成都市房地产市场半年总结及展望简版

1、, 2019年成都房地产市场半年总结及展望 【CRIC研究】政策高压，房企战略分化，不疾不徐，长线长投,本报告数据统计口径,a.,数据来源,CRIC中国房地产决策咨询系统,b.,土地数据,土地供应即可用于当期交易的量 土地成交即当期出让成功的量 统计范围一圈层/二圈层/三圈层； 统计类别仅包含纯住宅、住兼商、纯商业、商 兼住性质用地，（商业不包括商服、教育、医 疗、加油加气站、娱乐康体等用地）；,c.,商品房数据,供应数据即当期新增预售的量； 成交量统计口径为实际网签数据； 住宅和商办数据范围为一圈层+二圈层+三圈层；,d.,统计范围,一圈层（主城区）指锦江区、成华区、武侯区、金牛 区、青羊区

2、、高新区； 二圈层（近郊区）指新都、郫都、温江、双流、龙泉、 天府新区； 三圈层（远郊区）指彭州、都江堰、崇州、大邑、邛 崃、蒲江、新津、青白江、金堂；,Part.1 宏观环境,宏观经济环境,经济总体平稳运行，稳增长为年度总体目标，高新、天府表现抢眼,数据来源：成都市统计公报,2019年以来，成都市主要经济指标运行在合理区间，总体平稳、好于预期，实现了良好开局。截止一季度，成都市地区生产总值同比增长8.0%， 增速分别高于全国和四川省1.6、0.2个百分点； 高新区1季度GDP持续领先，达431.2亿元；天府新区及青白江区增速明显，分别为10%及11.1%,2015年,2016年,2017年,

3、2018年,2019年1季 度,GDP(亿元）,10801.2,12170,13889.39,15342.77,3550,实际增速（%）,7.9%,7.7%,8.1%,8%,8%,7.5%,7.6%,7.7%,7.8%,7.9%,8.0%,8.1%,8.2%,10000 8000 6000 4000 2000 0,12000,14000,18000 16000,成都GDP走势,、,除强调农业产业外，成都持续加大对新兴产业、金融、科技等产业扶持,宏观经济环境-产业,5.国家成都农业科技中心（创新核心区一期）；6.独角兽岛启动区；7.成都科学城生态水环境工程,项目；5.紫光成都集成电路基地（一期）

4、,900余个产业项目同时落地，以简阳、天府新区及高新区为主要着力点，全面高速发展,数据来源：官方网络公示资料,宏观经济环境-产业,宏观经济环境-重大产业项目进展,重大产业以智慧科技、生物健康为主，多已开工建设,数据来源：官方网络公示资料,宏观经济环境-重大城市配套项目进展,，,基建配套全方位发力，以提升城市功能及形象为目标,数据来源：官方网络公示资料,“房住不炒、因城施策”主基调未变，持续“稳地价、稳房价、稳预期”,宏观政策环境,1.4中国人民银行决定下调 金融机构存款准备金率1个 百分点。1.15和1.25分别 下调0.5个百分点。,1月,国管公积金政策从4月15日起开始调整， 住房公积金贷

5、款将“认房又认贷”，二 套房首付比例不低于六成。 制定实施2019年住宅用地“五类”调控 目标：消化周期在36个月以上的，应停 止供地；36-18个月的，要适当减少供 地；18-12个月的，维持供地持平水平； 12-6个月的，要增加供地；6个月以下 的，要显著增加并加快供地。 4月，住建部明确将房地产长效机制考核 目标落实到年度、季度甚至月度，并对 一季度房价、地价波动幅度较大的城市 进行了预警提示。,4月,5月，住建部对近3月新建 商品住宅、二手住宅价格 指数累计涨幅较大的佛山、 苏州、大连、南宁4个城市 进行了预警提示。,5月,2019年上半年宏观政策：,2019年,1月,2月,青岛：暂停

