中原2010昆明写字楼市场及消费者调研报告PDF 47页

1、 Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 写字楼市场及消费者调研报告写字楼市场及消费者调研报告 昆明中原研究中心 Kun Ming. 01.2010 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 2 Copyright Centaline Group, 2009 写字楼市场概述1 写字楼经营状况分析2 写字楼客户分析3 写字楼市场目录写字楼市场目录 来自资料搜索网(w w w .3722.c

2、n ) 海量资料下载 止于至善| 3 Copyright Centaline Group, 2009 写字楼市场概述Part 1 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 4 Copyright Centaline Group, 2009 写字楼市场概述 20世纪7080年代，昆明写字楼建设起步。这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公 楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。 到了上世纪90年代，受世博会利好的影响，昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。作为以 市场化产品为核心的第二阶段发展期，如火如荼的盲目开发，孕育出大批良莠不齐的写字楼

3、项 目，供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。 经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄 公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新 城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业 园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园 式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。 近两年来，星都国际总部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商 务一号、东方首座、南亚之门这些已建和待建项目的亮相，开始

4、填补昆明写字楼市场高档 产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配 建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园 写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 5 Copyright Centaline Group, 2009 昆明写字楼发展历程 昆明商务市场趋于成熟化 1997年1999年2000年80年代2009年 萌芽期启动期成熟期 2008年 发展期 写字楼定向开发 初步成雏，硬件配置 逐步专业化 配套日益成熟，

5、硬件 配置跨入新时代 产品多元化发展，配套完 善度；商务聚焦度 幻想时代概念时代产品时代资源时代 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 6 Copyright Centaline Group, 2009 昆明写字楼发展趋势 由产品功能向人性化、环保化发展趋势 第一代写字楼第一代写字楼 仅满足基本使用功能 第二代写字楼第二代写字楼 从纯字楼向商住楼调整 第三代写字楼第三代写字楼 产品智能化应用 第四代写字楼第四代写字楼 具有5A智能化和初步环 保理念 护国大厦 美亚大厦 红塔大厦 南亚之门 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载

6、止于至善| 7 Copyright Centaline Group, 2009 中心区 联盟商圈 世纪城版块 滇池路、广福路版块 北辰商圈 昆明写字楼发展趋势 随着商圈多元化发展，市场细分初见端倪 区域供应分庭抗争：中心区、北市区、南 市区齐头并进 本次调研采集写字楼数据共47份： 其中中心区30份； 南市区7份 北市区10份 其中在售或展示期写字楼15个占 32%，在用商住楼7个占15%。 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 8 Copyright Centaline Group, 2009 目前昆明写字楼的三种经营模式 主要有高端租务、中高端销售及

7、中低端租务市场 红塔大厦 志远大厦 福林广场 国防大厦 鸿诚广场石油大厦 建业大厦 银海国际公寓 世纪中心 环球金融 三合商利 建工大厦 云南城投大厦 国裕商务大厦 丰园大厦 移动大厦 顺城双塔 新华大厦 建工大厦 美亚大厦 中央金座 南亚风情第一城 星都国际总部基地奥宸财富广场 高顺铭都 顺新时代 华一广场 南亚之门 世纪广场 巨龙大厦 昆明写字楼未来将以高档租务市场为主 高档租务：早期的华一广场、志 远大厦及近期的俊发中心等，客 户多为中大型企业客户，档次高。 中高档销售：以汇都国际商务港、 顺城双塔、世纪中心等为代表， 客户组成较为复杂； 中低端租务：散布广，分布于各 区域，供应量大，以

8、中小企业为 主。 俊发中心 欣都龙城 金领地 志远城市 综合体 和谐世纪 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 9 Copyright Centaline Group, 2009 昆明在售及潜在写字楼供应情况 写字楼售价出现倒挂现象，写字楼价格与住宅相差无几 世纪中心 俊发中心 顺城双塔 中央金座 南亚风情第一城 星都国际总部基地奥宸财富广场 高顺铭都 欣都龙城 顺新时代 南亚之门 中心区：顺城双塔、世纪中心、 东方首座等、南亚之门； 北市区：北辰财富中心、俊发中 心、金领地、志远城市综合体、 和谐世纪； 南市区：星都国际总部基地、中 央金座、奥宸财富广

