2026年房地产管理法落实试题及答案

2026年房地产管理法落实试题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分）1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，我国现行土地制度主要包括国有土地和集体土地。下列关于城市市区的土地权属表述，正确的是（）。A.属于市民集体所有B.属于国家所有C.属于使用者所有D.属于社区和街道共有2.房地产开发用地的土地使用权出让，必须符合（）。A.土地利用总体规划B.城市规划C.年度建设用地计划D.以上三者均需符合3.土地使用权出让的最高年限，由（）规定。A.国务院B.自然资源部C.住房和城乡建设部D.省级人民政府4.商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为（）。A.40年B.50年C.70年D.永久5.土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和（）的同意。A.城市规划行政主管部门B.土地管理部门C.房产管理部门D.市级以上人民政府6.设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：有（）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A.2B.4C.5D.107.房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可（）。A.交付使用B.进行预售C.办理初始登记D.办理贷款8.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%9.商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得（）。A.商品房预售许可证B.商品房销售许可证C.商品房经营许可证D.商品房建设许可证10.转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这是房地产交易中的（）原则。A.房地产一体B.权利义务对等C.价值相当D.意思自治11.房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移占有C.转移所有权D.暂时使用12.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向（）登记备案。A.工商行政管理部门B.土地管理部门C.房产管理部门D.税务部门13.国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A.基准地价B.标定地价C.各类房屋的重置价格D.以上三者都是14.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。以（）批租取得的土地使用权，设定抵押权时，应符合相关法律规定。A.划拨方式B.出让方式C.转让方式D.赠与方式15.房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。设立房地产中介服务机构，应当向（）申请设立登记。A.工商行政管理部门B.房产行政主管部门C.土地行政主管部门D.民政部门16.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.3个月B.6个月C.1年D.2年17.商品房预售所得款项，必须用于有关的（）。A.土地出让金缴纳B.工程建设C.企业运营成本D.税收缴纳18.划拨土地使用权是指土地使用者依法经县级以上人民政府批准，在缴纳（）后取得的国有土地使用权。A.土地使用权出让金B.土地使用权转让金C.补偿、安置等费用（或无偿）D.土地使用税19.房地产权利人转让房地产，应当向（）如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。A.税务部门B.房产管理部门C.土地管理部门D.价格主管部门20.根据相关规定，基准地价和标定地价应当定期确定并公布。具体办法由（）规定。A.国务院B.住房和城乡建设部C.自然资源部D.省级人民政府21.在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭（）申请土地使用权变更登记。A.建设工程规划许可证B.施工许可证C.土地使用权证书D.房屋所有权证书22.房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由（）更换或者更改土地使用权证书。A.土地管理部门B.房产管理部门C.同级人民政府D.上级人民政府23.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.一个月B.三个月C.六个月D.九个月24.房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人提供（)。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《住宅质量保证书》和《房屋所有权证》C.《住宅使用说明书》和《土地使用权证》D.《商品房预售许可证》和《住宅使用说明书》25.土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取（）方式。A.拍卖、招标B.双方协议C.划拨D.挂牌26.违反《城市房地产管理法》规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处（）。A.罚款B.警告C.吊销营业执照D.拘留27.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.部分属于抵押财产D.视合同约定而定28.共有房地产，未经其他共有人书面同意的（）。A.可以转让B.可以抵押C.不得转让D.可以出租29.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期从（）之日起计算。A.竣工验收B.交付使用C.办理产权登记D.签订购房合同30.2026年房地产管理法落实的重点方向之一是加强租赁市场监管。对于住房租赁企业，不得利用（）进行融资。A.自有资金B.银行贷款C.住房租赁贷款D.股权融资二、多项选择题（共15题，每题2分。多选、少选、错选均不得分）1.房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行（）。A.全面规划B.合理布局C.综合开发D.配套建设2.下列房地产，不得转让的有（）。A.以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的3.土地使用权出让，可以采取的方式有（）。A.拍卖B.招标C.双方协议D.划拨E.赠与4.设立房地产开发企业，应当具备下列条件（）。A.有自己的名称和组织机构B.有固定的经营场所C.有符合国务院规定的注册资本D.有足够的专业技术人员E.法律、行政法规规定的其他条件5.房屋租赁合同的内容应当包括（）。A.租赁期限B.租赁用途C.租赁价格D.修缮责任E.双方的其他权利和义务6.