北京土地一级开发流程程序

1、北京房地产开发过程内容一、土地级别开发的概念3二、实施一级土地开发3项三。一级土地开发的成本和收益4四、一级开发用地范围4五、发展水平涉及政府部门4个六、土地开发水平纳入公开市场交易审查内容5七、土地级别开发一般工作程序(见图1)6程序1:确定一级土地开发项目6程序2:确定1级开发单元6程序3:处理施工意见(根据联合委员会的要求)7程序4:交通评价文件的审批(根据联合委员会的要求)7程序5 :古树处理意见(按联合委员会要求处理)7程序6 :文物保护处理意见(按联合委员会处理)9程序7 :环境评估文件的批准(根据联合委员会的要求)9程序8 :处理规划提交10程序9:批准土地一级项目的开发项目11

2、程序10:获得土地征用批准(实施土地征用)12程序11:处理拆迁许可证(实施拆迁)13程序12:市政基础设施实施计划的编制14程序13:组织验收和评估土地成本14程序14:纳入土地储备银行或直接市场交易14八、授权委托一级开发项目程序(见图2)15程序一：确定土地级开发项目15程序二：征求市土地储备联合委员会的意见16程序三：签订土地一级开发合同16程序4:建设项目用地预审16九、符合458级开发项目方案(见图3)17程序一：征求市联席会议对继续前期工作许可的意见18程序2:建设项目用地预审18一、土地级别开发的概念土地一级开发是指政府根据土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和土地储

3、备年度发展计划，通过其下属的土地储备机构或委托具有开发资质的房地产企业，统一组织国有土地存量、拟征用土地和拟转为农业用地的征地、农用地转用、拆迁和市政道路等基础设施建设。对于现有国有建设用地，一级土地开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等。对于农村集体土地的征用，土地开发的主要内容是土地征用、拆迁和市政基础设施建设等。二、实施土地一级开发根据一级开发实施的不同主体，可以分为以下三种方式：1.政府土地储备机构直接负责一级开发的，可以自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理。目前，储备机构主要负责组织自己。例如即将进入交易市场的北京化工三厂和温泉D1/D2地块就属于这种类型。

4、2、委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、规划、项目审批、征地拆迁和市政建设手续并组织实施。在选择企业的方式上，政府目前正在确定一级开发企业。预计从2006年下半年开始，通过招标确定一级开发企业的办法将逐步实施。如通州将运河北岸一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将中央商务区核心区一级开发委托给北京中央商务区开发有限公司对于符合文件458的用于经营项目的土地，831协议没有超过转让的最后期限，而原建设2.收购、回收和置换过程中发生的相关补偿费用；3、市政基础设施建设相关费用；4.招标、拍卖、挂牌交易发生的费用；5.贷款利息；6、土地储备开发供应过程中的审计、律师、项目监理

5、等费用，不可预见费用和经同级财政、土地部门批准的其他费用。收入：委托开发企业具体管理一级开发的，开发企业管理费不得高于一级开发成本的2%，主体为土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业利润不得高于预计成本的8%，主体为企业。招标项目的成本构成和收益要求由开发企业在招标文件中提出，作为评标的参考。四、一级开发用地范围1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备土地，需要转让土地使用权的；2、由区县政府选择投资开发商进行危房改造或其他地块开发，需要转让土地使用权的；3、企业改制、破产、兼并等原因需要转让划拨土地使用权用于房地产开发，或者转让土地使用权用于联合建设、合作开发房地产的；4

6、、协议出让土地首次转让土地使用权；5.政府规定的其他土地使用权交易；6.客户委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。五、发展水平涉及政府部门参与土地一级开发的政府部门包括：国土局、发改委、计委、建委等政府相关部门。1.国土资源局主要负责初级土地开发的初步审查。确定一级土地开发单位，并以合同形式与一级土地开发单位就内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议解决、开发费用、收益分配等达成协议。(一)颁发土地一级开发批准书；负责一级开发征地的审批；会同有关部门开展土地一级开发验收和开发成本审核等工作。2.国家发展和改革委员会主要负责一级土地开发项目的审批。3、规划委员会主要负责审批一级开

7、发土地规划意见书。4.项目建设委员会主要负责对一级开发企业提出具体项目的资质、注册资本和项目资本金要求，对部分重点项目提出建设意见，审批拆迁许可证。六、将土地开发水平纳入公开市场交易审查内容1.土地储备开发联合评审会议(国土资源局、发展改革委、计委、建委、交通运输委、环保局、园林局、文物局、绿手指、城市规划院)确认需要完成交通评估、古树名木处理、古都风貌和文物保护、环境评估等工作的，应按照相关要求在土地入市前完成。2、属于新增建设用地的，提交征地(农转非)政府批文和征地文件；3、属于存量划拨的建设用地，提交国有土地使用权证书或其他权属文件；4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证和拆迁安置文件；5、有上

