构收入B.保障交易安全，防范资金风险C.监管客户交易行为D.方便银行操作16.下列哪种情况，房地产经纪机构可以不承担赔偿责任？（）A.因未尽到审慎义务，导致买受人购买到查封房B.故意隐瞒房屋重大瑕疵C.委托人提供的权属证明材料不实，经纪机构已尽合理审查义务仍未能发现D.泄露委托人个人信息17.房地产广告中必须载明的事项是（）。A.房屋升值预测B.开发企业名称C.中介机构名称D.交通距离时间（精确到分）18.房地产经纪人员职业资格注册有效期一般为（）年。A.1B.2C.3D.519.签订房地产经纪服务合同前，经纪人员应当（）。A.收取看房费B.如实告知委托人相关事项，并解释合同条款C.承诺一定能办理过户D.隐瞒房屋不利因素20.商品房销售委托中，房地产开发企业支付给经纪机构的费用通常称为（）。A.佣金B.回扣C.信息费D.咨询费21.存量房交易资金监管的托管机构通常是（）。A.房地产经纪机构B.商业银行或房产管理部门设立的专用账户C.卖方个人账户D.买方个人账户22.房地产经纪机构分支机构备案，需要提供（）。A.分支机构营业执照B.房地产经纪人员执业资格证明C.总机构的备案证明D.以上都需要23.房地产经纪机构未完成经纪服务合同约定事项，服务费应当（）。A.全额支付B.酌情减收或不予支付C.双倍支付D.由仲裁机构裁决24.“跳单”行为中，如果委托人利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同，根据《民法典》，应当向中介人支付（）。A.双倍报酬B.违约金C.报酬D.部分报酬25.房地产经纪人员在拍摄房源照片时，应当遵循（）原则。A.尽量美化，甚至通过软件修改户型B.真实、客观、全面C.仅拍摄优点D.拍摄邻居隐私以证明安全性26.下列文件中，不属于办理不动产登记必须提交的材料是（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.房屋买卖合同D.房屋装修发票27.房地产经纪服务实行（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.买卖双方协商价（无视市场规则）28.经纪机构保存经纪服务合同及相关资料的期限应不少于（）年。A.3B.5C.10D.永久29.房地产经纪人可以在（）家房地产经纪机构执业。A.1B.2C.3D.不限30.对于房屋权属有争议的房产，房地产经纪机构应当（）。A.暂时接受委托，等争议解决再交易B.拒绝接受委托C.隐瞒争议，先签合同再说D.告知买方风险，由买方决定二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.房地产经纪服务的特点包括（）。A.交易标的额大B.服务周期长C.专业性较强D.不可替代性E.法律关系复杂2.根据房地产经纪活动服务对象的不同，房地产经纪业务可分为（）。A.存量房经纪业务B.新建商品房经纪业务C.房地产居间业务D.房地产代理业务E.房地产咨询业务3.房地产经纪人员在执业过程中，禁止的行为有（）。A.采取欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务B.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售C.隐瞒真实交易价格，赚取差价D.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务E.泄露委托人个人信息或者商业秘密4.房地产经纪服务合同应当包含的主要内容有（）。A.房地产经纪服务双方的姓名（名称）、住所B.房地产经纪服务的项目、内容、要求和完成标准C.服务费用的数额、支付方式和时间D.合同履行期限E.违约责任和纠纷解决方式5.房地产经纪机构办理备案时，应当提交的材料包括（）。A.营业执照B.法定代表人或者负责人的身份证明C.房地产经纪人员执业资格证明D.经纪机构的财务报表E.经营场所证明6.下列关于房地产经纪人员职业资格的表述中，正确的有（）。A.房地产经纪人执业资格注册有效期为3年B.