天津市居民购房需求报告

1、论文题目：天津市居民购房需求调查报告年 级：2012级文秘专业院 系：社会管理系学生姓名： 韩磊指导教师： 张少芳 2015年5月目 录中文摘要1Abstract2引 言3一、研究背景3二、研究目的3（一）研究居民对于购房需求的重要性及目的大致体现在下列几个方面。3（二）研究意义4三、研究方法4四、调查时间地点及调查对象5五、调查结果分析5（一）市场整体概况5（二）居民购房需求及承受能力6（三）刚性需求超五成“80 后”成购房主力7（四）中低价房需求旺盛10参考文献12中文摘要 房地产行业作为基础性和先导性行业，对推动相关行业和国民经济发展具有重要意义。随着房地产市场的不断升温，及时分析其存在

2、的问题以及存在的风险对维持房地产市场的健康、持续的发展有着至关重要的作用。目前，国内学者对住宅价格的研究集中在定性方面，基于住宅特征的实证研究很少，而以住宅二级市场为研究对象的住宅价格实证研究更少。本文通过对天津市住房市场分析，发现不同区位的住房价格存在较大的差异，因此，采用分组平均价格指数的计算方法，建立价格指数模型。最后，还分析了与平均价格指数的差异。同时文章具有一定的实践意义，为政府制定政策、开发商决策和消费者购房等提供可借鉴和参考的分析方法.关键词：需求分析 消费者 购房 房地产业 AbstractThe real estate industry as the basic and th

3、e pilot industry, has important significance for promoting the relevant industry and national economic development. With the continuous warming of the real estate market, the timely analysis of the existing problems and the existence of the risk of the maintenance of the real estate market, the heal

4、thy, sustainable development has a vital role. At present, domestic scholars research on housing prices concentrated in the qualitative aspects, based on an empirical study on the housing characteristics is very few, and the secondary housing market as the research object of the experiential researc

5、h of housing price less. In this paper, through the analysis of the housing market in Tianjin, it is found that different location of the housing prices are great differences. Therefore, the packet average price index calculation method, establish a price index model. Finally, the difference of the

6、average price index is also analyzed. At the same time, the article has some practical significance, for the government to formulate policies, developers and consumers purchase and so provide reference and reference analysis methods.Key words：Demand analysis consumers The purchase The real estate in

7、dustry引 言一、研究背景 房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。随着一二线房地产的起伏波动和政府政策干预，三线城市未来房地产的市场研究和预测非常有必要。随着国家宏观调控的日益加紧，北京、上海、深圳天津等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大。房地地产开发商由于利润空间的缩小，不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边

8、县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等这些都成为了三线市房产市场不断扩大的动力。就三线城市的房地产发展现状来看，其房地产市场还处于自发无序的发展状态，住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全，住宅户型单一等等，随着人们收入的增加，对居住提出了新的更高的要求，同时也为三线城市房地产的发展提供了广阔的空间。目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如保利集团、万科集团、金地集团、复地集团、天源地等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。鉴于房产在国民经济的重要性以及近些

9、年房地产市场的变化所带来的影响，考虑到三线城市的房地产市场较一二线城市在市场自身调节以及政策反应的滞后性，二、研究目的 （一）研究居民对于购房需求的重要性及目的大致体现在下列几个方面。 1.识别市场机会，理解持续变迁的市场环境 投身于某一行业的人都会有一种切身的体会：行业创新层出不穷，市场追捧的概念时时转换。市场环境的变迁主要包括：消费者需求水平和基本特征的变化，如随着收入水平的提高，人们对住的需求的改变；产品设计和特征的变化，如普通住宅户型的变迁；应用技术水 平的变化，如住宅小区智能化、智能化办公等。置身其间的房地产开发企业，如果能够 根据变迁的市场环境适时作出调整，就可以抓住市场机会，创造

10、新的盈利点。而把握市场环 境变迁主要依靠市场调研，有时可能凭借某个企业管理者的直觉抓住一星半点机会，但更多 的时候是市场调研在起作用。放眼目前在房地产行业经营绩效较好的房地产企业，莫不在市 场调研和跟踪方面投入了巨大的努力。 2.分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 在房地产项目开发前，企业要确定项目推出后的销售前景或称市场潜力，需要对潜在客 户的需求特征和规模进行调研，以确定能否在较短时间内为市场所吸收。在项目开发完成以 后，制定相应的市场推广计划时，要确定如何将项目的关键信息有效地传达给潜在客户，以 尽可能小的推广成本获得最大的宣传效果。另外，在市场推广计划中确定销售时机、价格落 差、

