房地产年度市场报告

1、1,徐州市房地产年度市场报告 徐州世联地产2014.1 撰写人：谢建波,第四篇 商品房市场分析篇52 一、市场综述-53 二、供应量分析54 三、区域供求量分析55 四、成交量分析56 五、成交均价分析57 第五篇 商品住宅市场58 一、市场综述59 二、供应量分析60 三、成交量分析61 四、区域供求量分析62 五、成交价格分析63,第六篇 办公物业市场64 一、市场综述-65 二、供应量分析66 三、成交量分析67 四、区域成交分布68 五、均价分析69 第七篇 商业物业市场70 一、市场综述71 二、供应量分析72 三、成交分析73 四、区域成交分析74 五、均价分析75 第八篇、上半年

2、库存市场分析76 第九篇：下半年市场5大预测78 第十篇 2013上半年楼盘营销活动85,目录 第一篇 区域发展研究6 第二篇 政策导读18 数字楼市30 成交排行榜31 第三篇 土地市场背景篇35 一、土地供应分析36 二、土地成交分析37 三、地价分析49 四、土地用途供求分析50 五、土地区域供求分析51,2,3,（1）“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓,新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上

3、一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政店强调政府职能转变的改革路线。 今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬

4、念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。,房地产2013年度三大市场表现,4,2、千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存 回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近6年来房企快速发展轨迹。2007年时，十强房企金额门槛刚好卖在100亿元，可以这样说，当年年销量能否达到100亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入2008年，百亿房企数量迅速增加至12家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从2008年到2013年，5年时间，房地产行业内已发生翻天覆地的发化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据2013年前三季度中国房地产企业

5、销售排行榜，TOP50的入榜门槛已达105亿元。 房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他企业，TOP50企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。,5,3、土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年 今年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。全国53个重点城市经营性用地前11月成交同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二线、三线城市分别

6、提升了13%及34%。从成交规模上看，前11月土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。同时，土地流标情况也大幅减少，整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以来一直维持低位。 土地出让金方面，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%，几乎翻了两倍。,6,Part 1 : 城市区域发展研究,7,在环渤海经济圈和长三角城市群辐射影响力下，在腹地中建过渡地带出现了“淮海经济区”的概念，在城市一体化的进程中，徐州的

7、核心城市的辐射力将沿着更广泛方向发展。,东部沿海经济圈体系逐步充实提升： 环渤海经济圈 淮海经济区 长三角经济圈 珠三角经济圈 中国具有“圈”性质的经济体已经达到20个，在沿海三大经济圈的带动下和周边“虹吸效应”的巨大压力下， “淮海经济区”应运而生，并将走向与长三角都市圈联合之路，将建成中部地区重要的经济圈。 淮海经济区位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间。 淮海经济区位于我国中东部地区，其之北为环渤海经济圈、东南为长三角经济圈，淮海经济区是两大经济圈连通的必经之路。 在我国国民经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈（环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角

8、经济圈）是我国经济发展的绝对核心。淮海经济区位于两大经济圈之中，在陆路交通上是连接两大经济圈的桥梁，具有良好的发展前景。,淮海经济区研究,8,徐州市位于淮海经济区的核心位置，覆盖四省20个地级市的淮海经济区中，徐州已经逐步成长为淮海经济区的第一梯队（徐州、济宁、临沂、盐城）的城市之一。,淮海经济区由山东、江苏、安徽、河南四省20个市组成；淮海济区是由鲁南，苏北，豫东，皖北等20个地级城市及所辖范围组成。 以徐州为核心，包括江苏省的连云港、宿迁、淮扬、盐城，山东省济宁、泰安、临沂、日照、枣庄、菏泽，安徽省淮北、宿州、蚌埠、阜阳，和河南省周口、商丘、开封。 淮海经济区人口密度高，消费需求潜力大；

9、总面积17.8万平方公里，总人口1.23亿，属于人口密集区域，潜在消费需求巨大。 淮海经济区的经济发展起步比较低，但是发展速度较快，未来发展具有较大潜力。 整个淮海经济区经济发展开始进入全面加速期。2008年，淮海经济区地区生产总值达20090亿元，约占全国经济总量6.7%，20年增长25倍； 徐州、济宁、临沂、盐城四市从2004年起相继实现双超（GDP超亿元、财政收入超亿）。,淮海经济区研究,9,徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，古代丝绸之路和现代京沪高铁的交汇处，素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。,徐州城市发展研究城市区位,徐州位于古代丝绸之路和京沪高铁的十字中

