不动产代理人考试题(附答案)

不动产代理人考试题(附答案)第一部分单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.依据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的法定办理主体是（）。A.不动产所在地的市级人民政府住房和城乡建设主管部门B.不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构C.省级人民政府自然资源主管部门派驻不动产所在地的分支机构D.不动产所在地的乡镇人民政府或街道办事处2.下列不动产物权变动情形中，自记载于不动产登记簿时发生物权效力的是（）。A.甲村集体经济组织将集体土地的土地承包经营权发包给本村村民李某B.王某与邻居张某签订地役权合同，约定张某10年内不得在自有土地上建设超过10米的建筑C.某开发企业通过出让方式取得一宗国有建设用地使用权D.赵某继承其父亲遗留的一套商品住房3.我国房地产经纪专业人员职业资格制度中，对应中级专业技术人员职称层级的是（）。A.房地产经纪人协理B.房地产经纪人C.高级房地产经纪人D.不动产登记代理人4.根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》，人民法院对不动产实施查封登记的，查封期限最长不得超过（），续行查封的期限不得超过该期限上限。A.1年B.2年C.3年D.5年5.不动产异议登记是保障真实权利人权利的重要登记类型，根据《民法典》规定，申请人在异议登记之日起（）内不提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效。A.7日B.15日C.30日D.90日6.存量房交易中，交易双方约定定金的，定金数额不得超过主合同标的额的（），超过部分不产生定金效力。A.10%B.20%C.30%D.50%7.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构应当妥善保存房地产经纪服务合同和相关业务记录，保存期限自服务合同结束之日起不得少于（）。A.3年B.5年C.10年D.15年8.下列关于不动产抵押权的表述，符合《民法典》规定的是（）。A.抵押期间，抵押人不得转让抵押财产B.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权C.抵押合同中约定债务人到期不履行债务抵押财产归债权人所有的，抵押人有权主张抵押合同全部无效D.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押9.个人转让自用达（）以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。A.2年B.3年C.5年D.10年10.张某2023年5月转让其2022年1月购置的位于某非一线城市的商品住房，取得不含税转让收入200万元，该住房购置成本为160万元，不考虑其他交易成本，张某转让该住房应缴纳的增值税为（）。A.0元B.2万元C.10万元D.1.9万元11.不动产登记的基本单元是（）。A.宗地B.宗海C.不动产单元D.自然幢12.预告登记是为保障将来实现物权的登记类型，根据《民法典》规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日13.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列不动产登记申请情形中，当事人可以单方申请的是（）。A.存量房买卖转移登记B.以不动产作价出资的转移登记C.继承取得不动产权利的转移登记D.不动产抵押设立登记14.不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，其中用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项的是（）。A.不动产权属证书B.不动产登记证明C.不动产登记簿副本D.他项权利证书15.个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按（）的税率征收契税。A.1%B.1.5%C.2%D.3%16.房地产经纪机构提供代办贷款服务的，向委托人收取的服务费用应当（）。A.与贷款机构按比例分成B.包含在房地产经纪服务佣金内，不得单独收取C.由委托人自愿选择，明确告知服务内容和收费标准后单独收取D.按照贷款金额的一定比例收取，比例上限为3%17.下列关于住宅专项维修资金的表述，正确的是（）。A.住宅专项维修资金属于物业服务企业所有，专项用于小区公共设施维修B.住宅专项维修资金可以用于支付物业服务企业的日常办公经费C.住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造D.小区业主委员会成立前，住宅专项维修资金由开发企业代管18.存量房交易中，房屋的套内建筑面积由（）三部分组成。