6、执行 青岛市高新区商 品房公证摇号售房 规则,收紧,放松,海口：新落户家庭 限购1套 暂停向企 事业单位出售商品 房,福建：实施“一城 一策”方案 稳定 房价地价,中山：未暂停向港 澳台同胞、华侨出 售一手房,杭州、宁波：将研 究制订“一城一 策”方案,长沙：认真落实“6.25” 调控政策，“反炒房”攻 坚战取得阶段性胜利。配 套出台公证摇号销售、刚 需优先选房、鼓励推广全 装修等一揽子政策,成都：根据公积金 贷款住房套数的认 定标准,上海：坚持房地产市场 调控目标不动摇，着力 稳市场、稳房价、稳预 期,成都：严格“认房认贷”标 准、调整了逾期记录应用、 放宽了贷款年限的计算。,佛山：非限购区

7、房产， 最高贷款成数开放为8 成,上海：多家银行下调首 套房房贷利率,武汉：对市场波动大、未 能完成调控目标的区进行 约谈问责,南京：南京坚持房价稳 控政策不动摇,3月,山东：济南、青岛要科学制 定“一城一策”实施方案。,天津：本地工作一年以上， 且为家庭首套住房；同时首 付不低于总价60%，贷款最 高限额40万元,菏泽：农民购买首套商品房 享受每平方米300元的优 惠。首付不超过30，贷款 利率为0.9-1.25倍,4月,石家庄：自2019年4月1 日起，全市范围内统一 暂停发放住房公积金异 地贷款,长沙：对个人购买家庭 第二套改善性住房，按 4%的税率征收契税。,青岛：停止执行“首付 款比

8、例不低于房屋总价 款的20%”政策,辽宁：非本地户籍市区 限购1套新建商品住宅,5月,苏州：苏州工业园区 全域、苏州高新区部 分重点区域新房限售 3年，二手房限售5年,6月,西安：一是市外迁入户籍，需落户满1年或缴 满1年社保；二是非本市户籍居民且在限购区 内无住房的，需提供5年以上社保证明才可购 买1套房；三是将临潼纳入限购区范围,徐州：组合贷的额度最高 不超过所购商品住房总价 的70%，存量房（二手房） 首次贷款不超过总房价的 60%；组合贷的比例最高 不超过公布的住房公积金 最高比例，且首付加组合 贷款总额不高于房款总额,“一城一策”的差异化政策松紧有度，整体以收紧为主,宏观政策环境,成

9、都： 6月27日土拍熔断政策重启； 6月28日预告地块出现现房销售要求； 成都政府响应国家“一城一策”政策， 制定楼市新规则，严控楼市风险,经济平稳乐观 高精尖产业聚集，促进城市快速提档升级 坚持“一城一策”，多城市政策以收紧为主,小结,Part.2 土地市场,土地市场走势,数据来源：CRIC 、成都市公共资源交易服务中心,2019年上半年供应土地8640.68亩，同环比分别下跌28.74% 、23.71% ；成交土地7392.24亩，同环比分别下跌30.04%、27.83%。 据克而瑞数据监测显示，今年上半年土地供求延续下滑趋势，相比去年同期有一定下降。今年1月-4月，土地市场供需逐步回落见

10、底；4月之后优 质地块供应增加，房企拿地转积极，土地成交量开始回升。 6月27日，土拍规则升级，熔断机制回归；6月28日，出让方案中首次要求宗地上7层及以上的住宅楼栋，成品住宅比例达100%，并要求现房销 售，体现了政府对稳地价、稳房价、稳预期的决心。,整体供求持续下滑，下半程止跌回暖，调控基调以稳为主,16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,成都市半年度土地供需走势,供应面积（亩）,成交面积（亩）,0,500,1000,1500,2000,2500,1901,1902,1905,1906,成都市月度土地供需走势图,1903 1904 供应面

