财务报告模板--以万科为例

1、目录1.企业概况12.财务报表分析12.1资产负债表12.2利润表22.3现金流量表53.财务绩效分析53.1盈利能力分析53.2营运能力分析63.3偿债能力分析63.4发展能力分析74.杜邦分析85.行业分析96.总结101、企业概况万科企业股份有限公司成立于1984年，总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事长为王石。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，销售规模持续居全球同行业首

2、位。万科以其持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关

3、系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。2、财务报表分析2.1资产负债表表2-1 万科公司比较资产负债表 （2013-2015年度） 单位：万元项目2103年末2014年末2015年末金额金额比上年增加金额比上年增加总资产.35.546.09%.7720.24%流动资产.52.758.39%.5917.69%固定资产.79.178.39%.92113.03%负债总额.01.855.02%.0421.05%流动负债.22.105.09%.6921.53%非流动负债.79.754.50%.3517.21%股东权益变动.34.699.91%.7317.62

4、%由2013-2015年度的比较资产负债表可以看出2015年万科的资产增长速度较2014年有了较大幅度的增长，其中固定资产的增长又比流动资产增长的速度要快，这反映了万科的资产规模扩张速度；2015年万科的负债增长速度比起2014年有很大的增长，其中流动负债的增长速度大于非流动负债，而且总负债的增长速度大于总资产的增长速度，可以认为企业的财务风险会因负债的增加带来一定的影响；2015年万科的股东权益的增长速度要低于总资产增长速度，但是较2014年有了较大幅度增长，说明企业经营状况良好。总的看来，万科公司的财务状况较好，但是总的负债的增长速度略高于总资产的增长速度，这对公司的财务状况会带来一定的财

5、务风险，所以企业应该加强这方面的管理，避免出现重大财务事故。表2-2 万科公司简化比较百分比资产负债表（%）（2013-2015年度）项目2013年末2014年末2015年末流动资产92.2591.4289.49非流动资产7.758.5810.51资产总额100100100流动负债68.6467.9968.72非流动负债9.369.228.98负债总额78.0077.2177.70股东权益22.0022.7922.30负债及股东权益总额100100100从万科公司的比较百分百比较资产负债表可以看到，万科的流动资产在资产中的比重有下降的趋势，而非流动资产的比重有上升的趋势；负债和股东权益在资金来

6、源中的比重稍有波动，2015年负债占总资产的比重高于2014年，股东权益占总资产的比重低于2014年，表明公司的财务风险稍有增加。2.2利润表表2-3 万科公司比较利润表 （2013-2015年度） 单位：万元项目2013年2014年2015年金额金额比上年增加金额比上年增加营业收入.11.458.10%.0033.58%营业成本.08.3710.52%.8734.71%营业税金及附加.82.5914.05%.6536.56%销售费用.36.9517.00%.36-8.48%管理费用.76.7729.96%.9821.59%财务费用89171.5164083.95-28.13%47773.58

7、-25.45%营业利润.84.892.96%.7332.60%净利润.99.415.41%.8034.54%归属于上市公司股东的净利润.94.414.15%.6215.10%由2013-2015年度的比较利润表可以看出2015年万科的营业收入、营业成本、营业税金及附加、营业利润和净利润的增长速度较2014年有了较大幅度的提高。2014年企业发展不太好的原因是2014年全国房地产行业正由黄金时代转入白银时代，整个行业环境不太乐观。而2014年底央行下调存贷款基准利率，政府提出支持居民合理住房贷款以及房企合理融资措施使得2015年行业势头朝着较好的方向发展。2015年营业利润、净利润和利润总额较2

8、014年分别增长32.60%、34.5%和33.86%，这一比例与33.6%的营业收入基本一致。2015年的销售费用有所下降，主要是因为企业加强了销售费用管理；2015年管理费用较2014有上升，主要是因为企业规模扩大，管理费用扩大；2015年财务费用较2014年有所下降，主要是因为企业有息负债的减少。2015年公司实现净利润较2014年增长34.5%；实现归属于上市公司股东净利润较2014年增长15.1%。归属于上市公司股东的净利润增速慢于净利润，原因是近年来公司加大了合作力度，一批合作比例较高的项目进入结算，导致净利润中，少数股东损益由2014年的人民币35.4亿元上升至人民币78.3亿元

