大连现况分析及产品建议0906.ppt

1、目录,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,紧凑户型定义解析 大连紧凑户型项目分析 实例评述 与北京项目交叉分析,紧凑户型定义,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,满足居家相对完整的功能需求 空间安排相对紧凑 面积相对较小 总价相对较低的普通住宅户型,特别注明,常规项目中紧凑户型多以1居2居为主，包括部分小3居小4居 无特别注明的项目均为大连项目,项目简评1,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,特征表现,项目容积率普遍不太高，以板楼为主，核心筒居中，一梯少户。 主要功能空间（卧室、客厅）进深面宽处理舒适，但次要功能空间（餐厅等）有缺失弱化（见实例评述中“夏威夷花园”）。 个别项目如万科城市

2、花园，辅助空间（玄关、储藏室、卫生间）比较完善，向“精简豪宅”方向发展，提升了生活品质。其余项目这方面意识淡薄。,项目简评2,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,特征表现,项目景观环境良好，出售时一般不装修，几乎不设大堂，适当装修公共部分的新理念尚不明显。 开发商为社区提供的配套设施只处在基本阶段。 新技术仅体现在个别项目应用的分户地板采暖，24小时热水等方面，一般智能化管理等等，相对比较单一贫乏。,户型面积分析,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,常规紧凑户型套内面积表,大连项目典型户型面积表,可看出大连项目套内面积偏小，容易导致功能缺失。,实例评述,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况

3、,万科城市花园,容积率1.38，板楼，观景阳台。 2户/单元，2-3居组合，90-130/户。 精心设计，小而全，处处体现高品质高档次高。,储藏空间 增大户内 使用效率,凸窗提升档次品质,玄关意识,步入式衣 帽间形成 主卧系列,实例评述,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,夏威夷花园,容积率2.0，板楼，眺望海景。 2-3户/单元，0-3居组合，41-126/户。 没有储藏，餐厅局促。 布局结构方正，相对易于使用。,餐厅面积过小，又在 进门的位置，很难用,实例评述,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,和平现代城,6.91高容积率，50层小户公寓与高层板楼紧凑户型住宅共处。 8-20户/单元

4、，1-4居组合，38-182/户。 住宅户型非正南北向，有异型居室。,鱼刺型平面在特殊规划条 件下能提供更多的采光面,实例评述,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,沿海赛洛城（北京）,容积率2.65，高层板楼围合式社区。 2-6户/单元，1-3居组合，53-127/户。 东西向户型相对较多。 有玄关意识和小储藏。 异型半居书房。,有挂衣帽的储藏，形成玄关。此玄关意识在一居中已由萌芽。提升了居住品质。,半居书房，虽然在端头户型，毕竟合理利用空间，创造了更好的居住品质。,与北京项目交叉分析,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,常规项目： 紧凑户型多为普通住宅或者公寓，按层数不同分为多层、小高层

5、、高层住宅三种建筑形式。根据统计，多层与小高层住宅所对应的楼型多为板楼，高层住宅所对应的楼型多为塔楼。多层/小高层与高层住宅在标准层形式及功能空间特点等方面各自不同，后面的分析中将会分类加以说明。 户型组合一般情况：多层及小高层板楼每单元多为2-3户，且以2户/单元为主；高层塔楼或者高层塔板结合每单元为6-20户，且以1-2居户型为主。 大部分紧凑户型高层交通核都居中布置，牺牲交通核的采光面已满足更多住户套内的采光需求。,与北京项目交叉分析,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,居室面积差异,大连的紧凑户型在多层板楼中也很常见。 北京需要建设紧凑户型住宅的地方大多用地紧张，所以以高层塔楼、塔板

6、结合为主。选用此种形式可以最大限度的发挥紧凑户型节约面积的优势，提高容积率。,大连的紧凑户型比北京的相对面积更小，个别跃层户型增加的只是交通面积，尚未形成追求齐全功能的趋势，市场制约一般毛坯出售。,楼型差异,与北京项目交叉分析,首开区定位住宅大连紧凑户型的发展现况,小结： 紧凑户型在北京趋向于高层高容积率的发展态势，在无法满足少户低密度的外在生活环境的情况下，购房者转而追求户型的完美和功能的合理齐全，甚至在开发商的引导下追求精装修和高档的配套及服务，要“麻雀虽小五脏俱全”。 紧凑户型在大连可以生存在少户景观良好的项目内，并且有一定的市场，为了节约面积导致的功能缺失相对较普遍存在，即由于需求的不