9、场、南亚风 情第一城等； 从售价上看，顺城双塔和俊发中 心均价都在13000元/平米，而金 领地均价仅7000元/平米，写字 楼售价出现倒挂倒挂现象。 东方首座 金领地 注：在成熟商务区写字楼价格为住宅的2倍，相 反则称为倒挂 志远城市 综合体 和谐世纪 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 10 Copyright Centaline Group, 2009 昆明在用写字楼主要分布 二手写字楼沿主干道分布，主要集中在北京路、人民路、青 年路、东风路沿线 红塔大厦 志远大厦 福林广场 国防大厦 颐高数码 北辰财富广场 鸿诚广场石油大厦 建业大厦 银海国际

10、公寓 环球金融 三合商利 建工大厦 云南城投大厦 国裕商务大厦 丰园大厦 移动大厦 银座office 新华大厦 建工大厦 美亚大厦 华一广场 南亚之门 世纪广场 巨龙大厦 从调查的写字楼分布 看，二手写字楼主要 分布在北京路、人民 路、东风路沿线 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 11 Copyright Centaline Group, 2009 小结 昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善； 未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势； 商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区和北市 区是未来写字楼主要聚集地； 未来写

11、字楼发展将以高档租务市场为主； 一手写字楼售价处于倒挂现象，写字楼市场发展空间大； 二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主干道沿 线。 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 12 Copyright Centaline Group, 2009 写字楼经营状况分析Part 2 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 13 Copyright Centaline Group, 2009 1、昆明写字楼租金总述 近年来写字楼租金呈现良性上涨趋势 近年来写字楼租金呈良性上涨趋势 从昆明纯写字楼的市场平均租金水

12、 平来看，2006年昆明市平均租金水 平在35.36元/月，2007年昆明市 平均租金水平为37.97元/月，上 涨率为7.4%；2008年昆明市平均 租金水平为39.76元/月，上涨率 为8.3%。 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 14 Copyright Centaline Group, 2009 1、昆明写字楼租金总述 主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极 化发展趋势 元/平方米 高端写字楼进入带来租金两极分化 从昆明写字楼租金分布图可以看出 目前写字楼租金主要集中在30-50 元/平方米之间； 其次可以看出80元/

13、平米以上租金仍 占一定比例，主要为俊发中心、红 塔大厦、顺城双塔新兴写字楼。 由此可以看出，高端写字楼的进入 带来租金两极化趋势明显。 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 15 Copyright Centaline Group, 2009 2、昆明写字楼出租率 近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显 近年来写字楼出租率上涨明显，空置率低 从出租率来看，2006年市场出租率 平均水平在82.64%，2007年市场 出租率平均水平在86.64%，上涨率 为4.8%；2008年市场出租率平均 水平在89.32%。而部分档次较高的 写字楼出租率在90%以上，甚

14、至 100%。 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 16 Copyright Centaline Group, 2009 3、不同区域下写字楼租金分析 中心区租金稳定，北市整体租金较高，南市区参差不齐 从中心区租金结构图看，56%楼 盘租金低于40元/平方米，其次 40-50元占24%，80元/平方米以 上占4%。 中心区：56%租金低于40元/平方米 北市区写字楼总量相对较少，但 整体租金偏高，主要由于北市区 写字楼发展相对缓慢，新兴写字 楼拉升整体租金价格。 北市区：平均租金较高，50%楼盘高 于50元 南市二手写字楼量较少，档次 参差不齐，随着星

15、都国际总部 基地、南亚风情第一城、中央 金座、奥宸财富广场等写字楼 入市带来新一轮租金提升 南市区：在用写字楼较少，档次参差 不齐 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 17 Copyright Centaline Group, 2009 项目名称档次评定属性租金水平（元项目名称档次评定属性租金水平（元/）入驻率入驻时间）入驻率入驻时间 环球金融大厦高写字楼75-8080%2006年 文化大厦低商住楼34- 移动大厦中写字楼5095%- 文贸大厦中写字楼35- 巨龙大厦中商住楼50- 国防大厦中写字楼451999年 三合商利写字楼中写字楼55-60199

