第02章-资产评估价值类型

1、资产评估,第二版刘仕煜主讲,哈尔滨工业大学,第二章资产评估价值类型,第一节价值类型理论与资产评估目的第二节资产评估的价值类型及其分类第三节关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系,一、资产评估目的对价值类型的约束资产评估的一般目的，是泛指所有资产评估活动共同的目的或目标，即评估结论必须公允。资产评估的特定目的，是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定。（一）资产评估一般目的对价值类型的约束从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值。资产评估中的公允价值既包含了资产评估中正常市场条件下的合理评估结果，同时也包括了资产评估中非正常市场条件下的合理评

2、估结果。,第一节价值类型理论与资产评估目的,因此，资产评估的一般目的对价值类型的约束是一种原则性的约束。简言之，就是所有的评估结果都要公允。（二）资产评估的特定目的对价值类型的约束每种资产业务对评估结果用途的具体要求不但会在评估的价值量上有所体现，而且一定会表现为与这种具体要求相适应的评估结果价值类型（并非一一对应的关系）。1.资产转让。如果没有特殊说明，资产转让对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。2.企业兼并。企业兼并的种类比较多，情况比较复杂。有些企业兼并活动带有战略性，需要从兼并方的角度考虑被评估资产的价值类型。,有些企业兼并活动具有被动性

3、，需要从被兼并方的角度考虑评估结果的价值类型。有些企业兼并活动具有整合效应，评估时需要将整合因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。3.企业出售。如果没有特殊说明，企业出售对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。4.企业联营。企业联营的种类比较多，情况也比较复杂。有些企业联营活动带有战略性，需要从联营双方的角度考虑被评估资产的价值类型。有些企业联营活动具有整合效应，评估时需要将整合因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。5.股份经营。如果没有特殊说明，股份经营对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。

4、,6.中外合资、合作。如果没有特殊说明，中外合资、合作对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。7.企业清算。破产清算、终止清算和结业清算等引起的资产评估，必须考虑市场条件不正常的因素对评估结果价值类型的影响。8.担保。担保引起的资产评估对评估时的市场条件的约束可以分为两种情况正常市场条件和非正常市场条件。评估人员可根据项目具体情况和有关要求选择一种市场条件，并据此选择评估结果的价值类型。9.企业租赁。如果没有特殊说明，企业租赁对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。,10.债务重组。债务重组的种类比较多，情

5、况也比较复杂。评估人员可根据项目的具体情况选择评估结果的价值类型。二、价值类型理论与资产评估目的的实现价值类型理论引入到资产评估中至少满足或实现两个目标：其一，为资产评估确定公允价值提供坐标或标志；其二，资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务,所以应当保证资产评估报告和评估结论能被评估报告使用人正确理解和使用。国际上通行或认可的“市场价值”，从其定义和满足定义的条件来看，是一个理想或正常市场条件下资产得到最佳使用或最有可能使用状态下的价值。资产评估价值类型理论就是要通过合理划分评估结果的价值类型来帮助评估人员合理把握资产评估中的公允价值。,资产评估的最终目的：专业人士向非专业人士提供的专

6、业服务，保证资产评估报告和评估结论被正确理解和使用是。明确资产在不同条件下的公允价值表现形式以及其公允性得到市场的认同程度是有差别的事实。,一、价值类型分类资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。影响资产评估的价值类型的因素：引起资产评估的特定经济行为（资产评估特定目的），被评估对象的功能、状态，评估时的市场条件等。,第二节资产评估的价值类型,一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格4种。二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等3种。三是从资产

7、业务的性质角度，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。四是以资产评估时所依据的市场条件以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，具体包括：市场价值和市场价值以外的价值。,资产评估中常见的价值类型,（一）市场价值（marketvalue)市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性，谨慎行事，不熟任何强迫压制。反映了各市场主体组成的市场整体对被评估资产效

8、用和价值的综合判断，不同于特定市场主体的判断（二）投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。成交价=公允市价+“价值创造”的一部分,公开市场价格形成的条件,（三）清算价值（liquidationvalue）指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。强制清算与有序清算与公允市场的区别：1、买卖双方地位不平等2、没有充足的时间询价清算价格属于非正

9、常市价，因此评估值低于正常市价（四）在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。从特定使用者角度衡量！（五）残余价值（salvagevalue）指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。,对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的：第一，为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。第二，使资产评估报告使用者能正确理解并恰当使用资产评估结果。从这个意义上讲，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。三、关于资产评估中的市场价值与市场价值以外

10、的价值1）市场价值广义的市场价值，是泛指经过市场（条件下）形成的价值的统称，或者是指利用市场价格衡量各种货物或服务的价值的总称。狭义的市场价值，相对于广义的市场价值而言，是针对特定条件或在特定领域使用的、有限制条件的价值概念。本节讨论的市场价值，即资产评估中的市场价值，属于狭义市场价值范畴，是一个专业术语。,市场价值定义：“资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可能使用条件下所能实现的交换价值的估计值。”市场价值既是一种价值类型，同时也是一种具体价值表现形式。市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下要求：1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益；2.评估师

