深圳南海意库学习资料

1、蛇口南海意库3#厂房改造项目 概况“三洋厂房片区”位于深圳市南山区蛇口太子路，由六栋四层工业厂房构成，占地面积44125平米，总建筑面积95815平米，每栋建筑面积15969平米。 厂区建于上个世纪八十年代初期，是改革开放最早的“三来一补”的厂房之一，二十多年来先后有近百家不同性质的劳动密集性企业入驻，其中时间最长、最著名的就是日本的三洋株式会社，因此，人们习惯上都通称此厂区为“三洋厂区”。三洋厂区的历程见证了蛇口作为中国改革开放发源地的传奇历史。随着深圳工业发展的快速转型和升级换代，三洋厂区面临着“厂房改造、产业置换”的问题，如何处理留下的厂房，已经成为一个现实和迫切的问题。三洋厂区六栋厂房

2、的使用年限仅为设计使用期的一半。这些因搬迁而腾空的厂房留下了大量棘手的问题：土地使用年限未到期，土地使用权转让费如何核准退还、未到期的建筑物如何处置、土地使用性质依据什么原则进行改变等。拆除这些厂房将用地性质改变无疑可以为企业带来更为丰厚的经济利益，但有限的社会资源将在拆除与重建的双重消耗中不公正的再分配。我们决定保留旧厂房并对其进行功能改造使其重新焕发新时代建筑的活力，当年的三洋厂房已更名为蛇口南海意库，我们期望它成为代表新世纪创意产业的科技园区，其中的3号厂房作为该园区最先启动的示范项目采用了大量的绿色建筑技术，在节能、节材、节水、保护环境等方面做了许多尝试。3#厂房改造属于整个三洋厂区改

3、造的示范性项目，也是启动的首个改造项目。项目位于深圳市蛇口海上世界太子路与工业三路交汇处。北隔太子路与市政公园相邻，西临工业三路。临近海上世界滨海区域，交通便捷，周边市政配套设施完备。3厂房为框架结构的4层建筑，层高4m，总建筑面积：16000平方米，无地下室，临太子路侧有原三洋公司加建的电梯井。 现状东南面视图 现状西立面图 现状西南面视图 现状东北面视图改造后的建筑功能、设计理念和原则 改造后功能及技术指标：改造后用途：创意产业园，供500人使用。改造后总建筑面积：16000平方米(增减控制在5%以内)停车位：150-200辆绿地率：30%设计理念：尊重历史及现状，在不改变现有建筑结构体系

4、的前提下，用新的建筑材料和语言对立面与空间进行新的创造。体现以人为本的内涵，营造有特点、有品味的改造空间。与周边的环境和谐共生，同时又要富有个性，能够较好的代表的入驻创意或研发公司形象。设计原则：1、不改变现有的框架结构体系，可以根据空间设计的需要进行局部的结构改造。2、注重功能的合理布局，满足未来发展空间的要求。3、注重人与人之间，人与自然之间的空间交流。强调合理、丰富、有个性的空间塑造。4、合理组织人车交通，避免干扰。交通流线合理通畅，便于内外联系。5、充分考虑下一步室内空间设计的需要，在充分预留设备空间的前提下，创造舒适的室内空间。6、结合屋顶采用太阳能利用设计，屋顶可增设构架层铺设光电

5、板。合理利用屋面层空间，使之成为办公楼功能的补充，利于员工的休闲、活动、交流。7、改造后的建筑应实现提高建筑舒适度、降低建筑能耗、减少环境污染三大目标。目前的建筑改造方案 主要设计要点：融合自然的空间理念：通过在建筑北侧的共享大厅和南侧的内庭院，将内外空间串连，透过庭院空间的自然光线与空间的交互渗透，使空间富有变化。 室内空间的延伸：希望设计的过程没有建筑和室内之分，把室内设计作为建筑设计的延续，包括具体的办公楼的摆设、家具的布置，在建筑提供的空间基础上细化，适合不同功能使用的弹性。 摒弃传统会议室封闭、死板的模式，巧妙利用分割创造自由、轻松的交流空间，提高企业的文化内涵。 绿色技术采用，包括