11、积（亩） 成交面积（亩）,土地市场热度,度,据克而瑞数据监测显示，19年上半年土地市场整体流拍率为19.42%，继续延续微涨趋势，其中6月流拍率陡增，多因热门地块因故终止所 致，并非实际意义上流拍； 19年上半年土地市场整体溢价率为18.52%，相比去年下半年有所提高；1-4月有一定程度波动，其中3月金牛区茶店子板块2宗土地入市，溢 价率回升至29.88%，4月后主城区优质地块陆续入市，市场情绪回暖，溢价率连续上涨。,优质地块刺激房企拿地态度转积极，溢价率回升,数据来源：CRIC 成都市公共资源交易服务中心,29.88%,16.67% 9.61%,1901,1902,1903,1904,190

12、5,1906,成都市月度土地热度走势图 流拍率(%) 溢价率（%）,一圈层土地市场走势,一圈层半年度土地供需走势图 供应面积（亩） 成交面积（亩） 2500 2000 1500 1000 500 0,600 400 200 0,800,1904,1905,1906,一圈层月度土地供需走势图 供应（亩） 成交（亩）,3.85%,80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%,一圈层半年度土地市场热度走势图 溢价率（%） 流拍率（%）,40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%,1901,1902,1903,1904,1905,1906,一圈层月度土地市场热度走势图 流拍率

13、(%) 溢价率（%）,土地供应提速，优质地块加剧气氛活跃,据克而瑞数据监测显示，19年一圈层土地市场供需同环比均上涨，溢价率环比回升，流拍率有所下降，处于较低水平； 从月度趋势看，2月份出现断供，1月、6月供应量较大，流拍率出现上涨趋势，部分原因为热门地块因故终止。溢价率出现一定程度波动，其 中受金牛区天回板块一宗510亩土地底价成交的影响，6月份溢价率有所回落。,1901 1902 1903 数据来源：CRIC 成都市公共资源交易服务中心,二圈层土地市场走势,供应大幅缩水，“狼多肉少”热度不减,100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%,溢价率（%） 流拍率（%）

14、,800 600 400 200 0,1,000,1904,1905,1906,二圈层月度土地供需走势图 供应（亩） 成交（亩）,6,000 4,000 2,000 0,8,000,据克而瑞数据监测显示，19年二圈层土地市场供需同环比均下降，但市场情绪有一定回暖，溢价率环比回升，流拍率小幅下降； 从月度趋势看，2、5、6月为供应高峰，成交同步提高。流拍出现在1月和6月，其中6月因多宗土地因故终止；溢价率在4月后涨幅较大，受双 流3宗土地高溢价率出让的推动，6月溢价率高达51.24%。 二圈层半年度土地供需走势图 二圈层半年度土地市场热度走势图,供应面积（亩） 成交面积（亩）,33.3%,51.

15、24%,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,1901,1902,1903,1904,1905,1906,二圈层月度土地市场热度走势图 流拍率(%) 溢价率（%）,1901 1902 1903 数据来源：CRIC 成都市公共资源交易服务中心,三圈层半年度土地市场热度走势图 溢价率（%） 流拍率（%） 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%,三圈层土地市场走势,土地供需下滑，溢价率过低，流拍率上涨至高位,据克而瑞数据监测显示，19年三圈层土地市场供需同环比均下降，溢价率偏低仅6%，流拍率持续上涨，达到16年以来最高值； 从月度趋势看，三

16、圈层土地供应呈下降趋势，流拍率持续上涨，6月份达到57%。溢价率在3月份因单宗地块有较大程度提升，但随后迅速回 落，5月、6月溢价率出现小幅度上涨。,57.14%,60.0%,50.0% 40.0% 30.64% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 1901 1902 1903 1904 1905 1906,三圈层月度土地市场热度走势图,流拍率(%) 溢价率（%）,三圈层半年度土地供需走势图 供应面积（亩） 成交面积（亩） 8,000 6,000 4,000 2,000 0,0,500,1,000,1,500,1901,1902,1903,1904,1905,1906,三圈层月度土地

17、供需走势图 供应（亩） 成交（亩）,0%,10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%,2018年下半年 2018年上半年 2017年下半年 2017年上半年 2016年下半年 2016年上半年,成都半年度土地供应结构变化,一圈层 供应面积占比（%） 20.57% 2019年上半年,二圈层 供应面积占比（%） 34.17%,三圈层 供应面积占比（%） 45.26%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2018年下半年 2018年上半年 2017年下半年 2017年上半年 2016年下半年 2016年上半年,成都半年度土地成交结构变化,一圈层 成交