房地产经纪人协理只能在注册地行政区域内执业C.房地产经纪人可以在全国范围内执业D.变更注册需办理相应手续E.逾期不注册者，资格证自动失效7.存量房买卖过程中，房地产经纪机构应协助买卖双方进行（）。A.房屋产权调查B.交易资金监管C.户籍核实D.房屋交验E.贷款办理8.房地产经纪机构承接业务时，应当（）。A.查验委托人的身份证明B.查验房屋权属证书C.评估房屋价格D.核实房屋的物理状况及有无抵押、查封等情况E.承诺包办过户9.下列属于房地产经纪基本业务流程的有（）。A.信息搜集与发布B.方案设计与配对C.带看D.合同签订与款项支付E.物业交割及后续服务10.房地产经纪机构分支机构的设立条件包括（）。A.有固定的经营场所B.有必要的经营设施C.有规定数量的房地产经纪人员D.分支机构负责人必须是注册房地产经纪人E.具有独立法人资格11.违反《房地产经纪管理办法》规定的法律责任形式包括（）。A.责令改正B.罚款C.计入信用档案D.吊销营业执照E.追究刑事责任12.房地产经纪人员在处理客户投诉时，正确的做法是（）。A.态度诚恳，耐心倾听B.推卸责任，指责客户C.及时调查核实情况D.依据合同和法律法规提出解决方案E.超出权限的及时上报13.房地产交易资金划转可以通过（）方式进行。A.经纪机构自设账户B.银行专用账户监管C.买卖双方自行交接D.通过支付宝转账E.通过现金当面支付14.下列关于“独家委托”的说法，正确的有（）。A.独家委托是指委托人仅委托一家经纪机构提供服务B.独家委托期限不得超过法律规定C.独家委托通常伴随着更高的服务承诺和更短的出售周期D.即使在独家委托期间，业主也可以自己出售房屋，但通常需支付佣金E.独家委托合同必须是书面的15.房地产经纪行业管理的手段主要包括（））。A.行业自律管理B.政府行政管理C.社会监督D.企业内部管理E.司法审判三、判断题（共20题，每题0.5分。判断下列各题说法的正确或错误）1.房地产经纪人员可以在两个或两个以上的房地产经纪机构同时执业。（）2.房地产居间是指房地产经纪机构按照委托人的意愿，以自己的名义与第三方进行交易，并承担相应法律责任的行为。（）3.房地产经纪机构发布虚假房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，并可处以罚款。（）4.因房地产经纪人员的过失导致委托人经济损失的，由房地产经纪人员个人承担全部赔偿责任，经纪机构不承担责任。（）5.房地产经纪服务合同既可以是书面形式，也可以是口头形式。（）6.商品房预售许可证未取得前，房地产经纪机构不得接受预售商品房的委托代理销售。（）7.房地产经纪人员为了促成交易，可以适当隐瞒房屋曾发生非正常死亡的事实。（）8.交易当事人可以约定由房地产经纪机构代收代付交易资金，但必须通过房地产经纪机构在银行的专用结算账户进行。（）9.房地产经纪人协理职业资格考试合格后，即可在全国范围内以房地产经纪人名义执业。（）10.房地产经纪机构未备案擅自开展业务的，由相关部门责令改正，记入信用档案。（）11.委托人未按约定支付报酬的，经纪人可以直接留置委托人的房屋。（）12.房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并事先征得委托人的同意。（）13.房地产经纪行业组织是依法成立的社会团体法人，是实施行业自律管理的重要载体。（）14.只要买卖双方达成一致，房地产经纪机构即使没有促成交易，也可以要求支付全额佣金。（）15.房地产经纪人员在业务活动中，不得索取或者收受合同约定以外的酬金或其他财物。（）16.房地产估价是房地产经纪业务的重要组成部分，所有经纪人员都可以直接出具估价报告。（）17.存量房交易资金监管的期限，一般是从资金存入监管账户起，到完成不动产登记后止。（）18.房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明文件、服务项目、收费标准等。（）19.“学区房”宣传中，经纪机构必须确认入学政策，并告知客户入学政策可能存在变动风险。（）20.房地产经纪合同终止后，经纪机构仍有义务保密委托人的商业秘密和个人隐私。