9、。表2-4 万科公司比较百分比利润表（%）（2013-2014年度）项目2013年2014年2015年一、营业收入100100100减：营业成本68.5370.0670.65 营业税金及附加8.539.009.19销售费用2.853.092.12管理费用2.222.672.43财务费用0.660.440.24加：投资收益0.742.841.82二、营业利润17.9217.0616.94加：营业外收入0.090.240.44减：营业外支出0.100.050.90三、利润总额17.9417.2517.29减：所得税费用4.434.074.02四、净利润13.5113.1813.27从万科公司的比较

10、百分比利润表可以看到，营业成本和营业税金及附加在营业收入中的比重逐年上升；销售费用和管理费用占营业收入的比重在2014年呈上升趋势，而在2015年呈下降趋势；财务费用在营业收入中的比重逐年下降；投资收益呈现不确定性，2014年有较大幅度上升，2015年又呈下降趋势。由此可知，虽然2015年销售费用、管理费用和财务费用降低了，但是营业成本和营业税金及附加增加的幅度和投资收益减少的幅度相对要大一些，这些导致2015年营业利润占营业收入的比重有所下降。近三年来，营业外收支占营业收入的比重有所上升，但总体看来营业外支出的比重要大于营业外收入的比重。由于所得税占营业收入的比重有所降低，2015年净利润有

11、所增长。 表2-5 万科公司2015年利润来源表 单位：万元营业收入营业成本营业利润率金额金额2013年2014年2015年1、主营业务收入.96.1622.20%20.66%19.42%其中：房地产.58.1222.3120.76%19.46% 物业服务.38.0412.19%13.24%17.38%2、其他业务.0433687.7185.82%69.26%80.02%合计.00.8722.74%20.95%20.16%由上表可以看出万科2015年度营业收入中主营业务收入占比98.8%，其他业务仅占1.2%的比重。由此可见，万科企业的利润主要来源于营业利润中的主营业务收入，利润来源可靠。此外

12、，万科的主营业务主要包括两个部分，分别是房地产（占比98.5%）和物业服务（占比1.5%）。由于地价占房屋售价比例上升，房地产营业利润率相比前两年有所下降，但是物业的营业利润率逐年上升，尤其是2014年至2015年上升了将近4个百分点。其他业务收入的盈利利润率有所波动，2015年有所回升。2.3现金流量表表2-5 现金流量分析表 （2013-2015年度） 单位：万元项目2013年2014年2015年金额金额增减金额增减经营活动产生的现金流量净额.89 .91 206.88%.07 -61.55%投资活动产生的现金流量净额-.72-.10-56.16%-.12500.67%筹资活动产生的现金流

13、量净额-.56-.15853.38%-.08-73.98%由上表我们可以看出2015年经营活动产生的现金流量净额较2014年有所下降；同时投资活动产生的现金流量净额有较大幅度上升，说明企业投入了大量资金，未来会得到回报；筹资数额相对去年有所减少，相对2013年还是有所上升。3.财务绩效分析3.1盈利能力分析表3-1 万科公司主要盈利指标表（2013-2015年度）指标名称2013年2014年2015年资产净利润5.70%5.10%5.90%股东权益报酬率19.50%17.40%20.60%销售净利润13.50%13.20%13.30%成本费用净利润16.30%15.40%15.70%每股收益（

14、元）1.371.431.64由上表可以看出，2015年和2013年的资产净利润、股东权益报酬率、销售净利润、成本费用净利润和每股收益这几项盈利能力指标均高于2014年，原因在于2014年整个房地产行业由黄金时代转入白银时代，整个行业盈利都有所下降。而2015年的各项指标均高于2013年，说明公司2015年发展较好，盈利有所增长。3.2营运能力分析表3-2 营运能力指标表 （2013-2015年度）指标2013年2014年2015年应收账款分析应收账款周转率（次）516090应收账款平均收账期（天）764存货周转分析存货周转率（次）0.300.300.40存货周转天数（天）11531139894

15、资产周转分析固定资产周转率（次）0.720.670.54流动资产周转率（次）0.340.310.39总资产周转率（次）0.320.300.35观察万科这三年的应收账款周转率和平均收账期可以发现：销售回款速度在增加，这在一定程度上可以提高资产的流动性，减少坏账损失，企业的短期偿债能力也会得到增强。房地产行业的真实库存包括商品房待售面积、尚未开工的企业拿地和在建商品房面积（扣除面积）。万科的存货周转率一直都比较低，可能是因为未竣工的面积较大或者库存管理不利和销售状况不太好。这一指标到2015年有所上升，存货周转天数也减少，据万科2015年度财务报表显示，这是竣工速度加快所致。从上表可以看出万科的流

