中国房地产市场分析

1、中国房地产市场分析中国房地产市场分析 班级：11级工管2班 姓名：杨靖华 学号： 日期：2013.12.29 指导老师：徐伟摘要：虽然近年房地产业发展迅速，并在一定条件下改善了人们的住房状况，为国民经济的发展做出了不小的贡献，但与之而来的高房价确饱受人们诟病。房价暴涨，房地产市场混乱已经严重影响了人民的正常生活和国民经济的健康发展。本文分析了我国当前的房地产现状、其自身的特殊性、非均衡性，以及影响当前我国房价的一些重要因素，并对上述问题提出了一些解决措施仅供借鉴。关键词：房地产市场、政府调控、房价上涨1、 当前我国房地产业的现状分析（1） 我国房地产行业近年的发展1999年至今，我国的房地产业

2、经过改革进入商品化住房阶段。从1999年开始，城市的住房发生了巨大的变化，老百姓的购房积极性迅速提高，由于房屋的新建速度难以满足人们迅速增长的巨大需求，再加上人为的炒作，住房几个迅速攀升，尤其是2009年后房价的飞跃式增长，高价房越来越给老百姓带来了巨大的经济负担，甚至造成了一家倾其三代人也只能够满足首付，还要背负几十年的银行贷款才能卖一套住房的局面，以致于出现了“地王”“房奴”这些新名词，以上种种现象五一严重影响居民的正常生活和国民经济的健康发展。（2） 房地产的开发投资规模呈现加大趋势土地市场与销售市场的有效供给共同进步，关键来源于房地产产业的搭建和挂钩，没有房地产业开发商的待开发，自然也

3、就谈不上销售市场的运营。据部分可靠数据表明，房地产开发投资已经纳入固定资产投资的非常关键的组成模块，而且占据的空间及地位逐渐扩大，时刻影响和推动着国家经济的发展脉络。从2000年至今，若将国内房地产开发投资总额统计起来与固定投资总额进行对比的话，惊奇地发现，房地产开发投资提升速度明显高于固定资产投资增长速度，且占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。（3） 房地产与资本市场的关系更加紧密我国房地产已经有十几年的发展历程，历经过营销时代与产品时代，如今正向资本经营时代跨越，尤其是中国房地产已有十多年的发展历程，表现出资本经营模式最为突出。房地产属于资本密集型产业，是我国国民

4、经济发展的支柱性产业，资本化的演变趋势和程度已经作为衡量房地产产业成熟的主要标准。以往十多年，因为我国对于房地产金融的管理及规划政策尚未完善和成熟，加之房地产行业运营的特殊性，造成大部分房地产开发商市场处于资金周转困难的情况。从另一角度分析，许多金融行业很难融入到房地产行列之中，出现了房地产市场路线与资本行业相脱节，然而银行作为房地产融资渠道的组成部分，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前这种资本市场与中国房地产市场紧密接触，将会把中国房地产市场带入资本经营的时代。2、 房地产业自身的特殊性分析（1） 房地产业与居民的基本需求密切相关住房是居民的基本需求，无论房价的收入比如何，居民都有买房

5、需求，尤其是我国当前城镇化发展迅速，大量人口涌入城市，自然会带来巨大的刚性住房需求，然而相对于低收入的情况下，我国大多数居民面临着较高的房价（并且仍在不停地上涨，据有关数据表明，近年北上广房价普遍上涨超过20%，远远超过人们的工资上涨水平）。从而，在目前这样一个特殊的经济发展时期，一边是高涨的房价，另一边是居民迫切的住房需求，这就决定了商品房不同于一般的商品，而是一种特殊的商品。（2） 房地产业与金融业密切相关正如上面分析到的房地产业的投资周期长并且需要大量的人才，是一种资金密集型企业。如房地产面临着盖昂的土地成本、建造材料和政府税费、营销成本和管理费用等，这就决定了房地产企业需要大量的资金。

6、单凭房地产开发商的资金根本不能满足这样巨大的资金需求，绝大部分房地产开发商都会与金融机构建立信贷关系，已获得资金上的支持。虽然房地产业也会有风险，但房地产业相对于其他行业来说已是高回报率低风险的行业，银行等金融机构也乐于把资金贷给房地产企业。据有关数据统计表明，在房地产开发项目总投资中，有大约35%需要通过银行贷款融通资金，在商品房地产市场中，有超过70%的个人通过按揭贷款的方式购买住房。同事数据还显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿，2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.