7、敏感使设计品质缺少提升动力。同样道理，毛坯房出售比北京更普遍，项目所提供的配套和服务也相对落后于北京市场。 大连存在南北跃层小户型并以此为创新为卖点，但此种户型除了使室内空间更丰富外还增加了套内交通面积，在小面积紧凑户型中增加交通面积的手法应该适量使用。,目录,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,规划 单体 户型设计,规划,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,多层部分可以考虑少量（10%以内）的偏东西向，形成围合感。 高层塔楼与板楼结合，使用塔连板的形式，既能形成一定的围合感又提高了土地利用率。,偏东西向布局楼型示意,单体,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,尽量以板楼为主，一梯2-4户,按照户型的一般分

8、类，随着居室数量和面积的增加： 二居室的开间和进深分别比一居室增加了1.4米和3米； 三居室的开间和进深分别比二居室增加了2.3米和1.2米。 与一般户型相比，紧凑户型开间进深减小幅度明显。,东西向布局以10米进深为宜 1居和小2居组合示意,南北向布局10-16米进深都可以做到。 10-13米进深多布置1居和2居， 13-16进深，端单元可出现小3居； 转角单元可能出现小4居；,单体,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,当容积率高时，可考虑塔楼或塔连板,一梯4-7户 注意北部单元能有适当东西向光线 塔连板凹槽部分一般进深和面宽比在1:2为宜，凹槽过深则通风不利,电梯间有采光，提升品质,凹槽部分进深

9、面宽1:2为宜,突出一些，可获得双向采光,单体,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,关键部分的处理转角处,可以布置小3居或者小4居 或者布置2-3个小1居,进深10m，134.5 “精巧齐全”的小4居,步入式衣帽间提升品质,带书房的主卧系列,单体,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,关键部分的处理东西向,10-12米小进深，尽量通透 一梯3-4户 尽量以2居以下户型为主，1居或者1居半,单体,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,关键部分的处理大进深,大2居带1居，大2居南向部分要做出特色，例如可以考虑带书房、步入式衣帽间、大卫生间的主卧系列，或者有观景阳台、飘窗等等的舒适起居系列。 做成塔连板，注意开槽部

10、分的比例关系，注意北部户型要有双向采光。,精品1居半,舒适大2居,单体,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,关键部分的处理端单元,适当放大户型面积 做成小3居或小4居考虑明厅明厨明卫明卧四明设计 2个相对小的户型组合考虑明卫设计,明卫,明厨,端单元做相对舒适的3居，4明设计，体现品质,单体,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,公共部分小大堂,局部挑高 公摊面积并不大,一二层平面示意 占用少量面积，局部挑高,三层以后恢复正常,6层以下小大堂面积控制在20为宜 11层以上的高层多户，小大堂面积30也可以 每户均摊面积在0.5以下为佳,单体,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,公共部分电梯间和走道,结合电梯间边

11、角布置休息区 可以每隔3-4层适当减小某一户面积，例如变小2居为小1居，利用富裕出来的面积设置休息区；此种做法公摊面积增加并不明显，但提高了整体居主品质。 可以露明电梯间，设置观景电梯，结合本项目近海景的特性做出亮点。 走道不能忽略，适当装修投入不大，却能提升整体档次。,户型设计,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,保证各功能基本完善尽量减少不必要的面积，增加储藏空间,户型设计,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,针对不同客户需求，放大局部功能,大卫/双卫/干湿分区卫生间 大卧/步入式衣帽间（3居4居可考虑双主卧） 大厨/中西厨 大厅/玄关 书房,户型设计,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,附加值,明/暗半居化解尴尬空间，增加实用面积 大阳台（进深2米以上）可等同于半居 突窗/飘窗提升档次，利于观景 屋顶露台,户型设计,首开区定位住宅产品建议紧凑户型,特色空间错层,通过错层布局改变室内局部层高，使空间产生多维变化，层层叠翠； 每上下3户减少一个客厅的面积，约20平方米，但提供了2个高近5米的高厅。,户型设计,首开