2017房地产企业所得税汇算清缴讲义

1、房地产行业企业所得税 汇算清缴 （ 暨新企业所得税报表填写及相关政策解析）,修订后报表体系说明： 修订后的企业所得税纳税申报表更加科学、规范，在正式报表的基础之上，又增加了报表封面、报表填报表单等资料。 除了报表封面、报表填报表单以外，需要企业填写的正式报表共41张，其中能够与房地产开发企业有关的报表38张（其他3张报表为金融企业、事业单位报表、民间非营利组织报表）。,以上报表企业可以选择性填报，填表前应仔细阅读填报清单，有则填写，没有则不填写。不填写的项目可以不申报。填报清单与主表为必填报表。,房地产行业企业所得税纳税申报表（A类）2014 年版统计表（共38张）,一、A000000企业基础

2、信息表： 纳税人在填报申报表前，首先填报基础信息表，为后续申报提供指引。基础信息表主要内容包括表头、基本信息、主要会计政策和估计、企业主要股东及对外投资情况等部分。 填写方法比较简单，工作中参考填写说明填写即可。 二、A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）： （一）表体项目： 本表包括利润总额计算、应纳税所得额计算、应纳税额计算、附列资料四个部分。 （二）填写说明： 1、“利润总额计算”中的项目，按照国家统一会计制度口径计算填报。,（1）“营业税金及附加”：填报纳税人经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等相关税费。本行根据纳税人相关

3、会计科目填报。 （2）“资产减值损失”：填报纳税人计提各项资产准备发生的减值损失。本行根据企业“资产减值损失”科目上的数额填报。 （3）“公允价值变动收益”：填报纳税人以公允价值计量的资产、其公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。本行根据企业“公允价值变动损益”科目的数额填报。（损失以“-”号填列） （4）“投资收益”：填报纳税人以各种方式对外投资确认所取得的收益或发生的损失。根据企业“投资收益”科目的数额计算填报。 2、“应纳税所得额计算”和“应纳税额计算”中的项目，除根据主表逻辑关系计算的外，通过附表相应栏次填报。 企业在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法

4、规定不一致的，应当按照税法规定计算。税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。,三、A101010一般企业收入明细表 （一）适用范围： 本表适用于一般居民纳税人填报。纳税人应根据国家统一会计制度的规定，填报“主营业务收入”、“其他业务收入”和“营业外收入”。 （二）填写说明： 1、第3行“销售商品收入”：填报从事工业制造、商品流通、农业生产以及其他商品销售的纳税人取得的主营业务收入。房地产开发企业销售开发产品（销售未完工开发产品除外）取得的收入也在此行填报。,2、第4行“其中：非货币性资产交换收入”： 填报纳税人发生的非货币性资产交换按照国家统一会计制度应确认为“主营业

5、务收入”的收入。 3、第11行“其中：非货币性资产交换收入”： 填报纳税人发生的非货币性资产交换按照国家统一会计制度应确认的其他业务收入。 4、营业外收入中的“各种利得”填报企业相应业务帐面净收益。 （三）表间关系： 1、第1行主表A100000第1行； 2、第16行主表A100000第11行,（四）税务处理： 1、完工产品确认的条件： （1）国税发200931号： 第三条 ：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 开

6、发产品已开始投入使用。 开发产品已取得了初始产权证明。,（2）国税函2010201号： 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,2、开发产品销售收入的组成： 国税发200931号： 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、

7、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,3、开发产品销售收入确认的时间和方法： 国税发200931号： 第六条：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 （2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （

8、3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,【例1】天安房地产开发有限公司2014年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元（成本价每平方米3150元）； B项目为商住混合小区，采用按揭贷款方式对外销售，2014年12月销售高层住宅3676.47平方米（成本价3467.49元），收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“短期借款”。计算2014年12月应实现收入（以上项目均已经完工）。 分析： A项

9、目应实现收入9000000元； B项目应实现收入50000002000000025000000元 全月应实现收入90000002500000034000000元 注意：营改增后，无论是一般纳税人，还是小规模纳税人，其收入都应该是不含税收入。,（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 买断方式：采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的

10、价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,也就是说，如果： A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同： 按销售合同价、买断价孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。 B受托方、购买方签订合同：按买断价格（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。 超基价分成方式：采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售