10、枢位置，交通首位度尽显，在地理位于淮海经济区中心位置。 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。 徐州素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。 徐州自古有“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。 从道路交通来看，徐州位于我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。 徐州市辖五区四县二市，总面积 11571 平方公里 徐州位于江苏省的西北部，现下辖丰县、沛县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、铜山区五区； 总占地面积达

11、到11571平凡公里；,10,徐州历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。其对外交通发达，为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要的支撑。,徐州城市发展研究对外交通格局,铁路方面： 境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高速铁路2010年全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地的时间仅需2.5个小时。 航空方面： 徐州观音机场已经开通了全国40多条航线。,高速公路方面现有四条高速公路经过： 霍连高速（霍尔果断连云港）； 京福高速（北京福州）； 京沪高速（北京上海）； 徐宿宁高速（徐州宿迁

12、南京）；,徐州火车站,至北京,至上海,至武汉,徐州铁路、机场格局,11,徐州正朝着特大都市规模发展，根据城市总体规划，到2020年徐州市将发展成为市区300万人，主城区220万人规模的现代化特大城市。 “两核心、五组团” 实施“东进、南扩、北造、西延”，疏解老城，优化功能； 三区鼎立的城市格局初步形成； 城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。,徐州城市发展研究城市规划,核心一：中心区的往西优化兴起 西部优化兴起，逐步疏解老城区的压力，实现中心区的有效扩容。 项目所在地成为中心区的西部兴起的重要区域； 核心二：“东进”的东部新城区 城区向东跳过三环路形成新的城市组

13、团；通过综合开发，完善功能，增强对外辐射力。,徐州正在朝着“双核心”的城市架构法相发展，其中项目所在地块随着中心区的西部优化兴起，逐步融入为徐州市的中心区的发展格局。,12,随着徐州需求量的放大和成熟开发商的入驻，徐州房地产投资额稳步提升，增幅高于全市固定资产的投资增速。,根据2013年1-11月底的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达13.55%，因此2013年房地产开发投资增速在逐步回升。 随着成熟房地产开发企业的入驻，徐州房地产投资提升加速； 外地成熟的房地产企业提高了徐州的房产开发水平 近两年各地成熟开发商、代理商进入徐州，带来先进的开发模式和全新的生活理念，推动房

14、地产消费不断升级，改变了以往对单一功能的追求。房地产业的核心竞争力，已由原来的融资能力、土地资源获取能力、公关能力逐渐演变为资源整合能力、综合创新能力和品牌实力。 房地产开发投资的增长速度高于全市固定资产投资的增长速度； 由于房地产开发投资的增长速度高于全市固定资产投资的增长速度，所以房地产投资的占比逐步提升，2010年占比已经达到全市固定资产投资的10.02%的水平。,整体市场环境研究房地产投资,13,整体市场环境研究全国房地产开，竣工情况,房屋新开工方面，2013年1-11月全国商品房施工面积646096万平方米，同比增长16.1%。从全年各月来看同比各月均呈上升趋势，竣工面积各月也呈上升

15、趋势，预计明年将有大幅的商品房入市。,【数据来源：国家统计局】,备注：因为我国的春节一般在一月中至二月初，春节期间是没法进行统计工作的，所以现在1或2月的数据都在2月，或3月初公布.12月为暂无统计。,14,【数据来源：国家统计局】,整体市场环境研究全国房地产商品房销售情况,从全国商品房销售情况来看，2013年1-11月全国商品房无论是总体销售面积还是现房，期房销售面积都大幅上升，2012年直到月末才出现小幅的上升情况，2013年1-11月份商品房销售110806万方，同比累积上升20.8%，大幅上升。,15,整体市场环境研究全国房地产商品住宅销售情况,从全国商品住宅销售情况来看，2013年1

16、-11月全国商品住宅也是无论是总体销售面积还是现房，期房销售面积都大幅上升，2012年直到月末才出现小幅的上升情况，2013年1-11月份商品房销售98871.5万方，同比累积上升21.3%，大幅上升。,【数据来源：国家统计局】,16,整体市场环境研究全国房地产办公销售情况,从全国办公销售情况来看，2013年1-11月全国除了3月份现房销售除下了大幅下滑外，其余均大幅上升态势，11月末累计2306.22万方，同比上升26.6%，虽然出现了大幅的上升趋势，但是成交绝对量较小。,【数据来源：国家统计局】,17,整体市场环境研究全国房地产商业销售情况,从全国商业销售情况来看，2013年1-11月商业

