从需求角度分析房地产市场供求关系存在的问题

1、.从需求角度分析房地产市场供求关系问题要点：本文详细叙述了当前我国房地产市场需求的现状，分析了房地产供求关系存在的问题，并提出了相应的对策。关键词：房地产市场；需求对策和建议一、引言随着我国社会经济水平的快速增长城市化水平不断提高住房需求也在增加但目前我国房地产市场特别是商品房价格上涨过快与大部分居民的实际消费能力不符房地产市场投机氛围严重，居民在住房消费中的支出占全部家庭支出的比重过高，限制了其他方面的消费需求，严重透支了家庭未来的消费能力。二、当前中国房地产市场需求分析目前我国房地产市场的需求主要分为基本需求、改善需求、投资需求和投机需求四种类型。其中基本需要意味着满足低收入家庭生活的基本

2、需要的几种住房需求。性需要改善是指在满足基本需要的基础上，随着家庭生活水平的提高，要求改善居住环境，提高生活质量的住房需求；投资性需求以满足基本住房需求或改善性需求为基础，通过房地产投资实现家庭资产的保存和增值。扩大家庭收入的购房需求；投机性需求是利用流动性过剩的资金胡乱购买房地产，短期内最大限度地提高利益的追征需求。宏观经济背景继续良好，居民收入水平不断提高，住房需求也逐步放开，今后一段时间我国房地产需求仍然很大。1、城市区域发展进程加快引起的房地产需求城市化本质上是包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这个过程中，农业人口的比重逐渐减少，工业和服务业人口的比重

3、逐渐增加，人口和产业聚集到城市，这并不表示人口从农村向城市转移，城市人口迅速增加，同时也表示城市地区的扩张，而是表示对城市房地产的需求总量的持续增加。2、人口增长引起的房地产需求在人口总量方面，还剩下人口奖金期的情况下，绝对人口数和婚姻对比热的增加将有效支持房地产市场的刚性需求。从人口水平来看，住房需求在5年内将难以减少。在持续的经济高增长、高储蓄率背景下，购买力强，住房消费将保持旺盛的增长。3、投机需求引起的房地产需求高空房背后显示出巨大的住宅市场投机需求，其中海外投资也是推动高房价的强大力量。在我国目前的投资环境和投资渠道还不成熟的情况下，房地产只能成为资产被保险人的主要因素。由于房地产高

4、利润率、高收益率的特性，热钱大量流入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值带来的巨额利润热钱，进入房地产市场，创造房地产需求，推高房价，引发房地产泡沫。三、房地产市场供求问题我国房地产业经过近10年的快速发展，目前作为我国国民经济的畜牧业，对我国经济的发展、其居民居住环境、居住条件的改善起到了积极的作用，但房地产市场供求关系也出现了亟待解决的问题。1、商品房总价高，上涨过快目前商品房价格总体上偏高，与工薪生活者的职能差距更大。价格上涨得太快，无法购买普通居民需要的住宅。对于城市低收入人群来说，房价暴涨不仅远离房地产市场，城市生存权也可能面临各种剥夺，日常生活压力也在加重。商品房价格过高，上

5、涨过快，主要是因为商品房价格的成本随着土地价格形成机制的不完善而提高，商品房销售价格行为没有受到限制。2、商品房结构不合理房地产市场的不合理结构已经成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据分析，在住房供应结构中，经济适用房、受限制的普通商品住宅等政府管制的住房占全部住房来源的30-35%，这更合理，但目前市场上商业用房、别墅、高级公寓的比例较大，无法满足中低收入消费者的住房购买需求，导致房地产市场供求关系不平衡。造成这种事实的原因是，除了房地产商贪图大利润外，土地使用权费用是部分地方财政非常重要的来源。出售价格的上涨增加了地方税，带来了相关产业的发展，因此地方政府的决策偏向性也导致了

6、商品房结构的不平衡。3、房地产成本和售价严重偏差合理的房价必须也适合居民收入水平和经济发展，理论上，住宅整体价格必须符合价值，才合理。价值是由社会所需的劳动时间决定的，最终，抽象的理论论证，具体的实际价格表现为商品房成本收益。商品房费用因地价等因素的变化，合理的利润应该是平均利润，有些国家的外国房地产开发企业的平均利润率为6%-8%，只有3%。相反，我国房地产企业的成本和售价发生了严格偏差，产生了过多的房地产泡沫，开发商的利润期待也太大，即使是空的，也不愿降价，空的公寓层出不穷。4、房地产市场有很多不健康的投机需求房地产市场投机性需求比重太大的话，住房租赁率这两个指标就能很好地体现出来。一般认

7、为，“房地产租赁率”在1: 100和1: 200之间是国际合理区间，我国一线城市的价值基本在1: 500左右。第二是房子的空置率。在一些一线城市，很多房地产空置率远高于国际5%-10%的合理区间。从这些资料可以看出，我国房地产市场有很多投机性需求。房地产市场旺盛的投机需求为国民经济健康发展埋下了很多隐患，投机性需求导致房价高空行进，影响了改善需要和投资性需求。四、解决当前房地产市场供求问题的对策建议1、加强商品房结构计划管理对于我国少数大城市房价过高、上涨过快的住房供应结构不合理的问题，要有效地调整住房供应结构，应重点开发中低价、中小普通商品住宅、低价住宅、低薪住宅，并在各地制定和实施住房建设

8、计划，制定新住房结构的具体比例要求。只有有效地调整商品房结构，才能解决商品房市场供求不平衡。另外，为了限制商品房结构，要充分利用税金。以人均居住面积为标准征收税金，根据各省不同的经济发展情况，对人民的生活水平、经济发展水平等进行多种衡量，制定我国城市人口基准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征税。二是在高收入阶层购买高档住宅时调节市场调节价格，实现高收入阶层和低收入阶层贫富之间的转移支付，调节住房结构矛盾。2、积极开展经济调控和市场调控功能首先，政府要以科学发展的概念为指导，尊重经济法，制定产业发展政策、货币、税收等各种手段和措施，科学调整房地产发展的结构和速度，在动态发展中实现供求的比较平衡。制定不同时期、地区、开发规模及类型房地产利益的会计标准，在价格成本高的人身上征收累进税，房地产开发商确保一定利润收益的前提下，适当降低商品房的市场价格。第二，建立和完善房地产开发、销售等市场规制制度，加强对房地产开发和销售行为的监督，制止房地产开发商和一些地方自治团体的官僚勾结、寻租等违法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，有效降低交易成本。3、改善抑制投机需求的措施政府可以调整相关税收政策，加强税收征收管理，加强差别化住房信贷政策，通过严格的住房用地供应管理、价格限制政策、限制购买政策等手段，实现