住宅小区物业管理服务方案(范例)

1、列表第一章整体管理方案规划1一、项目研究1二、管理目标构建“文化共同体”2(a)倡导“充分参与”的管理文化2(b)促进“平等互动”的服务文化2(c)建设“和谐友好”社区文化3(d)形成“亲和人文”的环境文化3三、* *社区管理模式3四、要采取的管理服务措施4(-)实施“质量、成本双重拒绝”运行机制4(b)建立“加油站”员工培训机制4(c)实现与城市商业住宅区的资源共享5(d)建立“财产管理信息岛”5(e)开放管理服务宣传5(六)提供个性化装饰包服务6(7)构建服务平台客户服务中心7(8)网络物流链虚拟仓库建设7(九)管理系统的综合集成和完善7(x)致力于改善共享设施和设备的循环7(11)引进直

2、饮水系统(长期目标)7第二章监管机构的设立和规定8一、设立机构、部门责任等8(a)设立机构9(b)管理框架的方框图10二、管理规则、区域短期目标和长期目标13(a)监管和法规管理13(b)工作标准13(c)评价方法和实施措施13(d)短期目标和长期计划14三、房地产管理和折旧方案15(a)房地产室设备和利用15(b)办公用品和16(c)办公用品、设施折旧安排17第三章管理员部署和管理18一.人员配置和培训方案及内容18(a) * *社区人员配置表18(b)工作人员基本培训方案19二、员工招聘、评价标准和奖惩消除机制20(a)招聘20(b)评价20(c)工作人员奖惩21三、员工诱导设备、行动、态

3、度标准21(a)仪表21(b)行动21(c)态度22第四章企业卓越计划和具体行动计划23一、“物业管理优秀住宅区”可行性方案23二、住房设施、设备管理、维护管理方案24三、市政和其他公共设施管理具体实施方案27四、环境卫生的具体行动计划28五、绿化养护管理的具体行动计划29六、维护公共秩序，法律和秩序的具体行动计划30Vii .创建和管理不同类型的管理文件32第五章社区建设32一、创造文明社区，准备社区活动32(a)建立文明社区32(b)社区活动和活动计划33(c)社区活动系统33(d)地点安排33第二，支持和合作业主委员会和社区居委会的工作33第六章初始管理措施34一.部署、管理、监督和合作

4、项目34(a)住房前财产管理34(b)完成验收合作和建设批准方案34二、免费普通服务措施、收费服务项目和收费37(a)定期、委托、特别服务内容37(b)无偿服务、收费服务项目和收费38三、入住协议、入住程序及相关工作等程序和制度43(a)入住公约(以建设部样本为准)43(b)入住管理方案43四、管理服务收费公开和宣传活动45五、依法管理装饰、非法建设和房屋外观管理措施45(a)依法管理装饰和非法建设措施45(b)外观管理措施47(c)高峰期间管理47六、车辆出入、流动人口、噪声控制等管理措施48第七章财产维护计划和措施49一、共享部件和共享设施维护计划和措施50(a)共享部件，共享设施维护计划

5、50(b)相关措施50第二，家庭维修，维护回访系统。50第八章创新措施51一、系统安装管理、维护51监控二、高新技术在房地产管理中的应用51第三，办公室、财务、档案和其他计算机应用程序。51第九章企业经济效益51一、收入、支出项目预算表52(a)收入计算表(见附表2)52(b)支出估计表(见附表3)52(c)收支预算摘要53二、年度损益和收入增加计划53(a)分析损益53(b)收费和拒绝措施53(c)年度平准化计划(见附表5)54三、收支公开，建立监督体系54四、工业发展计划55附表1规章、工作标准、评价方法55附表2年度收入表57附表3人力成本估算表58附表4环境卫生、公共能源消耗和其他管理

6、费估算表58附表5 2007-2009 * *区域收支计算汇总60第一章管理服务的总体假设和计划一、项目调查建设中* *住宅小区东、南、规划路西，北位于江北大道，交通便利。* *市五环房地产开发有限公司开发建设。总场地面积68860平方米，总建筑面积. 1平方米，容积率1.87，建筑密度30.5%，绿地率30%，整体家具1303户(全部住宅)，汽车锚地：560座(其中：地下)成语。为了使今后的管理服务工作更接近* *地区实际情况，多次访问现场进行了调查，基本情况如下：住宅区是多层建筑，适当的容积率、大小适中的中小型公寓、房东的数量比较多，这给改造、停车、治安、火灾、环境等管理项目带来了很多问题