16、9年 丰园大厦中写字楼401994年 华尔贝大厦低商住楼25-4085%- 顺城双塔高写字楼90-11070%2009年 世纪广场低商住楼35-4090% 3、不同区域下写字楼租金分析 中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米 中心区写字楼租金分析 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 18 Copyright Centaline Group, 2009 3、不同区域下写字楼租金分析 中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米 项目名称档次评定属性租金水平（元项目名称档次评定属性租金水平（元/）入驻率入驻时间）入驻率入驻时间 华域大厦/国托

17、大厦中写字楼A35/B40-45 志远大厦高写字楼55-6090%2000年 柏联广场高写字楼60-6595% 福林广场中商住楼32-3595%2003年 鸿诚广场中商住楼35-402001年 新华大厦高写字楼5085%- 建设大厦低写字楼28-351995年 建工大厦中写字楼30100% 得胜大厦低写字楼28-30 金泰大厦低写字楼3290%2002年 中心区写字楼租金分析 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 19 Copyright Centaline Group, 2009 中心区典型楼盘分析 顺城双塔，售价高达15000元，租金90-110元/

18、平方米 项目名称顺城双塔 开发商塞伦地产 地理位置东风西路与三市街交汇 建筑面积50000平方米单层面积约1240平方米 入驻时间2009年8月层高3.6米，净层高3米 物管费5.8元/平米/月写字楼栋数2栋 停车位1860个，合用电梯品牌通力 电梯数量6部电梯速度2.5米/秒 租金价格90-110元/平米销售率 售卖方式售为主，租为铺售价1.3万元/平米 入驻率70%外立面玻璃幕墙 核心筒中心筒 内部配套及分 布楼层 共26F，内设会议中心、咖啡厅、餐厅 ，另有王府井百货、银行、商铺等 物管公司顺城物业管理 入驻公司一览分众传媒、南磷集团、中国银行财富管理中心等 来自资料搜索网(w w w

19、.3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 20 Copyright Centaline Group, 2009 中心区典型楼盘分析 志远大厦初步体现智能化，目前仍受市场追捧，入驻率超过90% 项目名称志远大厦 开发商志远房地产开发有限公司 地理位置青年路389号 建筑面积约4.6万平方米单层面积1635 入驻时间2000年层高净层高3米 物管费3.5元/平米/月写字楼栋数 停车位地上30，地下70电梯品牌三菱 电梯数量4电梯速度2.5米/秒 租金价格55-60元/平米销售率 售卖方式只租不卖物管公司志远物业 入驻率90%外立面贴砖+玻璃幕墙 核心筒单侧筒 内部配套及分 布楼层 7-28

20、楼为写字楼，7楼商务餐厅， 1-6楼 裙楼电玩、品牌衣服专卖、眼镜店 智能化宽带、电视、监控器90多个 知名公司进驻百威、松下、可口可乐、夏普、香港航空、中石油、平安保险 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 21 Copyright Centaline Group, 2009 中心区典型楼盘分析 华一广场，租金40-45元/平米，入驻率高达95% 项目名称华一广场 开发商云南华一投资集团股份有限公司 地理位置青年路387号 建筑面积32364平方米单层面积900平米左右 入驻时间1999年层高净层高3.3米 物管费3.1元/平方米/月写字楼栋数1栋 电

21、梯数量3电梯品牌三菱 租金价格40-45元/月电梯速度2.5元/平方米 入驻率95%外立面玻璃幕墙 核心筒 内部配套及分 布楼层 15层为裙楼 625层为塔楼 物管公司华一物管 知名客户进驻搜房网昆明公司、深圳市粤鹏建筑设计有限公司云南分公司 、杭州纸友科技有限公司、饰美家装饰 、云商日盛期货经纪有限公司、云南金玺达进出口有限公司 、昆明正地商贸有限公司、昆明优力威 尔信息系统有限公司、昆明海创科技有限公司、昆明泰尊祥和房地产开发有限公司、昆明新海岸出 国咨询有限公司、昆明圣地豪房地产开发有限公司、云南圣威商务股份有限公司、华脉物流公司、 云南国丰商务有限公司、云南光越商贸有限公司等 。 来自

22、资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 22 Copyright Centaline Group, 2009 3、不同区域下写字楼租金分析 北市区写字楼质高量少，租金整体较高 项目名称档次评定属性租金水平（元项目名称档次评定属性租金水平（元/）入驻率入住时间）入驻率入住时间 俊发中心高写字楼80-12024%2009年 颐高数码中心高写字楼35-4585%2007年 国际友联大厦高写字楼55-6090%2007年 北辰财富中心高写字楼60-7095%2007年 银座office高写字楼35-4095%2002年 欣都龙城高写字楼2011年 财智心景高写字楼20