7、9万亿元，是1997年年底的363倍。由此可见一斑。（3） 房地产业具有较强的地域性房地产业包括房产业和地产业，而地域实体自身的不可移动性就导致了房地产业具有较强的地域性。这一地域性特征使房地产业的资金不能像普通商品市场上的资金那样自由流动，进而给房地产业的健康发展造成消极的影响。当获得产权的房地产开发商既不开发土地，又不出让产权给需要土地的房地产开发商，这会使土地的不到合理的利用，导致效率损失，严重阻碍房地产业的健康发展。3、 房地产业市场的非均衡特征分析（1） 房地产市场是卖方垄断市场据2001年中国统计年鉴资料显示，我国有88419家房地产开发企业，从这个庞大的数目来看我国房地产市场应该

8、是竞争的市场。但实际上，由于政府土地拍卖出让模式等原因，是的大部分中小房地产开发企业由于资金不足只能处于边缘化的地位，结果我国房地产市场呈现出卖方垄断的特征。在此引入勒那指数，它反映了市场垄断程度的强弱。在完全竞争条件下，勒那指数为0，档市场存在垄断时，勒那指数大于0，勒那指数越大说明市场垄断程度越严重，范围结余0到1之间。计算公式为：L1=(P-MC)/P，其中L1：勒那指数，P：产品的市场价格，MC：产品的边际成本。利用中国统计年鉴上的数据对全国最近十年房地产业的勒那指数进行测算，结果见表。从上表可以看出，我国房地产业的勒那指数大部分处在0.5以上，说明近十年来我国房价中50%以上的部分为

9、非成本因素。房地产卖方垄断已是不争的事实。（2） 房地产的供给与需求非均衡目前，我国的房地产市场里开发商拥有大量的闲置商品房，同事大量购房者够不到合适房子。近年来，随着国家在大中城市实施“限购令”等调控房地产市场的宏观措施，现实情况中开发商的有效需求都与商品房价格程正相关的关系，购房者普遍存在“羊群效应”，并未出现商品房销量价跌量涨。而正常的市场供给需求应该是攻击上随商品价格上涨增加供给量，消费者因商品价格的上涨的降低需求量。房地产的供给量和需求量远远偏离市场均衡点。（3） 房地产业的投机需求旺盛房地产不仅满足人们的居住需求，由于其自身的保值增值性，人们也把它当做一种投资品。今天房价高居不下，

10、从某种程度上说是因为有大批的购房者比不是为了自己居住，而是在他们认为商品房价格会一直上涨的预期下买入房子，从中牟取巨额的差额利润。近年来不断有这样的报道，刚开盘的房子一下子就被抢购一空，甚至有这样一个群体，被称为温州炒房团，他们靠自己雄厚的资金及金融杠杆原理囤积大量商品房，然后再高价卖出。在这样疯狂的投机活动下，人们的购买需求曲线已经完全改变了，大量的投机者不会在房价下跌时购买商品房，而是在他们预期房价上涨时才会买入，这样需求量不再随价格下降而上升。而是随价格上涨而上升，使得房地产市场严重偏离市场均衡点。从图1可以看出：S代表供给曲线，D1、D2分别代表需求曲线，当投机购房者预期房价会上涨时，

11、会增加其购买量，需求曲线表现为从D1向右移动到D2，对应的价格从P1上涨到P2，成交量由Q1增加到Q2，房地产市场的非均衡性特征在这里得到明显的体现。4、 影响我国房地产价格的因素分析影响房地产价格波动的因素有很多，主要由国家经济发展水平、通货膨胀水平、城市化水平、居民收入水平、土地交换价格以及国家的宏观金融政策等多项指标。（1） 经济的高速增长是房地产市场价格上涨的根本动因 各国多年的数据表明，经济发展水平的高低往往会在较大程度上影响到房地产市场的发展程度，当一个国家拥有较高的经济发展水平时，其房地产市场一般也会有较为活跃的发展趋势。通常较高的经济发展水平会相应带动居民生活水平的提高，而居民