17、累计成交6920.53万方，同比增长12.1%，商业从全国来看成交不是很理想，除了商业操作难度大之外，价格也相当昂贵，只有少部分进入商业市场，今年虽然成交增长幅度较大，但是绝对量较小，远小于住宅类物业。,【数据来源：国家统计局】,18,Part 2 : 房地产政策导读,本年度政策导读及分析,19,20,21,22,23,24,25,26,27,2013年供应93幅，成交81幅土地。 2013年土地市场供应93幅，553.75万方，同比上升52.48%。 2013年土地成交81幅，474.35万方，同比上升65.73% 详情请见P29 2013年商品房供应，成交同比均大幅上升。 2013年商品房

18、供应600.56万方，同比上升31.75%，成交421.22万方，同比上升19.69%。 详情请见P39 2013年商品住宅供应，成交均同比大幅上升 2013年商品住宅供应406.54万方，同比上升43.33%，成交342.74万方，同比上升30.06%。 详情请见P45,28,2013年办公供应、成交均同比大幅上升。 2013年办公供应70.87万方，同比上升35.90%，成交35.19万方，同比上升35.55%。 详情请见P51 2013年商业供应同比小幅下降，成交同比小幅上升。 2013年商业供应56.8万方，同比下降16.86%，成交29.89万方，同比上升13.74%。 详情请见P6

19、2,29,2013年数字楼市 商品房市场 新增供应面积： 600.56万 新增成交面积： 421.22万 成交均价 ： 7980元/ 供求比 ： 1:0.70 商品住宅市场 新增供应面积： 406.54万 新增成交面积： 342.74万 成交均价 ： 7360元/ 供求比 ： 1:0.84,办公市场 新增供应面积： 70.87万 新增成交面积： 35.19万 成交均价 ： 7756元/ 供求比 ： 1:0.50 商业市场 新增供应面积： 56.80万 新增成交面积： 29.89万 成交均价 ： 18690元/ 供求比 ： 1:0.53,30,2013年全国成交排行榜,31,商品房成交面积 TO

20、P10,2013年度楼市成交排行榜,32,商品房成交金额 TOP10,33,【数据来源：世联数据平台】,知名房企2013年度商品房成交金额（不按排名）,【数据来源：世联数据平台】,34,35,Part 3 :土地市场分析篇,一、土地市场概况,36,【数据来源：世联数据平台】,从近几年来每年供应较为平稳，没有大起大落的趋势，但2013年土地较为活跃，2013年徐州供需两旺同比大幅上涨，由于市场向好，开发商积极拿地补仓，市场活跃。 2013年土地市场供应93幅，553.75万方，同比上升52.48%。,二、土地成交分析,37,【数据来源：世联数据平台】,2013年土地成交81幅，474.35万方，

21、同比上升65.73%，同比大幅上升。,表1-2：2013年度徐州市区经营性用地成交明细,38,【数据来源：世联数据平台】,备注：容积率按最大容积率计算,39,【数据来源：世联数据平台】,40,【数据来源：世联数据平台】,41,42,43,44,45,46,47,48,三、地价分析 从历年的土地成交地价来看，每年基本呈上升态势，到了2008年呈现下滑趋势，大部分原因为市场经济的低迷，市场不景气，开发商拿地积极度低，出现了小幅的土地价格下降，2009年经济复苏，市场逐步活跃，地价大幅上升，超过119.36%涨幅，之后一直较为平稳，2013年再次的大幅上升，一方面市场的向好，开发商看好后市，拿地积极

22、推高地价，一方面推出的优质地块也较多，单幅接近或超过10亿的近6幅，比2012年增加4幅,49,【数据来源：世联数据平台】,四、土地用途供应成交分析 2013年从各成交土地性质来看，依然是住宅类用地占主导地位，为226.63万方，占总体的40.93%，其次为商业混合类127.47万方，23.02%，商业用地为15.19万方，占13.85%。,【数据来源：世联数据平台】,50,备注：住宅包含定销房，安置房等，商业混合类包括：商办，商住，商住办，市场用地包括：加油站，加气站等,五、土地区域成交分析 2013年来看，各成交区域，泉山，经济开发区最为活跃占到总成交的59.43%其他区域供应占比较少，未