根据《城市房地产管理法》，房地产价格评估人员应当遵循的原则包括（）。A.公正B.公平C.公开D.自愿E.诚实信用7.下列关于土地使用权出让金的表述，正确的有（）。A.土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金B.未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同C.土地使用者支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证D.土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算E.土地使用权出让金可用于城市基础设施建设和土地开发8.房地产中介服务机构应当具备下列条件（）。A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有必要的财产和经费D.有足够数量的专业人员E.法律、行政法规规定的其他条件9.房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括（）。A.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的B.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的C.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的D.以房地产抵债的E.继承10.商品房预售，应当符合的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明E.取得竣工验收合格证明11.房地产抵押，抵押人可以将（)一并抵押。A.房屋所有权B.房屋占用范围内的土地使用权C.预购商品房D.在建工程E.划拨土地使用权（需经批准）12.违反《城市房地产管理法》规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员（）。A.行政处分B.罚款C.刑事责任D.警告E.记过13.国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产时，应当向（）如实申报成交价。A.房地产行政主管部门B.土地管理部门C.税务部门D.价格主管部门E.审计部门14.依法收回国有土地使用权的情形有（）。A.土地使用权期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的B.国家根据公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权的C.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的D.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的E.土地使用者未按合同约定开发利用土地15.2026年强化房地产调控背景下，对于房地产开发企业的融资管理，重点监管的领域包括（）。A.预售资金监管B.银行贷款投向C.信托资金违规流入房地产D.供应链金融E.海外发债三、填空题（共10题，每题1分）1.中华人民共和国境内的土地，属于国家所有和______所有。2.国家依法实行国有土地有偿、______使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。3.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为______后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。4.土地使用权出让最高年限由国务院规定。居住用地______年；工业用地50年。5.房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、______相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。6.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以______。7.商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和______部门登记备案。8.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时______。9.房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并按规定办理______。10.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定______权。四、简答题（共5题，每题5分）1.简述土地使用权出让的几种方式及其适用情形。2.根据《城市房地产管理法》，哪些房地产不得转让？3.简述商品房预售应当具备的条件。4.房地产抵押合同终止的情形有哪些？5.简述在2026年房地产管理法落实背景下，加强房地产市场监管的主要措施。五、案例分析题（共3题，每题10分）案例一：A房地产开发公司通过出让方式取得了一块住宅用地的土地使用权，合同约定动工开发日期为2024年6月1日。由于市场形势判断失误，A公司直至2026年8月1日仍未动工开发。当地土地管理部门调查发现，该地块已闲置超过两年。同时，A公司在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自对外预售该地块上的期房，并与购房者签订了认购协议，收取了定金。问题：1.对于A公司闲置土地超过两年的行为，土地管理部门应如何处理？请说明法律依据。2.A公司未取得预售许可证擅自预售房屋的行为是否合法？应承担何种法律责任？3.购房者与A公司签订的认购协议效力如何？购房者能否要求返还定金？案例二：张某于2023年贷款购买了一套商品房，并将该房屋抵押给银行作为贷款担保，办理了抵押登记。2025年，张某因工作调动需将房屋出租，遂与李某签订了房屋租赁合同，租期3年。张某未告知银行该出租事宜。后张某因生意失败无力偿还银行贷款，银行欲行使抵押权，拍卖该房屋。李某主张“买卖不破租赁”，要求租赁关系继续有效。银行则认为抵押权设立在先，租赁关系不应影响抵押权的实现。问题：1.张某将抵押房屋出租给李某，是否需要征得银行同意？未告知银行是否影响租赁合同的效力？2.银行行使抵押权拍卖房屋时，李某的“买卖不破租赁”主张能否得到支持？请说明理由。3.如果李某在租赁期间对该房屋进行了装修，银行拍卖该房屋后，李某的装修损失如何处理？案例三：B企业通过划拨方式取得了一块工业用地，后B企业因资金困难，欲将该厂房及土地使用权转让给C公司。双方协商确定了转让价格，并签订了转让合同。在办理过户手续时，土地管理部门指出，该土地为划拨用地，不能直接转让，需要办理相关手续。B企业认为该厂房及土地属于其企业的资产，有权自主处置。问题：1.划拨土地使用权是否可以转让？如果可以转让，需要满足哪些条件？2.B企业转让该房地产，应当办理哪些手续？3.对于该转让行为，土地收益如何处理？六、论述题（共1题，15分）1.结合《城市房地产管理法》及2026年房地产行业发展的最新趋势，论述如何通过法治化手段构建“租购并举”的住房制度，并提出具体的立法完善建议和监管措施。