11、价格变化等细节，也离不开市场调研。 3.判断某种产品或服务的盈利性 从根本意义上来说，某一产品或产品设计市场潜力大，意味着其潜在的高盈利性。要想 在众多的可选产品形式中找到富有成长性、潜在高盈利性的类型，可以借助市场调研来估算。 通常房地产开发项目可行性研究中，财务分析执行的就是这一职能，财务分析赖以成立的基 础就是对市场供求关系和价格（租金）水平的精确把握，而获得这些基础数据主要依靠市场 调研。 4.评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点 使顾客满意是产品或服务得以生存的必要，因此，企业会有对产品或服务的满意度 进行评价的需要，通过市场调研叮以得到满意度的定性和定量的表达，据此企业就可

12、以对产 品或服务进行改进，提高满意度，扩大市场份额，在市场竞争中占据有利地位。 5、评价某种市场决策或管理决策的效果 当企业作出某种市场决策后，往往会急切地想知道市场的反应，决策正确与否？相关配 套措施能否满足需要？是否需要进行调整？如果需要，如何调整？等等。而评价市场决策和 管理决策的效果是市场调研的又一重要领域。（二）研究意义1.房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧。2.通过总结和分析天津市的房地产市场的变化

13、。新房贷政策和新国八条出台后,由于一线城市的购买标准受到严格控制,因此,房价涨幅趋缓,甚至有慢慢开始回落的迹象,而与此同时,二、三线城市的房价却在一路挺进。合理调控二、三线城市的房价,让居者有其屋,对二、三线城市房地产市场的健康发展和经济的可持续发展有重要意义。3.国家对房地产市场调控不断加深的状况下,依赖行政化的“限购”措施,“北上广深”等传统意义上的一线城市的房价出现了松动的迹象。在流动性过剩和通货膨胀的背景下,局部地区的“堵”的措施必然使得投机资金向其它地方流动限购令出台之后,投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。 所以研究三线城市房地产市场对于构建良好的市场环境，改善民生具有积极的现实的

14、意义。 三、研究方法本文定位为应用研究，综合所学的市场营销、战略管理、经济学、金融学等知识，对天津市房地产市场的研究与预测，结合二三线城市以及政府的政策干预和投资商的地产投资方向，了解人们的消费心理分析三线城市的房地产市场的发展状况。论文从多角度影响三线城市房地产市场的因素出发，综合演绎三线城市房地产市场存在的问题，以及提出合理有效的建议，使研究成果具有一定的应用价值和创新性。 从现阶段我国房地产市场现状来看，促进房地产市场平稳健康发展，价格合理回归，对于改善民生，构建社会主义经济稳定、健康、持续发展具有重要的指导作用。稳定房地产行业过热投资，降低市场泡沫经济是促进经济结构调整和经济增长方式转

15、变、缓解住房压力的迫切需求。本文着力于天津市房地产市场的研究与分析，科学合理的提出建议，是统筹区域，统筹城乡发展，建设社会主义和谐社会的需要，同时也给房产行业投机行为转战于二三线城市敲了警钟，为构建一线城市健康的、有序的房地产市场提供了良好的理论依据。其中，在总结分析过程中采用了以下几种方式方法1.口头交流：在小区或者马路上主动与人搭讪，询问购房意向、房屋选择以及选择的原因等。2.问卷调查法：将早已准备好的问卷材料在各个小区里面发放，第二天再过去收取，从而了解居民意向。3.查阅资料：从图书馆以及网上查找购房者心理以及北辰区近几年来房源情况。四、调查时间地点及调查对象调查时间：2015年5月10