23、来经济开发区依然为较为活跃区域。,【数据来源：世联数据平台】,51,备注：新城区为新的开发区，意义上属于云龙区，现单独区分开来，新城区现范围为新市政府周边项目,52,Part 4 :商品房市场分析篇,一、市场综述 2013年徐州商品房销售面积为421.22万平方米，较去年同比增长19.69%。出现同比大幅上升的原因主要有两方面：一方面，纵观2013年全年来看，2012年严厉的限购使众多购房者在今年集中释放，二是，今年的大部分区域解除限购政策，上市量激增，使购房者有了大量的可供选择的房源，购房者的积极入市带动了市场的大幅上升。 2013年供应600.56万方，同比上升31.75%，成交421.2

24、2万方，同比上升19.69%。,53,【数据来源：世联数据平台】,二、供应量分析 2013年从各月度的供应情况来看，红五月的到来使5、6月份供应大幅上升，到了9、10月份的传统金九银十又出现了一波大幅供应的局面，到了11月份出现了历史性的大幅供应得益于3年的限购令解除，出现了大幅供应的情况，当月的供应占全年的供应22.44%的高位。,54,【数据来源：世联数据平台】,三、区域供求量区域分析 2013年各区域成交来看，除了铜山区供小于求状态外，其他区域均呈供大于求状态，最为严重的为泉山区供求比达1:0.49，严重供过于求，云龙区为1:0.8呈基本平衡状态。 云龙区依然是销售主力，为148.61万

25、方，占总成交的35.14%，稳居榜首，其次为鼓楼区，96.11万方，占22.82%，再次为泉山区为63.24万方，占15.01%，在后期看来，云龙区依然是最活跃的区域。,55,【数据来源：世联数据平台】,此价格包含商业，办公，住宅类别墅，地下室，车库,四、成交量分析 2013年来看，呈现两个特点，呈现出双末峰值，即年中峰值41.11万方，和年终峰值57.69万方，究其原因为随着销售淡季的到来，开发商都集中推盘，赶上销售淡季到来的末班车，大量的供应销售供购房者选择，其二，累积的客户在本月集中签约，带动成交的大幅上升，年终的峰值其主要原因为限购令的松绑使市场供应大幅上升，可供选择房源较多，加之优惠

26、较大，购房门槛降低，使年末出现了大幅成交的翘尾年。,56,【数据来源：世联数据平台】,五、成交均价分析 2013年商品房房成交量大幅上升，回暖态势得以巩固，均价7980元/，同比上升10.83%，成交价格全年来看波动不大，但总体比上年涨幅较大。,57,【数据来源：世联数据平台】,58,Part 5 :商品住宅市场分析篇,一、市场综述 从2008年以后供应逐年上升的态势，价格也是一路攀升，2012年政策趋紧度加大，政策频出，出现了供需双低的局面。 2013年供应134.84万方，同比上升43.33%，成交342.74万方，同比上升30.06%，主要是后半年的贡献，加上限购令的解除，供应加大购房者

27、积极入市，使成交大幅上升。,59,【数据来源：世联数据平台】,二、供应量分析 供应总量分析 2013年来看供应集中在，5月，6、9、11月份，为215.41万方，占到总供应的52.99%。,60,【数据来源：世联数据平台】,三、成交量分析 2013年，总体来说金三银四不是很理想，开发商集中在五月发力，从供应和成交来看都集中在，5月，6月，大量的活动和优惠，使五月，六月成交较高，而年末很多开发商为完成任务优惠力度也较大，购房门槛的降低，出现了年末的成交大幅反弹情况。 2013年成交342.74万方，同比上升30.06%，同比大幅上升。,61,【数据来源：世联数据平台】,【数据来源：世联数据平台】

28、,2013年从各区域供求来看，云龙区无论是从供应、成交来看依然是主力区域，为138.18万方和120.39万方，占总供应和成交的33.99%，和35.13%，其次鼓楼区。,62,四、成交价格分析 2013年均价7360元/，同比上升7.92%，其片区价格带动整体均价的上升为主要原因。,63,【数据来源：世联数据平台】,64,Part 6 :办公市场分析篇,一、市场综述 2013年办公市场共供应70.87万方，同比上升35.90%，成交35.19万方，同比上升35.55%。2013年的办公供应，成交多为办公性质的居住的LOFT，特别是苹果新天地，和信广场和绿地商务城等，总价低，一层得两层使用，满