6、节能采光，生态绿化,自然通风，光电光热技术等。 入口透视 西北透视 鸟瞰图 规划平面图节能设计系统示意图 目前应用的绿色技术 绿色技术集成目录：一、水专业1、太阳能光热系统80100平米，晴天，每天可生产55的生活热水5000公斤，可以满足每天30人淋浴和400人的备餐食堂盥洗用热水的需要。2、雨水收集系统埋地式100立方米的雨水调节池，经过砂过滤简单处理后用于13层办公楼卫生间的冲厕水、冲洗清洁用水、洗车用水。雨水是季节性补水源，稳定水源来自人工湿地出水。3、人工湿地将生活废水、生活污水通过生化处理降解后用于景观补水、绿化用水和回用冲厕。4、地层渗漏采用渗水垫层、透水地面砖、渗水盲沟、渗水井

7、等构筑物将地面的天然雨水原位渗透到地层中，解决海滨地区咸潮顶托问题和恢复土壤保水能力实现温和的小气候。二、空调专业1、温湿度独立控制18高温水用于除去室内显热，新风除湿系统用于除去湿热空气的潜热影响，设备能效比高；节能非常显著。2、浅埋式地源热泵热水系统U形换热管埋在地下车库底板下，利用土壤蓄能温度与户外空气间的温度差通过换热管获取能量作为太阳能热水系统的辅助热源。3、前庭综合应用了热压通风原理；在过度季实现不用空调而自然通风。4、中庭过度季节中利用太阳能热压拔风原理；实现各层室内自然通风。5、太阳能烟尘利用太阳能热压作用，实现自然通风的关键。过度季节中；利用室内外热压差实现自然通风。空调使用

8、期内；中空中庭内侧窗扇关闭，停止拔风。过度季节使用中若热压作用较弱时采用屋面轴流旁通风机进行辅助通风。6、冷辐射吊顶独立办公室采用高温水冷辐射吊顶，冷气柔和均匀，并采用置换式新风系统以保证室内空气品质。7、全空气空调系统屋面大会议室采用独立的全空气空调系统，同时实现了空气降温、空气除湿、新鲜空气补充等功能。三、电气1、太阳能光电系统中庭屋面布置有效面积292平米的太阳能光电板，既可以发电；又作为中庭的遮阳构件，其电力用于地下车库照明、消防疏散楼梯间照明、卫生间排风扇动力、电力自行车充电等功能。2、高强光反射片部分办公室采用安装有高强光反射板的日光灯光盘，其节能效率高达30%。3、智能光控系统办

9、公室照明灯具按外区、中区、内区方式布置，利用光感实现照度控制。4、无机房节能电梯采用无机房节能型电梯，既没有机械传动减速机构产生的能耗损失；又没有屋顶机房。5、光导管利用光导管将室外自然光传送到不能直接采光的室内作为辅助照明。6、利用原有电气设备原3#、5#厂房共用一个变配电站，共有6台干式变压器和若干高低压配电柜，现基本可以用于整个改建项目中节约了数百万投资。四、建筑1、外遮阳系统东西山墙采用植物遮阳和窗扇遮阳结合方式，降低辐射热影响，减少空调运行能耗。顶层加建的会议室采用滑拉式遮阳门窗，可关可开，既利用自然通风又利用自然采光，大大降低运行能耗。2、隔热措施在尽量保留原有建筑墙体的前提下，为

10、提高原有建筑的围护结构热工性能；在建筑内墙附砌加气混凝土砌块，建筑外窗全部采用中空玻璃和中空LOW-E玻璃，加建屋面采用聚氨脂夹芯压型钢板屋面，原有平顶屋面采用40厚聚苯挤塑保温隔热板。3、风幕采用回风沟消除风幕地面散流效应起到防止室内冷气外泻的作用。4、智能玻璃该类玻璃具有可随着日光强度变化遮阳系数的功能，拟在少数房间采用。建筑及绿色技术设计参数建筑技术指标：原建筑（三洋厂房 3#） （改造后）创意产业园 总建筑面积 16201.2 m 2 24260m 2 平均每层建筑面积 4050.3 m 2 4850 m 2 层数 4 5 层高 4m 4m 停车面积 - 5636 m 2 结构形式 钢