18、面积占比（%） 23.29% 2019年上半年,二圈层 成交面积占比（%） 34.65%,三圈层 成交面积占比（%） 42.06%,土地区域供应结构,据克而瑞监测数据显示，上半年土地区域供需结构依然为“三二一”；一圈层因供应加大，供需占比明显提高；相反二圈层供应下滑，供需占 比大幅收窄；三圈层供应虽有所下滑，但供需占比持续扩大，占比最高； 根据【2019年住宅用地“五类”调控目标】政策，结合各圈层消化周期，预计下半年三圈层供应占比会适当缩减。,一圈层供应比例持续提高，预计三圈层供应比例或有下降,数据来源：CRIC 成都市公共资源交易服务中心,地价房价比,1.06,0.82,0.76,0.31,

19、2 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0,5000 0,10000,15000,25000 1.85 20000,机投 琉璃场 茶店子 东升 怡心湖 内金沙 光华新城 九江 西部智谷 昭觉寺-驷马桥 郫都老城 红光 新津龙 潭寺青 白江崇 州大邑 犀浦金 堂 新都老城 都江堰 十陵天 回中和 蒲江邛 崃,地价,房价,地价房价比,二圈层部分板块过高，三圈层整体下滑,根据克而瑞数据监测显示，19年上半年一圈层地价房价比有小幅上升，比值依旧较高，热点板块中机投、琉璃场、茶店子地价房价比均高于1.0，但金牛区天回板块的地 块受配建大型功能性公共设施的影响地价房价比仅有

20、0.31；二圈层地价房价比上升程度明显，热点板块中东升、怡心湖、光华新城、九江等均高于0.8，出现局部较高的 现象，龙泉十陵板块也因为2宗配建大型功能性公共设施的影响地价房价比为0.32；三圈层地价房价比整体出现下滑。 热点板块楼面地价比,数据来源：CRIC 成都市公共资源交易服务中心,高价地开发现状 未开发地块占比48%，近8成位于一圈层,据克而瑞监测显示，16年至今成都成交万元以上涉宅地块共66宗，截止目前，未开发地块占比48%，近8成位于一圈层。,房企拿地TOP榜,国企央企占4席，城投占4项榜首，多家主流房企消失于榜单,注：数据来源，CRIC数据，数据范围：大成都,TOP10房企共成交2

21、501亩，可开发体量325.4万，占全年成交的56%，其中成都城投占据金额、体量等4项榜首，储备存量高达193.9万。 值得注意的是，TOP10房企多为非主流房企，其中国企占3席、央企仅华润上榜，而多家主流房企均未进入榜单。 表：2019年上半年品牌房企拿地金额TOP10榜,供地计划,数据来源：CRIC、成都市政府信息公开数据、中国土地市场网 （最终数据以官方公布为准）,整体去化周期良好，预计下半年土地供应量上升,据克而瑞数据监测显示，19年经营性建设用地计划供应19700亩，上半年实际供应6184.9亩，仅完成计划的31%；大成都整体存量去化周 期约27.1月，一圈层约25个月，二圈层26个

22、月，三圈层30个月；下半年或主力供应区域集中于青羊区、成华区、武侯区，据悉，一圈层青羊区 城市更新将释放2000亩左右土地，成华区有13宗土地完成过会审核，目前正在积极推动地块上市，武侯新城有较多可开发土地；因双流区存量 较低，二圈层下半年土地供应主力或为双流区。,土地市场先冷后热，一二三圈层逐渐分化， 优质地块刺激房企拿地态度转积极，产业拿地或成主流 年度计划完成仅三成，下半场供地或持续加大。,土地市场小结,Part.3 商品住宅市场,500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0,大成都商品房供应走势,2017年 住宅（万）,商业（万）,2018年 公寓（