A.套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积B.套内使用面积、公摊面积、阳台建筑面积C.套内使用面积、套内墙体面积、公摊面积D.套内墙体面积、阳台建筑面积、半墙面积19.不动产登记簿是物权归属和内容的根据，根据《民法典》规定，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以（）为准。A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.当事人提交的登记申请材料D.税务机关的完税凭证20.房地产经纪人员在执业过程中知悉的委托人的个人隐私和商业秘密，负有保密义务，该保密义务的期限是（）。A.仅在房地产经纪服务合同履行期间有效B.服务合同结束后1年C.服务合同结束后3年D.长期有效，不得泄露或者不正当使用第二部分多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选、多选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列不动产权利中，属于《民法典》规定不得抵押的有（）。A.某村集体所有的耕地所有权B.某公立中学的教学楼C.某私企的办公大楼D.某法院依法查封的商品住房E.张某依法取得的林地承包经营权2.房地产经纪机构和房地产经纪人员在执业过程中，不得有下列哪些行为（）。A.捏造散布涨价信息，操纵市场价格B.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价C.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易D.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利E.向交易当事人如实告知影响房屋交易的重要信息，包括房屋抵押、查封、共有情况3.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列不动产登记情形中，可以由当事人单方申请的有（）。A.尚未登记的不动产首次申请登记的B.继承、接受遗赠取得不动产权利的C.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的D.权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的E.存量房买卖中，买卖双方协商一致办理转移登记的4.下列关于不动产登记的表述，符合法律规定的有（）。A.更正登记是对登记簿记载的错误事项进行更正的登记，登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正B.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力C.查封登记期间，登记机构不得办理该不动产的转移登记、抵押登记等处分性登记D.变更登记是指不动产权利从一个主体转移到另一个主体时办理的登记E.不动产登记机构在办理登记过程中，可以要求对不动产进行强制评估5.存量房住房交易中，下列税费中，法定纳税义务人为卖方的有（）。A.增值税及附加B.个人所得税C.契税D.不动产登记费E.土地增值税（个人住房交易暂免征收）6.下列关于不动产交易合同效力的表述，符合《民法典》规定的有（）。A.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力B.无民事行为能力人签订的不动产买卖合同无效C.基于重大误解签订的不动产买卖合同，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销D.违反法律、行政法规强制性规定的不动产买卖合同一律无效E.行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的不动产买卖合同无效7.房地产经纪服务合同应当包含的内容有（）。A.房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等信息B.房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准C.服务费用及其支付方式D.合同当事人的权利和义务E.交易房屋的成交价格、交房时间8.下列不动产权利变动中，自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人的有（）。A.地役权B.土地承包经营权互换、转让C.机动车所有权转让D.建设用地使用权E.房屋抵押权9.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人的有（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请材料不齐全，需要补正的E.法律、行政法规规定不予登记的其他情形10.