2026年房地产经纪人之房地产交易制度政策模拟题库及答案

2026年房地产经纪人之房地产交易制度政策模拟题库及答案第一部分：单项选择题1.根据《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。这体现了房地产交易制度中的（）原则。A.房地产一体原则B.土地使用权续期原则C.有偿使用原则D.公平自愿原则2.房地产经纪人员在从事业务时，应当遵守（）原则，如实告知委托人交易情况，不得隐瞒重要信息。A.自愿B.平等C.诚实信用D.公序良俗3.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.50%4.商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房交付使用证》D.《建设工程规划许可证》5.张三购买了一套新建商品房，建筑面积为100平方米，单价为20,000元/平方米。合同约定建筑面积与产权登记面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。若产权登记面积为96平方米，张三不退房，则房价款应（）。A.保持原价不变B.开发商返还张三多支付的房款C.张三补足不足部分的房款D.双方协商解决6.房地产抵押合同自（）之日起生效。A.签字B.公证C.抵押登记D.主合同生效7.根据《民法典》，租赁期限不得超过（）。超过部分无效。A.五年B.十年C.二十年D.三十年8.在房地产交易活动中，当事人应当依照法律规定缴纳契税。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的（）。A.当日B.次日C.7日内D.10日内9.下列房地产中，不得转让的是（）。A.以出让方式取得土地使用权，已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的B.司法机关依法裁定查封的房地产C.依法登记领取权属证书的D.共有房地产，经其他共有人书面同意的10.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.511.房地产经纪人协理从业资格注册有效期为（）年，自注册之日起计算。A.2B.3C.5D.612.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其（）缴存的长期住房储金。A.全体员工B.在职职工C.离退休职工D.户籍职工13.职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金贷款利率（）商业银行同期住房贷款利率。A.高于B.低于C.等于D.不确定14.房地产广告中不得出现的内容是（）。A.交通状况B.周边环境C.升值承诺D.装修标准15.二手房交易中，卖方需缴纳个人所得税。对个人转让自用（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。A.2B.3C.5D.1016.房屋租赁合同中，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为（）。A.无效合同B.有效合同，期限为一年C.不定期租赁D.租赁期限为六个月17.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）办理。A.房地产管理部门B.国土资源管理部门C.不动产登记机构D.税务部门18.房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（）。A.《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》C.《竣工验收备案表》D.《土地使用权证》19.房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经（）同意。A.经纪人B.经纪机构负责人C.房地产管理部门D.委托人20.共有房地产的处分，必须经（）共有人同意。A.三分之一以上B.二分之一以上C.三分之二以上D.全体21.某房地产开发公司开发建设一住宅小区，总建筑面积为10万平方米，其中住宅面积8万平方米，公建配套面积2万平方米。该项目总投资为4亿元。按照《城市房地产开发经营管理条例》，该项目资本金应当不低于（）万元。A.8000B.12000C.20000D.2800022.在房屋征收中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A.重置价格B.市场价格C.评估价格D.成本价格23.房地产经纪人员如果泄露委托人的商业秘密或个人隐私，将面临（）。A.仅民事赔偿责任B.仅行政处罚C.民事赔偿、行政处罚，情节严重的追究刑事责任D.道德谴责24.建筑区划内的绿地，属于（）所有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。A.开发商B.物业服务企业C.业主共有D.政府25.商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向（）申请重新核验。A.房地产开发企业B.房地产经纪机构C.工程质量监督单位D.物业公司26.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.3个月B.6个月C.1年D.2年27.房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，（）。