29、足了一大批的刚性需求客户，成交大幅上升。,65,【数据来源：世联数据平台】,二、供应量分析,2013年办公市场共供应70.87万方，同比上升35.90%。,66,【数据来源：世联数据平台】,三、成交量分析 1、 2013年办公市场成交35.19万方，同比上升35.55%。,67,【数据来源：世联数据平台】,2、供求区域分析 2013上半年从各区域来看，鼓楼区，和云龙区供应，成交较为活跃供应，成交占到总成交的61.09%和75.16%，其中鼓楼区典型项目为苹果新天地（LOFT），云龙区为徐州云龙万达广场（公寓、标准办公），和绿地商务城（LOFT），和信广场（LOFT）。,68,【数据来源：世联数

30、据平台】,四：均价分析 2013年成交均价为7756元/，同比上升11.57%，成交价格大幅上升。,69,【数据来源：世联数据平台】,70,Part 7 :商业市场分析篇,一、市场综述 2013年商业共供应56.80万方，同比下降16.86%，成交29.89万方，同比上升13.74%。 一方面商业价格较高，消费观念尚未形成，对商业关注度不高，商业普遍成交较差，商业成交片区集中度高，全年成交相对较好的为欧蓓莎2.74万方，天成国际2.60万方，截止到2013年底库存91.18万方，按照2013年全年的成交来计算，需要近3年的消化。,71,【数据来源：世联数据平台】,二、供应分析 2013年商业共

31、供应56.80万方，同比下降16.86%，11月份达到历史的高位供应，其和11月份政策的松绑有直接的原因，使供应大幅上升。,72,【数据来源：世联数据平台】,三、成交分析 2013年商业共成交29.89万方，同比上升13.74%。,73,【数据来源：世联数据平台】,2013年从各区域来看商业云龙区成交第一，为11.2万方，占总成交的37.47%，其次为经济开发区，9.2万方，占30.78%，云龙区多为在售新项目，无论是投资客还是自己做生意的购房者比较青睐位置，人流量大的区位，随着万达的开业，带动片区商业上升有直接的作用。,四、区域成交分析,【数据来源：世联数据平台】,74,五、均价分析 201

32、3年来看价格波动起伏波动较大，5月份达到了25272元/年内最高值，商业成交大幅上升，从大的环境下投资客增加，而且偏好较好的位置，人流量，客流量等方面无疑选择市中心的商业较多，带动了量价齐升的趋势。,75,【数据来源：世联数据平台】,Part 8:2013年库存市场分析,76,2013年总的来说住宅库存339.96万方，如果按照2013年全年成交的342.74万方计算的话，需要不到一年的消化，一般情况下我们认为：消化周期不足6个月，市场呈现供不应求；12个月附近，市场供求基本平衡；18个月以上，市场出现供过于求。可以看出当前前徐州市的住宅呈基本平衡的状态，商品房库存615.16万方，需销售18

33、个月左右，商业库存91.18万方，需3年左右销售，严重供过于求状态，办公库存60.99万方，也严重供过于求状态。,备注：库存销售周期按照2013年全年销售为依据,77,Part 9 :2014年市场6大预测,78,（1）政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽 三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升，部分一事线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供

34、需情况地区差异较大，从目前来看，过去全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变， 从城市局面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是

35、新一届政店的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行局面的松动也将成为可能。,79,（2）投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高 本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压

36、力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。 2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在23%左右。,80,（3）一线城市：成交量与今年总体持平，政策面持续收紧下房价或先涨后稳 从供应局面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推至明年

37、一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市从面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅较大，增幅为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。 从成交从面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，市场销售速度大致将和2013年持平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平，而北京从面，2013年受供

38、应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。 从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。,81,（4）二线城市：新增供应全方位扩张，市场量价齐升格局总体稳固 从供应局面上看，与一线城市相同点是2012

39、年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，昆明、南京、宁波等等2014年商品住宅供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。 从成交局面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。 从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会

40、削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年可观上讲有放缓的需要。,82,（5）三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨 从供应局面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下，目前甚至出现库存过剩的情况。 从成交局面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过去两年将近一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。 从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳

41、步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。,83,（6）土地：市场热度总体将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长 2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一斱面，预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金

42、管控。 从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量并不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能会来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结极的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。 土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流