23、11年 弛宇大厦低写字楼35-381998年 北市区写字楼租金分析 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 23 Copyright Centaline Group, 2009 北市区典型楼盘分析 银座office,由商住用地成功转为写字楼，并实现高租金高入驻率 项目名称银座office 开发商住佳房地产 地理位置北京路延长线 建筑面积约109500平方米单层面积 入驻时间2002层高净层高2.8米 物管费2元/平方米/月写字楼栋数1栋 电梯数量2电梯品牌富士通 租金价格35-40电梯速度 入驻率90%外立面贴砖 智能化电话、宽带及内部局域网、24小时卫星

24、电视；喷淋头 、感应器、消防广播、火灾检测器 内部配套及分 布楼层 11F，内设会议中心、商务中心、休闲中 心，裙楼配有银行 物管公司住佳物业 知名客户进驻四川省冶金地质堪查院昆明分院、云南宁海房地产开发有限公司、云南腾邦投资有限公司等 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 24 Copyright Centaline Group, 2009 北市区典型楼盘分析 俊发中心为高端租务写字楼，树立北市区租金标杆，但目前入驻 率并不理想 项目名称俊发中心 开发商俊发地产 地理位置北京路延长线 建筑面积42000平方米单层面积1600平米 入驻时间2009年层高

25、4米 物管费10元/平方米/月写字楼栋数1栋 电梯数量11电梯品牌三菱，触摸式 租金价格80-120元/平方米电梯速度2.5-4米/秒 停车位350个左右停车费550元/月 入驻率仅三家企业入驻外立面Low-e玻璃 智能化5A智能化设施，分户式VRV型智能化中央空调系统 内部配套及分 布楼层 共25F，6-18F出租，18F以上俊发办公用 ，内设健身中心、商务中心、商务会所 物管公司第一太平戴维斯物业顾问 知名客户进驻俊发地产、华厦地产、国药控股云南分公司 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 25 Copyright Centaline Group,

26、2009 南市区写字楼租金分析 3、不同区域下写字楼租金分析 南市区在用写字楼量少，租金价格参差不齐 项目名称档次评定属性租金水平（元项目名称档次评定属性租金水平（元/）入驻率入住时间）入驻率入住时间 红塔大厦高写字楼80-9096%2000年 云南城投大厦高写字楼2008年 顺新时代高写字楼2010年 万裕国际商务大厦高写字楼452005年 中央金座高写字楼 星都国际总部基地高写字楼28-322009年 奥宸财富广场高写字楼2011年 高顺铭都高写字楼2011年 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 26 Copyright Centaline Gro

27、up, 2009 南市区典型楼盘分析 红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率 项目名称红塔大厦 开发商云南红塔集团 地理位置北京路155号 建筑面积单层面积 入驻时间2000年层高净层高2.4米 物管费含在租金内写字楼栋数1栋 电梯数量5电梯品牌奥的斯 租金价格80-90元/平方米电梯速度 停车位90个停车费400元/月 入驻率95%左右外立面石材+玻璃幕墙 智能化5A智能化 内部配套及分 布楼层 地上共25层，内设员工餐厅，裙楼配套 有银行 物管公司红塔物管 知名客户进驻艾默生、日立中国、华为、TCL、摩托罗拉等知名企业 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资

28、料下载 止于至善| 27 Copyright Centaline Group, 2009 3、不同区域下写字楼租金分析 整体租金市场理性健康，但随着未来两年供应量集中释放，将引 发新一轮写字楼革命 小 结 小 结 中心区中心区北市区北市区南市区南市区 中心区写字楼量多， 大量早期写字楼和 商住楼拉低了中心 区写字楼租金价格， 但从整体租金及入 驻率看，中心区写 字楼市场呈健康理 性增长态势 北市区写字楼发展 较晚，主要集中在 北辰商圈和联盟商 圈，以俊发中心和 北辰财富中心及欣 都龙城等为代表， 北市区写字楼将成 为片区高端写字楼 聚集地 南市区写字楼发展参差 不齐，早期开发的写字 楼仅红塔大