A.不得收取佣金B.可以收取一半佣金C.可以酌情收取佣金D.可以全额收取佣金28.下列关于房地产抵押的说法，错误的是（）。A.以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押B.以出让方式取得的土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押C.乡镇企业的土地使用权不得单独抵押D.所有权、使用权不明或者有争议的房地产可以抵押29.房地产经纪服务合同应当包含（）、委托事项、服务要求、服务期限、服务内容及标准、酬金及支付方式、违约责任等主要内容。A.房地产经纪人员的姓名B.房地产经纪机构的注册地C.房地产经纪人员的注册号D.委托人的姓名或名称30.职工提取住房公积金账户内的存储余额，应当同时符合下列条件：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（）。A.出境定居的B.购买汽车等大额消费的C.偿还信用卡债务的D.进行股票投资的31.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取（）以外的其他任何费用。A.佣金B.代办费C.咨询费D.认购金32.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可（）。A.出租B.出让C.抵押D.转让33.房地产估价师执业资格注册有效期满需继续执业的，应当在期满前（）个月内办理续期注册手续。A.1B.2C.3D.634.房屋租赁合同续签，租赁期限累计超过（）的，应当在续签合同后，到房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。A.3个月B.6个月C.1年D.20年35.房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。A.分期付款B.预售C.包租返租D.银行按揭36.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，（）增值税。A.免征B.全额征收C.差额征收D.减半征收37.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。备案时应当提交的材料不包括（）。A.营业执照B.经纪人员的资格证书C.经纪机构的章程D.法定代表人的身份证38.承租人在租赁房屋期间，对房屋进行装修装饰的费用，若租赁合同未作约定，且出租人同意利用的，租赁终止时，（）。A.承租人无偿拆除B.出租人折价补偿C.归承租人所有D.归出租人所有，不予补偿39.房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。A.申报价格B.评估价格C.政府指导价D.双方协商价40.下列关于定金的表述，正确的是（）。A.定金合同自实际交付定金时成立B.定金的数额不得超过主合同标的额的30%C.收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金D.给付定金的一方不履行债务，无权要求返还定金第二部分：多项选择题1.房地产交易的主要形式包括（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房地产赠与E.房地产继承2.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的有（）。A.以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的3.房地产经纪人员在开展业务时，禁止的行为包括（）。A.采取欺骗、贿赂等不正当手段承揽业务B.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号C.隐瞒真实交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价D.对委托人隐瞒与交易当事人有关的重要事项E.利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用4.申请商品房预售许可，应当提交的证件及资料包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.开发企业的《营业执照》和资质等级证书E.工程施工合同5.住房公积金的缴存比例由（）拟定。A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.本级人民政府D.上一级人民政府E.人民银行6.房地产抵押合同应当载明的主要内容有（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.主债权的种类、数额C.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积D.抵押房地产的价值E.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任7.房地产经纪服务合同的类型主要有（）。A.房地产出售经纪服务合同B.房地产承购经纪服务合同C.房地产出租经纪服务合同D.房地产承租经纪服务合同E.房地产咨询合同8.下列关于房屋租赁的说法，正确的有（）。A.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同B.