11、开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,也就是说，如果： A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同

12、： 按销售合同价、基价（保底价）孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现（支付的超基价分成不得从收入中扣除）。 B受托方、购买方签订合同： 按基价加上取得的分成额（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。 包销方式：采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,【例2】天安房地产开发房地产公司，销售B项目（已经完工）多层住宅，销售之初便采取委托代销方式。天安公司分别与骏驰、龙威、金源、宝丰四家房屋销售公司签订代理销售合同。

13、由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。 骏驰公司按销售额5%收取手续费，2014年12月销售房屋700平方米，每平方米8000元。将销售清单提交天安房地产公司时，并按合同约定转交售房款5320000元。天安公司账务处理为： 借：银行存款 5320000元 贷：销售收入 5320000元,龙威公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米7600元，销售时由委托方、受托方、买方共同签订协议。2014年12月将开发产品销售清单提交天安公司时，销售房屋600平方米，实现销售收入4800000元，平均售价8000元。天安公司账务处理为： 借：银行存款 4560000元（按买断价计算） 贷：销售收入 4

14、560000元,金源公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价8000元，并由金源公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按四、六分成。2014年12月提交销售清单时，销售房屋800平方米，实现销售收入6800000元，平均售价8500元。天安公司账务处理如下： 借：银行存款 6400000元（按基价计算） 贷：销售收入 6400000元,宝丰公司采取包销方式。合同约定：宝丰公司包销天安公司1500平方米房屋，以每平方米销售价8000元向天安房地产公司结账；如果截止到2014年12月30日未完全销售，剩余房屋归宝丰公司，并由宝丰公司于期满

15、日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2014年12月底，宝丰公司提交销售清单时，当月销售房屋900平方米，还有700平方米未售出。天安公司账务处理如下： 借：银行存款 7200000元（按照已销数量、金额记账） 贷：销售收入 7200000元 要求：计算天安房地产公司上述项目2014年12月应实现收入。,分析： 被骏驰公司代理业务应实现收入5600000元（支付手续费280000不能扣除，应由骏驰公司开据服务业发票，作为销售费用列支）； 被龙威公司代理业务应实现收入4800000（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）；（被龙威公司代理的业务合同价高于买断价的差

16、额240000元，可以看做是销售手续费，正好相当于收入4800000元的5%，未超过5%扣除标准，可以全额扣除，但是对方应给房地产公司开票。） 被金源公司代理业务应实现收入8000800（85008000）80060%6640000元（基价加分成）（此业务等于天安公司先把房卖给金源公司，再由金源公司转卖）。 被宝丰公司代理业务应实现收入8000150012000000元（包销的所有房屋都应计收入）。（此业务也等于是宝丰公司转卖。） 全月应实现应实现收入5600000480000066400001200000029040000元,4、买一赠一销售的处理： 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问

17、题的通知 （国税函2008875号）： 企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 【例3】天安房地产开发有限公司C项目，2014年12月卖给邓先生一套64平方米住宅，房屋总价款是48万元，赠送2匹TCL挂式空调机一台（市场价2800元）。以团销的方式卖给某单位住宅42套，共4830平方米，房屋总价款为38400000元，每户赠送地下车位（有产权，套内面积20平方米）一个，该房屋的公允价值大约每平米7500元、车位的公允价值大约10万元，问，就以上业务按照国税函【2008】875号文件，公司应该如何确认收入，如何结

18、转计税成本（产品已经完工，整个项目确认为一个计税成本对象，单位成本每平方米3722元）？,分析： （1）计税收入确认： 国税函2008875号所说的“买一赠一”是指“组合销售本企业商品（产品）”， 所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的”的商品（产品）。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品（产品），应该不属于国税函2008875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销售费用。 因此，向邓先生收款480000元应全额确认为销售不动产收入。,所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函2008875号文件规定处理。 因此，团销业务应

19、按如下方法确认收入： 房屋的公允价值7500483036225000 车位的公允价值10424200000 公允价值之和36225000420000040425000 房屋公允价值比3622500040425000100%89.61% 车位公允价值比420000040425000100%10.39% 应确认销售房屋收入3840000089.61%34410240元 应确认销售车位收入3840000010.39%3989760元 共实现销售不动产收入：48000034410240398976038880000元,（2）计税主营业务成本： 应结转房屋主营业务成本：3722（644830）18215