23、万）,写字楼（万）,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2019年 近3年月均值,1361万,数据来源，CRIC数据,商品房市场,供需双降，供销结构平衡，呈节点性波动走势 据克而瑞数据监测显示， 2019年上半年大成都商品房供应和成交量同环比均下降；供需比0.95，整体呈现供需平衡的态势； 在传统旺季节点的作用下，1、4、5月供应量较大，远高于近3年月度供应均值； 成交表现相对乏力，仅1月远高于近3年月度成交均值，上半年其余月份多在平均值以下；,月度平均值,1387万,1064万,1538万,180

24、2万,0.00,50.00,100.00,150.00,250.00 200.00,(同比-12%，环比-24%) 300.00,350.00,400.00,450.00,2017年,2018年,大成都商品房成交走势,住宅（万）,商业（万）,公寓（万）,写字楼（万）,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2019年 近3年月均值,月度平均值,1785万,1623万,1606万,1727万,1434万,(同比-11%，环比-17%),250 200 150 100 50 0,300,350,400,1,

25、2 3,4,5,8,9,10 11 12,1,2,3,4,5,8,9 10 11 12,1,2,5,6,6 7 2017年,6 7 2018年,3 4 2019年,供应（万）,成交（万）,供应月均值,成交月均值,数据来源，CRIC数据,商品住宅市场,供应 1110万 成交1478万 供求比 0.75,供应 726万 成交 1256万 供求比 0.58,大成都商品住宅供销量走势 供应 1129万 成交 1227万 供求比 0.92,供应 1314万 成交 1351万 供求比 0.97,供应 1001万（同比-11%，环比-24%） 成交 1113万（同比-9%，环比-18%）,供求比 0.90,

26、供需成色略显不足，但调控成效明显，供需趋向守衡 据克而瑞数据监测显示， 2019年上半年大成都商品住宅市场供应和成交均不如去年，同环比均呈下降趋势；但供销结构良性，供需比0.90； 供应方面，受节点性推动，1、5月为上半年供应高峰，远高于月度平均值； 成交方面，表现相对乏力，仅1月远高于近3年月均成交均值，上半年其余月份多在平均值以下； 整体来看，上半年住宅成交表现欠佳，1、受政策环境影响，需求后劲不足；2、市场产品特征表现为大面积、高总价，刚需客群遭遇二手市场分流；3、供应主力为三圈 层，吸附能力有限，拉低整体市场成交。,0%,7%,0% 0%,22%,7%,23%,3%,53%,59%,5

27、0%,25% 0%,56%,17%,22%,36%,11%,36%,25% 17%,29%,30%,14%,11% 11%,0%,30% 14% 15%,44% 9%,0% 0% 0% 1月 2月 3月 4月 一圈层,二圈层,13% 5月 6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 三圈层,顺销率,日光率,89%,12%,63%,61%,50%,65%,44% 44%,61%,25%,49%,45%,36%,13%,4%,34%,15%,22%,0%,50%,100%,0,5000,10000,1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月 2月 3月 4月 一圈层

28、,5月 6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 三圈层,推盘量,二圈层认购量,认购率,0,40000,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,1月 2月 3月 4月 5月 6月,18年,19年,大成都商品住宅开盘供需走势 10000 20000 30000,推盘量 认购量,商品住宅开盘,开盘供货量与去年相当，整体去化受累于远郊而低位徘徊,认购率,58%,认购率,37%,认购率 91%,推盘量 12682 认购量 7672,认购率 60%,推盘量 30887 认购量 13479 认购率 44%,推盘量 35587 认购量 8092 认购率 23%,50%去

29、化率线,供应 78120套 认购 70803套,据克而瑞数据监测显示，上半年成都开盘认购率不足4成。受春节假期影响，大成都开盘供求量于2月跌至低点，后因“小阳春”逐步回升，至6月受 房企年中业绩冲刺推动，多个中心城区优质项目集中放量，各区域供求量集体冲高；自“515”限购颁布已一年有余而未见放松，春节后多个高地价 项目陆续入市，部分因定价过高无人报名而转为顺销，远郊区域更是由于房源量充足而失去摇号的意义，为节约购房者手中珍贵的“房票”，过半项 目直接转为顺销。,三圈层顺销率走高,供应 127981套,认购 74848套,供应 79156套,认购 29243套,整体认购率下滑,中心城区产品特征,