16、动资产周转率较2014年上升了8个百分点，说明资金的利用的效率得到了提高；固定资产周转率逐年下降，且固定资产的利用率偏低；总资产周转率逐年升高，总资产的利用率上升，企业应该采取措施提高销售收入和处置资产，以提高总资产利用效率。3.3偿债能力分析表3-3 偿债能力指标表（2013-2015年度）指标2013年2014年2015年短期偿债能力流动比率1.341.341.30速动比率0.340.430.43现金比率0.130.180.18长期偿债能力资产负债率78.00%77.70%77.20%股东权益比率22.00%22.30%22.80%现金利息保障倍数28.24%40.45%71.76%由上表

17、可以看出万科的流动比率维持在1.30左右，2015年较前两年稍有所下降，但变化幅度不大，这一数据表明万科偿还负债的能力较强，每1元的资产有1.3元的流动资产作为安全保障。万科的速动比率近两年维持在0.43，因为存货占流动资产比例较大，所以速动比率较低；现金比率近两年维持在0.18，说明1元的负债有0.18元的现金可以直接偿还，一方面说明公司的资产得到了较好的利用，另一方面公司也需要注意支付困难风险。2015年万科的资产负债率是77.2%,比起2014年下降了五个百分点，相对应的股东权益比率上升了五个百分点，这主要是因为有息负债的减少；现金保障倍数逐年增加，主要是由于税前利润的增加和利息费用的减

18、少。3.4发展能力分析表3-4 发展能力指标 （2013-2015年度） 单位：万元指标201320142015金额金额比上年增长金额比上年增长销售增长.00.00810%.003358%资产增长.35.546.10%.7720.24%股权资本增长.35.546.10%.7720.24%利润增长.13.323.96%.7633.86%由上表可知，2015年度万科的销售增长率比起2014年有较大程度的提高，说明2015年企业营业收入的成长性较好，企业的发展能力强。万科2015年的资产增长率较2014年有较大的增长，企业的资产规模增长较快，资产增长规模与营业收入同向变动。万科2015年的股权资本增

19、长率较2014年有较大增长，股东权益水平较高，企业资本积累能力较强，发展势头较好，股权资本与营业收入同方向变动。万科2015年的利润总额增长率较2014年有较大增长，说明企业盈利能力较好，而且利润总额与营业收入和总资产同方向变动。4.杜邦分析（杜邦分析图见最后一页）由杜邦分析可知，公司2015年的净资产收益率为18.09%，较2014年的17.86%增加0.23%。公司的投资者在很大程度上依据该指标来判断是否投资或是否转让股份，考察经营业绩者和决定股利分配政策。通过杜邦分析图分析，可以将净资产收益率分解如下：净资产收益率=总资产收益率权益乘数2015年的净资产收益率=4.64%1/(1-0.7

20、8)=18.09%2014年的净资产收益率=3.91%1/(1-0.77)=17.86%经过分解可以看出，2015年的净资产收益率增加主要是由于总资产收益率增加。接下来继续对总资产收益率进行分解：总资产净利率=主营业务利润率总资产周转率 2015年的总资产收益率=9.27%35%=18.09%2014年的总资产收益率=10.76%30%=17.86%经过分解可以看出，2015年总资产收益率的增加，主要是总资产周转率增加了，说明对总资产的利用效率降低了。主营业务利润率稍有降低，说明公司盈利能力减弱了。接下来对销售净利率进行分解：主营业务利润率=（净利润主营业务收入）100%2015年的主营业务利

21、润率=（18,119,406,249195,549,130,021）100%=9.27%2014年的主营业务利润率=（15，745，454,144146，388，004,598）100%=10.76%由此可以看出主营业务利润率的降低主要是由于主营业务收入的降低引起的。但是这只是单一的从结果倒推原因，若要深入研究其因素，还应结合其他分析方法分析，使结果更完整、更科学。5.行业分析全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为11.24亿平方米，销售金额为人民币7.28万亿元，较上年分别上升6.9%和16.6%。鉴于各地市场分化较大，2015年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由5年下调为2年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。