（）四、填空题（共10题，每题1分）1.房地产经纪是为促成房地产交易提供_____和_____等服务的有偿活动。2.《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，只能在_____名下开展业务。3.房地产经纪合同应当由_____名下的房地产经纪人员签名。4.房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同前，应当_____并出示与委托出售房屋有关的房屋权属证书、身份证件等。5.房地产经纪服务实行_____收费标准。6.房地产经纪行业自律管理主要通过_____来实现。7.房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和_____职业资格。8.房地产交易资金监管的核心原则是_____。9.房地产经纪机构代理销售商品房时，应当向买受人出示商品房_____。10.房地产经纪机构备案证明文件遗失的，应当向原备案部门_____。五、简答题（共5题，每题5分）1.简述房地产经纪机构的义务。2.房地产经纪人员在执业过程中，应遵循哪些职业道德规范？3.简述房地产经纪服务合同的主要内容。4.根据《房地产经纪管理办法》，哪些行为属于禁止的房地产经纪行为？5.简述存量房交易资金监管的意义和流程。六、案例分析题（共2题，每题15分）案例一：张某委托A房地产经纪公司出售其位于市中心的住房，双方签订了独家出售委托协议，协议约定委托期为3个月，佣金为成交价的2%。两个月后，A公司介绍买家李某看房，李某对房屋表示满意。但李某通过朋友私下联系到了张某，表示如果直接交易，可以省去中介费，张某同意。随后，张某与李某私下签订了房屋买卖合同，并完成了过户手续。A公司得知后，要求张某支付佣金。张某以“未通过A公司成交”为由拒绝支付。问题：1.张某与李某私下交易的行为是否合法？为什么？2.A公司是否有权要求张某支付佣金？请依据相关法律法规进行分析。3.若A公司起诉张某，法院应如何处理？案例二：王某通过B房地产经纪机构购买了一套二手房，该经纪机构由经纪人赵某经办。赵某在带看时口头承诺房屋面积为120平方米，并保证无抵押、无查封。王某在签订买卖合同时，并未仔细核对房产证上的面积（实际为115平方米），只询问了赵某，赵某称“房产证还没更新，以实测为准，肯定是120平”。合同签订后，王某支付了首付款并办理了按揭贷款。过户时发现房屋面积仅有115平方米，且该房屋在一个月前已被法院查封，导致无法过户。王某遭受重大损失，遂向B机构索赔。问题：1.经纪人赵某的行为违反了哪些房地产经纪相关规定？2.对于房屋面积差异和查封导致的损失，B房地产经纪机构是否应当承担赔偿责任？请说明理由。3.王某作为买方，在本案中是否存在过错？参考答案及解析一、单项选择题1.D解析：房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理、行纪等经营活动的总称。2.C解析：根据《房地产经纪管理办法》，应当自领取营业执照之日起30日内备案。3.B解析：房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。4.B解析：代理是以委托人的名义进行，法律后果由委托人承担；行纪是以自己的名义进行，承担法律责任；居间是报告订约机会或提供媒介服务。5.B解析：职业道德主要依靠从业人员的内心信念、社会舆论和行业自律来维持，并不像法律法规那样具有国家强制性，但违反职业道德会受到行业内部惩戒。6.B解析：房源信息发布必须经过委托人书面同意，且应当真实。7.B解析：《民法典》规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。8.D解析：合同应由机构盖章，并由执行该业务的经纪人签字。9.B解析：“吃差价”即隐瞒真实的成交价格，在委托价格与实际成交价格之间赚取差额。10.D解析：销售现场需公示营业执照、备案证书、商品房预售许可证、服务项目内容及收费标准等。11.A解析：房地产经纪人协理和房地产经纪人考试均实行全国统一大纲、统一命题、统一组织。