11、筋混凝土框架结构 钢筋混凝土框架结构 +钢结构 a 外墙形式 240mm黏土砖墙，水刷石米批挡及外墙涂料 保留砖墙 +内贴加气混凝土砌块 Low-E中空玻璃及遮阳系统 门窗形式 实腹钢窗 中空玻璃 项目地区归属及区位气候特征： 深圳市位于北回归线以南，东经11346至11437，北纬2227至2252，区内建筑节能设计应考虑夏季空调，可不考虑冬季采暖。绿色技术参数：太阳能光伏发电系统 光伏板总面积 有效面积 292平米 温湿度独立控制系统 高温冷源 18左右 平均日发电量 200Kwh COP值提高 70以上 年发电量 5万 Kwh 新风除湿 带热回收溶液除湿新风机组 太阳能光热系统（地源热泵

12、辅助供热） 光热板面积 约 100平米 中水利用 末端装置 冷辐射吊顶和干式风机盘管 每天生产 55 的生活热水 约 5000升 中水原水量 约 29.3m3/d 供应规模 400人的餐厅和30位员工淋浴 雨水收集池 100.0m3 冲洗地面、绿化 17.3m3/d 外墙隔热原有墙体内侧加砌 100厚加气混凝土砖 墙体热传导系数 K 0.8 W/（m 2 K） 景观补水 8m3/d 屋面隔热技术 30mm厚聚苯挤塑板和75mm厚聚氨酯压型钢板屋面 屋面热传导系数 K 0.8 W/（m 2 K） 处理方法 人工湿地 +砂滤 LowE中空玻璃幕墙 隔声性 Rw 30dB(A) 非传统水源利用率 1

13、0%以上 传热系数 K 3.0W/（m 2 K） 节水器具 节水率 8%以上 中庭自然通风 太阳能拔风烟囱 6个 综合节能率 65%以上 烟囱高度 6米 其他节能技术：自然采光、自然照明、前庭自然通风、半地下车库自然通风、人工照明节能、光导管采光等 外墙开口率 10以下 南海意库：一个文化创意产业园的坚持快公司观察记者 杨萍 在蛇口水湾头村临海的滩头土地上，6栋整齐划一的厂房巍然屹立。 早晨，成群结队的打工妹，穿着清一色的工作服，走进车间，一排排坐着，开始了一天的“流水线”工作。傍晚时分，当晚霞染红了天空，女工们又簇拥着走出厂区铁门。 这是电视剧外来妹中的场景，也是昔日三洋厂房的真实写照。当年

14、，陈小艺主演的外来妹，就是取景于当时的三洋厂房。 三洋厂房位于深圳蛇口太子路，紧临海上世界，总占地面积4.4万平方米，总建筑面积9.6万平方米，共有6栋厂房，1980-1983年间建造而成，是改革开放最早时期的三来一补厂房之一。二十多年来，先后有近百家不同性质的劳动密集型企业入驻，其中时间最长、最著名的就是日本的三洋株式会社，因此，人们习惯上都通称此地为“三洋厂区”。 当时，这里是改革开放的先行地，如今，劳动密集型的厂区，不仅产值低下，还对城市土地资源造成极大浪费。如何对旧厂区进行合理改造，一度是城市建设的难题之一。20多年过去了，当年的三洋厂房变成了一个文化创意产业园，还拥有一个好听的名字南