30、据克而瑞数据监测显示， 100以下小面积产品供应持续大幅缩减，上半年供应占比仅为17%，但成交占比达到32%，需求依旧旺盛；100-140 中位户型上半年供应占比继续扩大，但成交份额反之缩减，被140以上产品，抢占了市场份额；,100平米以下产品需求依旧旺盛，140以上份额大幅增加,图：中心城区产品面积段供应占比走势,17%,53%,38%,8%,图：中心城区产品面积段去化占比走势,55%,28%,45%,64%,32%,数据来源，CRIC数据,39%,38%,51%,11%,42%,44%,14%,三圈层产品特征,供应方面：100-120供应份额维稳至37%，100 以下市场占有率平稳过渡给

31、120-160，其中120-140涨幅明显； 成交方面：三圈层140以上房源市占率较为企稳，而100以下份额虽呈波动下降的趋势，但仍保持较高的数值。,120 以上产品供应持续扩大，100以下成交仍占高位,数据来源，CRIC数据,0%,20%,40%,60%,80%,100%,17年上半年,17年下半年,18年上半年,18年下半年,19年上半年,60 60-80,100-120 120-140 140-160 160-180,200以上,80-100 32%,12%,180-200 22%,图：三圈层产品面积段供应占比走势,图：三圈层产品面积段成交占比走势,42%,35%,54%,17%,维稳至

32、37%,商品住宅已推存量,存量连续3月上涨，接近临界点,据克而瑞数据监测显示，大成都商品住宅已推存量去化周期为11.3个月，已连续3个月上涨，接近临界点；其中三圈层去化周期上涨明显。 从区域来看，新都、大邑、崇州、新津、天府新区存量去化周期相对较长，均超过12个月。,表：区域存量、去化周期同比增幅,图：大成都存量、去化周期走势,注：标红的为涨，标绿的为跌,数据来源，CRIC数据,存量：2048万方 去化周期：11.3月,供需呈节点性波动，成交受政策、价格、供应区域等影响 已长期低位运行； 整体来看19年供需成色略显不足，市场分化明显，但调 控成效明显，供需趋向守衡,住宅市场小结,Part.3

33、商办市场分析,100% 80% 60% 40% 20% 0%,1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1901 1902 1903 1904 1905 1906,供应,成交,一圈层 二圈层 三圈层,商业供需走势,整体供需高开低走 二圈层市场份额逐步下滑 据克而瑞数据监测显示， 2019年上半年大成都商业供需量同比均有所下滑，但供求关系出现

34、逆转，呈现供不应求态势；分月度来看，上半年商业供需走势整体呈现出 高开低走，供应量、成交量同时于1月攀升至顶点后又进行回落，4月出现小幅回升，但上涨动力不足；二圈层居住氛围的提升带动商业配套发展，成交热度较高，但随 着开发日趋完善，市场份额初现下滑趋势。,5.00 0.00,10.00,25.00 20.00 15.00,40.00 35.00 30.00,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6,18,19,供应面积（万）,大成都商业供需走势 成交面积（万）,成交均价（元/）,供应 145.01万 成交 134.06万 供求比 1.08,供应 155.14

35、万 成交 122.54万 供求比 1.27,供应 119.67万 成交 129.76万 供求比 0.92,供不应求,二圈层成交占比逐步缩小,35000 10000 34000 33000 32000 31000 30000 29000 28000 27000 26000,20000,30000,40000,一圈层均价走势,二圈层均价走势,三圈层均价走势 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1901 1902 1903 1904 1905 1906 成交均价(元/) 一圈层 成交均价(元/) 二圈层 成交均价(元