试题答案及详细解析一、单项选择题1.B解析：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2.D解析：《城市房地产管理法》第十条规定：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。3.A解析：《城市房地产管理法》第十四条规定：土地使用权出让最高年限由国务院规定。4.A解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。5.A解析：《城市房地产管理法》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。6.B解析：《城市房地产管理法》第三十条规定：房地产开发企业设立除应具备企业法人条件外，还应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。7.A解析：《城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。8.C解析：《城市房地产管理法》第二十六条规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。9.A解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。10.A解析：房地产交易中，房产所有权与土地使用权是不可分割的，转让房产必然转让土地使用权，体现了“房地一体”原则。11.A解析：《城市房地产管理法》第四十七条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。12.C解析：《城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同...并向房产管理部门登记备案。13.D解析：《城市房地产管理法》第三十四条规定：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。14.A解析：《城市房地产管理法》第五十一条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。15.A解析：《城市房地产管理法》第五十七条规定：设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记。16.C解析：《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。17.B解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。18.C解析：划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府批准，在缴纳补偿、安置等费用后（或无偿）取得的国有土地使用权。19.B解析：《城市房地产管理法》第三十五条规定：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门如实申报成交价。20.A解析：《城市房地产管理法》第三十三条规定：基准地价和标定地价应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。21.C解析：房屋建成后，需先凭土地使用证等申请初始登记，确认地上的房屋物权。22.C解析：《城市房地产管理法》第六十一条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记...经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。23.B解析：《民法典》第二百二十一条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。24.A解析：根据《商品房销售管理办法》及相关法规，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。25.A解析：《城市房地产管理法》第十三条规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。26.A解析：《城市房地产管理法》第六十五条规定：违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。27.B解析：《城市房地产管理法》第五十二条规定：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。28.C解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。29.B解析：《商品房销售管理办法》第三十三条规定：保修期从交付之日起计算。30.C解析：2026年落实方向重点防范“租金贷”风险，严禁住房租赁企业利用住房租赁贷款违规融资。二、多项选择题1.ABCD解析：《城市房地产管理法》第二十五条规定：房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。2.ABCDE解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定了不得转让的房地产情形，包括A、B、C、D、E各项。3.ABC解析：《城市房地产管理法》第十三条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。划拨是另一种取得方式，不属于出让方式。4.ABCE解析：《城市房地产管理法》第三十条规定了设立房地产开发企业的条件。注意D项应为有足够的专业技术人员，具体数量为4名以上。5.ABCDE解析：《城市房地产管理法》第五十四条规定：租赁合同的内容应当包括租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。6.ABC解析：《城市房地产管理法》第三十四条规定的“三公”原则：公正、公平、公开。7.ABCDE解析：根据《城市房地产管理法》相关规定，土地使用者必须支付出让金，未支付的，土地管理部门有权解除合同。支付全部出让金后方可领取证书。出让金应上缴财政，并用于城市建设和土地开发。8.ABCDE解析：《城市房地产管理法》第五十七条规定了设立房地产中介服务机构的条件。9.ABCD解析：《城市房地产管理法》第三十七条规定了其他合法转让方式，包括作价入股、合资合作开发、企业兼并、抵债等。虽然继承也是物权变动原因，但在房地产管理法列举的“其他合法方式”针对交易类，实务中ABCD为主要形式。10.ABCD解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定了商品房预售的条件。E项竣工验收是交付使用的条件，而非预售条件。11.ABCD解析：《城市房地产管理法》第四十八条及《民法典》相关规定，依法取得的房屋所有权、土地使用权、预购商品房、在建工程均可抵押。划拨土地使用权抵押需经批准。12.A解析：《城市房地产管理法》第六十四条规定：擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。