43、拍、溢价来看，2014年流拍地块单比仍然维持低位，而高溢价地块单比会比今年有所回落。,84,85,Part 10 :2013年楼盘营销活动简介,新城区 新城房源遇“抢房” 国信上城学府开盘劲销 3.23日上午，国信体验中心内早已聚集了众多前来选房的客户。经过煎熬的等待后，选房活动正式开始。依据办理VIP卡的顺序及获得选房号牌进行依次选房，并且每人可以备选三套房原，然而在前十组客户纷纷成功选定房源后，排在后面的客户再也无法淡定，相继涌至价格公示前，查看自己心仪的房源是否还在，并筛选备用房源，以便自己看中的房源先被抢定。随着一声声房源成功选定的声音，所有的人都在紧张的期盼着。 此次项目推出的为国信

44、上城学府3#号楼1单元，共计72套房源。为两梯四户18层的高层，户型面积87-133平米，最低价6110元/，最高6918元/，一房一价，前期购买VIP卡订房客户，选中房源后，可在原先9.85折的基础上再享99折优惠。 金山桥开发区 绿地之窗彩绘春天主题活动在售楼处炫彩开启 2013年4月13日下午，位于高铁站前广场南侧的绿地之窗售楼处人群攒动、热闹非凡。绿地集团为感谢新老业主、播散春天美丽，让业主在这样的春天周末感受生活、感受春天、感受绿地企业文化，特推出“彩绘春天”主题系列活动。 销售方面，目前3号楼还在办卡阶段，购买VIP卡可享2万元抵3万元优惠。3号楼为26层，共计两个单元，户型面积为

45、89、95平方米，此次将加推西单元，大约100多套房源，预计价格为5600-6000元/平方米，预计4月底开盘。 丁香苑9号楼目前仅少量房源在售，6号楼基本售罄，7、8号楼少量房源在售，户型面积为120、130平方米，均价为6000元/平方米。 泉山区 金域华庭A2号楼即将开盘 摄影大赛火热进行中 项目A2号楼将于近期开盘，均价13000元/，13层电梯小高层，两梯两户，面积为125-135，经典舒适。凡是认筹预签客户即送“亚洲双人行”，最高可尊享8万大礼。金域华庭“春之约”摄影大赛火热进行中。 A4、A5号少量房源在售，房源面积在98-141之间，均价12800元/。其中，A4号楼为9层小高

46、层，一梯两户，共三个单元 ；A5号楼为11层小高层，一梯两户，共三个单元。A4和A5号楼付款方式优惠（一次性付款97折，按揭贷款98折；）。,86,鼓楼区 “红动徐州 爱住万科”盛大开启！ 2013年6月1日上午9时30分，随着“红动徐州爱住万科”的口号声在彭城一号中心广场响起，万科全城派发红玫瑰的活动正式开启。身着万科红T恤、手提花篮的万科行动派将在今天为徐州市民上演“赠人玫瑰 ，手有余香”的爱心传递。 2013年，万科入驻徐州，已先后举办了“万科体验之旅”“万科品牌巡展”“万科首个品牌馆开放”等活动，把万科富有强大生命力的阳光精神注入徐州，在颠覆传统住宅观念的同时，更让徐州市民感知到其魅力

47、所在，和千年徐州共同成长，共筑未来。 云龙区 徐州云龙万达广场六一欢乐嘉年华 超级宝宝秀启幕 徐州云龙万达广场欢乐嘉年华“六一乐翻天 超级宝宝秀”6月1日欢乐启幕。 SOHO公寓、商铺及写字楼在火热销售中。其中，SOHO火爆热销，均价约为8000元/，户型面积在39-67之间，现客户购房一次性付款可享98折优惠，按时签约可再享99折优惠。万达广场保留金铺全城热抢，户型面积在98-150之间，限时加推，总价约为200万元/套起；另有甲级写字楼热销，均价约为8500元/左右。4#楼写字楼加推，共10层，户型面积在66-217之间。 另外，万达广场东街商铺接受全城认筹，推出认筹即可享受总价减5万元的

