全国高等教育自学考试资产评估-第二章资产评估的基本方法

1、课程名称：资产评估,第二章资产评估的方法,本章主要内容,一、市场法的概念、评估方式、计算方法、评估程序及优缺点二、成本法的概念、评估方式、计算方法、评估程序及优缺点三、收益法的概念、评估方式、计算方法、评估程序及优缺点,第一节市场法,一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义通过比较被评估资产（称为估价对象）与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种方法。市场法目前是最简单、最有效的方法。市场法评估估价对象价值，是根据替代原则，即利用已经成交比较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价值，再按算术平均等方法，得出估价对象价值：,（二）市场法应用

2、的前提条件：1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。,二、运用市场法进行资产评估的方式方式一：直接比较法在市场上如能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依据现行市价直接作为被评估资产的评估价格的一种方法。,方式二：市场成交价格比较法一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产以相类似的资产为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。其计算公式为：评估价格=参照物价格-评估对象比参照物优异的价格差额-参照物比评估对象优异的价格差额或者为：评估价格=参照

3、物价值（1调整系数）不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。,参照物差异调整因素主要包括三方面（重点）（1）时间因素。（比较案例、评估基准日）比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响（2）地域因素。（区位因素）地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较案例；如商铺价值评估，应选择同一条相邻商铺作为比较案例（3）功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提

4、高可比性；如商铺价值评估。,例题：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。下列不包括在参照物调整主要因素中的是（）（2010.7）A、时间因素B、资产的型号、规格因素C、地域因素D、功能因素,三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点,（一）运用市场法评估资产的程序：1、明确评估对象。2、进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择两个或两个以上的可比参照物。4、把被评估资产与参照物比较。5、分析调整差异，得出结论。市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。,（二）市场法的

5、优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,例题：资产评估和市场的关系是（）（2011.7）A.以市场为基础但高于市场B.模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关,例题：最大最佳效用是基于资产评估的()（2010.4）A继续使用假设B持续经营假设C公开市场假设D清算(清偿)假

6、设,例题：在资产评估中，市场法较适用于()（2011.4）A、专用设备B、大部分无形资产C、通用性较强的资产D、受地域、环境等严格限制的资产,例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是()（2011.7）A.专有技术B.商业用房C.专用设备D.公益性用地,答案：C,答案：B,答案：C,答案：C,第二节成本法,一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。,采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决

7、于资产的成本。（资产成本和价值成正比）2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。,对概念的理解（掌握）,1、评估资产价值=评估时点重置成本-各种损耗（即贬值）2、成本法评估价值，时点也是评估基准日3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产）4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（本书称“贬值”）5、重置成本、贬值的含义（1）重置成本是指在估价时

8、点，重新购买（建造）全新资产所耗费的价值；它是资产全新状态下的价值；（2）贬值指资产从取得到时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值；,（二）成本法应用的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料。因需以此确定重置价值；2、形成资产价值的耗费是必需的。即能确定折旧额,例题：成本法应用的前提条件有()(2011.4)A、应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产D、形成资产价值的耗费是必需的E、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的,答案：AD

9、,二、成本法运用的思路及其各项指标的估算,1、基本公式可表述为：具体方法有两种被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产评估值重置成本成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：重置成本、三种贬值额或者成新率,2、运用成本法评估资产的步骤,确定被评估资产，并估算重置成本确定被评估资产的使用年限估算被评估资产的损耗或贬值计算确定被评估资产的价值,（一）重置成本及其估算,1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法,重置成本的含义及分类,1、含义：在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置或建造）全新评估资产，

10、所耗费的全部价值。2、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料，建筑，制造标准，设计方案，技术等复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产。这种重置成本强调原样复制全新资产。如古建筑。（2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新构建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。这种重置成本强调功能相同下的重置。,3、复原重置成本、更新重置成本区别,（1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值；（2）复原重置成本：强调用“复制”（包括材料、设计、工

11、艺等完全相同）；更新重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本；（3）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本。因为前者没有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本；,例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为(2009.7）A前者大于后者B前者小于后者C前者等于后者D前者与后者在金额大小上关系不确定,重置成本估算方法,1、重置核算法指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。重置成本=直接成本+间接成本直接成本是指

