买卖房屋个人和企业的不同之处

1、住宅销售和购买企业不同于个人的税务处理。也有不少地方以企业的名义进行住宅买卖，例如个人住房购买受到限制，销售受到限制等。本文从税负的角度对企业和个人的住房买卖进行了如下分析和比较。购买住房的税负比较无论是企业还是个人，购买住宅都涉及到财产税和印花税。其中契税相同，但一般企业和个人都要缴纳。但与企业必须缴纳的印章不同，个人根据财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财政及税制2008 137号)规定，暂时不征收个人对住宅销售及购买的印花税。以购买合同金额为200万元的一套住宅为例，企业无需个人支付，就要缴纳0.1万元(2000.05%)。住宅销售的税负比较住宅销售主要与印花税、

2、增值税、城市维护建设税及教育费追加、土地增值税、所得税有关，税负比较如下：(a)企业出售住房例1: 2016年6月，小规模纳税人a企业购买一套住宅，合同价(包括增值税，税率为11%) 200万元，2018年7月销售这套住宅的合同价(包括增值税)300万元，住宅拥有地财产税税率为3%。1.印花税。要以版税支付0.15万韩元(3000.05%)。增加增值税、城市维护建设税和教育费。根据国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告(国税厅公告2016年第14号)和国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告(国税厅公告2016年第73号)等规定，计算如下：购买

3、住宅时不含税价格=200 (1 11%)=180.1802(万韩元)；销售时的增值税=300(1 5%)180.18025%=5.2767(万韩元)；添加城市维护建设税和教育费=5.2767 (7% 3%)=0.5277(万韩元)。3.土地增值税。假定不能提供估价，可以提供发票，不能扣除购买价格中包含的增值税。根据财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财政和税收2016第43号)和国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(国税厅公告2016年第70号)等规定，计算如下：拖欠=200 (1 11%) 3%=5.4054(万韩元)；扣除

4、额=200(1 5% 2)(5.4054 0.5277 0.15)=226.0831(万韩元)；收入=3005.2767=294.7233(万韩元)；增值=294.72226.0831=68.6402(万韩元)；增值率=68.6402216.0831100 %=31.77%；土地增值税=68.640230%=20.5921(万韩元)。4.企业所得税。假设不考虑更改折旧和计税标准，对企业所得税的影响计算如下：应纳税收入=294.722003345 . 40420 . 592133540 . 5270 . 150 . 1=67.9481(万韩元)；应税金额=67.948125%=16.9870(万

5、韩元)。销售时产生的总税额=0.15 5 . 2767 0 . 5277 20.5921 16.9870=43.5335(万韩元)。a企业是普通纳税人的话，出售住房时要缴纳增值税27.2727万元300(1-10%)，城市建设税及教育费追加2.7273万元，土地增值税13.3334万元(收入为272.7273万元，扣除额为228.2827万元，增加值为44.446万元)所得税12.7528万韩元，出售住宅时的税金56.2362万韩元(0.15 27.2727 2.7273 13.3334 12.7528)。(b)个人出售住房实例2:相同实例1，将企业更改为人员。1.印花税。根据财政及税制137

6、号文件，个人出售或购买住房时暂时不征收印花税。增加增值税、城市维护建设税和教育费。假设不在北京、上海、广州、深圳，按照财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财政和税收2016第36号)规定，个人购买不到两年的住房，向外部销售，按5%的征收率全额缴纳增值税。个人购买2年以上住宅向外部销售的话，将免除增值税。本文例2的住宅两年内免征增值税，还免除了城市维持建设税和教育费的追加。3.土地增值税。据财政和税收2008 137号文件，个人销售住房暂时不征收土地增值税。4.个人所得税。根据国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税2006 108号)和租税费2016 43号文件，个人转让房屋个人所得税应纳税所得不包括增值税，购买住宅时缴纳的价格中包含的增值税将计入财产原值，在计算转让所得时可扣除的税不包括本转让支付的增值税。不考虑其他因素，个人所得税应按18.9189万元(30033542003345.4054)20%缴纳。纳税人如果没有正确计算住房原额和应纳税额，不提供完整、正确的住房原额权，则在住房转让收入的133543%内确定批准征收率，假设住房拥有地执行1%，则仅个人所得税就