48、优惠活动，购房可享受98折优惠。 恒基翔龙湾15#接受预约 样板展示区即将公开 恒基雍景新城一期最后一栋15#楼，正在接受全城预约，82-88浪漫两房，紧邻撷秀中学。 另据悉，恒基翔龙湾样板展示区即将于近期全城公开，恒基翔龙湾第二批尊崇联排和珍稀湖景独栋正接受预约登记，湖景联排约370，独栋别墅约432，总价340万起。,87,云龙区 银座东城丽景开盘在即 端午节感恩回馈 银座东城丽景首批景观高层开盘在即之际，适逢端午佳节，特于6月1日、6月2日提前举办了“法派东城、粽情丽景”感恩回馈活动，针对长期以来一直支持和关注本项目的贵宾客户赠送价值200元的粽子礼盒。 银座东城丽景预计B1#楼6月上旬

49、开盘，价格待定。 汉源国际丽城6月2日开盘 办理VIP优惠5000元 汉源国际丽城6月2日即将盛大开盘，现在办理VIP卡，可享受开盘当天优惠外总房款再优惠5000元；开盘推出3#、10#楼两栋高层，户型面积88-114，其中3#楼为22层高层，10#楼为26层高层，共计286套。据悉汉源国际丽城由12栋高层、2栋低层沿街商业、一座配套幼儿园组成，开发户数共约1516户。 鼓楼区 国华天玺售楼处6月15日正式公开 国华天玺现场接待中心6月15日盛世公开，地址位于庆云桥北，轻丰大楼一楼。目前国华天玺样板房装修工程正式启动，装修施工单位为曾担任2008年北京奥运会主会场“鸟巢”的苏州金螳螂机构，经过

50、缜密周全的施工计划，现已进场施工，预计在年中左右对外公开。 国华天玺位于九龙湖东岸，项目占地面积30余亩，目前规划为3栋住宅（A号楼29层，B号楼28层，C号楼27层）、1栋写字楼（D号楼为loft14层）及沿街商业。 大城小院认筹1千抵1万 预计本月底开盘 大城小院目前正在接受认筹，大城小院项目位于下淀路二十四中北侧，共包含1栋17层小高层，总建筑面约18020，总住宅户数为136户，共分为两梯三户两梯两户两个单元，地下两层为停车位，车位配比为1：1，开盘时间预计在6月底。优惠信息：目前在售楼处认筹可享受1千抵1万的优惠。,88,云龙区 6月10日润金城商业街门面房盛大开盘 润金城商业街挑高

51、5.7米沿街门面房将于6月10日盛大开盘！目前，润金城商业街门面房正在火爆认筹中，现只需缴5万元就能在开盘当天享受抵10万元的超值巨惠。此次推售的门面房面积范围约为85-510，分为单层和跃式两种类型，全部为独立产权，全框架结构、大小可自由组合、灵活分割。由于一层层高为5.7米，所以可以买一层用两层。 云龙华府首批房源即将盛大开盘 城东板块品质豪宅云龙华府首批房源即将盛大开盘。首批推出260套高品质房源，户型面积在82-200之间，有一栋小高层，三栋高层，其中高层为两梯两户设计，具备非常的舒适感。周边配套成熟，环境优美。 首批房源为B区东侧3、5、7、9号楼，其中3号楼为21层，2个单元，两梯

52、两户，户型面积为117、128；5、7号楼为15层，2个单元，两梯两户，户型面积为117、122；9号楼为11层，2个单元，一梯三户，户型面积为86、93。 泉山区 财富湾“淮海达人秀”全城启幕 南区火热报名中 由城南生态宜居住宅财富湾承办的“淮海达人秀”民间才艺大赛全城启幕，为广大民间才艺的人提供展示自己、展现才艺的大舞台，只要您有才艺、有绝活，就可以到财富湾参加“淮海达人秀”南区海选。优秀的人才还有机会上央视星光大道，抢10万赛区大奖。 财富湾精品公寓以及住宅房源即将全新登场。43-55全能公寓，准现房倾情加推，赠1500元/精装，民用水电，不限贷，宜居宜商宜办公，是居住、投资的理想产品。

53、 住宅4号楼现仅几套房源在售，户型为104的宽敞两室和143的舒适三室，房源已涨价，现均价为6500元/，购房客户一次性付款可以享受95折优惠，贷款可以享受98折优惠。 财富湾生态办公仅28套，面积为196左右，5880元/起价。,89,铜山区 枫林天下10#交五千可选定房源 享开盘79折 枫林天下10#楼6月中旬即将开盘，限时交5000元认筹即可锁定房源，同时享开盘79折优惠。10#楼为一期最后一栋收官楼座，共120套房源，两梯四户，面积88130，开盘价格待定。另外，一期高层1#8#楼、9#楼、11#楼正在进行特惠清盘活动，58154一至四居，均价5800元/。枫林天下御墅房源在售，A1-

