招商策略方案

1、1、中华道悦水MALL招商战略方案，2、本项目招商工作的远景期待，了解到贵公司的期待通过本公司的商业房地产企划和实际招商工作是明确预期的商业房地产事业形态的构成。 指导重点目标业者的关心度和具体要求后期的商业设计，明确包含各种商业状态建筑技术要求的重点是通过招商实施(特别是引进主力业者)加强销售业务的有效推进，提高商业房地产价值。 3、为了实现上述目标，如何制定适合本项目的商业零售概念、市场地位和商业形态的组合问题也有必要解决，如何提高竞争和竞争力如何提高商业的面积分配比例？前期企划方案如何设计、商业组合， 租赁战略中能否表达，4，部分1市场环境分析，5，衡水市相关情况解读：衡水市位于河北省东

2、南部，总面积8815平方公里。 东接沧州市东光县、吴桥县和山东省德州市，西部与石家庄市深泽县、辛集市相邻，南接邢台市新河县、南宫市、清河县和山东省武城县，北部接班保定市安国市、博野县、蠡县和沧州市肃宁县、献县、泊头市。 衡水市位于环渤海、环京津开放带和京九经济增长带，是沿海开放区的腹地，也是内陆对外开放的前沿。 全市一个市区、两个县级市、八个县。 共计57个城镇，57个乡，4个街道办事处，4994个村委会，92个街道委员会。 市区：桃城区、县级市：冀州市、深州市、县：枣强县、武邑县、武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县。 6、衡水的国民生产总值稳步上升，达到2010年前一年国民生产总值

3、的9%以上。 经济的发展，生活水平和消费水平的提高，为房地产市场提供了有力的支持。 衡水经济发展指数GDP指数分析显示，7、城市居民可支配收入呈逐渐增加趋势，2010年城市居民人均可支配收入增加10%，达到14525元，农民人均纯收入增加7.2%以上，达到4369.7元。 收入水平的提高，为消费市场的发展提供了有力的支持。 衡水经济发展指数居民收入水平，8，以上图表显示，衡水市的物价水平逐年上升。 其中，房价上涨幅度又从4.3%上升到8.5%。 居民对住宅的需求逐年扩大，这也从侧面反映出房地产市场价格逐年上升。 衡水经济发展指数物价水平，9，衡水经济发展存在问题，河北各级市市区财政收入比较，衡

4、水和周边城市的GDP比较，10，第一，区域经济总量小。 衡水是京津冀地区最贫困、最落后的地区之一。 第二，目前产业发展城市的动力有限，行业规模小，产业链短。 像衡水屏幕产业一样，市场占全国80%，但年销售收入不到100亿，产业上下游牵引能力不足。 橡胶产业、玻璃钢产业、毛皮产业三大产业年销售收入均不超过50亿元。 第三，城市知名度低，城市形象差。 “衡水三绝”和武强年画等在国内知名度高，但在城市地区的知名度低。 城市的面貌很古老，和地级市的城市不符，缺乏美丽的居住区、大规模的现代商业中心、市民活动场所等。 十一、衡水经济分析总结，衡水整体经济形势呈现较好的上升趋势。 在分析近年来GDP总量及其

5、构成的过程中，发现第三产业上升幅度最高，说明衡水市民的消费观念从储蓄型转变为消费型，投资意识逐渐增强，为房地产市场的发展提供了有力的支持。 但是，与省会周边的其他市相比差异很大，居民的投资意识和投资能力需要继续引导和提高。、12、路北新区、主要城区、旅游区、城市发展目标、城市配置、建设中国第一个滨湖休闲城市，建设“宜居、宜业、宜游”城市环境、产业发展定位、交通发展定位、13、中国第一个湖滨休闲城市、衡水湖城、高尔夫街、游艇町、湖滨町、冀州古城、度假旅馆文化主题酒店历史文化主题公园、九州博物馆、艺术街区、地区、功能板、水上世界、湿地公园、大衡水空间计划湖、一河、一州、休闲中心区、城市综合服务区、

6、历史文化观光区、14、 衡水城市发展分析总结、从地区位置分析，衡水市在具有优越的地理位置的同时，进一步加强城市的吸收力和张力，以有效地吸收衡水湖旅游资源。 从长期城市规划分析中强调“大衡水”的城市结构，在长期将主要城市连接衡水湖的网络中，随着各条交通线路的全部开展，将更大地吸收郊区居民城市的载体，进一步强化城市功能。 15、衡水市近年来房地产发展状况，近年来衡水市房地产业进入了快速发展时期。 迄今为止，房地产业已成为衡水市国民经济的支柱产业之一。 城镇面貌发生了很大变化，生态湖城的建设加速了破局。 坚持拆除、建设、管理，稳步将城镇面貌大改三年进行工作，处于衡水镇建设规模最大、投资最多、效果最显