36、/) 三圈层,0,20,40,60,80,100,120,140,160,180,200,0.00,200.00,400.00,600.00,800.00,1000.00,1200.00,1400.00,1600.00,1800.00,各圈层商品住宅存量及去化周期,1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1901 1902 1903 1904 1905 1906 一圈层 存量（万） 二圈层 存量（万） 三圈层 存量（万） 一圈层 去化周期（月） 二圈层 去化周期（月） 三圈层 去化周期（月）,商业存量走势,存量持续

37、小幅上升 三圈层去化速度加快,；,据克而瑞数据监测显示，大成都商业存量整体呈现上升趋势，其中三圈层上涨最为明显，相比去年同期上涨8.31% 但从去化方面来看，随着城市外溢，三圈层商业成交量稳步攀升，去化周期下滑明显；而二圈层因供货量巨大而导 致库存高企，去化压力逐步加剧；一圈层因高需求与高总价并存的特点，去化走势较为平缓，近期有增高的趋势， 去化周期接近预警点。,一圈层,锦江区 91.76,137,88.61,294,成华区 141.70,103,150.71,106,金牛区 80.86,103,85.90,169,青羊区 55.48,117,56.33,94,武侯区 84.67,101,83

38、.33,131,高新区 187.17,100,189.67,120,二圈层,双流区 89.40,44,104.05,65,天府新区,64.45,51,69.96,46,温江区 98.61,99,103.92,125,龙泉驿区,92.58,52,97.32,93,郫都区 77.79,58,77.73,92,新都区 159.10,56,172.98,226,金堂县 62.58,213,66.41,225,都江堰市,58.07,89,59.88,82,邛崃市 31.60,112,34.12,76,蒲江县 11.79,96,12.30,78,三圈层 新津县 36.46,79,37.01,124,崇州市

39、 39.61,107,51.49,46,大邑县 24.44,223,27.30,87,彭州市 51.19,149,55.72,59,青白江区,65.80,89,68.99,72,一圈层去化减缓： 锦江、金牛,二圈层去化减缓： 温江、新都,三圈层去化加快： 邛崃、崇州、彭州,公寓整体价存,LOFT因其产品稀缺性而在去化层面更具优势 均价方面，LOFT产品价格波动较大，甚至在2018年底因龙泉幸福东方白桦林和新都保利大都汇等项目拉低而低于SOHO产品均价，但整体来看，LOFT因其产品稀缺性价 格上涨动力较大，而SOHO产品价格较为平稳；从存量和去化周期来看，LOFT去化速度亦优于SOHO产品。,7

40、4.0800.31,83.45,79.47,117.09,0.00,5.00,15.00,20.00,25.00,0.00,100.00,200.00,300.00,400.00,500.00,600.00,700.00,大成都公寓存量及去化周期,存量（万） SOHO,存量（万） LOFT,去化周期（月） SOHO,去化周期（月） LOFT,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,16000,18000,20000,1707 1708 1709 1710 1711 1712 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808

41、1809 1810 1811 1812 1901 1902 1903 1904 1905 1906,大成都公寓成交均价,成交均价（元/） SOHO 成交均价（元/） LOFT 指数 (成交均价（元/） SOHO) 指数 (成交均价（元/） LOFT),因个别项目拉低,LOFT 涨幅预测,SOHO 涨幅预测,SOHO去化周期24个月30.00,LOFT去化周期16个月 10.00,公寓市场特征,-15.00%,-10.00%,-5.00%,0.00%,5.00%,10.00%,0,500000,1000000,1500000,2000000,2500000,3000000,3500000,承接部

42、分外溢需求 公寓随住宅市场波动明显 自2018年初成都摇号政策开启后，因住宅市场“一房难求”，部分投资及居住需求外溢至公寓市场，公寓均价应声而涨，然至“515”颁布“史上最严”限购政策后，因 住宅限价叠加供应放量，公寓市场预期回落，部分项目以价换量；但在“房住不炒”大环境下，限购政策难言放松，随着资格客户的减少及新房置业门槛的提升，公寓市 场开始小幅回温。 公寓与住宅供需关系分析,商品住宅 新增面积(),1707 1708 1709 1710 1711 1712 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1901 1