20、468元 应结转地下车位主营业务成本3722（2042）3126480元 应结转总销售成本18215468312648021341948元 注意：当房地产企业同一项目所有开发产品同为一个成本核算对象，所有开发产品的计税成本都一致时，这种方法也可以不使用。比如本案： 收入4800003840000038880000元 成本3722（6448302042）21341948元,四、A102010一般企业成本支出明细表 （一）适用范围： 本表适用于一般居民纳税人填报。纳税人应根据国家统一会计制度的规定，填报“主营业务成本”、“其他业务成本”和“营业外支出”。 （二）填写说明： 1、一般企业成本支出明细

21、表中的营业成本与一般企业收入明细表中的营业收入是相互对应的，表中各项数据的填写也应与一般企业收入明细表中的各个项目的数据相对应。 2、其他业务支出，按照企业帐面数据如实填写。 （三）表间关系： 1、第1行主表A100000第2行； 2、第16行主表A100000第12行,（四）税务处理： 1、可扣除的成本费用： （1）成本费用扣除的范围： 国税发【2009】31号： 第十一条：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除

22、。 （2）已销产品计税成本扣除办法： 国税发【2009】31号： 第十四条：已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 已销开发产品的计税成本可售面积单位工程成本已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本成本对象总计税成本成本对象总可售面积,（3）维修费用、维修基金扣除办法： 国税发【2009】31号： 第十五条：企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 第十六条：企

23、业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。,（4）配套设施费用扣除办法： 国税发【2009】31号： 第十七条：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品

24、进行处理。 第十八条：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,（5）按揭贷款保证金扣除办法： 国税发【2009】31号： 第十九条：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 （6）土地使用权被收回、开发产品整体报废损失扣除办法： 国税发【2009

25、】31号： 第二十二条：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 第二十三条：企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 （7）自用产品转销售已提折旧扣除办法： 国税发【2009】31号： 第二十四条：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,2、开发产品计税成本的计算方法。 （1）计税成本的概念: 国税发【2009】31号： 第二十五条：计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对

26、象的各项费用。 （2）计税成本对象确定的原则： 国税发【2009】31号 ： 第二十六条：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： A、可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。,B、分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 C、功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进

27、行核算。 D、定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 E、成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 F、权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意（此款作废）。,国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告（国家税务总局公告2014年第35号，2014年2月16日

28、） 为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下： 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。 房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。,本公告自发布之日起30日后施

29、行。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。 （3）开发产品计税成本支出的内容： 国税发200931号 ： 第二十七条：开发产品计税成本支出的内容如下： 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 前期工程费。指项目开

30、发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成

31、本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,（4）房地产企业共同成本、不能分清负担对象的间接成本的分配方法。 国税发200931号： 第二十九条：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： 占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 A、一次性开发的

32、，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。,B、分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 A、一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 B、分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建

33、筑面积的比例进行分配。 直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,第三十条：企业下列成本应按以下方法进行分配： 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 借款费用属于不同成本对象

34、共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 其他成本项目的分配法由企业自行确定。,【例4】天安房地产开发有限公司，2011年12月取得266668平方米土地的开发使用权（其中商业用地47328平方米，居住用地219348平方米），共支付土地征用及拆迁补偿费以及相关税费12.6亿元。取得该宗土地后分两期开发，2012年4月投入开发用地135465平方米用于B项目开发。截止到2014年10月份工程已经完成整体验收。 （1）根据规划测绘平面图，写字楼办公区占地面积为29800平方米；商业卖场区占地面积27528平方米；高层住宅区占地面积36725平方米；多层住宅区占地面积41412平方米。 （