12.D解析：房屋查验关注产权、物理状况、环境等，业主隐私生活不属于房屋物理查验范畴，且涉及隐私保护。13.D解析：装修设计图不是房屋出售经纪服务合同的必备条款，委托事项、服务标准、佣金才是。14.C解析：遇到利益冲突应当主动回避并告知委托人，以维护公平和客户利益。15.B解析：资金监管的主要目的是保障交易资金安全，防止挪用、卷款跑路等风险。16.C解析：若委托人提供虚假材料，且机构已尽合理审查义务，则机构不承担责任。17.B解析：房地产广告中必须载明开发企业名称、中介机构名称（若是通过中介发布）等，不得含有升值预测、精确到达时间等误导性内容。18.C解析：注册有效期一般为3年。19.B解析：签约前应如实告知并解释条款，不能收取看房费，不能做无根据承诺。20.A解析：这种费用在代理业务中通常称为佣金。21.B解析：资金监管通常通过银行专用账户或房产管理部门设立的专用账户进行，严禁通过经纪机构或个人账户。22.D解析：备案需提供营业执照、负责人身份证明、执业人员证明及总机构备案证明等。23.B解析：未完成约定事项，根据服务完成程度，应减收或不予支付报酬。24.C解析：根据《民法典》第965条，委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。25.B解析：房源照片应真实、客观、全面，不得通过软件修改户型或仅拍优点。26.D解析：办理不动产登记需要申请书、身份证明、买卖合同等，装修发票不是必须材料。27.C解析：房地产经纪服务实行市场调节价。28.B解析：保存期限不少于5年。29.A解析：房地产经纪人员只能受聘于一个房地产经纪机构执业。30.B解析：权属有争议的房屋属于禁止交易类房屋，经纪机构应当拒绝接受委托。二、多项选择题1.ABCE解析：标的额大、周期长、专业性强、法律关系复杂是其特点。房地产经纪服务具有一定的可替代性（不同机构或人员均可提供服务）。2.AB解析：按标的物不同分为存量房和新建商品房经纪业务。CD是按服务方式分类，E是另一种服务类型。3.ABCDE解析：选项均为《房地产经纪管理办法》明确禁止的行为。4.ABCDE解析：选项均为《房地产经纪管理办法》规定的合同主要内容。5.ABCE解析：备案需提交营业执照、负责人身份证明、人员资格证明、经营场所证明等，不需要财务报表。6.ABCD解析：A、B、C、D表述均正确。逾期不注册者，需要通过继续教育等环节重新申请注册，并非资格证自动永久失效（在规定期限内补办即可），但长期不注册可能导致失效需重新考试。通常说法为“逾期不注册者，资格证书失效”，此处选ABCDE也是基于一般考试理解，但严格来说D和E描述中，E关于“自动失效”的表述在具体操作中需要看具体规定，但在多项选择题中，通常涵盖主要知识点。A、B、C、D无疑正确。注：根据部分考题解析，逾期初始注册不满一定年限的可申请，超过则可能失效。这里主要考基本规定。7.ABCDE解析：经纪机构通常提供全流程服务，包括产权调查、资金监管、户籍核实、交验、贷款协助。8.ABD解析：承接业务需查验身份证明、权属证书，核实物理状况及权利瑕疵。评估价格不是必须的（除非委托），且严禁承诺包办过户。9.ABCDE解析：完整流程包括信息搜集、配对、带看、签约付款、交割及后续服务。10.ABC解析：分支机构需有场所、设施和规定数量人员。负责人不一定是注册经纪人（部分地区有要求，但国标最低要求未强制必须是注册经纪人），且分支机构不具有独立法人资格。11.ABCD解析：法律责任包括责令改正、罚款、记入信用档案、停业整顿、吊销营业执照等。刑事责任是由司法机关追究的，不属于行政责任范畴，但严重违法可能触犯刑法。此处题目问的是“违反《办法》规定的法律责任形式”，主要是行政责任。但在广义上，ABCD是主要的行政管理手段。如选ABCE（追究刑事责任作为后果）也是合理的。此处选择ABCD最准确对应行政管理手段。12.ACDE解析：应诚恳倾听、调查核实、提出方案、及时上报，不能推卸责任。13.BC解析：资金划转应通过专用监管账户进行，或当事人约定（虽然监管提倡专用，但法律允许自行交接）。