房地产经纪人员在承接存量房出售经纪业务时，应当重点查验的房屋信息有（）。A.房屋的权属证书所载信息与登记簿记载是否一致B.房屋是否存在抵押、查封、预告登记等限制交易的情形C.房屋是否为共有财产，共有权人是否同意出售D.房屋的建成年代、结构、装修、配套设施等物理状况E.卖方家庭成员的职业、收入等私人信息第三部分综合分析题（共3大题，每大题5小题，每小题2分。每小题的备选项中，有1个或1个以上符合题意，错选、多选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）（一）2023年3月，业主李某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）出售其名下位于某市主城区的一套商品住房，房屋建筑面积98平方米，为李某2018年购置的家庭唯一生活住房，房屋剩余银行贷款余额40万元，已设立抵押登记。李某与A公司签订了独家委托销售协议，约定委托期限3个月，委托销售底价180万元，超出底价部分作为A公司的佣金。购房人张某通过A公司经纪人王某的带看，对该房屋表示满意，经磋商，李某与张某达成一致：房屋成交总价190万元，张某在合同签订当日支付定金30万元，首付款70万元（含定金）于合同签订后10日内支付，剩余120万元通过商业银行按揭贷款支付；李某需在合同签订后20日内结清剩余贷款并办理抵押注销手续，双方于抵押注销后5日内共同申请办理转移登记。王某为促成交易，未告知张某该房屋曾发生过老人自然身故的信息，也未告知李某当地同小区同户型房屋近期成交均价约为200万元。在合同履行过程中，张某经邻居告知房屋内曾有老人身故，遂要求解除合同，双方产生纠纷。根据以上材料，回答下列问题：1.关于李某与A公司签订的独家委托协议中“超出底价部分作为A公司的佣金”的约定，下列说法正确的有（）。A.该约定合法有效，是双方真实意思表示B.该约定违反了房地产经纪机构不得赚取差价的禁止性规定C.基于该约定，A公司可以向李某主张10万元的佣金D.A公司应当按照价格主管部门规定的经纪服务收费标准，与李某约定明确的佣金比例或金额，不得通过赚取差价获取收益E.该约定属于无效约定，A公司不能据此获取超出正常佣金范围的收益2.关于李某与张某约定的30万元定金，下列说法正确的有（）。A.定金合同自张某实际交付定金时成立B.该30万元定金中，超过法定上限的部分不产生定金效力C.若李某违约拒绝出售房屋，应当向张某双倍返还定金共计60万元D.若张某违约不购买房屋，无权要求李某返还全部30万元定金E.本次交易标的额190万元，法定定金上限为38万元，30万元定金全部有效3.经纪人王某在业务操作中存在的违规行为有（）。A.未向购房人张某如实告知房屋的重要交易信息（房屋内曾有老人身故的情况）B.未向委托人李某如实告知房屋的市场成交价格信息，损害委托人利益C.带看房屋时未出示经纪人工作证件D.协助双方协商交易价格E.未告知张某房屋存在抵押的情况4.关于案涉房屋交易涉及的税费，下列说法正确的有（）。A.因该房屋为李某自用满5年的家庭唯一住房，转让时免征个人所得税B.因李某持有房屋满2年，转让时位于非一线城市，免征增值税及附加C.张某购买该房屋作为家庭首套住房的，可享受1.5%的契税优惠税率D.该房屋转让时，李某需要缴纳土地增值税E.该房屋转让时，买卖双方均需要缴纳印花税5.若李某、张某与A公司的纠纷诉至人民法院，下列说法符合法律规定的有（）。A.王某未告知房屋内曾发生自然身故的信息，构成欺诈，张某有权请求撤销房屋买卖合同B.房屋内曾发生自然身故的事实属于购房人决定是否缔约的重要参考信息，经纪机构未尽如实告知义务的，应当承担相应责任C.A公司未向李某如实告知市场成交价格，导致李某以低于市场价的价格出售房屋，应当赔偿李某的相应损失D.因房屋存在抵押，李某与张某签订的房屋买卖合同无效E.李某与张某签订的房屋买卖合同自双方办理不动产转移登记时发生效力（二）2021年10月，陈某与B房地产开发公司（以下简称B公司）签订了《商品房预售合同》，约定陈某购买B公司开发的某住宅小区一套120平方米的预售商品住房，房屋总价240万元，交房时间为2023年6月30日。合同签订后，陈某于2021年11月向不动产登记机构申请办理了预告登记。2022年5月，B公司因项目建设资金周转需要，将包括陈某所购房屋在内的12套已预售房屋抵押给某城商行贷款2000万元，并办理了抵押登记。2023年2月，因B公司未按约定偿还贷款，城商行向法院申请查封了该12套房屋。2023年7月，B公司完成了项目竣工验收，办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，但因房屋被查封，无法为陈某等业主办理转移登记，陈某遂提出执行异议。根据以上材料，回答下列问题：1.关于陈某办理的预告登记，下列说法正确的有（）。A.预告登记的目的是保障陈某将来实现房屋所有权B.预告登记办理后，B公司未经陈某同意，将房屋抵押给城商行的，不发生物权效力C.预告登记的有效期为1年，到期后自动失效D.