12、可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理、总体设计制图等项支出。间接成本的计算方式：（1）按人工成本比例法计算。（2）单位价格法。（3）直接成本百分率法。,重置核算法中“间接成本”的计算（3种方法）,（1）人工成本比例法,说明：人工成本一般指工资薪酬；，成本分配率为比率；,（2）单位价格法,说明：工作量与单位价格，单位应统一；,（3）直接成本百分比法即用“间接成本占直接成本百分比率”,说明：上述“间接成本直接成本”称为“间接成本占直接成本百分比”；,例2-1,重置

13、购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析计算求的安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：重置成本=直接成本+间接成本直接成本=50000+800（300+500）=51800间接成本=5000.8=400重置成本=51800+400=52200,2、物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。指在评估资产历史成本（购建时成本）基础上，考虑价格指数变化因素，将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法。资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表

14、评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。,T1表示估价对象购建年份，t1+1表示购建的下一年，t2表示评估年份,（1）定基物价指数：指以固定时期（时点）（固定基准日）为基期的指数，通常用百分数表示；也可用绝对数，如100等；如基期物价指数为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价指数；,三种物价指数,（2）环比物价指数：是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其上一期而言的物价指数；,（3）物价变动指数：指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；,说明：上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数。,【例2-2】,某项被评估资产1996年购

15、建，账面原值为100000元，2005年进行评估，已知1996年和2005年该类资产定基物价指数分别为100%和150%。则被评估资产重置成本为：被评估资产重置成本=100000（150%100%）=150000（元）,例题：某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。2007年底进行评估，该类资产在2005、2007年底定基指数110、171.6%，则评估时该资产的重置成本为()（根据09.4真题改编）A118.2万元B132.0万元C156.0万元D171.6万元,因此，重置成本=100*（171.6%/110%）=156万；,例题：某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元

16、，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20，2004年25，2005年27，该资产的重置成本为()（2011.7）A.254000元B.300000元C.317500元D.381000元,分析：评估对象购置时间2002年，t+1年为2003年环比物价指数120%，2004年环比物价指数125%，2005年环比物价指数127%，则评估基准日2005年重置成本：2000000*120%*125%*127%=3810000元；,例题：某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。2007年底进行评估，该类资产在2005年、2006年、2007年的环比物价指数分别为1

17、0、20、30，则评估时该资产的重置成本为(09.4真题)A118.2万元B132.0万元C156.0万元D171.6万元,评估对象购置时间2005年，t+1年为2006年，环比物价指数120%，即（1+20%），评估基准日2007年，环比物价指数130%；,重置成本=100*120%*130%=156万元；,例题：某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102，2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120，则该设备的重置成本最接近于()A.235万元B.240万元C.295万元D.350万元,因此，重置成本=200*（120%/1

18、02%）=235.29万；,物价指数法和重置核算法的区别表现在：（选择）（1）物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。一种技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。（重置成本法估算偏低）相同点：二者都是建立在利用历史资料的基础上。,3、功能价值法，也称生产能力比例法。（成本与产量成正比）上述公式，年产量

19、即为生产能力这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。（Y=a+bx)（可以理解为线性关系）。反之，为非线性。（如不存在线性关系，这个方法就不能用）,寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算陪评估资产的重置成本。,【例2-3】,某重置全新一台机器设备的价格为50000元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本=50000（40005000）=40000,例题：被评估设备生产能力为100万件，成新率为

20、80，已知一台生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（2010.7）A、58万元B、90万元C、120万元D、150万元,被估对象重置成本=120（10080）=150万元,被估对象价值=重置成本成新率=15080%=120万元,4、规模经济效益指数法。（产能与成本之间无线性关系）,当资产的重置成本与与其生产能力（资产的产量等）存在非线性关系，即存在指数关系，可以采用本法：,注意：（1）公式中指数形式，其底数分子、分母顺序；（2）资产生产能力（产量等）可以是年、月等期间；（3）公式中规模经济效益指

