卧龙地产财务报表分析

1、 卧龙地产财务报表分析 财务分析报告（2009年-2011年度） 指导老师：陈筱彦 负责人： 李劲邦 主讲人： 方 朝 答辩人： 舒凤强 顾业平 代 鹏 二一二 年 五 月 十五 日目录一、 公司简介4二、 公司财务数据（见附录）5三、 现金流量表一般分析5（一） 现金流量增减变动分析5（二） 现金净流量结构分析7四、 企业偿债能力分析7（一） 短期偿债能力分析71 流动比率72 速动比率83 现金比率84 总结8（二） 长期偿债能力分析81 资产负债率82 产权比率93 权益乘数94 总结9五、 企业资金营运能力分析101 总资产周转率102 固定资产周转率103 流动资产周转率104 应收

2、账款周转率115 存货周转率116 总结11六、 企业盈利能力分析11（一） 概论11（二） 比率分析121 总资产报酬率122 主营业务利润率123 主营业务净利润124 与同行业万科的总资产报酬率比较135 盈利能力分析总结13七、 财务报告综合分析13（一） 卧龙公司杜邦财务分析131 杜邦财务分析体系看卧龙财务状况132 纵向对比分析15（二） 总结161 卧龙地产公司前三年业绩回顾162 对卧龙地产公司未来发展的展望163 公司未来发展战略所需资金及使用计划、以及资金来源情况17八、 附录17（一） 现金流量表17（二） 资产负债表19（三） 利润表211、 公司简介卧龙地产集团股份

3、有限公司系国内A股上市公司（股票代码），由黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而来。公司主营业务：房地产开发与经营，建筑工程、装饰装璜工程设计、施工，物业管理。公司的房地产资产是由公司大股东浙江卧龙置业投资有限公司（原名称为浙江卧龙置业集团有限公司）与公司通过资产置换取得。浙江卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，2004年8月开始集团化运作，组建浙江卧龙置业集团有限公司，2007年7月浙江卧龙置业集团有限公司通过对公司股权收购、资产置换、用资产认购定向增发的股份、股权分置改革、变更注册地及更名等完成对公司的重组。2007 年9 月30 日，公司更名为

4、浙江卧龙地产股份有限公司，注册地为浙江省上虞市经济开发区，2008 年1 月4 日公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。公司目前具有一级房地产开发资质，是一家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业 。公司注册资本7亿多，控股子公司11家，子公司分布于武汉、广东清远、银川、宁波、绍兴等地；专业技术人员120余人。公司秉承卧龙控股集团有限公司“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实力，以OA自动化办公、CRM信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。以二、三线城市为目标市场，着力打造人性化、精品化、舒适节能、时尚超前的经典楼盘，以加快产业

5、扩张、加大土地资源储备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产集团。公司名称卧龙地产集团股份有限公司英文名称Wolong Real Estate Group Co.,ltd.曾用名成立日期1993-07-17工商登记号8831注册资本（人民币元）725,147,456法人代表陈建成证监会行业分类房地产开发与经营业全球行业分类房地产申万行业分类房地产开发雇员总数(人)369总经理王彩萍董事会秘书马亚军证券事务代表陈斌权注册地址浙江省上虞市经济开发区办公地址浙江省上虞市经济开发区人民西路1801号邮编电话0575-;0575-传真0575-公司网

6、址电子邮件信息披露人马亚军经办会计师高敏;陈卫武经办律师王玲经办评估人员金仲渔;张丽霞会计师事务所立信大华会计师事务所有限公司律师事务所金杜律师事务所资产评估机构黑龙江省资产评估事务所公司简介公司系国内A股上市公司(股票代码),2008年1月4日公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。公司目前具有二级房地产开发资质,是一家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业 。主营业务房地产开发,投资经营管理,建筑工程、装饰装潢工程的设计、施工,物业管理(凡涉及许可证制度的凭证经营)。2、 公司财务数据