自B公司办理首次登记，陈某能够进行不动产登记之日起90日内未申请转移登记的，预告登记失效E.预告登记办理后，陈某已经取得房屋所有权2.关于B公司将已办理预告登记的房屋抵押给城商行的行为，下列说法正确的有（）。A.该抵押行为有效，城商行依法取得抵押权B.该抵押行为不发生物权效力，城商行不能取得抵押权C.城商行作为善意第三人，其抵押权可以对抗陈某的预告登记权利D.B公司的行为违反了商品房预售管理的相关规定，应当承担相应责任E.抵押合同无效，因为抵押的房屋已经出售给陈某3.关于陈某提出的执行异议，下列说法正确的有（）。A.陈某作为预告登记权利人，其权利能够排除执行，法院应当支持陈某的异议，解除对案涉房屋的查封B.陈某仅享有对B公司的债权，不能排除法院的强制执行C.城商行的抵押权成立在先，有权要求拍卖房屋优先受偿D.若法院支持陈某的异议，陈某有权要求B公司配合办理房屋转移登记E.陈某办理的预告登记不具有物权效力，不能对抗法院查封4.B公司办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提交的材料有（）。A.不动产权属证书（国有建设用地使用权证）B.建设工程符合规划的材料C.房屋已经竣工的材料D.房地产调查或者测绘报告E.所有业主的身份证明材料5.陈某办理房屋所有权转移登记时，需要缴纳的税费有（）。A.住宅专项维修资金B.契税C.不动产登记费D.个人所得税E.增值税（三）2020年8月，赵某将其名下一套位于商业街区的商铺出租给孙某经营餐饮，双方签订了书面租赁合同，约定租期6年，年租金12万元，租金按年支付，双方未办理房屋租赁登记备案。2022年10月，赵某因经营需要，以该商铺作为抵押物向某农商行贷款150万元，贷款期限1年，办理了抵押登记。贷款发放时，农商行已知该商铺已出租给孙某且已实际交付使用。2023年10月，赵某无力偿还到期贷款，农商行向法院申请拍卖该商铺实现抵押权，在拍卖过程中，孙某主张自己享有优先购买权，同时主张租赁关系不受抵押权影响，要求继续履行租赁合同至租期届满。根据以上材料，回答下列问题：1.关于赵某与孙某的租赁合同效力，下列说法正确的有（）。A.因双方未办理租赁登记备案，租赁合同无效B.租赁合同自双方签字盖章时成立并生效，未办理登记备案不影响合同效力C.租期6年的约定未超过法律规定的最长租赁期限，合法有效D.该租赁合同为不定期租赁，双方可以随时解除合同E.因赵某将商铺抵押时未告知孙某，租赁合同自动失效2.关于农商行的抵押权，下列说法正确的有（）。A.抵押权自抵押合同签订时设立B.抵押权自办理抵押登记时设立C.因抵押权设立前商铺已出租并转移占有，因此抵押权实现时不得影响孙某的租赁权D.若拍卖该商铺，孙某的租赁关系因抵押权实现自动终止E.农商行的抵押权优先于孙某的租赁权，有权要求孙某在抵押权实现时搬离商铺3.关于孙某主张的优先购买权，下列说法正确的有（）。A.孙某作为承租人，在同等条件下享有优先购买该商铺的权利B.若赵某在拍卖前5日通知孙某，孙某未参加拍卖的，视为放弃优先购买权C.若赵某未通知孙某就将商铺卖给第三人，孙某有权主张赵某与第三人的买卖合同无效D.农商行通过司法拍卖程序处置商铺时，孙某仍然享有同等条件下的优先购买权E.孙某的优先购买权是法定权利，不受抵押权设立的影响4.若该商铺最终被周某通过司法拍卖竞得，下列说法正确的有（）。A.周某取得商铺所有权后，有权要求孙某立即搬离B.孙某有权按照原租赁合同约定继续租赁该商铺至租期届满C.周某成为新的出租人，有权按照原租赁合同约定向孙某收取租金D.孙某原租赁合同约定的租金标准对周某没有约束力，周某有权要求提高租金E.孙某与赵某的租赁合同因所有权变动自动解除5.关于不动产租赁与抵押的关系，下列说法符合法律规定的有（）。A.订立抵押合同前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响B.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权C.抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任D.租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”E.只要租赁关系成立在先，无论是否实际占有，都可以对抗任何在后设立的抵押权参考答案及解析一、单项选择题1.答案：B。解析：《不动产登记暂行条例》第七条明确规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。2.答案：C。解析：建设用地使用权属于登记生效的物权，自记载于不动产登记簿时设立；土地承包经营权、地役权自合同生效时设立，继承自继承开始时取得物权。3.答案：B。解析：房地产经纪专业人员职业资格分层级对应职称：房地产经纪人协理对应初级，房地产经纪人对应中级，高级房地产经纪人对应高级。4.答案：C。解析：根据民事诉讼法司法解释规定，不动产查封期限最长为3年，动产查封最长2年，银行账户冻结最长1年。5.答案：B。