43、902 1903 1904 1905 1906 办公 销售面积() 办公 均价涨跌幅,住宅限购 叠加供应紧缩 公寓升温,住宅限价叠 加供应放量 公寓转冷,资格客户减少 住宅置业门槛增高 公寓小幅回温,以价换量,以价换量,以价换量,LOFT热销项目,热销项目集聚城东 多因住宅供应紧缺叠加轨交配套丰富,LOFT成交TOP10中，过半项目聚集于城东，一方面因其住宅供应量少而公寓推盘量大，另一方面多个项目均有地铁加持，甚至少量项目通气，使其兼具投资及居住价 值；另外诸如海峡科技园、北部商贸城等板块项目热销，主因公寓置业门槛低外加商住项目供应稀缺。,城东,产 业 带 动 需 求,SOHO热销项目,景茂誉

44、府,东升,4.09,9478,110.10 3.46,4.71,9592 103.56 39.12 24.99 12597 151.80,棕榈印象,西河,8233,75.77 14.57,6.66,8097,68.47 15.86 13.57 8125 84.95,双流类住宅去化良好 龙泉小面积SOHO畅销,SOHO成交TOP10中，双流、龙泉项目均占据3成之多；概因双流毗邻国际城南居住需求旺盛，虽住宅供应丰富，但通气类住宅项目凭借低单价的优势去化良好；龙 泉汽车产业创造可观的就业岗位，叠加成都“东进”战略及“世运会”等利好，在住宅供应紧缺的市场环境下，小面积、低总价的公寓产品得以热销。,双流

45、,3.51 龙泉,产 业 带 动 需 求,商办市场供求关系呈向良性转换； 随城市外扩，中心城区仍为供销热门区域，但远郊外溢效应 日益明显，带动均价小幅下滑；,商办市场小结,Part.5 排行榜,房企销售排行榜,数据说明：商品房 数据源：合同成交数据 数据覆盖区域：全市 保留两位小数点,TOP10总体规模下滑，行业集中度下降,商品住宅项目排行榜,排,2019年1-6月项目销售金额TOP20 成交金额 成交面积 成交均价,来府,排 项目名称 区域 成交金额,成交面积,成交均价,上榜原因,高频次，大推量，性价比成上榜助推器,数据说明：商品住宅 数据源：合同成交数据 数据覆盖区域：全市 保留两位小数点

46、,Part.6 市场预判,数据来源：房管局备案数据,供应面积（万） 成交面积（万,）,存量面积（万）,市场预判-政策端,1.1月控制土地市场，防止“地 王”和“过高溢价率； 2.3月二手房纳入限购；分区购 买； 3.4月土地熔断机制，引入抽签 政策； 4. 4月提出“限售” 及“限贷” 政策 5.6月不接受自然人竞买，竞买 人资金审查； 6.9月配建并无偿移交基础套数 人才住房+限价竞买+续竞配建 并无偿移交人才住房套数”,政策放松期,政策利好刺激期,1.4月定向降准0.5个百分点； 2.5月优先满足刚需购房需求； 3.6月再次降准0.5个百分点； 4.9月央行向五大行实施5000 亿SLF；

47、 5.11月降息,1.70/90政策取消； 2.2月降准、降息； 3.中央促进房地产平稳健康发展,政策宽松-收缩期,1.下调存款准备金0.5个百分点； 2.适当降低公积金缴存比例；,3.10月成都三套房及以上实行拒贷；,政策严谨期,政策紧缩期,1.3月刚需家庭优先摇号排序选 购商品住房； 2.5月成都“史上最严限购”出 炉限购对象从个人转变为家庭， 俗称515政策； 3.二级城市提高首付比例至30%， 二套房50%及三套房禁贷（除甘 孜阿坝为25%及40%） 4.9月个人自愿缴存者可自愿缴 存住房公积金,稳楼市持续期,1.1月两次下调存款准备金率合 计1.5个百分点； 2.4月住房公积金贷款将“认房 又认贷”