7、着的时期。 根据2011年衡水市政府报告，“十一五”期间市区累计完成拆迁面积为605.3万平方米，占建设区现有建筑面积的三分之一，建设工程235项，累计完成投资303.9亿元，比建设以来的合计多。 各县市累计达到1085万平方米的拆迁面积，城市建设投资205.6亿元，新设道路面积725万平方米，新设绿化面积861万平方米。 全市城市绿化率从2007年的35%提高到40%。 衡水市获得全省城镇情况变化三年的工作进步奖。 16、衡水房地产发展综合分析：城市规划、房地产市场发展，相互支持，大衡水壮大的蓝图逐渐出现，衡水房地产市场迎来快速发展期，城市发展逐渐演化。 17、城市发展规律、经济发展人口增加

8、城市规模扩大基础设施不断健全功能布局越来越完善生态环境协调发展的商业结构共同升级城市发展：城市各部分共同进步，新兴力量迅速崛起，城市发展， 不仅是区域扩张，18，第2部分项目整体的定位，19，城市的发展，居住结构的变化，商业结构的进化，城市诞生的初期阶段，资本主义发芽的第二阶段，工业革命第三阶段，信息革命第四阶段，依靠城市国家城墙包围的城市空间血缘和附属关系生活， 市场自发形成的开放贸易市场，四合院以家庭为单位的相对独立生活，商店街、店铺、经营者自愿设立的专业经营场所没有统一管理，核心建筑、现代集合建筑形成了居住的核心，相互之间产生了没有交流的“群居形式”， 大卖场统一管理的综合商场提供更完善

9、的产品和服务的城市综合体实现了城市商业资源和办公室、居住等功能的整合和相互作用，多阶段、立体、多城市中心的公寓生活、SOHO生活、别墅生活等，经济发展对城市的发展会产生什么样的影响？ 20、城市中心地区发展需要“一站式商业整合体(COMPLEX)”，随着土地资源的不足，城市逐渐向多元化、集约化发展。城市商业资源和办公室、居住等功能的统合和相互作用，多阶段，立体城市的统合， S:城市中心、位置优势:交通优势o:本地区的发展潜力:本地区是城市东西地区的结合地:中华公园的建设、SWOT分析，w:衡水整体消费力一般:前期销售住宅源对续投的影响:建筑结构带来的店铺的使用困难，T:竞争大楼多满足城市的发展

10、需求吗？23、增长商圈爱特商圈、商圈布局、边缘商圈、本案、成熟商圈衡百商圈、24、项目所在地市场微观分析-商业地产，25、衡百商圈、衡百商圈在百货大楼的支持下是衡水商圈的首位，复盖了百货商店、商业街等多种职业状态由于旧商圈，商业设施落后，停车位严重不足。 这个商圈是北临衡水干线道路的人民路，交通方便。 26、衡水百货大楼1，衡水百货公司在衡水当地中高级商业房地产2，经营状态明确3，经营管理好4，购物环境好5，人流量密集的是衡水市民的日常消费优先场所6，由于旧商业建筑，商业设计旧，购物环境狭窄。 地区还没有大量的商业项目，还没有出现新模式的商业项目，加上消费者习惯性的消费和平衡百的独特性，唯一实

11、现了地区商业领袖的地位。 但是随着衡水经济的发展，衡百会将取代新的商业模式。 27、信发大楼1、信发大楼位于平衡百商圈，通过商场的辐射力，复盖了衡水消费者2 .经营状态混乱3 .商业路线配置不合理4 .购物环境差5、低端消费场所，人流强。 28、浙江村浙江村有1500多家店铺，是衡水市目前经营体重最大、品种最丰富、价格最低的小商品批发商场，是市重点规划和建设的商贸区域。 浙江村现在有15%的南方人直接经营，20%的商店由石家庄等省内其他地方市的商店经营，80%的店铺属于我市拥有丰富营销经验的商人。 这家百货公司2006年开业。 传统百货公司的建筑形式，购物环境不好。 29、商贸中心服装街的主要

12、入口是4层楼，商业街的入口是服装，没有空店铺，租金在2400-3700左右，居民住多年，有固定客群。 楼上的人流量少，有偶像。 商业街东侧是服装街，三层楼，一层是服装和美容整形，二层以上是商户的自营和中介，小科技公司等办公用的房间。 30、八商圈、八百货店开业催生新商圈的形成，在一定程度上打破了“衡百”的垄断地位。 百货商场的出现成为当时最主要的新供给。 主要的商业房地产有八百货公司和面向周边街道的商业等。 31、八人购物中心1、衡百后后期秀2、经营状态明确3、经营管理好4、购物环境好5、人流量密集6、旧商业建筑，商业设计旧、购物环境狭窄。 整体特征：八百货公司开业催生新商圈的形成，在一定程度