解析：《民法典》第二百二十条规定，异议登记申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效。6.答案：B。解析：《民法典》第五百八十六条规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。7.答案：B。解析：《房地产经纪管理办法》第二十六条规定，房地产经纪业务记录保存期自服务合同结束之日起不少于5年。8.答案：D。解析：我国实行房地一体抵押原则，抵押建筑物的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；抵押期间抵押人可依法转让抵押财产；抵押权设立后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权；流押条款无效不影响抵押合同其他部分效力。9.答案：C。解析：根据个人住房转让税收优惠政策，个人转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。10.答案：C。解析：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%征收率全额缴纳增值税，应纳税额=200*5%=10万元。11.答案：C。解析：《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。12.答案：C。解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。13.答案：C。解析：继承取得不动产权利的，可由继承人单方申请登记；存量房买卖、作价出资、抵押设立均需双方共同申请。14.答案：B。解析：不动产权属证书用于证明所有权、使用权等权利归属，不动产登记证明用于证明抵押权、地役权、预告登记、异议登记等事项。15.答案：A。解析：根据契税优惠政策，个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的减按1%征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收。16.答案：C。解析：房地产经纪机构提供代办贷款等延伸服务的，应当经委托人同意，明确告知服务内容和收费标准，单独收取费用，不得捆绑收费、与金融机构分成。17.答案：C。解析：住宅专项维修资金属于全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修更新改造，业委会成立前由住建部门代管，不得用于物业日常运营支出。18.答案：A。解析：套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成，公摊面积属于共有建筑面积，不计入套内面积。19.答案：B。解析：《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书记载事项与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。20.答案：D。解析：房地产经纪人员对执业中知悉的委托人隐私、商业秘密负有长期保密义务，不因服务合同终止而免除。二、多项选择题1.答案：ABD。解析：《民法典》第三百九十九条规定，土地所有权、公益法人的公益设施、依法被查封扣押监管的财产不得抵押；私企办公楼、依法取得的林地承包经营权可抵押。2.答案：ABCD。解析：ABCD均为《房地产经纪管理办法》明确禁止的执业行为，E为经纪人员应当履行的如实告知义务。3.答案：ABCD。解析：E选项存量房买卖转移登记需双方共同申请，其余选项均为可单方申请的法定情形。4.答案：ABC。解析：变更登记是权利主体不变、权利内容或客体发生变化的登记，权利主体转移属于转移登记；不动产登记机构不得要求对不动产进行强制评估。5.答案：ABE。解析：契税、不动产登记费的法定纳税义务人为买方，增值税、个税、土地增值税的法定纳税义务人为卖方（个人住房交易暂免土地增值税、印花税）。6.答案：ABCE。解析：只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才会导致合同无效，违反管理性强制性规定不必然导致合同无效。7.答案：ABCD。解析：交易房屋的成交价格、交房时间是存量房买卖合同的内容，不属于经纪服务合同的必备条款。8.答案：AB。解析：地役权、土地承包经营权互换转让自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人；建设用地使用权、房屋抵押权为登记生效；机动车属于动产，不属于不动产权利范畴。9.答案：ABCE。解析：申请材料不齐全的，登记机构应当一次性告知补正要求，不属于不予登记的情形。10.答案：ABCD。解析：卖方家庭成员的职业、收入信息与房屋交易无关，经纪人员不得过度收集个人信息。三、综合分析题（一）1.答案：BDE。解析：房地产经纪机构不得通过“底价包销”“赚取差价”的方式获取收益，该约定违反禁止性规定无效，经纪机构应当按约定的佣金标准收取服务