16、日5月13日调查对象:天津市北辰区市民五、调查结果分析1、购房者热衷于房屋的舒适性、方便性2、“80 后”成购房主力3、中低价房需求旺盛天津市居民购房需求调查报告 以天津市北辰区为例（一）市场整体概况受调控影响，今年部分限购城市商品房成交持续遇冷，成交量价开始回落。其中，一线城市表现突出，其城市房价上涨趋势已受控。但天津作为重点调控城市，其市场却呈现出量跌价涨的趋势。面对国内的降声四起，购房者所预期的楼盘大优惠也并未在天津秋交会出现，取而代之的是数量有限的特价房源、暗性优惠等。同时，据下半年成交数据显示，除环城四区及部分远郊区楼盘房价略有松动外，市区及滨海新区房价较稳定。可见，天津楼市并未跟风

17、，更有在年底坚守房价奋力一搏之势。 天津虽有部分楼盘频现优惠降价信号，但今年下半年整体成交业绩与去年同期比，成交量有所下滑但成交均价基本持平。同时，从九、十月津楼市销售榜看，凡榜上有名者除部分尾盘在售项目优惠明显，多数楼盘未出现降价促销，部分坚挺楼盘更成为托起天津房价的功臣。而低总房款、能办蓝印及区域性强三大特质已成坚挺楼盘抗跌必备砝码，只要享有其中特质之一，其楼盘就可逃过降价劫继续热销，而目前天津在售楼盘不乏典型之作。更值得一提的是，市区众多公寓产品也成为低总价的典型受益者。市区楼盘一直是购房者心中的理想房源，但随着市区土地稀缺及新房供应量的骤缩，市区置业成本加大，公寓产品凭户型小低总价的绝

18、对优势，深受过渡型及婚房置业者追捧，成为市区热销产品。 数据显示，近远郊楼盘成交较为活跃，其蓝印优势成为其成交量、价看涨的重要原因。从楼市月销售榜看，列入前十名的项目中，武清产品占有一定份额，成为蓝印最大受益者。京津黄金走廊的区位优势，使武清楼盘价值凸现。同时，在郊区办理蓝印只需40万元至60万元，明显低于市区，价格优势使武清蓝印房成外地人置业首选。目前，作为十月销售亚军的龙湾城从蓝印房中脱颖而出，均价6300元/平方米，洋房产品总房款46万元起售，适合刚需族。而总房款在85万元左右的141平方米的洋房，又可满足改善型客户需求。而保利上河雅颂高层尾盘，94平方米的两室户型总房款在63万元。可见

19、，能办蓝印及价格优势，成为部分项目制胜绝招，托起区域楼市发展。 此外，市区楼盘往往优势突出且极具抗跌性。如位于河东区的雅仕兰庭，90平米经典两室户型100万元左右，价格适中。因此，项目虽在10月中旬开盘，但其销售成绩依然进入当月销售榜前十。又如富力津门湖，均价在15000元/平方米，因在大梅江热点板块之中，因此，项目成为河西改善性置业者临近择房的优选。另外，融创中央学府、津南新城等项目因临近海河教育园等热点区域而持续走俏。 未来，以上三类楼盘仍是市场供应主流产品，其中，市内六区区抗跌楼盘较为集中。市区高均价楼盘的热销，使区域楼市成绩额高，成交量低，而环城四区中的热点板块楼盘及蓝印产品的深受追捧

20、，使区域成交均价较低，但成交量位于天津之首。10月，更以35.31万平米的销售面积，远高于天津其他区域。针对未来此三类热销楼盘是否会跟风降价，其相关项目开发商均表示，在年底产品现有优惠力度不会加大。可见，当产品得到认可，即使均价较高产品销售仍能走俏，而这种局面也使天津房价在年底不会出现明显下降，津房价下行通道尚未开通。 （二）居民购房需求及承受能力 1房型，将完美进行到底 （1）大家都在说，户型设计要以人为本，但众口难调，有些消费者还是很难找到感觉，目前济南市场上主流户型从平层的二室一厅到四室两厅，还有复式、错层等结构，看似选择余地较大，但还有相当比例的购房者在抱怨没有好户型。大多购房者表示：

21、现在市场上较大户型在设计上能充分考虑到诸如采光，通风、动静分离等各个因素，但小户型在住宅设计上就没有了同样的考虑。发在户型的适用性上，许多购房者也提出了质疑，一位已买了复式住宅的李小姐就说当初选择复式住宅主要是感觉设计比较新颖，但真正入住后发觉很多地方不太适用。如何在套型面积内将每个空间利用充分并增强消费者使用中的舒适性、方便性，应是开发商在追求楼盘品质时不容忽视的问题。所以说房型的样式对于购房者来说还是一个比较重要的参照条件。 2面积，并非越大越好 （2）目前济南市面上的大房子比比皆是，一套住宅的面积动辄150平方米以上，除了在房价上让人无法接受外，许多面积的浪费也成为众多购房者敬而远之的原