房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同C.共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权D.租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋租赁合同继续有效E.承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋9.房地产登记的程序包括（）。A.申请B.受理C.审核D.登簿E.发证10.房地产经纪机构在承接业务时，应当查验委托人的身份证明和（）。A.房屋权属证书B.房屋共有权人同意出售/出租的证明文件C.当事人的婚姻状况证明D.房屋是否有查封、抵押等权利限制E.委托人的信用记录11.下列属于房地产经纪人员职业道德基本要求的有（）。A.守法经营B.规范执业C.诚实守信D.公平竞争E.职业素养12.房地产买卖合同应当载明的主要事项包括（）。A.双方当事人的姓名或者名称、住所B.房地产基本情况（坐落、面积、四至界限等）C.房地产转让的方式、价格及支付方式D.房地产交付使用的时间及方式E.违约责任及解决争议的方式13.二手房交易过程中，买方需要缴纳的税费主要包括（）。A.契税B.个人所得税C.增值税及附加D.土地增值税（个人住宅通常免征，特殊情况除外）E.印花税14.房地产估价师应具备的执业能力包括（）。A.熟悉房地产基本制度与政策B.掌握房地产估价理论与方法C.了解房地产市场行情D.具备一定的建筑与工程造价知识E.具备良好的沟通协调能力15.下列关于不动产登记簿的说法，正确的有（）。A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿由不动产登记机构管理C.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准D.不动产登记簿可以随意涂改E.不动产登记簿应当电子化，并可异地查询16.房地产经纪分支机构应当具备的条件有（）。A.有固定的经营场所B.有必要的经营设施C.有规定数量的持有《中华人民共和国房地产经纪人员职业资格证书》的人员D.有必要的财务管理制度E.有独立法人资格17.在计算个人所得税时，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和（）后的余额，为应纳税所得额。A.20%的费用扣除标准B.合理费用C.装修费用D.贷款利息E.契税18.房地产开发企业销售商品房，可以采取的销售方式有（）。A.自行销售B.委托中介机构代理销售C.分期销售D.预售E.包销19.房地产经纪人员在签署合同时，应注意（）。A.核对当事人身份B.解释合同条款C.提醒当事人注意风险D.代替当事人签署合同E.确保合同内容完整无歧义20.下列关于住房金融政策的说法，正确的有（）。A.首套房贷款首付比例通常低于二套房B.限购城市与非限购城市的贷款政策可能不同C.公积金贷款额度通常有上限D.商业贷款利率通常采用LPR加点模式E.组合贷款是指公积金贷款和商业贷款的组合第三部分：判断题1.农村集体土地上的房屋可以直接在市场上进行自由转让。（）2.商品房预购人在未取得房屋所有权证之前，不得将预购的商品房转让。（）3.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。（）4.房地产租赁合同终止后，承租人应当返还租赁的房屋，如果有装饰装修物，承租人有权拆除并带走。（）5.住房公积金贷款是住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向缴存住房公积金的在职职工发放的房屋抵押贷款。（）6.房地产经纪人协理可以在全国范围内执业。（）7.房地产开发企业可以在未取得商品房预售许可证的情况下，向买受人收取预订款性质费用，但必须签订协议。（）8.共有房地产在未经其他共有人同意的情况下，部分共有人可以处分其享有的份额。（）9.房地产估价实行有偿服务，收费标准按照国家有关规定执行。（）10.房屋租赁期间，出租人出售房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权。（）11.契税的纳税人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（）12.买卖不破租赁原则是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（）13.房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项的，只要付出了劳动，就有权要求全额支付佣金。（）14.房地产转让当事人在签订转让合同后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。（）15.定金具有担保性质，而订金通常被视为预付款，不具有担保功能。（）16.职工离职后，可以提取住房公积金账户内的全部存储余额，同时注销账户。（）17.房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。（）18.房地产经纪人员在执业过程中，可以利用他人的商业秘密为自己谋取利益。（）19.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（）20.商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以直接向法院起诉开发商。