12、生活水平的提高又会直接影响居民对房地产消费的有效需求，从而推动房地产价格的上涨。此外，一国经济发展水平的提升可以促进工业化和城市化的发展，从而造成居民向城镇集聚的趋势，增加城市住房的需求量，继而拉动房价的持续上涨，最终必将推动房地产价格的上升。图2为我国近十年来的GDP增长与房价指数比较图，从中可以看出房价涨跌与GDP增长具有一致性。 图2 1998-2010年GDP增长率与房价指数（以上一年=100）（2） 较高的通货膨胀水平是房地产价格上涨的主要原因当一国通货膨胀水平较高时，将直接影响居民对货币贬值的担心，而房地产作为投资产品，具有较号的对抗通货膨胀的能力。因此，为防范通货膨胀，在我国缺乏

13、更多的投资渠道时，购买房产是居民投资的主要选择。居民持续增强的购房需求，推动房价的不断上涨。图3为我国近十年来的CPI与房价指数比较图，显示房价与CPI涨跌具有一致性。 图3 2003-2010年房地产销售价格指数与CPI指数（3） 土地出让价格上升是房地产市场价格上涨的重要原因近年来我国经济发展一直保持较快的增长，我国土地的有效供给相对于日益增长的需求而言只是杯水车薪，因此，土地需求增长的态势推动了土地价格不断攀升，虽然政府采取了相应的措施来释放土地，对于“闲置”的土地出台了较为严厉的惩罚政策，但对于巨大的土地需求市场而言，这些措施仍不能从根本上解决这种供不应求的不利局面。因此从供求平衡的角

14、度来讲，在土地供不应求的情况下，房地产市场要想发展就势必会抬高土地价格，而土地价格的抬高又会造成房地产价格的继续上涨，这样整个房地产市场势必将进一步陷入恶性循环的局面。图4为我国近十年的土地价格与房价指数比较图，从中我们可以看出，房价上涨主要是因为土地价格上涨的推动作用。 图4 1998-2010年土地价格增长与房价指数（4） 政府过度宽松的金融政策和相应宏观政策制定上的缺失是房 地产市场价格上涨的直接动力当前，房地产业显然已经成为了我国经济的支柱产业之一，并直接关系到我国的经济繁荣与稳定。政府在制定政策上不仅要考虑到国名经济的发展，同时也要关注房地产价格上涨过快而导致的民生问题。近几年，我国

15、为刺激经济发展实行了较宽松的金融政策，但相应的货币、财政、税收等配套的相关政策又相对缺失。虽然适度宽松的金融政策有利于国民经济的发展和房地产市场的发展与繁荣，但是，过于宽松的政策却往往又会造成房地产供需关系的失调以及房价的过快上涨，进而造成部分投机性行为的迅猛发展。特别是银行信贷在房地产市场上一系列又会政策的实施更是带动了大量的银行信贷转向房地产这个高利润、高回报的市场，造成了房地产市场较大规模的投机性需求，从而推动了房价的进一步上涨。较多资金向房地产市场倾斜，同时也带动了房地产市场上游和下游产业的过度膨胀，从而造成了社会资金分配的严重畸形，并严重影响了居民生活水平以及宏观经济的平衡。同时，国

16、家相关部门在经济发展与房地产价格平抑之间的权力平衡力度不够，也是催生房地产市场价格过快上涨的重要原因之一。长期以来，国家将经济增长率提升的重心放在了房地产市场的发展上，而这势必会导致房地产市场的迅猛发展，进而催生房地产价格的急剧上涨。如2008年经济面临下滑威胁时，政府为了刺激经济的复苏，相关管理部门连续出台政策以降低银行信贷利率。同时2009年出台了诸多对房地产市场进行相关改革的政策，以促进房地产市场的复苏、在我国宏观政策的刺激下，2009年下半年以来我国的房地产价格一路上涨，房地产市场的发展也曾一度失控。因此2010年“两会”后，为了维护房地产市场的健康稳定发展，国家开始相继颁布一些政策措

17、施来平稳房价，稳定房地产市场。2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（新国五条），进一步加强对房地产市场的调控，并制定年度商品房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2013年11月十八届三中全会公报中则提到要建立公平开放透明的市场准则，完善主要有市场决定价格的机制，建立城乡统一的建立城乡用地统一市场，完善金融市场体系，神话科技体制改革以及要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制给了市场无限的想象空间，11月底，上海、广州、深圳、北京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内