8、级主管单位的，应提交上级主管单位的批准文件。其中，如果单位属于北京市的中央政府，应提交国务院国管局或国务院办公厅的批准文件8.对于国有企业腾出来的可以独立出让的土地和其他可以独立出让的土地，周边地区已经具备相应的市政基础设施条件，从市政相关部门获得市政连接方案并完成建(构)筑物拆除后，可以在市场上交易。9.成本审查和确认原建设单位在申请土地市场交易前，委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，土地开发成本由市国土资源局会同有关部门核实。七、土地级别开发的一般工作程序(见图1)根据北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行），经与有关部门协商，制定本程

9、序，适用于委托开发企业通过招标进行一级开发的方式(实施尚未开始，根据相关资料，将于2006年下半年开始)。其中，程序3、4、5、6、7按照市土地储备开发协会的意见办理，程序3至9的顺序可以调整。程序1:确定一级土地开发项目政府部门：市国土局、市土地储备开发联合委员会(国土局、发改委、计委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿手指、城市规划院等部门)主要工作内容：1.原土地所有者或使用者经区、县、镇政府或上级主管部门同意后，向市国土资源局申请土地一级开发(改建项目向市危改办提出申请，绿地项目向市绿化分区指挥部提出申请)；2.市国土资源局正在对一级开发项目的建设用地进行初步审查。3、市国土局委

10、托市、区县土地储备机构编制一级开发实施计划；4.市国土资源局(或市危改办和市绿化分区指挥部)将该项目提交市土地储备开发联席会议讨论(平均每两个月举行一次)，联席会议将对一级开发实施方案提出原则性意见。程序2:确定一级开发单位政府部门：市国土局、市建委等部门主要工作内容：1.市国土资源局会同有关部门，直接委托土地储备机构实施土地一级开发，或者通过招标方式选择具有相应资质的开发企业实施土地一级开发。对于开发企业实施的一级开发项目，市国土资源局从资质、注册资本、项目资本金(一般不低于单相投资的35%)等方面提出建设意见，市国土资源局据此确定招标条件。2、颁发土地一级开发批准书；3.签订一级土地开发合

11、同。程序3:处理施工意见(根据联合委员会的要求)对于一些重点项目，根据联席会议要求，由市建委处理建设意见。程序4:办理交通评价文件的审批(根据联合委员会的要求)下列项目需要交通影响评估：(一)城市规划建设规模2万平方米以上的大型公共建设项目和5万平方米以上的住宅项目；(二)边缘群体、卫星城市和重点区域、建设规模在5万平方米以上的大型公共建设项目和建设规模在10万平方米以上的住宅项目；(三)其他地区建设规模10万平方米以上的大型公共建设项目和建设规模20万平方米以上的住宅项目百年以上的是古树，其中三百年以上的是一级，其余的是二级。项目用地范围内有古树且建设会影响古树的，应当办理古树名木避让措施审

12、批意见，或者办理古树名木移植许可证。关于批准古树名木避让措施的意见政府部门：市园林局监督检查司审查标准：1、申请人的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式；2.申请避开古树名木保护的申请人必须认真、清楚地填写申请书中所列的栏目。3、树种、规格、数量、标志编号排列整齐。每棵古老而著名的树只被填在一个格子里。所需文件：1.北京市公园林业局古树名木保护措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话。申请古树名木保护的详细地点；申请树种、规格、数量、标志号、理由；申报单位的意见(盖章)；古树名木所有者意见(盖章)；2、规划意见书和图纸；3.古树名木的避让和保护措施(包括具体的避让和保护方案)。处

13、理时间：20个工作日办理古树名木移植许可证政府部门：市园林局城市绿化处审查标准：1、是否由于特殊情况必须移植；2.古树名木移植方案是否符合要求；3、申请人的申请符合申请条件，申请材料齐全、规范、有效；4、举行听证的，应当符合听证笔录的要求。所需文件：1.北京市园林局申请移植古树名木。申请内容包括申请人姓名或者个人姓名；联系电话。单位绿地概况；申请树种、规格、数量及理由；申报单位的意见(盖章)；业主单位意见(盖章)；2.北京市公园和林业局签署绿地指数审查意见；3、规划意见书和图纸；4、项目工程树形布局。在施工平面图上标明树木位置、树种、规格和绿地所占面积；5.古树名木移植计划。处理时间：12个工

14、作日程序6 :文物保护处理意见(按联合委员会处理)项目用地中存在文物的，按照市土地联席会议的意见处理。程序7 :环境评估文件的批准(根据联合委员会的要求)环境评价文件包括三类：环境影响报告书，适用于面积在10万平方米以上、位于敏感区域的项目；建筑面积在5万平方米以下、位于敏感区域的项目；环境影响登记表，适用于建筑面积小于2万平方米且位于非敏感区域的项目；环境影响报告表适用于其他项目。政府部门：市政府或市发改委审查的项目由市环保局环境影响评价管理办公室办理，区县项目由区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：1.满足北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录的要求；2、符合国家产业政策；3、符合城市功能区划和环境保护规划；4、合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；5.采用的技术和设备政策应符合清洁生产的要求。6、污染物排放不得超过国家和北京市环保排放标准；7、满足国家和地方法规对污染物总量控制的要求；8.建成后，它必须能够保持区域环境14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干道、机场等情况下，应符合城市规划部门划定的噪声防护距离，并符合国家声环境质量标