（）第四部分：案例分析题案例一：市民李先生看中了某房地产开发公司开发的“阳光花园”一套住宅，该住宅为预售商品房，建筑面积120平方米，单价每平方米15000元。李先生与开发公司签订了《商品房预售合同》，并支付了定金5万元。合同约定，剩余房款通过银行按揭支付。合同还约定，若李先生违约，定金不退；若开发公司违约，双倍返还定金。后来，由于开发公司未能按期取得《商品房预售许可证》，导致无法办理网签备案及按揭贷款手续。李先生要求解除合同，并返还定金。开发公司辩称，正在办理许可证，希望李先生等待，并拒绝返还定金。请根据以上案情，回答下列问题：1.本案中，李先生与开发公司签订的《商品房预售合同》是否有效？为什么？2.开发公司辩称正在办理许可证，合同是否因此有效？请说明理由。3.李先生要求解除合同是否有法律依据？请说明理由。4.关于定金的返还问题，应如何处理？为什么？案例二：张女士欲出售其名下的一套位于市中心的二手房，该房屋为张女士与丈夫王先生的共同财产。王先生常年在国外工作，张女士在未征得王先生同意的情况下，委托某房地产经纪机构出售该房产。经纪人员小赵在明知该房产为共有财产且未取得共有人同意的情况下，积极促成张女士与买方陈先生签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，陈先生支付了定金10万元。不久，王先生回国，得知此事，坚决不同意出售房屋，导致交易无法进行。陈先生遂诉至法院，要求张女士、经纪机构承担违约责任。请根据以上案情，回答下列问题：1.张女士与陈先生签订的《房屋买卖合同》效力如何？为什么？2.经纪人员小赵的行为违反了房地产经纪执业的哪些规定？3.本案中，陈先生遭受的损失应如何承担？请分析各方的责任。4.房地产经纪机构在接受共有房产委托时，应当如何履行查验义务？案例三：某写字楼业主A将房屋出租给B公司作为办公使用，租赁期限为5年。合同签订一年后，A因资金周转困难，将该写字楼抵押给银行以获取贷款，并办理了抵押登记。后A无力偿还债务，银行申请法院拍卖该写字楼。C公司通过拍卖竞得该房屋。C公司要求B公司搬离，B公司则以“租赁合同尚未到期”为由拒绝搬离。请根据以上案情，回答下列问题：1.在房屋租赁期间，A将房屋抵押给银行，该抵押行为是否影响租赁合同的效力？为什么？2.银行实现抵押权时，C公司取得房屋所有权后，是否有权解除租赁合同？请依据相关法律原则进行分析。3.如果A在抵押之前已经将房屋出租给B公司，且租赁合同已登记备案，C公司是否必须继续履行租赁合同？4.本案涉及哪些房地产交易制度？请列举。案例四：王先生购买了一套新房，总房价200万元。王先生首付款80万元，剩余120万元申请了住房公积金贷款。已知王先生及配偶公积金账户余额合计2万元，当地公积金管理中心规定的最高贷款额度为60万元，且贷款额度与账户余额挂钩的倍数为10倍。王先生计划贷款期限为20年，年利率为3.25%。请根据以上情况，回答下列问题（计算结果保留两位小数）：1.根据题目信息，计算王先生理论上因账户余额限制可获得的公积金贷款额度是多少？是否满足其120万元的贷款需求？2.若公积金贷款额度不足，王先生可以采取什么方式解决资金缺口？请列举两种方式。3.假设王先生最终组合贷款总额为120万元，其中公积金贷款60万元，商业贷款60万元。商业贷款年利率为4.2%。请计算王先生每月偿还的公积金贷款利息额和商业贷款利息额（按等额本息还款的初期月供计算近似值或仅计算月利息，假设均为按月付息，或者使用标准月供公式计算）。注：等额本息月供计算公式为：M=P×，其中P为贷款本金，r4.在申请公积金贷款时，王先生需要向公积金管理中心提交哪些主要材料？案例五：某房地产经纪机构在代理销售一新建商品房项目时，在广告宣传中声称：“学区房，保证入读市第一实验小学”、“距离市中心仅5分钟车程”、“首付10万起，剩余房款三年无息分期”。吸引了许多购房者关注。购房者赵先生签订认购书并支付了定金2万元。后经了解，该项目并未纳入市第一实验小学学区，所谓的“5分钟车程”是在极度畅通情况下的理论计算时间，且“首付10万”实际上是变相的“首付贷”，即由第三方机构垫付剩余首付款，购房者需支付高额服务费。赵先生感到受骗，要求退房退款。请根据以上案情，回答下列问题：1.该房地产经纪机构的广告宣传行为违反了《房地产广告发布规定》中的哪些规定？请具体分析。2.“首付贷”行为违反了房地产金融监管的什么规定？有何危害？3.赵先生是否有权要求解除认购书并返还定金？为什么？4.针对房地产广告中的虚假宣传，监管部门通常会采取哪些处罚措施？第五部分：参考答案及解析第一部分：单项选择题1.B2.C3.B4.A5.B（解析：面积误差比=(96-100)/100=-4%，绝对值超过3%。根据规定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。3%即3平方米，开发商返还4平方米房价款，其中3平方米全额返还，超出的1平方米双倍返还。若仅考虑题干选项中“返还多支付房款”这一行为性质，B选项最为贴近，但严格计算应包含双倍返还部分。选项B为泛指正确方向。）6.C（解析：根据《民法典》物权编，不动产抵押权自登记时设立。合同生效在登记之前，但抵押权未生效。）7.C8.A9.B10.B11.B12.B13.B14.C15.C16.C17.C18.A19.D20.D（解析：对于共同共有财产的处分，必须经全体共有人同意。对于按份共有，需经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但题目未说明是按份共有，通常指共同共有或严格的法律保护，此处选D最严谨。若为按份共有且涉及重大修缮或处分，《民法典》规定为三分之二以上份额共有人同意，但实务中交易往往要求全体同意以规避风险。