13.AC解析：《城市房地产管理法》第三十五条规定：应当向县级以上地方人民政府房产管理部门如实申报成交价（注：实务中多涉及税务部门核实价格，法律原文主要指向房产部门及配合税务征收）。14.ABCD解析：《城市房地产管理法》第二十二条、第二十六条及《土地管理法》相关规定，ABC属于法定收回，D属于核准报废收回。E通常先征收闲置费或收回，不完全属于法定自动收回情形，但在特定条件下也可收回。本题主要考点为A、B、C、D。15.ABCDE解析：2026年监管重点在于全链条融资管控，包括预售资金（A）、银行信贷（B）、信托（C）、供应链金融（D）及海外债（E）。三、填空题1.农民集体解析：《宪法》和《土地管理法》确定的我国土地所有制形式。2.有限期解析：《城市房地产管理法》第三条规定：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。3.国有土地解析：集体土地不能直接出让，必须先经征用转为国有土地。4.70解析：居住用地出让最高年限70年。5.环境效益解析：房地产开发三原则：经济效益、社会效益、环境效益。6.无偿收回土地使用权解析：满2年未动工开发的，可以无偿收回。7.土地解析：《城市房地产管理法》第四十五条：向房产管理部门和土地管理部门登记备案。8.转让、抵押解析：房地一体原则，房随地走、地随房走。9.抵押登记解析：房地产抵押权自登记时设立。10.抵押解析：房地产可用于设立抵押权进行担保。四、简答题1.简述土地使用权出让的几种方式及其适用情形。答：根据《城市房地产管理法》第十三条规定，土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。(1)拍卖方式：适用于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地等竞争性强、经济效益高的地块，通过公开竞价，价高者得，体现市场公平。(2)招标方式：适用于大型区域开发、技术难度大或受特定条件限制的项目，通过综合评标（包括地价、规划方案、资信等），选择最优受让者。(3)双方协议方式：适用于公共福利事业、非盈利性项目或国家重点扶持的项目等，地价通常受到国家控制，一般不得低于国家规定的最低价。(4)此外，随着土地市场的发展，挂牌出让也成为一种重要的公开交易方式，兼具招标和拍卖的特点。2.根据《城市房地产管理法》，哪些房地产不得转让？答：根据《城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的（如未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、或投资额未达规定比例等）；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3.简述商品房预售应当具备的条件。答：根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。此外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。4.房地产抵押合同终止的情形有哪些？答：房地产抵押合同终止主要情形包括：(1)抵押人所担保的主债权消灭。即债务人履行了债务，抵押权随之消灭。(2)抵押权实现。抵押权人依法对抵押物进行拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿后，抵押权消灭。(3)抵押物灭失。但若抵押物灭失有赔偿金或保险金的，抵押权及于该代位物。(4)抵押人放弃抵押权或抵押权人放弃抵押权。(5)法律规定抵押权消灭的其他情形，如抵押权人放弃抵押权、抵押权未在主债权诉讼时效期间行使等。5.简述在2026年房地产管理法落实背景下，加强房地产市场监管的主要措施。答：(1)强化预售资金监管：全面实施预售资金监管制度，确保资金用于工程建设，防止烂尾楼风险，保障购房者权益。(2)规范租赁市场秩序：落实“租购并举”，加强对长租公寓企业的监管，严禁“租金贷”违规操作，保护承租人稳定居住权。(3)严控金融杠杆：严格审核房地产开发贷款条件，严查信托、理财资金违规进入房地产，防范系统性金融风险。(4)加强信用体系建设：建立房地产企业及中介机构信用档案，对违法违规行为实施联合惩戒。(5)推进信息化监管：利用大数据、区块链等技术，实现房产交易、登记、纳税信息的互联互通，提高监管效率和透明度。五、案例分析题案例一答案：1.处理及依据：土地管理部门可以无偿收回该地块的土地使用权。依据：《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。A公司从2024年6月1日至2026年8月1日已满两年。2.合法性及责任：A公司的行为不合法。依据：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售必须取得商品房预售许可证明。法律责任：根据《城市房地产管理法》第六十八条，违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。3.协议效力及定金：认购协议的效力存在瑕疵，通常因违反法律强制性规定（未取得预售许可证）而导致合同无效（但在起诉前补办的除外，本案中显然未补办且土地被收回）。结果：合同无效后，因该合同取得的财产（定金）应当予以返还。因此，购房者有权要求A公司返还定金。案例二答案：1.同意及效力：张某将抵押房屋出租，不需要征得银行同意，但应当书面告知银行。效力：未告知银行不影响租赁合同的效力，租赁合同在张某与李某之间依然有效。但若租赁影响了抵押权的实现，银行有权要求救济。2.主张支持：李某的“买卖不破租赁”主张在抵押权先于租赁关系设立的情况下，不能得到支持。理由：根据《民法典》第四百零五条规定（及《城市房地产管理法》相关精神），抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但本案中，抵押权设立在先（2023年），租赁在后（2025年）。因此，抵押权实现时，租赁关系对受让人（买受人）无约束力，银行可以依法拍卖该房屋，新的买受人有权解除租赁合同。3.装修损失：李某的装修损失应当由其自行承担或向张某主张违约责任，不能对抗银行的抵押权。理由：装修依附于房屋，已构成房屋的一部分。由于租赁后于抵押，抵押权实现导致租赁解除，李某无法继续使用装修。银行拍卖房屋时是对房屋本身价值的处置，不对李某的装修损失负责。李某可依据租赁合同向张某索赔因其违约（无法提供持续租赁）造成的损失。案例三答案：1.是否可转让及条件：划拨土地使用权可以转让，但有严格限制。条件：根据《城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；或者按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。2.手续：(1)B企业向市、县人民政府土地管理部门提出转让申请；(2)报有批准权的人民政府审批；(3)经批准后，若选择办理出让手续，C公司与土地管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳出让金；若选择不办理出让手续，需按规定上缴土地收益；(4)办理土地使用权变更登记。3.土地收益处理：由于该土地属于划拨用地，其转让收益中包含的土地收益属于国家所有。如果办理出让手续，收益体现在C公司缴纳的出让金中。如果不办理出让手续，B企业应当将转让房地产所获