2015年下半年广东省房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题

1、2015年下半年广东省房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。 a：国务院 b：国工资源部 c：省、自治区、直辖市 d：县 e：房地产估价机构必须加盖公章 2、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 a：估价师声明 b：估价的假设和限制条件 c：估价方法 d：估价对象 e：工业用地的监测点评估价格3、招标人采用邀请招

2、标方式的，应当向_个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。 a2 b3 c4 d5 4、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。 a：出售型房地产 b：出租型房地产 c：办公型房地产 d：自用型房地产 e：工业用地的监测点评估价格5、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。 a：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书 b：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度 c：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划 d：在城市黄线内新建、

3、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续 e：房地产估价机构必须加盖公章 6、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的，或投资额不足总投资额25的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。 a：12 b：13 c：14 d：15 e：执行层的组织协调 7、某类房地产20052009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元。 a：8460 b：8500 c：8790 d：8838 e：工

4、业用地的监测点评估价格 8、中华人民共和国物权法规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。 a：15 b：30 c：45 d：60 e：执行层的组织协调 9、房地产开发企业税后利润应首先用于(2005年试题) a：弥补企业以前年度的亏损 b：提取法定盈余公积金 c：提取公益金 d：向投资者分红 e：借款合同 10、不属于影响房地产价格的经济因素是。 a：经济发展状况 b：居民收入水平 c：物价 d：长期趋势 e：工业用地的监测点评估价格11、下列应计入用地面积的有。 a：有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地 b：市政管辖的道路、街道等公共用地 c：公共使用的河

5、涌、水沟、排水沟 d：经规划部门核定需要作为市政建设的用地 e：执行层的组织协调 12、指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。 a：信用债券 b：抵押债券 c：质押债券 d：担保债券 e：执行层的组织协调 13、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。 a：国有土地所有证 b：国有土地使用证 c：集体土地所有证 d：集体土地使用证 e：房地产估价机构必须加盖公章14、调查对象是指根据调查目的确定的现象。 a：总体单位 b：总体 c：个体 d：标志 e：执行层的组织协调 15、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20

6、年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。 a482.79 b448.24 c467.25 d498.53 16、关于假设开发法的说法，错误的是。 a：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 b：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 c：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值 d：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值 e：工业用地的监测点评估价格 17、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港_签署了内地房地产估价师与香港

7、测量师资格互认协议书。 a物业协会 b不动产学会 c测量师协会 d测量师学会 18、城市房地产管理法规定，商品房预售应向县级以上人民政府_管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 a房产和土地 b规划 c土地 d房产 19、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是_元。 a1635.31 b1714.03 c1728.28 d1736.38 20、下列关于不同类型价值的

8、高低关系的表述中，错误的是。. a：原始价值高于账面价值 b：投资价值高于市场价值 c：谨慎价值低于市场价值 d：快速变现价值低于市场价值 e：工业用地的监测点评估价格 21、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 a投资利润率 b投资回报率 c资本金利润率 d资本金净利润率 22、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是_。 a土地使用权出让费 b土地使用费 c土地使用权转让费 d毛地价23、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万

9、元，投入使用后每年多耗电费08万元假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为【2007年考题】 a：183800万元 b：184455万元 c：184587万元 d：185000万元 e：工业用地的监测点评估价格 24、标准深度是道路对地价影响的转折点由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。 a：逐渐降低 b：逐渐升高 c：可视为基本不变 d：为零 e：工业用地的监测点评估价格25、国外研究表明，房地产的经济寿命与其_相关。 a建筑结构 b所在区域 c使用性质 d使用过程二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项

10、中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。 a：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 b：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 c：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 d：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 e：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 2、下列情况中，保存划拨

11、土地方式的期限可以超过5年的是_。 a继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原有土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外 b国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业是国有企业的 c国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 d国有企业改造或改组为国有独资公司的3、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。 a社会平均利润率 b资本供求状况 c国家宏观信贷政策 d目标收益率 e风险大小 4、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有。 a：备选方案差异原则 b：备选方案独立原则 c：最低可接受收益率原则 d：不行

12、动原则 e：备选方案关联性原则5、关于流动比率，下列说法不正确的是_。 a流动比率=流动资产总额流动负债总额100% b又称之为“银行家比率” c又称之为“二对一比率” d在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上 6、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是_。 a相关房地产的价格水平 b该种房地产的开发成本 c消费者的收入水平 d消费者对未来的预期 7、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为。 a：习惯性购买行为 b：寻求多样化购买行为 c：化解不协调购买行为 d：复杂购买行为 e：随意性购买行为 8、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/

13、m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为_。 a849元/m2 b865元元/m2 c882元/m2 d915元/m2 9、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。 a：信用债券 b：抵押债券 c：担保债券 d：公募债券 e：私募债券 10、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 a：利润为零时 b：利润最大时 c：允许的最低经济效益指标 d：允许的最高经济效益指标 e：借款合同11、下列属于平均指标的是。 a：算术平均

14、数 b：调和平均数 c：中位数 d：众数 e：标准差 12、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。 a：1000 b：5000 c：7000 d：10000 e：执行层的组织协调 13、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。 a4 b3 c2 d114、在求取净收益中，运营费用包括。 a：房地产持有环节的税收 b：房地产折旧费 c：房屋保险费 d：房地产抵押贷款还本付息额 e：为承租人提供的服务费 15、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日

15、期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元m2。 a3314 b3347 c3380 d3033 16、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。 a：动态投资回收期大于静态投资回收期 b：动态投资回收期等于静态投资回收期 c：动态投资回收期小于静态投资回收期 d：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期 e：借款合同 17、测定长期趋势值的方法主要有。 a：扩大时距法 b：缩小时距法 c：移动平均法 d：最大二乘法 e：最小二乘法 18、下列关于需求函数数学表达式中，说法错

16、误的是。 a：将影响商品需求的各种因素作为自变量 b：将需求作为因变量 c：将影响商品需求的各种因素作为因变量 d：将需求作为自变量 e：将供给作为自变量 19、下列属于会计恒等式的是_。 a资产-费用=负债+所有者权益-收入 b所有者权益=资产+负债 c资产+费用=负债+所有者权益+收入 d负债=资产+所有者权益 20、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。 a客观原则 b合法原则 c最高最佳使用原则 d估价时点原则 e替代原则 21、下列市盈率的表达式中，正确的是_。 a市盈率=股价/每股净资产 b市盈率=股价/每股收益 c市盈率=市值/销售收入 d市盈率=市值/现金流 22、现有某宗房地产，建筑面积为85.16m2，成交总价为60万元人民币，分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。则该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。 a6774.31 b7045.56 c6974.58 d7034.5223、如果同一地区的某一