教材中针对“共有房地产转让”通常强调“经其他共有人书面同意”。对于共同共有，必须是全体。本题按传统考法选D，或根据《民法典》按份共有选C。鉴于房地产交易实务要求确权清晰，选D更符合“无瑕疵”要求，但严格依据《民法典》按份共有处分是2/3。考虑到房地产经纪考试通常侧重实务风险防范，往往要求全体同意。此处暂定D，具体视教材版本，但C法理依据更新。）更正：根据《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产，经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。题目未区分按份还是共同，但在房地产交易中，一般视为需经全体共有人同意才可交易，否则构成无权处分风险。故选D。21.A（解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%。4亿22.B23.C24.C25.C26.C27.A（解析：《房地产经纪管理办法》规定，未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。）28.D29.D30.A31.A（解析：不得收取佣金以外的任何费用，如看房费、咨询费等。）32.B33.C34.B（解析：一般要求租赁合同签订后30日内备案。题目为续签超过一定期限，通常租赁合同实行登记备案制度，续签也应备案。法规通常要求签订后30日内备案。此处考察点在于租赁需备案。）35.C36.A37.D38.B39.B40.C（解析：A选项正确；B选项错误，定金数额不得超过主合同标的额的20%；C选项正确；D选项正确。C选项为最典型的定金罚则描述。）第二部分：多项选择题1.ABC2.ABCDE3.ABCDE4.ABCDE5.A6.ABCDE7.ABCD8.ACDE（解析：B选项错误，应是在租赁期限届满前3个月提出。）9.ABCDE10.ABCD11.ABCDE12.ABCDE13.ABE（解析：二手房交易中，个人所得税通常由卖方缴纳，增值税及附加由卖方缴纳，土地增值税个人住宅免征。买方主要缴纳契税和印花税。但实务中存在约定税费转嫁，题目问“需要缴纳”，从法定纳税义务人角度，买方主要是A和E。若是综合考题，可能会包含通过协商转嫁给买方的税费，但严格法定选ABE。若考试教材实务部分涉及“买方承担所有税费”的常见操作，则可能全选，但依据法定原则选ABE。注：个人转让住房暂免征收土地增值税。）14.ABCDE15.ABC16.ABC17.B（解析：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。合理费用是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。）18.ABDE19.ABCE（解析：D错误，经纪人不得代签合同，除非有书面授权。）20.ABCDE第三部分：判断题1.错（解析：农村集体土地上的房屋转让受严格限制，一般只能在本集体经济组织内部流转。）2.对（解析：商品房预售合同备案后，未取得产权证前，通常不得进行转让，即禁止“炒楼花”。）3.对4.错（解析：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人可以请求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不予支持；但当事人另有约定的除外。若未经同意，应恢复原状或赔偿损失。）5.对6.错（解析：经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内执业。）7.错（解析：未取得预售许可证，不得收取任何形式的预订款、保证金、定金等。）8.错（解析：共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让，部分共有人擅自处分属于无权处分，合同可能效力待定或无效。）9.对10.对11.对12.对13.错14.对15.对16.对17.对18.错19.对20.错（解析：应先申请重新核验，若确属不合格，可要求退房或赔偿。）第四部分：案例分析题案例一：1.无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。2.合同无效。是否取得预售许可证是合同效力的法定要件，正在办理不代表已经取得，只要起诉前未取得的，合同均无效。3.有法律依据。因开发公司未取得预售许可证导致合同无效，且无法在合理期限内取得，李先生有权解除合同（合同无效则自始无效，谈不上解除，但可主张返还财产和赔偿）。注：严格法理上无效合同不存在解除，只需主张确认无效并返还。但实务操作中常表述为解除。4.开发公司应双倍返还定金（或返还定金并赔偿损失）。因合同无效系开发公司过错导致。虽然法律规定合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，定金罚则适用于有效合同。但在本案语境下，若视为有效合同违约，则双倍返还；若认定无效，则返还5万元并赔偿信赖利益损失。通常此类考试若问“定金处理”，倾向于考察定金罚则，即双倍返还共10万元。更正：最高院解释规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但本案是因开发商未取得许可证，属于开发商过错，应承担赔偿责任。定金法则更符合题意。案例二：1.效力待定或无效（视具体情形及买方是否为善意取得）。根据《民法典》，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权