2019年工作重点梳理创想公社20181226颗粒版本

1、创想公社2019工作重点梳理,项目情况,成为小微客户服务式办公的经营服务标杆,核心目标：至2019年底出租率稳定在90% 核心困难： 小微企业波动大，开业至今月退租率6.8% 小户型无采光无通风户型占比大，去化难 停车楼改造问题大幅影响项目经营 商业变化导致客户感受差，影响经营 2018年截止11月共计总收入972万元，NOI共计 253万元 大战略：项目成长性小，维持稳定增长经营,项目总卡位数2587卡，总间数223间，截止2018年12月 25日，项目招商率74.6%，剩余卡位数 657卡,2019年收入XX元，支出XX元,原6季度计划难完成 主要原因：新增及退租几乎持平 剩余户型中难去化

2、的4，10人间为主 食堂及停车场影响时间超出预期,年收入提升120万，招商率达90%,14%,由950万提升至1070万,剩余户型盘点,收入影响两大因素空置率及退换租 项目存在出租率瓶颈：2018年7月出租率达70%时，无法再提升 主要原因：困难户型去化难、退换租率高、年末停车场及商业食堂 按30%空置率测算，每月损失XX元,年收入提升120万，招商率达90%,为按计划完成招商率 主要举措1：调整价格 调整全案均价（480/卡 415/卡） 着重调整难去化的4人间及10人间的价格,由950万提升至1070万,年收入提升200万，招商率达90%,为按计划完成招商率 主要举措2：调整租期方案 取消

3、12及以上客户的短租期 拉开所有户型各租期价差,59%,59%中八成为12人间以下的客户,18年全案签约租期表,小户型价差表,为按计划完成招商率 主要举措1：调整价格 调整全案均价（480/卡 415/卡） 着重调整难去化的4人间及10人间的价格,由950万提升至1070万,退租原因分析,提前退租分析： 1、提前退租48%是因为客户自身业务出现不可逆的问题 2、产品硬伤问题与坪效问题较上半年同比增长3% 自然退租分析： 1、32%自然退租是因为坪效问题，问题较大，坪效价值客户认可度较低，其次为客户业务因素，无法本质把控,降低退租率举措： 1、通过降价的方式解决因坪效退租的客户 2、提前2个月续

4、租可按降价后的底价成交，提前1个月续租在降价后底价的基础上每卡加价30元成交 3、付款方式小户型押一付一变更为押二付一，大户型押二付一变更为押二付二，提高客户违约成本 4、针对未提前一个月提出退租的客户，扣除履约保证金并加收一个月违约金,建设停车楼影响： 1、直面工地单元退一部分（22间，304卡），噪音期后陆续招租，6个月平均入驻率降至50% 2、斜面工地单元退一部分（25间，364卡）， ，噪音期后陆续招租，6个月平均入驻率降至70% 3、停车楼施工（噪音，门面，无优质单元存货，无停车位），导致招商转化率下降 4、完工后直面停车楼单元采光通风受损，导致部分单元降价，产生差异租金损失 5、施

5、工期（噪音，门面，尘埃等）导致B,C区客户退租,对内措施（留住现场客户及提升转化率）： 1、提前整理空置单元以便A区客户过度，避免大面积退租 2、提前沟通客户意向，愿意留在A区的免租1个月（噪音期） 3、针对新来访客户，提供特价方案，增加来访转换率 4、购置防尘，防噪音包给客户，降低施工影响 5、企划方面出具门面及项目周边感官优化方案,对外对策（增加来访）： 1、线上广告的渠道拓展：增加除58外的网络铺排，如安居客、小鱼网、写字楼网、创客之家等； 2、与服务机构的合作：如创业树、猎云网、财会公司、律师事务所等 3、与政府机构及各类协会的合作：如思明区台办、思明招商中心、厦门市众创空间产业协会、

6、厦门市中小企业服务中心等 4、中介及同行的资源维护：众创空间进入行业洗牌阶段，对即将倒闭的空间进行重点导流；,停车楼专项,营销费用下降一半 20W10W！,转介管理：个人半个月，中介1个月，老带新转为半个月 广告管理收入：（1）梯内一体机类：2872.3 (元/台/年） （2）电梯内框架海报广告：4000元(元/台/年） （3） 大堂视频收费：1200元/月,管理及团队人工成本,人员缩编：企划1，运营2，招商2，安保4，保洁？,运营支出公共事业费,差额原因： 电费：招商率未达到预算标准，影响预算；但逻辑公式（公摊面积*2.3+出租面积*10.7）是准确的，误差率3% 水费：计算逻辑纠错（每人每

7、天用水0.03T，每吨3元，调整为每人每月用水量1.65t，每吨水3.7元），实际运营支出增加 信息网络费：计算逻辑纠错（运营商计费从按月计费调整为按年计费），实际运营支出减少,2018年年预算比实际差额11万，下半年预算1.0比2.0差额10万。6季度经营计划预算延续上半年实际产生逻辑，在严格管控的前提下，预算已调整至最低，实际运营过程中严格按照预算执行。,运营成本,2018年预算比实际差额11万，下半年预算1.0比2.0差额10万。6季度经营计划预算延续上半年实际产生逻辑，在严格管控的前提下，预算已调整至最低，实际运营过程中严格按照预算执行。,差额原因： 保安、保洁、工程人员外包转为编内，

8、省去佣金成本和手续费，节约运营成本,运营支出外包事业费,运营成本,经营提升举措,2019年省国家级众创空间政策补贴申报30W+ 2019年市众创运营补贴30W+2018年网络费用的一半+2018年家具桌椅（办公）网络线（）等基础设施类带合同发票的一半界定标尺：给创客服务用的设备 办公所需的所有的50% 2018年拿了2017年70W 2019年省及国家级台湾青年创业示范基地政策补贴申报100W，台湾青年及企业入驻项目提升出租率？ 2019年思明众创空间申报？ 2019年市级小微双创基地申报60W，为租户申请相关租金补贴政策，提升项目出租率？ 时时关注厦门市相关空间补贴政策，如孵化器政策等，争取

9、各类补贴政策，差异化提升NOI,退换续租的管控：（1）付款方式小户型押一付一变更为押二付一，大户型押二付一变更为押二付二，提高客户违约成本 （2）针对性进行提前付款折扣 （3）严格管控未及时交租客户的关门，严防出现意外出现的赖账坏账 （4）提前2个月续租 （5）引导在租客户换租性价比高的大户型 （6）稳定大客户价格方案谈判，考虑打通 出租率：12人间以下可短租，12人间以上必须签约一年以上，进行租期不同，价格不一的政策，拉长租期，提高稳定性 各业务线费用拆分（泊时易、万享荟、泊寓） 项目翻新及导视更新 停车场事项：稳定客户续约，无法续约得，维护客户池，争取跨项目换租 商业配套品质下降，影响项目经营 客户分类：如A类为发展较稳定，对项目较认可，D类为业务内容有风险，租期短，提前防范D类退租风险，A类重点维护 台湾企业引进，引进渠道，海西工业设计中心,差异化提升NOI,客户管理,现象： 6个月以上租期客户占比70%，1-3个月租期客户占比21% 项目的总续租率为51.2% 1-3个月租期客户到期退租率均在50%以上，6/12个月租期客户到期退租率与提前退租率均在10%左右 首次租期为12个月的客户，总续租率最低，但到期续12个月的续租率最高； 首次租期为1-3个月的客户，续租租期主要在1个月，其次在3个月；,对策： 加大“续租1月”与“续租3-6个月”的价格差，引导客户尽