54、A15联排别墅火热销售，面积为334-362，总价260万起，一次性付款可享82折优惠，按揭84折优惠，限时赠送六重大礼：名牌中央空调、立体精装园林方案、地下车位、私家定制装修方案、家庭净水设备、品牌太阳能。 财富湾“淮海达人秀”6月29日海选 报名倒计时 “淮海达人秀”南区海选将在6月29日晚上举行，即本周六晚在财富湾售楼处前广场举行。所有参赛选手要在6月29日下午6：00前到售楼处领取号码牌，根据号码先后顺序上台表演。 活动公开后，电话咨询以及至售楼处报名人员不断，到目前为止，已经有仅二百人报名，有高至五六十虽的老人，有小至七八岁孩童，报名的节目也是精彩纷呈，有团体合唱、有独舞表演，还有杂

55、技。据海选时间还有2天时间，现还可以接受报名。 云龙区 紫金天境妈妈咪呀全民广场舞首场预赛 本周六火力绽放 6月22日广场舞大赛进行第一场比赛，比赛以30人为一组，采取淘汰制，优胜团队可直接进入决赛，淘汰团队则可以进入复活赛争取比赛资格，奖品优厚，鼓励有梦想的中老年朋友实现自己的愿望。报名截止时间为7月6号，有兴趣的中老年朋友可以致电售楼处咨询或报名参与。 国信上城学府5#楼6月22日开盘 双学区6100起 国信上城学府5#楼6月22日开盘。5#楼18层，两梯四户，公72套，户型面积为96-132。国信上城学府推出90-140双学区新品，仅6100元/起，主力户型为舒适两房和朗阔三房，其大多数

56、户型南北通透、配备双阳台，而且大部分户型的客厅、卧室朝南。 国信上城学府1#楼主力户型为90-140两房、三房，约68套房源，2梯四户，一房一价，均价6800元/左右，贷款99折，全款97折，目前仅余不到20套。7#楼均价7200元/左右，户型面积143和146，优惠：一次性付款97.5折优惠；按揭贷款98.5折,90,云龙区 提香湾目前在售房源有G6#、G7#、G8#、G9#，其中G8#和G9#仅剩几套房源，G6#和G7#房源也已经不多，欲购从速！楼王明珠G7#为最中心景观区，百米楼距，人车分流，户型面积为112及118平米舒适三房，楼王明珠均价7500/平米，户型舒适通透，一梯两户。总体房

57、源均价7200元/平米。提香湾属景观墅区，地铁商务区内，未来将实现人车分流，物业公司为绿城物业！优惠方面是贷款98，一次性96折。 云龙区 保利鑫城特惠“团购”，交3000元即可在案场优惠基础上再优惠3%。3期茉莉公馆现推出1#、2#、3#、4#，80平两房97平三房刚需主力户型，小高层1梯3户纯板式结构，开盘当天热销推出房源92%，现享受99折；二期仅剩少量一梯两户小高层117-125三房户型在售，均价6750元/平，二期房源享99折优惠。 保利鑫城全部在售房源均价6500元/平。 经济开发区 城置国际花园城三期9#接受预约，预计近期正式开盘，9#为18层小高层，共计54套，主力户型96、1

58、16、124，目前会员缴1万抵2万。另外，三期7#、8#在售，主要户型为120，均价5900元/平左右，一房一价。二期准现房130-140特惠，首付一成，首付7万起，不限购，5559元/起。另据悉，二期自推出特价房“一口价”以来，销售异常火爆，目前仅余少量房源，户型面积在117至122，一口价5400-5600元/平。工地方面：三期1#、2#、3#、4#、5#、14、15#、16#已经封顶，其他多栋同步进行中，1#、2#、14#、15#、16#将于2014年6月上房，4#楼将于2014年9月上房，另16#楼正在办理贷款所需的合同，然后依次是15#、14#楼。,91,经济开发区 搜房携手城置国际花园城 商铺独享3000抵10万 城置国际花园城三期9#正在热销，9#为18层小高层，共计54套，主力户型96、116、124，均价5900元/平。目前，搜房与城置合作电商团购活动正在火热进行中，克拉公寓、低于100平房源享受3000抵房