35、2）本期开发总建筑面积530736平方米，其中建造写字楼132845平方米；商业卖场55845平方米；高层住宅193800平方米；多层住宅123388平方米。总可售面积：505878平方米。地上、地下公共配套设施、人防设施共24858平方米（全部移交）。 （3）本期开发产品预算建安成本为：写字楼2.72亿元，商业卖场1.21亿元，高层住宅2.70亿元，多层住宅1.49亿元。合计：8.12亿元。,（4）企业帐面记载： 开发成本：28.09亿元（除土地外，其他费用均属第一期费用）。 其中： 土地征用及拆迁补偿费：14.72亿元（本期7.48亿元） 前期工程费：0.48亿元 基础设施费：1.25亿元

36、 建筑安装费：8.45亿元 公共配套设施费：2.54亿元 开发间接费：0.65亿元 本期合计：20.85亿元 平均单位会计成本20.855058784121.55元 假设以上成本支出全部符合税收要求，年终所得税纳税申报时，分别将写字楼、商业卖场、高层住宅、多层住宅确认为不同的计税成本对象，并且决定土地成本按照占地面积法分配，建筑安装成本按照预算造价法分配，其他成本采用建筑面积法分配。请确认不同计税成本对象的单位计税成本。,分析： （1）不同成本对象应分摊的土地成本： 土地成本应按照占地面积法进行分配。 本期应分摊土地成本：14.72亿2666681354657.48亿 （平均土地成本74800

37、00005058781478.62元）。 不同成本对象分摊比例： 本期开发写字楼占地面积比：29800135465100%22% 本期开发商业卖场占地面积比：27528135465100%20.32% 本期开发高层住宅占地面积比：36725135465100%27.11% 本期开发多层住宅占地面积比：41412135465100%30.57% 不同成本对象应分摊的土地成本： 本期开发写字楼应分摊的土地成本：7.4822%1.65亿元 本期开发商业卖场应分摊的土地成本：7.4820.32%1.52亿元 本期开发高层住宅应分摊的土地成本：7.4827.11%2.03亿元 本期开发多层住宅应分摊的土

38、地成本：7.4830.57%2.29亿元,（2）不同成本对象应分摊的建安成本： 建安成本采用预算造价法进行分配： 不同成本对象预算总成本：2.721.212.701.498.12亿元（平均建筑成本8120000005058781605.13元） 不同成本对象分摊比例： 本期开发写字楼预算造价比：2.728.12100%33.50% 本期开发商业卖场预算造价比：1.218.12100%14.90% 本期开发高层住宅预算造价比：2.708.12100%33.25% 本期开发多层住宅预算造价比：1.498.12100%18.35% 不同成本对象应分摊的建筑成本： 本期开发写字楼应分摊的建筑成本：8.

39、4533.50%2.83亿元 本期开发商业卖场应分摊的建筑成本：8.4514.90%1.26亿元 本期开发高层住宅应分摊的建筑成本：8.4533.25%2.81亿元 本期开发多层住宅应分摊的建筑成本：8.4518.35%1.55亿元,（3）不同成本对象应分摊的其他成本： 其他成本均按照建筑面积法进行分摊。 本期开发共发生其他开发成本：0.481.252.540.654.92亿元。 每平方米开发产品应分摊其他成本492000000505878972.57元 不同成本对象应分摊的其他成本： 本期开发写字楼应分摊的其他成本：972.571328451.29亿元 本期开发商业卖场应分摊的其他成本：97

40、2.57558450.54亿元 本期开发高层住宅应分摊的其他成本：972.571938001.88亿元 本期开发多层住宅应分摊的其他成本：972.571233881.20亿元,（4）不同成本对象应负担的计税总成本： 本期开发写字楼应分摊的成本：1.652.831.295.77亿元 本期开发商业卖场应分摊的成本：1.521.260.543.32亿元 本期开发高层住宅应分摊的成本：2.032.811.886.72亿元 本期开发多层住宅应分摊的成本：2.291.551.205.04亿元 （5）不同成本对象应负担的单位计税成本： 本期开发写字楼的单位计税成本： 5.771328455770000001

41、328454342.41元 本期开发商业卖场的单位计税成本： 3.3255845332000000558455944.70元 本期开发高层住宅的单位计税成本： 6.721938006720000001938003467.49元 本期开发多层住宅的单位计税成本： 5.041233885040000001233884084.68元,说明：（1）由于计算过程中计量单位（“元”与“亿元”）的转换和四舍五入的原因，例题中的数据为近似数据；（2）表中总成本为亿元，单位成本为元，面积为平方米。（3）计算过程中没有反应单项单位成本。 （5）以非货币交易方式取得土地使用权的成本确定： 国税发200931号： 第