7、，也很复杂。该项目是分期开发(周边是两阶段建设)，从入会期间到正常居住期间，物业管理实施与周边建设(两阶段建设)长期共存，入会期间业主入住集中、入住率、快速入住、管理压力大。 * *区* *市五环房地产开发有限公司开发和建设，未来房地产管理工作要达到所有者满意、政府满意、社会满意的最终目的。我们的研究分析显示，*地球未来的所有者以周围的拆除和安置者为中心。对房地产管理的期待也很高，其特殊的人力结构必将给社区带来更新鲜的时代精神，衍生出更现代的居住理念，要求房地产管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。 * *地区所有者基本上属于中等收入阶层，物业管理企业提供的服务产品也必须“质量低”，不能违背

8、所有者的客观要求提供超额服务产品。二、建设“文化共同体”的管理目标根据我们的研究结果，* *小区应该是新村“文化共同体”的住所，应该遵守人情、道理、法律。要做房地产管理工作，必须重视他们的文化要求和服务要求，以及积极参与社区建设的愿望。我们提出了建设“文化共同体”的人居理想模式，强调从物化管理上升到文化管理，实现传统家庭理念和现代生活方式高度融合的“文化共同体”的经营目标。文化管理涉及两个层面。一是通过多种交流形式，促进财产管理人员和社区成员和社区成员之间的正常沟通，理性回归“长幼秩序、睦邻友好”的传统社区概念，提高社区成员共同参与社区人文环境建设的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员的集

9、体主义概念，进而使他们能够减少管理困难，提高管理效果，特别是对房地产的使用，特别是对可共享性强的房地产的使用、约束和引导。我们的愿景是：(a)主张“充分参与”的管理文化在管理事务所内部，在清洁方面，“人清洁，全员清洁，安全管理提倡“全面防疫，全面火灾”等合理分工下，员工的全力配合与合作，弥补管理的不足与缺失。在社区内，我们尊重“为所有者节约每一点，使所有者更加满意”的经营理念，实现“经营开放和开放管理”。组织热心于社区公益事业的社区成员参与社区的安全管理和社区文化建设。另外，根据行业内的成功经验，实行“经营报告系统”，将统一管理服务费的收支使用情况和法律秩序、清洁、绿化、社区文化等各项特殊事业

10、的运营情况，每季如实向业主报告，真正尊重业主权益。(b)促进“平等互动”服务文化服务文化的意义是“提供优质服务被视为职业的自然方式和最重要的规范”。服务连接到所有者和财产管理员，我们面向基于权利和义务对等性的法律合同关系。提高这种认识，能使员工真正尊重自己的工作，创造服务热情，找到适合自己满足主人期望的方法，提供真诚的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改善方案，服务产品的供给地点和需求者都保持着愉快的心境，服务水平是基于平等的互动。(c)构建“和谐友好”社区文化社区文化是财产经营者和社区成员共同创造、具有社区特性的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是营造“和谐友好”文化氛

11、围，以取代居住区蔓延的“人情沙漠”。以健康丰富的社区文化活动为纽带，建立新的社区公共秩序。我们将以“爱国主义、环境保护、社区大众科学、全民健身、社区公共利益、尊重老人爱、水管理任务、健康家庭”等八大主题为中心，组织和规划社区活动，努力使* *地区地区成为“精神家园”。三、* *社区管理模式我们建立的* *社区的管理模式如下：以质量和成本双重拒绝为中心，提供“低成本”的服务产品。倡导“以客户为中心”的流程管理理念，构建基于流程的客户需求价值链。努力与业主建立平等的现代合同关系，促进“平等互动”的服务文化。确定了管理方式，对* *地球的特点和实际情况进一步提出了综合房地产管理的基本思路。我们的管理