21、数（X），一般为已知数；（4）如指数X=1，本法和前面“功能价值法”相同，,例题：当规模经济效益指数为1时，规模经济效益指数法实际上就是()A重置核算法B物价指数法C功能价值法D统计分析法（2009.7）,解析：当规模效益指数（X）为1时，表示线性关系，就是功能价值法形式；,例题：被评估资产为一台年产某产品8万件的生产线，经市场调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，被评估资产的重置成本约为（）（2011.4）A、16.10万元B、17.35万元C、19.20万元D、24.00万元,5、统计分析法。（1）对资产进行分类。（2）在各类资产中抽

22、样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。计算公式为：KRR（其中K资产重置成本与历史成本的调整系数；R某类抽样资产的重置成本；R某类抽样资产的历史成本。）被评估资产重置成本某类资产账面历史成本（即账面原值）K,【例2-4】,评估某企业某类通用设备。经抽查选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备的历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=30/20=1.5该类通用设备的重置

23、成本=5001.5=750（万元）,（二）实体性贬值及其估算,资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值。1、观察法，也称成新率法。是指对被评估资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的实体性成新率。,实体性贬值额=重置成本（1-实体性成新率）=重置成本-余值,2.公式计算法,（1）理论基础是：认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例（2）使用年限与实际已使用年限：名义已使用年限：指资产从购进使用到评估时的年限（也就是按照公历的会计年度确定的会计上的实际使用年限）。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已

24、使用年限：指资产在使用中实际损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。,资产利用率计算公式为：当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率,（3）实体性贬值计算公式：式中：预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数

25、额较小可以忽略不计。总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。残值是没有实体性贬值的，所以式中扣除了预计残值,例题：某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（）（2009.4）A66.7%B50.0%C33.3%D25.0%,例题：设备的实体性贬值率等于（）（2009.7）A1-成新率B成新率-1C1+成新率D1成新率,例题：某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，

26、该资产实际每天工作15小时(一年按360天计算)，由此可确定该资产实际已使用年限约为()（2011.4）A、8.8年B、9.4年C、9.6年D、10.0年,实际已使用年限=（10*15*360/10*16*360）*10=9.4年,总使用年限是6年，4/6,【例2-5】,某资产与1995年2月购进，2005年2月评估时名义已使用年限是10年。根据资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时（一年按360天计算）。由此可以计算资产利用率：资产利用率=100%=93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.4年（1093.75%）,103607.5,103608,20

27、20/6/15,由于技术相对落后，造成资产贬值；如技术进步，使资产功能落后；,（三）功能性贬值及计算（P41）（掌握）,1、净超额运营成本现值法计算功能性贬值；,思路：因技术落后，使资产运营成本增加，在资产剩余使用年限内，所有运营成本（税后）现值（折现）总和，即为功能性贬值；,（1）选择与估价对象功能相同、但技术先进的资产；比较估价对象与所选择资产的运营成本；,（2）计算估价对象与比较资产运营成本差异；,超额运营成本=估价对象运营成本-比较案例运营成本；,净超额运营成本=超额运营成本-所得税（节约效应）,超额运营成本-超额运营成本所得税率=超额营运成本（1-所得税率）,2020/6/15,（3

28、）确定估价对象剩余使用年限；,（4）选择适当的折现率，计算其剩余使用年限内净超额运营成本现值，即为功能性贬值；,2、此外，资产功能性贬值也可以“超额投资成本”估算，即：,本公式形式：复原重置成本在前、更新重置成本在后！,【例2-6】,某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2-1,例题,某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的折现率为10%，企业所得税率为25%。该设备的功能性贬值约为（）。A.18435元B.13825元C.13586元D.2250元,【答案】B【

29、解析】被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本现值系数）每年净超额运营成本=5000*0.6*（1-25%）=2250元/年查表得折现率10%，10年的年金现值系数为6.1446估计对象功能性贬值=2250*6.1446=13825,例题：某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25，折现率10，则该生产线的功能性贬值约为（）（2009.7）A17万元B48万元C64万元D98万元,例题：被评估设备与同类采刚新技术生产的没备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万元，在正

30、常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25，若折现率为10，则该设备的功能性贬值最接近于()（2010.4）A19万元B23万元C25万元D30万元,分析：每年净超额运营成本=10*（1-25%）=7.5万元；功能性贬值=7.5*（P/A，10%，3）,（四）经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化、政府法律法规规定等造成资产的贬值。如，市场竞争剧烈（或萧条）产品销量下降，造成机器开工不足；如因原材料价格上升产品生产成本上，使产品销量下降，造成机器闲置等。区别经济性贬值和功能性贬值：（1）经济性贬值：因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；外部市场原因、法律政策