29、厦达到5A智 能化，并实现高租金及 入驻率。随着星都国际 总部基地、南亚风情第 一城、南亚之门等高端 写字楼入市，将迎来新 一轮写字楼变革 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 28 Copyright Centaline Group, 2009 4、不同管理模式下写字楼租金分析 两种管理模式租金下并无明显区别，主要由于目前客户对物业 管理敏感度不高，对顾问式物管缺乏认识 目前市场上大部以直接管理为主，仅少量顾问模式：如俊发中心，星都国际总部基地； 俊发中心与顺城双塔相比，在租金上并无特别优势。主要由于目前市场上客户对物业管 理敏感度不高。另外除了俊发之

30、外，其它实现高租价写字楼无一例外是直管模式。 直接管理直接管理VSVS顾问模式 租金无明显区别 顾问模式 租金无明显区别 租金：90-110元/平米 物管费：5.8元/平米 入驻率：约75% 租金：80-120元/平米 物管费：10元/平米 入驻率：不到25% 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 29 Copyright Centaline Group, 2009 5、不同硬件配套下写字楼租金分析 写字楼电梯配比与租金呈反比，电梯比在7500/1以下最佳 从图表中可以看出，当电 梯比小于5000：1时，其租 金全部高于50元/平米。当 其电梯比超过70

31、00-7500： 1时，其租金低于50元/平 米。 电梯比与租金呈反比关系 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 30 Copyright Centaline Group, 2009 写字楼车位比主要集中 200/1-400/1，车位比低于 200/1大多为新建写字楼， 其租金相对也较高，当车 位比高于400/1其租金相对 较低。 车位比主要集中在200/1-400/1 5、不同硬件配套下写字楼租金分析 写字楼车位比与租金呈反比，车位比在200/1以下最佳 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 目前在用写字楼中大部分为开发商自

32、己的物管公司，仅少部分新建写字楼为物业顾 问+物管模式。 写字楼名 称 租金(元/)数量 电梯 品牌 自身配套外立面智能化及内部硬件配套 环球金融 大厦 写字楼名 称 租金(元/)数量 电梯 品牌 自身配套外立面智能化及内部硬件配套 环球金融 大厦 75-803+1 富士 通 裙楼银行，内设休闲 中心 大理石、 玻璃幕墙 ，简洁大 气 喷淋头、感应器、消防广播、火灾 检测器；5A智能化办公体系，闭路 电视系统、报警系统、巡更管理系 统、车辆管理系统、三部车辆专用 电梯等，电话、宽带 文贸大厦文贸大厦30-352三菱银行、婚纱涂料 顺城双塔顺城双塔90-1106通力 王府井百货、银行、 餐饮等配

33、套齐全 玻璃幕墙5A智能化 世纪广场世纪广场35-406三菱会议厅、员工餐厅 贴砖+玻璃 幕墙 华域大厦/ 信托大厦 华域大厦/ 信托大厦 A35，B40-456三菱品牌衣服专卖 贴砖、玻 璃幕墙 志远大厦志远大厦55-604三菱 7楼商务餐厅；裙楼设 有电玩、品牌衣服专 卖、眼镜店 贴砖+玻璃 幕墙，简 洁现代 5A智能化办公体系，闭路电视系统 、报警系统、巡更管理系统、车辆 管理系统、三部车辆专用电梯等， 电话、宽带 美亚大厦美亚大厦30-402三菱票务中心、文具店 贴砖+玻璃 幕墙 新华大厦新华大厦504+1 奥的 斯 书店、银行双层外墙 自动报警系统，宽带，电话网络系 统 建工大厦建工

34、大厦306三菱 会议中心、休闲中心 ；裙楼设有银行 石材、墙 砖+局部涂 料 喷淋头、感应器、消防广播、火灾 检测器 5、不同硬件配套下写字楼租金分析、不同硬件配套下写字楼租金分析 除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租 金重要因素 除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租 金重要因素 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 32 Copyright Centaline Group, 2009 写字楼名 称 租金(元/)数量 电梯 品牌 自身配套外立面智能化及内部硬件配套 俊发中心 写字楼名 称 租金(元/)数量