12、理念是：强调成本管理意识和成本管理程序强调流程团队的有效运营和服务流程的持续改进强调公共服务的标准化和特殊服务的个性化致力于持续改进共享设施、设备和提高功能努力培养员工的专业素质和整个社区的参与意识致力于提高文化功能，创造符合现代文明的生活理想环境四、要采取的管理服务措施* *结合区域房地产管理的困难、重点和管理理念，本公司计划采取以下管理服务措施，确保管理模式的实现和服务产品的供应。(-)实施“质量、成本双重拒绝”运行机制我公司每年通过与管理局的目标管理责任书，评价服务局工作成果的两个最重要的指标，服务质量和成本管理两者或否相关。在过去的三年里，通过“质量、成本双重否决”运营，业主满意度稳步

13、上升，管理成本下降了近10个百分点，取得了很好的效果。戴尔将进一步结合* *区域管理的特点和困难，将此运行机制用于相应的区域管理实践，找出“服务质量”和“成本管理”之间更准确的组合，并努力提供“质量低”的服务产品。(b)建立“加油站”员工培训机制由于提供服务产品的主体之间的性质差异，提供服务产品不仅仅需要制定一个“指导”，还需要根据服务要求服务级别、内容和方向不断调整。其中一个重要问题是持续的员工培训。实际上，我们引入了“基于加油站”的培训系统，以便各级员工动态平衡服务知识、技术和服务要求，进行服务前培训、现场培训和现场培训。与此同时，我们加强了“经营者是教练”和“培训是公司对员工的最大福利”

14、的概念，在房地产管理工作中一贯推进这种认识。(c)实现与城市商业住宅区的资源共享* *此社区是政府开发的大型weili房间社区，戴尔可以通过此有利条件与城市商业平衡住宅物业管理资源共享，以更好地满足所有者的服务需求。* *社区在房地产类型、开发速度、服务定位等方面与商业住宅区略有不同，但为业主提供优质服务的目标是相同的，可以在信息使用管理、区域安全防卫、社区活动等竞争层面充分合作，并有相互补充的优势。(d)建立“财产管理信息岛”随着IT产业的快速发展，数字信息的浪潮正以不可阻挡的势头向我们涌来。我们通过集中管理地球上的财产，实现管理手段的现代化和信息的网络化。建立为用户提供大量交互式信息的“物

15、业管理信息岛”，满足社会各界、业主、家庭和物业管理公司之间的管理资源和信息共享需求。戴尔计划逐步构建* *社区站点(两阶段工程结束后一起实施)，并定期输入和及时更新各种管理服务信息。政府主管部门、业主、家庭和财产管理公司通过互联网或当地电话网随时登录网站，快速浏览管理服务的管理，获取服务信息，同时监督和引导管理服务的成果，实现管理服务信息的多层次传递。(e)开放管理服务宣传房地产管理公司和业主会议及业主委员会、居委会都处理业主、家庭日常生活的不同方面。房地产管理公司与业主会议及业主委员会、居委会之间的关系不协调，必将演变成阻碍住宅区房地产管理水平提高的一种阻力。为此，* *小区倡导并强调开放式

16、管理服务，明确上述物业管理公司与业主会议及业主委员会、居委会之间的分工和合作。物业管理公司是由专业的物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自我管理、居民委员会负责政府社区行政管理及社区公益服务。以管理局为例，我们及时公布财务报表，定期提交“经营报告”，组织“管理局开馆日期”活动，发布管理局负责人的联系电话等措施，自觉受到业主的监督。对业主大会、业主委员会，我们将加入小区，达到规定的条件，依法成立。另外，从保护所有者的合法权益、提高自我管理水平开始，不断加强业主大会及业主委员会对自主自治管理的认识和能力，使他们能够实际代表全体业主行使监督和审计权限。居民委员会将尽力协助业主、家庭宣传教育、民事纠纷调整、群雄、扶贫支持、计划生育等工作，在信息资源管理方面提供有效支持。我们深信，如果从服务所有者和房东的根本目标出发，三方的合作必将有助于促进社区管理水平的提高。(VI)提供个性化装饰包服务随着人们生活质量的不断改善，住房改造成为购房者最关心的问题。但是现阶段改造市场的非正规因素使房主，家庭大部分人惊慌失措。另一方面，一般业主、家庭由于专业限制，对室内计划设计、室内