严禁通过经纪机构账户、支付宝或大额现金（除非符合反洗钱规定的小额）进行房地产交易资金划转，以防风险。14.ABCE解析：独家委托意味着只委托一家，期限受限制，服务更好，必须书面。通常独家委托期间，业主若自行出售，仍需支付佣金，视合同约定。15.ABC解析：行业管理手段包括行业自律、行政管理和社会监督。企业内部管理属于企业管理范畴，司法审判属于法律救济。三、判断题1.错解析：经纪人员只能在一家机构执业。2.错解析：题目描述的是行纪，不是居间。居间不直接签约。3.对解析：属于违规行为，应受处罚。4.错解析：应由经纪机构先承担责任，然后向有过错的经纪人员追偿。5.错解析：应当采用书面形式。6.对解析：未取得预售许可证不得销售。7.错解析：隐瞒非正常死亡等重大事实属于违规。8.对解析：必须通过专用账户，严禁使用其他账户。9.错解析：协理只能在其注册地行政区域内执业，且不能以经纪人名义执业。10.对解析：必须备案。11.错解析：留置权需有法律规定，经纪合同一般不直接产生法定留置权，且不能直接留置房屋。12.对解析：代办服务需告知并征得同意。13.对解析：行业组织是自律管理载体。14.错解析：未促成交易的，一般不得要求支付报酬，但可以要求支付从事经纪活动支出的必要费用。15.对解析：不得索取合同约定以外的酬金。16.错解析：房地产估价需要专门的房地产估价师资格，经纪人员不能直接出具估价报告。17.对解析：监管期限从存入起至登记完成止（有时延至交割）。18.对解析：这是信息公示的法定要求。19.对解析：入学政策有变动风险，必须如实告知。20.对解析：后合同义务中的保密义务。四、填空题1.居间、代理2.该房地产经纪机构3.该房地产经纪机构4.查验委托出售的房屋5.市场调节6.行业组织（或行业协会）7.房地产经纪人协理8.专款专用9.预售许可证10.申请补发五、简答题1.简述房地产经纪机构的义务。答：(1)遵守法律法规，并接受行业主管部门和行业组织的监督检查。(2)按照规定办理备案手续。(3)在经营场所公示相关证照、服务项目、收费标准等。(4)如实告知委托人服务内容、收费标准及可能存在的风险。(5)妥善保管经纪服务合同及相关资料，保存期不少于5年。(6)不得聘用未取得职业资格的人员从事经纪业务。(7)不得从事法律法规禁止的其他行为（如吃差价、发布虚假信息等）。2.房地产经纪人员在执业过程中，应遵循哪些职业道德规范？答：(1)守法经营：遵守国家法律法规，不从事违法活动。(2)诚实守信：如实告知信息，不欺诈、不隐瞒，恪守承诺。(3)规范执业：遵循行业规范和操作流程，持证上岗。(4)公平竞争：不诋毁同行，不以不正当手段招揽业务。(5)尽职尽责：维护委托人合法权益，提供专业服务。(6)职业保密：保守委托人商业秘密和个人隐私。3.简述房地产经纪服务合同的主要内容。答：(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所。(2)房地产经纪服务的项目、内容、要求和完成标准。(3)服务费用的数额、支付方式和时间。(4)合同的履行期限。(5)违约责任和纠纷解决方式。(6)当事人约定的其他事项。4.根据《房地产经纪管理办法》，哪些行为属于禁止的房地产经纪行为？答：(1)采取欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务。(2)捏造散布涨价信息，或与开发商串通捂盘惜售。(3)隐瞒真实交易价格，赚取差价。(4)为不符合交易条件的房屋提供经纪服务。(5)发布虚假房源信息。(6)侵占、挪用房地产交易资金。(7)泄露委托人个人信息或商业秘密。(8)代收定金或房款但未通过监管账户等。5.简述存量房交易资金监管的意义和流程。答：意义：保障交易资金安全，防止挪用、欺诈；解决买卖双方信任问题；规范市场秩序。流程：(1)签订监管协议：买卖双方与监管机构（银行）签订资金监管协议。(2)存入资金：买方将首付款或全款存入银行专用监管账户。(3)办理过户：双方办理房屋产权过户手续。(4)资金划转：过户完成后，银行根据指令将资金划转给卖方；若过户失败，资金退回买方。六、案例分析题案例一1.张某与李某