35、电梯 品牌 自身配套外立面智能化及内部硬件配套 俊发中心80-12011 三菱 ，触 摸式 商务会所、会议中心、 健身休闲中心等 low-e玻璃 5A智能化，分户式VRV型智能化 中央空调系统 颐高数码 中心 颐高数码 中心 35-45 3+2/ 2+1 富士 通 休闲中心；裙楼设有银 行、数码广场、苏宁电 器 石材 5A智能化，装有消防保安监控自动 化系统、火灾自动报警系统、自动喷 淋系统和消火栓系统，并设有智能类 比功能的火灾自动报警及自动灭火和 消防联动控制。重要部位均设摄像机 ，周边设置红外探测监视系统，大厦 中控室集中控制。 北辰财富 中心 北辰财富 中心 60-704 富士 通 裙

36、楼商业玻璃幕墙 5A智能化办公体系，闭路电视系统 、报警系统、巡更管理系统、车辆管 理系统、三部车辆专用电梯等，电话 、宽带；喷淋头、感应器、消防广播 、火灾检测器； 银座office银座office35-402 富士 通 会议中心、商务中心、 休闲中心 贴砖+玻璃 幕墙 喷淋头、感应器、消防广播、火灾检 测器；电话、宽带 红塔大厦红塔大厦80-905 奥的 斯 员工餐厅；裙楼设有银 行 石材+玻璃 幕墙 5A智能化 云南城投 大厦 云南城投 大厦 7三菱 商务中心、休闲中心； 裙楼为主力商场 贴砖+玻璃 幕墙 喷淋头、感应器、消防广播、火灾检 测器；电话、宽带到户 高顺铭都高顺铭都40-45

37、 4F裙楼，定位为购物、 娱乐、餐饮、休闲 玻璃幕墙加 外围钢架 5A智能化 星都国际 总部 星都国际 总部 28-32 西子 奥的 斯 商务中心银行、外围大 学城配套、酒店、餐饮 娱乐 玻璃幕墙5A智能化 5、不同硬件配套下写字楼租金分析、不同硬件配套下写字楼租金分析 除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租 金重要因素 除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租 金重要因素 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 33 Copyright Centaline Group, 2009 6、影响写字楼租金关键因素分析

38、地段、交通条件、价位是首要因素，对开发商品牌及智能化 关注度低，高档写字楼发展空间大 从左表中可以看出，地段、交通条件、 价格是客户首要选择因素，其次硬件设 施、物业管理质量及人气占比较高 相对而言，客户对开发商品牌、智能化 系统关注度较低。 目前昆明市所有写字楼的整体优势主要 在于地段、交通条件、配套设施和物业 管理。同时也可以看到，这些选择入住 写字楼的因素仍处于对写字楼最初级的 层次，因此，我们可以看到，在昆明开 发高档写字楼巨大的发展空间和需求空 间。 影响写字楼关键因素分析 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 34 Copyright Cen

39、taline Group, 2009 小结 昆明写字楼租金主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带 来租金两极化发展趋势； 近年来昆明写字楼入驻率及租金均呈良性长涨趋势； 中心区写字楼市场租金较稳定集中在30-50元/平米，北市区整体租金 较高普遍高于50元/平米，南市区参差不齐。 写字楼客户对物业管理敏感度低； 地段、交通条件、价格及硬件配套是影响写字楼租金的关系因素； 硬件配套中车位比在200/1以下为最佳，电梯比在5000/1以下最佳；另 外写字楼外立面、智能化、配套设施是影响租金的重要因素； 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 35

40、 Copyright Centaline Group, 2009 写字楼客户分析Part 3 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 36 Copyright Centaline Group, 2009 1、写字楼租赁客户分析 从事行业：租赁客户以IT行业为主，其次为文化广告类及地产类 写字楼租赁行业分布图 行业分布以IT为主，其次为文化广告类 上表反映出客户以IT、广告、 贸易行业最多，其次是电子 和建筑地产类,表明昆明受经 济大环境的影响下各行业投 资呈稳步上升趋势。 （注：其中IT包括网络、科技、信息、通信及电子类行业） 来自资料搜索网(w w w

41、.3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 37 Copyright Centaline Group, 2009 1、写字楼租赁客户分析 行业性质及规模：租赁客户私营企业为主，55%企业为小型企业 写字楼租赁行业性质 写字楼租赁行业规模 租用写字楼客户中，以私营企业占 到绝大多数，占54的比例；其次 是国营企业和合资企业，占到37 的比例；对外资企业吸引力度不够。 另外，在客户总量中，小型企业占有 相当的比重，其次是中、大型企业， 从客观反映出进驻昆明的有规模、实 力的大、中型企业相对于其他省会城 市较少。 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 3