42、三十一条：企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：,换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付

43、的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,【例5】甲公司与天安房地产开发有限公司签订协议，将其名下150亩土地（按评估价每亩1000000元，总价150000000元转让）用于与天安房地产公司合作开发D项目，2014年12月项目开发完毕后，分得该项目30000平

44、方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费4875000元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米3722元，公允价值为每平方米6500元。天安公司用该土地开发时应如何确认土地成本？,分析： 该土地的成本6500300004875000199875000元 注意：（1）不能按照转让价作为成本；（2）不能按照开发产品的成本价作为成本。 天安公司在确认土地成本的同时，确认销售不动产收入195000000元。销售成本372230000111660000元。 （假设：甲公司与天安房地产开发有限公司签订协议，将其名下150亩土地（按评估价每亩1000000元，总价150000000元转让）用于与

45、天安房地产公司合作开发，占天安房地产公司30%的股份，天安房地产公司应确认土地成本150000000 4875000 154875000元。）,（6）允许计提的开发产品计税成本： 国税发200931号： 第三十二条：除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 注：合同指的是施工合同，不包括设计合同、监理合同等其他合同；计提金额不能超过发票不足金额。 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议

46、或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,（7）建造停车场成本的处理： 国税发200931号： 第三十三条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,【例6】天安房地产开发有限公司2014年12月D项目完工，实际开发总建筑面积（实测面积）195467平方米，其中可售住宅、商铺、地下车位等190015平方米，当年销售可售产品173458平方米。各种地面

47、配套设施5452平方米，变相销售配套设施2672平方米，其余配套设施1245平方米移交物业，1535平方米转做公司自用。因不符合会计准则关于销售收入确认的要求，企业没有结转销售收入、销售成本。“开发成本”借方总发生额722563456元，以上成本支出中不符合税收要求的支出1907340元，因发票金额不足允许计提的建安成本2238168元，假设年终所得税纳税申报时，将整个项目确认为一个计税成本对象。请计算该项目的会计成本、计税成本、已销产品的计税成本、应转入固定资产计税基础的金额（该项目2014年共实现完工产品收入1150935000元）。,分析： （1）会计成本： 该项目总会计成本：72256

48、3456元 该项目的会计成本对象：190015平方米 该项目的单位会计成本7225634561900153802.67元 （2）计税成本： 该项目的总计税成本72256345619073402238168722894284 该项目的计税成本对象19001526721535194222平米 该项目的单位计税成本7228942841942223722元 已销计税开发产品面积1734582672176130平方米 应结转已销产品计税成本3722176130655555860元 应结转固定资产计税基础的金额372215355713279元 注：在确认计税成本时，除了“产权属于全体业主的，或无偿赠与地方

49、政府、公用事业单位的”以外，其他建筑面积全部参与计税成本的计算与分摊。,五、A104000期间费用明细表 （一）适用范围： 本表适用于查账征收居民纳税人填报。纳税人应根据企业会计准则、小企业会计准则、企业会计、分行业会计制度规定，填报“销售费用”、“管理费用”和“财务费用”等项目。 （二）填写说明： 1、表中所有数据以会计帐面数据为准。 2、进行年度企业所得税汇算清缴时，在会计上“分科”核算的基础之上，再将各项费用归纳为24类，并要求“分类”进行统计。以便于清算时更容易看清每一种费用所占的权重大小。 （三）表间关系 1、第25行第1列主表A100000第4行。 2、第25行第3列主表A1000

50、00第5行。 3、第25行第5列主表A100000第6行。,【例7】假设天安房地产开发有限公司2014年销售费用36725584元，管理费用47687026元，财务费用66127565元，请按照要求填写报表。 报表填写见期间费用明细表。,六、A105000纳税调整项目明细表 （一）适用范围： 1、本表适用于会计处理与税法规定不一致需纳税调整的纳税人填报。纳税人根据税法、相关税收政策，以及国家统一会计制度的规定，填报会计处理、税法规定，以及纳税调整情况。 2、“账载金额”是指纳税人按照国家统一会计制度规定核算的项目金额。“税收金额”是指纳税人按照税法规定计算的项目金额。 3、需要调增应纳税所得的