15、海意库。 创意产业园多来源于改造的旧厂房 这翻天覆地的变化，只有老蛇口人才能体会。昔日，三洋厂房的一号楼有7000多人，打工者大多只有小学或初中文化。而现在，一号楼和五号楼入驻的员工有2500人，其中92%以上是本科学历，2008年，生产总值近10亿元。 南海意库的定位是，以创意产业发展为方向，打造以“艺术+设计”为结构的文化创意产业聚集地。该项目的开发商是深圳招商房地产公司（以下简称招商地产），改造工程分为两期：一期工程1栋、3栋和5栋，总建筑面积为4.5万平米，改造投资为2.2亿。其中1栋、5栋厂房于2008年2月底改造完毕，3栋厂房于同年8月正式竣工，改造后的1栋、5栋厂房以创意设计企业

16、为主，3栋厂房为招商地产办公总部。 2008年5月15日，南海意库正式开园。经过近三年的运营，南海意库已形成以建筑景观设计、广告创意设计为特色的文化创意产业集聚地。 很多人都说，文化界的人最会“忽悠”。一个废弃的厂房，也能用文化和创意玩出花样。惯常的操作方法是，一批玩艺术的人，头发凌乱，跻着拖鞋，三五成群，在一个废弃的厂房天马行空，搞艺术创作。渐渐地，原本无人问津的旧厂房被炒热了。炒热后吸引了更多人关注，有了关注度，餐饮类企业就会入驻。如此一来，原本萧条落寞的场所逐渐变成商业聚集地，伴随而来的是商业价值。这种操作套路屡试不爽，无论是北京的798，还是深圳华侨城的LOFT，均是如此。 在此过程中

17、，先前那些开店的设计师，开工作室的艺术家们，却日渐减少。一个不争的事实是，一旦变成商业聚集地，租金必然一路飙升，仅靠艺术创作和设计来生活的他们，如果没有大量订单和后期的交易环节，没有长期稳定的收益，必然很难承受日益高涨的租金。 经常出现的情况是，几个月前还是画室，一夜之间变成了面馆。如此一来，创意元素少了，餐饮店、服装店、书店、各种游戏场地日渐增多。随着创意文化氛围的稀释，创意文化产业园也慢慢变味。国内外，有很多文化创意产业园都有类似的诞生和消亡历程。 理性坚持 招商地产在园区招商之前，就定下了一些必须坚持的原则：首先，入驻企业必须是文化创业类企业，范围包括建筑设计、景观设计、家具设计、服装设

18、计、摄影、影视文化等。最重要的是，这些企业必须达到一定规模，那些没有租金承受力的创意人士，基本不予以考虑。目前园区内进驻的创意机构已超过40余家。 其次，建筑是文化氛围的载体，因此在设计上，坚决保持原有建筑风貌。比如，在光鲜靓丽的产业园大楼上，还能看到20多年前的三洋标识，还保留了某些铁皮房，甚至部分吊顶，还能追寻到旧厂房的痕迹。这些复古元素融入到现代设计中时，变成了颇受创意人士钟爱的独特韵味。 如果你足够“文艺”，一定能够体味到，这些粗犷的、陈旧的、甚至带着昔日粉尘的气息，在结合现代建筑设计的手法后，所催化出的化腐朽为神奇的力量是多么令人震撼。无论是一栋、五栋，还是三栋，随意在某个角落漫步，

19、均能感受到“创意无处不在”。走进不同的公司，像走进不同的世界，色彩、线条，甚至灯光，都迥然不同。而这一切，关乎建筑，关乎景观，关乎设计，关乎意识流。 入驻这里的企业，在这里工作的设计师们，对空间的要求，对氛围的要求，独特甚至苛刻。要能够为其霎那间的灵感提供适宜的温度，更要为自由的呼吸提供开放的场所，还要为艺术价值转化为经济价值提供便利的平台。 南海意库项目组成员深谙此道。在宣传上，他们的手法既吸引了创意型企业，也不显山不露水地讨好了政府。 在对三洋旧厂房的改造上，他们不仅恰到好处地保留了原有风貌，还积极引进了星巴克等企业，咖啡的浓香从一定程度上提升了园区品位。更讨巧的是，他们把深圳市赫赫有名的