42、8 Copyright Centaline Group, 2009 写字楼租赁客户面积需求 此次调查的楼盘中进驻企业的办公面 积基本都在150平方米以下，其租用 面积主要以小型户型为主流，以小型 企业为主；介于150-250平米之间， 占19比例，以中型企业为主；而办 公面积超过250平方米的企业比例相 对较少，占总数量的12左右，这主 要还是与目前昆明市的经济大环境有 关。 1、写字楼租赁客户分析 租赁客户面积需求：41%租赁客户面积需求在100平米以下，其次 为100-150平米占28% 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 39 Copyright

43、 Centaline Group, 2009 写字楼客户购买目的 2、写字楼购买客户分析 75%个人购买客户用于投资，其次为自用客户占23% 此次调查被访业主多数在几年前购买 置业用于自住，由于昆明市在2006年 后出现众多景观品质及居住环境较好 的楼盘，多数业主选择改善居住环境， 将之前购置的房屋出售或出租以用来 投资。另外我们发现个人投资者多以 小户型面积为主，这不仅是财力的原 因，也是为了规避风险的原因。 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 40 Copyright Centaline Group, 2009 2、写字楼购买客户分析 企业购买客户

44、中国企占45%，其次为私企占40% 从图中可看出，购买写字楼物业的客户中，以国营企业 居多，占到45的比例，主要原因是国营企业本身实力 强大且出于资产方面的谨慎考虑而做出的选择。而且购 买写字楼物业的国营企业大多是大中型企业，并以大型 知名企业为主，例如银行、网通等企业； 其次是私营企业，而私营企业则明显以中小型规模的， 主要原因是与中小型企业成长的速度和获取的价值有关； 企业客户购买最为谨慎的是合资及外资企业，主要原因 是由于其对中国政策多变的考虑有关； 而企业购买的面积多为整层购买为主，越是实力强的企 业购买面积越大，而越是中小型企业则购买的面积则偏 小，也就是说企业购买的面积与企业规模大

45、小成正比。 同时，我们发现，多数入驻企业均以租用办公物业为主， 企业投资行为很少。 企业客户购买分析企业客户购买分析 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 41 Copyright Centaline Group, 2009 3、写字楼客户关键敏感点分析 价格、地段交通及硬件配套物业档次是关键因素 价格价格 地段位置及交通便利度地段位置及交通便利度 硬件配套、物业档次及物管硬件配套、物业档次及物管 客户选择写字楼关键因素客户选择写字楼关键因素 通过调查发现实力机构多选择档次 较高、物管较完善的办公物业；中 小机构为提高自身公司形象，选择 档次相对低、但功

46、能适用的办公物 业； 除交通便捷程度、地段位置是否处 于市中心之外，周边配套设施和办 公配套的要求也是选择办公场所的 主要参照因素。 价格始终是选择办公物业的重要考 虑因素。 在地段因素不变的情况下，大型企业首选硬件配套、物业档次；而中小企业在地段因素不变的情况下，大型企业首选硬件配套、物业档次；而中小企业 则以价格为首要考虑因素则以价格为首要考虑因素 来自资料搜索网(w w w .3722.c n ) 海量资料下载 止于至善| 42 Copyright Centaline Group, 2009 3、写字楼客户关键敏感点分析 大部分客户选择以租为主，写字楼售价与租金最佳比例为7 写字楼客户 价格敏感点 写字楼客户 价格敏感点 写字楼售价与租金比超过7即考虑租 超过90%客户希望以租为主 在未来的两到三年，有超过90的 客户还是希望以租为主，他们认为 写字楼的价格仍然过高，写字楼的 售价和年租金之间的比例在7左右 可以接受；低于7，客户倾向于以 租为主；高于7，达到8或10，客户 倾向于投资自己的写字楼。 即可客观说明昆明写字楼未来的发 展还是将从以销售为主逐渐向以持 有性物业为主。 以位于昆明中心区域的新兴写字楼 环球金融为例，其均价约为6800元 M。年租金约为900元M，两者 比例在75左右，仍处于客户希望 以租为主的象限。由于环球金