13、上打破了“衡百”的垄断地位。 租金情况：临近周边街道的商店租金情况为1.5-2.5元/日。 经营模式：百货商店经营一般是减少式的，根据商户的差异稍作调整。 现在经营状况良好，没有空位。 打算扩大第二期。 32、以上内容表明，目前衡水市百货店状态发展前景广阔，市场正朝着细分、专业化的方向发展。 平衡百的一定期间内的先头地位不会动摇。 94年成立的八人购物中心是一个良好的硬件设施，高品牌继衡平百之后成为基层人民的另一个消费场所。 02年的扩张装修继八百次于平衡，成为了年销售额在2亿元左右的销售巨头。 八，首先是衡百的拥挤和吵闹，没有衡百的设施变旧了。行业布局依然混乱，人流不清，通道宽敞，商品种类齐

14、全，视野开阔。 由此可见，八人自己已经进入了中高一贯的业务。 埃普科特被认为是未来地区中高级商务的代表，但信发大厦被认为是低价百货店的典型。 客群各有需要，各有目的地消费。 商圈分析总结：33，总结1 :批量、市场定位、功能定位、区域商场状态和商业街共存，并有部分销售商业，我公司从区域商场、商业街等现有行业分别从批量、定位、行业、价格、经营管理等方面进行分析百货公司的状态、产量、市场定位、功能定位分析、市场供给对消费能力前景保守，商业供给产量近年来没有突破。 中端百货公司领先市场主流，高端时尚购物消费分流。 各项功能明确，消费者群体定位明确。 34、百货商店的状态，总结2 :客群、经营模式、辐

15、射范围、人流量分析、客群、经营模式、辐射范围、人流量分析、收入差异引起客群的很大差异，地区百货商店的状态以统一经营为主，项目质量稳定，加强消费者群的归属感。 品牌诉求影响辐射区和客流，35、商场状态，总结3 :经营模式和销售收入状况分析，经营模式和销售收入状况分析，地区商场状态租金以流水回扣形式为主，各商业收入稳定，消费者归属明确，36、商场状态、商场状态的确定商业市场总结：1、商业环境尽快改善，商业经营管理需要升级的衡水目前商业房地产状态同质化严重，购物环境狭窄，商业设施落后，停车场紧张，配置无变化，建筑和设计等级低，千篇一律。 百货商店多商业状态集中，商业管理宽松，布局和商业路线设计混乱，

16、商业经营管理水平突然升级。 是吗？ 38，2，集中型饮食娱乐区不足，(1)，没有现代化电影院(2)游戏体验场所不足(3)，餐饮业状态不集中，有点无线，没有意思。 3、城市活力因素不足(1)，建筑立面落后，没有现代商业视觉乐趣(2)，建筑结构传统，多是单纯购物，没有景观特色(3)，产品种类少，时尚DIY颜色匮乏。 39、商业定位、一站式城市娱乐购物综合体、复合主张：一站式休闲消费体验商务特征：多种功能集中、行业丰富的商业布局特征：综合景观广场的特色街区形态、40、商务案例名、“中华道悦水MALL”为主题衡水市建设滨湖休闲城市，以项目文化主题和景观建设、环水为特点，以“体验型立体化水街”为特色，面

17、向衡水市巨大的“骨干”集团，强调“一站式娱乐购物综合体”。 “仁者乐山、贤者乐水”、“上善若水”是中华智慧的载体。 以消费者为“水”，让河流不停的“水”担负着本项目这一重量级的商业旗舰！ 衡水第一种购物娱乐相结合，最先进的商业模式将带来“生意兴隆，财源达三江”的效果！ 41、功能区划定位，三大特色是“悦水MALL”购物MALL玩MALL，42、购物MALL、MALL内各主题商业街纵横交错，涵盖各种职业形态，精品生活区、时尚生活区、动态生活区、体验区43、特色商业家庭特色店、水果特色店、菜品店等娱乐类商业乒乓球俱乐部、葡萄酒酒吧等，“在玩耍中购物，在购物中玩耍”的休闲茶馆、特色茶馆，以休闲品牌商务为中心，特色鲜明，品位高。44、游乐设施MALL，项目整体导入游乐设施概念，整体以水文化为主题，在商业外广场和四楼设置水景观，建设雅致的购物环境，人们享受“父子水乐园”，在购物中玩耍，在玩耍中购物、四层景观效果、45、设一个从一层直达三层的跨层直梯，在三层引进“达力”购物，实现“乘车购物”，同时设置儿童主题公园、趋势街区等不同的主题风情街区。 46、休闲MALL，在项目整体引入