31、等原因；（2）功能性贬值：因为技术进步、更新等，使本资产与先进资产在技术上相对落后，由此产生的贬值。技术原因；,例题：由于外部因素而不是设备内部因素所引起的达不到原有设计生产能力而导致的贬值，称为()(2009.7)A功能性贬值B技术性贬值C实体性贬值D经济性贬值,例题：为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成生产能力在l万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于()（2011.7）A、功能性贬值B、实体性贬值C、破产清算贬值D、经济性贬值,（五）成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。一般用百分比表示：如40%表示四成新，贬值（损耗）

32、60%该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评估资产评估值重置成本成新率）中的成新率。这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。是一个综合性指标这里的“成新率”与之前所讲的“实体成新率”不同（前者包含后者）,1、观察法。即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以判断确定被评估资产的成新率。2、使用年限法。成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）100%“实际使用年限”，需用“名义使用年限资产利用率”公式计算；“预计尚可使用年限”一般已知3、修复费用法。（修

33、复费用大小即贬值额）,（1）修复费用：将评估资产修复到全新状态，所发生的修复费用；（2）修复费用重置成本=贬值率；（3）因此，成新率=1-贬值率,例题：某发明专利权现已使用了5年，尚可使用3年，目前该无形资产的成新率为（）（2011.4）A.25%B.37.5%C.40.5%D.50%,例题：造成资产产生实体性贬值的原因有（）（2009.7）A资产正常使用的磨损B资产非正常使用中产生碰撞C受空气氧化出现锈蚀D技术落后E利用率下降,例题：被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给

34、定条件，被评估设备的评估值最接近于()A58万元B90万元C120万元D150万元,答案：B评估价值=重置成本*成新率=120*（100/80）*60%=90万元；,答案：B,答案：ABC,成新率的估算不能按照会计中的折旧年限进行,直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。这是因为：第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗第二，折旧年限的确定。第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础损耗本身，具有差异性。第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。

35、,三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（一）运用成本法评估资产的程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本；2、确定被评估资产的使用年限；3、估算被评估资产的损耗或贬值；4、计算确定被评估资产的价值。,（二）成本法的优缺点优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。缺点：1、工作量大；2、它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；3、经济性贬值也不易全面准确计算。,第三节收益法,一、收益法及其适用的前提条件（一）收益法的含义收

36、益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。,收益法的思想是：资产评估价值大小取决于该资产在未来期间收益净额折现之和,（二）收益法应用的前提条件（掌握）：1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的；3、被评估资产预期获利年限可以预测。可以预测并不是说这个获利年限具体是几年，也可以是永久性的。,二、收益法应用的形式：资产未来收益期有限的情况,如果上述各年净收益额相等，则上述公式可表示为：

37、,所有的资产评估，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，步骤如下：第一步，预测该项资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。第二步，通过折现值之和求取年等职收益额。第三步，将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产评估值。,资产未来收益期无限的情况,1、未来各期（年）净收益相等情形（未来收益年金化，永续年金）,2、未来各期（年）净收益不相等情形：（很少考）,（本情形实为每期收益复利折现合计，不是年金！因年金每期相等！）,+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数,例题：某被估资产预计未来每

38、年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10，则该资产的评估值最接近于()A.100万元B.123万元C.175万元D.200万元,课本例题【例2-8】P50,三、收益法中各项指标的确定（一）收益额收益法运用中，收益额的确定是关键。收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。即收益额就是未来预期收益。对于收益额的确定应把握两点1、收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值（评估基准日以后），是通过预测分析获得的。2、收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来，切莫张冠李戴。,用于资产评估的收益是资产的客观收益（正常收益），而不是资产的实际收益。收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：第一，税后利润，即净利润；第二，现金流量；第三，利润总额。选择哪一种作为收益额与折现率或资本化率口径保持一致。,（二）折现率和资本化率从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。折现率与利率不完全相同，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。,折现率应包括无风险利率、风险报酬率和通货膨