51、，填在“调增金额”栏，需要调减应纳税所得额的，填在“调减金额”栏。 4、纳税调整项目共36个，需要根据附表填写的15个，其他21个（含5个其他项目）需要根据企业的会计资料及税收政策分析填写。,（二）填写说明及税务处理： 1、第5行“（四）按权益法核算长期股权投资对初始投资成本调整确认收益”： （1）填写说明： 第5行第4列“调减金额”填报纳税人采取权益法核算，初始投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辩认净资产公允价值份额的差额计入取得投资当期的营业外收入的金额。 （2）税务处理： 企业所得税法实施条例 第五十六条：企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存

52、货等，以历史成本为计税基础。 前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。 企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础,【例8】 1、天安房地产开发有限公司2014年12月1日以开发产品向A商业公司投资，该产品成本价1500万元，市场价2400万元，占A商业公司35%的股份。应享有被投资单位可辨认资产公允价值的份额为2700万元，采用权益法核算。 分析： （1）天安房地产公司会计处理： 会计准则2长期股权投资： 第十条：长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资

53、的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。,借：长期股权投资A商业公司 （投资成本） 2700万元 贷：主营业务收入 2400万元 营业外收入 300万元 借：主营业务成本 1500万元 贷：开发产品 1500万元 （2）纳税调整： 会计上确认的投资成本（账面价值）2700万元，税收上投资应按照历史成本原则，应确认为2400元，二者的差额300万元会计上计入了“营业外收入”，税收上不承认这部分收益。会计与税收存在差异，应调减应纳税所得额300万元，填在纳税调整项目明细表第5行第4列“调减金

54、额”栏。 报表填写见纳税调整项目明细表,2、第6行“（五）交易性金融资产初始投资调整”： （1）填写说明： 第6行第3列“调增金额”填报纳税人根据税法规定确认交易性金融资产初始投资金额与会计核算的交易性金融资产初始投资账面价值的差额。 （2）税务处理： 税收上依企业所得税法实施条例第五十六条规定处理。,【例9】天安房地产开发有限公司2014年12月15日购得一只股票，购入价90万元，交易费用6000元，以上股票作为交易性金融资产管理。就以上业务进行会计核算、纳税调整。 分析： （1）会计处理： 企业会计准则22金融工具： 第三十条：企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量。 对于以

55、公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用应当直接计入当期损益。,12月15日购入股票： 借：交易性金融资产成本 900000 投资收益 6000 贷：银行存款 906000 年底结转投资收益： 借：本年利润 6000 贷：投资收益 6000 （2）纳税调整： 税收上，支付的6000元交易费应计入交易性金融资产的成本，交易性金融资产实际成本价应为906000元，对企业计入“投资收益”的交易费用不予确认，调增应纳税所得额6000元，应填写在纳税调整项目明细表第6行第3列“调增金额”。 报表填写见纳税调整项目明细表,3、第7行“（六）公允价值变动净损益”： （1）填写说明：

56、 第7行第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列0，填入第4列“调减金额”。 （2）税务处理： 税收上依企业所得税法实施条例第五十六条规定处理。 【例10】天安房地产开发有限公司，建一栋办公楼于2012年12月15日投入使用，2014年1月1日，将这栋办公楼出租给另一家公司使用，该楼账面原价1000万元，出租时市场公允价1200万元，已提折旧50万元，租期2年，每年租金90万元，签订合同时一次性收取。将此楼转作投资性房地产以后，以公允价值计量。2014年12

57、月31日该楼的公允价值为1280万元， 2014年应如何进行会计处理与所得税纳税调整？,分析： 企业会计准则第3号投资性房地产 第十一条：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 （1）会计处理： 2014年1月1日对外出租： 借：投资性房地产成本 12000000 累计折旧 500000 贷：固定资产 10000000 资本公积其他资本公积 2500000,2014年1月1日收取租金时： 借：银行存款 1800000 贷：预收账款 1800000 2014年12月31日实现租金收入时： 借：预收账款 900000 贷：其他业务收入 900000 2014年12月计算租赁