22、因。在一次看楼车报名过程中，我们对咨询活动的所有潜在购房者进行了一 次电话调查，需求面积在100平方米左右的占了绝大部分，而120平方米以上的房子随着面积的增加需求人数迅速下降，这是因为在近期购房的主流人群中，有很多年轻人在为结婚准备购房，这一部分人中有好多人只是想先解决居住问题，以后经济条件改善了再进行二次置业；还有一部分老年人为改善居住条件进行的二次置业，他们更注重的是良好的居住环境和便利的生活设施，因为子女都已独立置业，因此在面积要求上不求大，但求舒适、实用，80100平方米的房子是他们的最爱，而这类房子在市面上只占据了很少的供给量，满足不了需求。市场呼唤多元化，多元化的供给市场才是市场

23、繁荣的根本，我们的开发商应充分考虑不同消费层次者的实际支付能力和需求，力争让更多的人找到满意的家。 3按揭，想说爱你不容易 （3）虽然现在房价偏高，住房又是必须的消费，但真正喜欢贷款买房的只有60，主要是由于贷款手续 的繁杂，这个证明、那个证件，让人不胜其烦。很多购房者希望住房贷款的手续能进一步简化，既然已经有了房产作抵押，为什么还要查那么多的个人收入证明，特别是对外地人来说，按揭难的问题更为突出，这无疑制约了消费，同时在对待国企和个体收入证明上，个别银行明显存在不同对待标准。在贷款买房的问题上，除了开发商的正确引导外，银行方面还应针对消费者的呼声作出积极的反映。其实许多银行已意识到这个问题，

24、今年年初以来，建行、工行、农行等各大按揭银行先后推出简化手续和减免手续的政策，并从消费者利益出发作出“限时办理”承诺，还相继推出“专按”“加按”等贷款新品种。但从目前消费者心理来看，仍在期待银行方面进一步提高效率，简化手续。也有消费者提出，银行能否进一步减少首付比例，放长贷款年限。 4健康，买房选房新要素 （4）随着生活水平的日益提高，人们对居住质量的要求也在不断提高，健康住宅的概念已深入人心，据科学研究表明，目前人们的许多疾病都与居住环境和居室内的有害气体、有毒物质过多有关。人的一生大约有23的时间要在家中度过，健康指数已成为买房人选房的新要素。由国家住宅工程中心组织并联合国家环保总局、卫生

25、部及国家体育总局等编制的“健康住宅建设技术要点”中，对人居环境的健康性包括室外环境，居住空间、空气质量、热、声、光、水 等 环 境 质 量要 素和 环 境 的自然亲 和 性、环保性、健康性等都制定了具体的量化标准，专家为健康住宅下的定义是“以人类居住健康的可持续性发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需要，为居住者营造出健康、安全、环保的高品质住宅的社区”。许多消费者表示，选住宅时会首先考虑健康，然后再比较其他因素。（三）刚性需求超五成“80 后”成购房主力1.购房决策 （1）购房决策看，价格仍是主要决定因素调查数据显示，93%购房者认为目前天津依然是一座适宜居住的城市，仅7%的购房者

26、认为天津不适宜居住。说明虽然成都经历了雾霾等恶劣环境的影响，但购房者对成都未来的发展依然充满信心。尽管如此，在购房的参考因素中，价格是影响购房者决策的主要因素。通过对本届房交会受访者职位的调查可知，普通员工在购房者中比例最高，达 47%，仍为购房的主要力量。说明市场的刚性需求客户中普通家庭仍占较大比例，他们的收入决定了其所能承受的房屋单价与总价不能过高，这与大多数中等收入购房者能承受 45006000 元/左右的房价、需求中小户型的情况相吻合。 2.购房人群 （2）从购房人群看，购房者趋于年轻化 从参与调查的网友反馈情况来看，天津市的购房者中年龄在31-40岁之间的比重最高，占到了40%；其次