18、容均为收紧限购政策及加大土地供应。随后，二三线城市加入楼市调控大军，“汉七条”等相继出台。是否有效仍然有待观望。五、我国房地产市场发展出路的分析针对当前我国房地产发展所面临的价格不断上涨，其实各国都对此处于一个管控两难的境地。尤其是我国房地产业站GDP比重较高，若管控过严，政府势必会担心引发经济衰退；若放手不管，任由市场调节则必然会导致更多的资金流入房地产业，导致房地产市场价格虚高上涨，房地产泡沫会越来越明显，破灭的风险也会相应增加，给经济复苏与发展，社会稳定与繁荣带来隐患。因此，在这样一个两难选择的局面下，管理当局究竟应采取怎样的措施来平衡房地产市场价格的波动，维护并引导其稳定有序的发展态势

19、，就成为当前的一个重要议题。通过对房地产现状，特点，平衡性以及价格因素综合考虑研究，我认为可以采取下面的措施以稳定房地产市场，促进房地产市场的合理有序发展。（1） 合理运用宏观调控，保持政策的持续性和稳定性，完善调控手段，巩固调控成果当前，房地产调控正处于关键时期，一旦放松将使前期调控成果付诸东流。因此，应保持调控政策的持续性和稳定性，密切关注市场动态，根据苗头性变化及时预调微调，加强政府部门对房地产市场调控的协调配合，确保调控成果落实不走样，巩固房地产市场调控成果。同时，进一步推动经济发展方式转型，培育和挖掘新经济的增长点，加快产业结构调整，大力发展战略性新兴产业和生产型服务业，增强经济增长

20、的内在动力，实现经济健康发展，避免在当前经济下行压力持续加大的背景下，部分政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产业发展拉动经济增长的模式。（2） 提高房地产投资效率，扩大住房有效供给在保证房地产投资必要规模的同时，努力提高房地产投资效率，降低投资成本。通过信贷、税收等经济杠杆，促进房地产开发企业减少“囤地”、“囤房”行为，及时将房地产投资资金投入到房屋开工和竣工建设上。扩大住房的有效供给，加快改善住房供给结构，增加中小套型、中小户型住房，积极推进保障性安居工程尤其是公共租赁住房的建设。（3） 疏堵结合，调节需求结构在房地产市场存在大量投资性需求导致住房总需求大于总供给的形势下，必须将总需求管

21、理作为一项重要的调控政策。严格执行差别化住房信贷政策和“限购”政策，完善房地产税收体系，适时开征物业税，提高住房持有成本，加大对住房资产性收入的调节分配力度，抑制投资性房地产需求，维护社会公平正义。进一步深化改革，发展社会事业，将更多资源向中小城市配置。同时，加强稳定市场预期，通过舆论合理引导居民理性消费，配合对中低价位、中小套型普通商品房建设的鼓励政策，促进自住型需求有序释放。（4） 构建合理的财税体系，逐步摆脱对土地财政的依赖理顺中央与地方财政和事权关系，在政府财力与事权相匹配的导向下，加快构建地方政府财源，强化土地出让金收支管理，逐步摆脱对土地财源的依赖。进一步尝试创新土地定价机制，综合

22、考虑出让金额、企业资质、企业信誉和房屋规划等因素，避免出价高者得地推高房屋成本的弊端。（5） 加强流动性管理，有效对冲市场流动性状况对房地产市场成本的影响通过存贷款准备金率、利率、汇率和公开市场业务，灵活调节市场流动性总量。加强房地产信贷管理，支持房地产开发企业的合理融资需求，加大中低价位、中小型住房建设信贷支持，严格控制具有“囤地”、“囤房”行为的房地产开发企业的资金需求，支持普通居民购买自住和改善型普通住房，严格控制投机性资金需求。此外，随着金融市场的发展，房地产市场的非信贷融资也快速增加，需要将其作为纳入流动性管理的重要内容。（6） 严惩腐败另一种有效方式就是严惩腐败，要想真正的降低房价，是房价回到合理区间，也就是国际通行的房价收入的3-5倍的话，就必须严惩腐败，因为腐败是推高房价的主要因素之一。腐败会推高地价，扰乱市场，引发社会不公。1、真正将官员财产进行公示。官员是人们的公仆，在人民面前不应该保留财产隐私，任何以保护财产隐私为借口不进行房产公开本身就是一种腐败。房产房产公开的结果是官员不