20、海上世界变成了自己的商圈配套。在海上世界，有50多家极具异国特色的美食店，有充满浪漫风情的酒吧街，还有生活在深圳的近万名外籍人士。而南海意库距离海上世界只有区区100米。 如果说这些算是南海意库的优势的话，那么吸引大型创意类企业入驻的另一优势是，南海意库所在的蛇口是深港交通的大动脉，也是整个珠江三角洲的海陆交通枢纽。 在南海意库工作的设计师，有不少是来自香港，早上，他们从香港坐轮船来上班，晚上，再坐船回家。这样四通八达的交通优势，让企业的订单和交易也变得相当便利。 另一方面，招商地产在改造时，完全按照节能环保要求，大面积采用绿色材料。南海意库被深圳市委宣传部授予“深圳市文化+旅游型”示范园区，

21、同时授予“深圳市文化产业基地”称号，被誉为深圳城市建筑再生的典型案例，也是深圳市唯一的既有建筑改造和可再生能源示范项目。 整合上下游 实现共赢 如果说这一切仅仅归功于招商地产高明的操作手法，也不太客观。记者了解到，招商地产为此付出了3.3亿元的巨额投入。由于一期建成后，园区还没有完善，文化氛围也不浓厚，租金只能维持在6065元/平方米/月，照此价位，很难在10年内收回成本。该项目负责人石亮洲告诉记者，二期工程预计在今年6月底竣工，如今的南海意库，文化氛围已经形成，各种配套设施也趋于完善，二期的租金已经定在8085元/平方米/月。 尽管如此，相比招商地产的其他楼盘和项目，南海意库本身依然是不赚钱

22、的主儿。它带给招商地产的收益体现在其他方面：整合了园区的上下游企业，为己所用。比如，园区内的一些建筑设计企业，开始参与招商地产的方案投标；一些广告公司开始承接招商地产的方案设计和推广；一些景观设计公司还参与了南海意库的二期改造等。如此，这些企业与招商地产形成了战略合作伙伴，该交房租的交房租，该付报酬的付报酬，彼此合作，形成共赢。南海意库 2012-09-14 16:41南海意库企业概况南海意库（NH）是以建筑景观设计和环境设计为主的文化创意产业聚集地，与中国（深圳）文化产业博览会有很深的历史渊源。2006年，由招商局科技集团与招商地产共同打造的专业化创意产业基地南海意库首次亮相第二届文博会。2

23、007年，作为第三届文博会蛇口分会场的展区之一，以推介南海意库项目以及创意设计展览为主题活动。2008年5月15日作为第四届文博会分会场的开幕仪式举办地，南海意库盛大开园。曾经的旧厂房 如今的绿色时尚建筑（图片来源：/yuanqu/area3/2011-04-28/0725.html）南海意库园区位于蛇口太子路，紧邻海上世界，占地面积4.5万平方米，总建筑面积约10万平方米，对“三洋厂房片区”的栋层工业厂房的改造而成。改造工程融入整体、创新、生态、实用的原则，综合考虑了个体与城市、个体与区域系统的关系，采用景观广场设计、人工树阵设计、数字钟塔设计和生

24、态绿化设计搭建敞开式交流花园。园内设有建筑技术展示平台、信息互动平台、公共服务展示平台、教育培训平台，逐步形成能够给园区设计师和艺术家提供优质细致服务的“链式产业园”。在招商地产的规划中，南海意库坚持走高起点、高品质的路线，努力成为国际品牌创意企业，尤其是设计类机构的华南总部。目前已有愈50家顶尖创意机构进驻园区，包括加拿大奥雅景观设计、嘉兰图工业设计、香港和华国际建筑设计、香港珀明建筑设计、星河作品服饰设计有限公司以及号称中国软装设计第一品牌的上海锦銮宫、艺普得（上海）城市设计咨询有限公司等知名品牌的进驻。南海意库每个月都会举办创意设计主题活动，旨在给园区和入驻企业营造一个良好的艺术文化氛围。业务成果南海意库的主营业务：南海意库坚