11、在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件的；3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的；4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。,2）市场价值以外的价值市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值的统称。从市场价值以外的价值的表述来看，市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，而是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，包括在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值等一系列具体价值表现形式。在用

12、价值投资价值v.s投资性资产价值持续经营价值，是指企业作为一个整体按照目前正在使用的用途、方式继续经营下去所能表现出来的价值估计值。,保险价值，是指根据保险合同或协议中规定的价值（理赔）标准所确定的资产价值估计值。清算价值课税价值，是指根据税法中规定的与财产征税相关的价值（税基）标准所确定的资产价值估计值。市场价值以外的价值包括但不仅限于以上各项！,一、影响价值类型选择的资产评估条件除资产评估特定目的外，构成资产评估价值基础的相关条件主要有两个方面：一，是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二，是评估时的市场条件。,第三节关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系,（一）资产评估的特定目的

13、资产评估的特定目的作为资产评估价值基础的条件之一，是因为资产评估的特定目的不但决定着资产评估结果的具体用途，而且会直接或间接地在宏观层面上影响资产评估的过程及其运作条件，包括对评估对象的利用方式和使用状态的宏观约束以及对资产评估市场条件的宏观限定。（二）评估对象条件评估对象自身的功能、使用方式和利用状态，是资产自身的条件。这是影响资产评估价值的内因。国际资产评估标准“从根本上说，资产的评估受资产的使用方式或（及）资产如何在市场上正常交易所决定。对于一些资产，如果它们单个使用的话，可以得到最佳的效用。,其他资产如果作为一组资产的一部分使用则可以有更大的效用。因此，必须明确资产的独立使用和作为资产

14、组合整体中的一部分使用的区别”。国际资产评估标准已明确说明资产的使用方式对资产效用的影响。对于一些资产而言，如果作为独立的资产单独使用可能或可以得到最佳的使用效果，而另一些资产只有当它们作为整体资产中的局部资产使用时，才能发挥出其最佳效用。资产的作用空间简单的解释就是资产发挥作用的场所或作用的范围。在通常情况下，对于在公开市场上的待售资产来说，一般是假定其作用空间是不受限制的。换句话说，其效用的发挥是不受限制的，即可以理解为其效用可以达到最佳状态。,作为评估对象，它的作用方式与作用空间首先是由资产评估的特定目的和评估范围规范的。资产评估的特定目的不仅是资产评估的起点，还规定着资产评估结果的具体

15、用途，同时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。资产评估的特定目的对被评估资产的作用方式，尤其是作用空间的规范，具体是通过资产评估基本前提假设体现出来。被评估资产自身的功能、属性等也会对其作用方式和作用空间产生影响。有些资产的作用空间可以是全社会，包括国内和国际。就其自身的功能而言，其作用空间是没有界限的，例如技术等无形资产；有些资产的作用空间受其自身功能及属性的限制具有明显的区域特征和企业特征，如码头和专用设备等。,（三）评估依据的市场条件评估时所面临的市场条件及交易条件是资产评估的外部环境，是影响资产评估结果及其价值类型的外部因素。在资产评估实践中，资产评估依据的市场条件主要通过资产评估市

16、场条件假设表现出来。1.公开市场假设公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设。凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产,都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。公开市场假是构成资产评估市场价值的基础。2.清算假设清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。,笼统地讲，资产评估中的市场价值与公开市场假设和持续使用假使中的资产正常使用或最佳使用相联系；市场价值以外的价值的各种价值表现形式总是难以同时满足公开市场假设和持续使用假设中资产正常使用或最佳使用两个条件。二、价值类型的合理选择是实现资

17、产评估目的的重要手段从逆向方面看，资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现资产评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径和手段。公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了公允价值的相对性质；公允价值的相对性质又决定了公允价值具有抽象性质和高度概括性质。在资产评估实践过程中还需将其具体化。市场价值和市场价值以外的价值的分类，以及该价值类型分类所包含的具体价值表现形式，不仅仅是根据资产评估目的等相关条件的被动选择。它们对于实现评估目的，特别是把握资产评估中的公允价值，具有极其重要的作用。,这种作用突出表现在资产评估的市场价值上。应该讲，资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。资产评估中

18、的公允价值是一个一般层次的概念。它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果。资产评估中的市场价值只是在正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。相对于公允价值和市场价值而言，市场价值更为具体，条件更为明确，在实践中评估人员更宜把握。（1）市场价值是正常市场条件下的公允价值。正常市场条件容易理解，也容易把握。（2）市场价值是资产正常使用（最佳使用）状态下的价值。正常使用（最佳使用）也容易理解和把握。,（3）资产评估结果只有两种价值类型市场价值和市场价值以外的价值。明确了市场价值也就容易把握市场价值以外的价值，并根据评估对象自身的状况及使用方式和状态偏离资产正常使用的程度以及评估时市场条件偏离正常市场条件的程度，去把握市场价值以外的价值的量及其具体价值形式。（4）市场价值是资产评估中最为典型的公允价值。市场价值的准确定位是准确把握市场价值以外的价值的基础，也是准确把握公允价值的基础。三、明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值