27、为41-50岁之间的年龄阶层，占到了33%；年龄在20-30岁之间的购房者的占比为18%；而年龄在50岁以上的购房者仅占到了10%。从这组数据可以看出，天津市的购房者年龄趋于年轻化，在1975年至1984年之间出生的人群成为购房主力军。对于近期是否置业，44%的网友明确表示有这个打算；有46%的网友称会再继续观望楼市，视情况而决定是否出手购房；仅有10%的意向购房者称暂不出手置业。与前几期调查数据相比，天津市网友近期置业的意愿明显回暖，这与近段时间政府连续推出救市政策以及各房地产企业加大力度去库存密切相关。3购房需求（3）购房者改善需求高在天津市房价一律向下的市场态势下，更多的改善客开始冒头，

28、经调查，现阶段打算购房的网友约有60%的人是用以改善的；约有33%的购房者为购置首套房；约有8%的网友选择购房用来投资。这组数据十分有趣，可以看出来楼市遂一出现回暖迹象，投资客便也开始蠢蠢欲动。由于改善客强力入市，因此在置业计划的意向户型更多的指向了90-150平米的大户型，约有54%的网友选择了此选项；约有38%的网友意向购买50-90平米的中小户型，约有8%的网友选择了150平米以上的超大户型。没有网友选择50平米以上的小户型。在这样的市场情况下，由于价格较低，更多的网友力争在购房时实现一步到位。结合现行的房价，网友对能接受的住房总价进行了合理的计划，约有36%的网友的购房预算为40万以下

29、；约有26%的网友的购房预算在40-60万之间；约有18%的网友的购房预算在60-80万之间；约有21%的网友的购房预算在80-100万之间。不难看出，网友对房价走低的预期较高，而且购房人群出现了分化，刚需和高端改善需求最大。4.购房能力（4）公积金贷款比例大幅上升调查数据显示，购房者选择按揭贷款的付款方式呈逐年上升趋势，本届房交会选择按揭的比率达到最高的 84%。仅 16%的购房者选择一次性付款，主要与房款总金额过高和投资性需求受到抑制有关。 调查结果显示，有 55%的购房者选择商业贷款、34%的购房者选择公积金贷款、11%的购房者选择组合贷款。同上届房交会相比，公积金贷款比率增长了 19

30、个百分点，组合贷款比率增加了 8 个百分点。主要原因在于“615”政策的颁布，降低了公积金贷款门槛，加之楼市的不景气使得部分前期不接受公积金贷款的开发商加入其中，选择公积金、组合贷款的购房者大幅度上升。 另外，在有意向买房的人群中，8-15 万仍为大部分购房者能承受的首付款，调查数据显示，大部分购房者选择能承受的月供款在选择比率高达 71%。年收入在 10 万以下的家庭占比较高。其中，年收入在 4-10 万的中等收入家庭更多的是承受单价在 45006000 元平方米的房屋。 在楼市刚刚回暖，各开发商忙于去库存的时代，最能够打动购房者的因素仍然是价格。从调查情况来看，约有15%的购房者在意的是地

31、段；17%的购房者在意的是价格；13%的购房者在意的是户型；10%的购房者在意的是交通；12%的购房者在意的是配套；9%的购房者在意的是绿化；10%的购房者在意的则是物业；10%的购房者则看重的是开发商实力。虽然购房者关注的重点各不相同，但是价格仍是微微领先于其他因素。而最能打动购房者，成为下单的催化剂的无疑是开发商的直接降价，将此作为购房直接原因的网友约占49%；约有15%的网友则认为选择性较多是购房的原因；约有15%的网友称购房的超低折扣会令他决定购房；18%的网友则表示会购房则是受近期房贷优惠政策的影响；仅有3%的网友称会被开发商赠送的家电等礼品打动。看来，越来越多的噱头已经被购房者看穿，降价才是硬道理。 （四）中低价房需求旺盛1针对部分市民对房价走势的困惑心理,天津市房产管理局经过广泛调研,最近公布了一份天津市民购房需求调查报告,向市民提供了权威而翔实的数据。调查报告显示,天津市年收入在10万元以下的家庭是购房的“主力军”,占全部购房者的71.96%。同时,三口之家是购房家庭的基本