7、（见附录）3、 现金流量表一般分析项目2009年2010年2011年2010年比2009年2011年比2010年增减额（元）增减（%）增减额（元）增减（%）经营活动：现金流入1,431,364,133.452,324,027,955.231,304,957,043.15.7862.63%-.08-43.84%现金流出928,810,698.391,938,158,027.511,584,724,796.04.12108.67%-.47-18.23%现金流量净额502,553,435.06385,869,927.72-279,767,752.89-.34-23.22%-.61-172.50%投资

8、活动：现金流入4,190.048,615.66156,390,340.654425.62105.62%.99%现金流出537,328,197.25335,484,962.1836,491,023.84-.07-37.56%-.34-89.12%现金流量净额-537,324,007.21-335,476,346.52119,899,316.81.69-37.57%.33-135.74%筹资活动：现金流入1,122,589,519.83546,000,000530,250,000-.83-51.36%-2.88%现金流出265,389,421.37677,136,438.14616,856,435

9、.92.77155.15%-.22-8.90%现金流量净额857,200,098.46-131,136,438.14-86,606,435.92-.6-115.30%.22-33.96%汇率变动对现金及现金等价物的影响现金及现金等价物净增加额822,429,526.31-80,742,856.94-246,474,900.83-.25-109.82%-.89205.26%卧龙地产集团股份有限公司现金流量增减变动分析表（1） 现金流量增减变动分析从表结果可以看出，卧龙地产公司2010年现金及现金等价物净增加额为-.94元，比2009年减少了.25元，下降幅度为109.82；2011年现金及现金等

10、价物净增加额为-.83元，比2010年减少了.89元，下降幅度为205.26.其原因是：（1）2010年经营活动现金流入量和现金流出量均有所增加，增长幅度分别为62.36和108.67，且金流出量大于现金流入量的增长，导致现金的净额减少，减少额为.34元，减少幅度为223.22，说明卧龙地产公司2010年经营活动创造现金流量的能力有所下降，2010年经营活动现金流量净额为.72元，与2009年.06元比，下降幅度23.22%，下降幅度较大，说明企业成长性有所下降。同时，2011年的现金流入量和现金流出量均呈下降趋势，具体数据见表。究其原因，可能是2010 年年初，全国房地产市场延续了2009

11、年末的快速增长趋势，房地产市场需求旺盛， 房价快速上涨。为了遏制过热的市场环境，从2010 年初，国家对房地产的调控步步推进，2010年 1 月发布“国十一条”， 4 月出台“新国十条”， 9 月出台“新国五条”，对房地产的调控从多方面全面展开。2011 年 1 月26 日国家又出台国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，以更为严厉的行政手段进一步强化了差别化住房信贷政策、扩大限购范围等调控措施，加大遏制投资投机性购房力度，并从增加土地有效供应和加大保障性安居工程建设力度等方面增加市场供给等相关措施，随着各项政策的持续出台和逐步落实，从短期看，对包括开发企业、购房者在内的各

12、相关主体将产生显著影响，房地产市场交易量已出现下降。从中长期看，随着我国经济的快速发展、居民可支配收入的快速增长、城市化进程、城际地铁轻轨建设提速、居民消费水平提高，房地产行业长期向好的条件依然存在。（2）投资活动现金流入2010年比2009年增长了105.62，但相对来说总数额较小。现金流出则有所减少，减少了37.56。从现金流量表可以看出卧龙地产公司购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金比2009年减少，从2009年的.25元减少到2010年的.18元，减少幅度为37.56，说明由于国家对房地产的调控政策的影响卧龙地产公司的投资政策和方向，偏向稳健性，有利于降低市场风险。但是，投资

13、活动现金流入20111年比2010年增长了.00，2011年投资活动现金流入达到了.65元，增长幅度非常之大，现金流出却减少了，从这些数据可以看出，卧龙地产公司改变了公司的相关策略，适应了国家宏观调控政策的变化，对公司的经营管理、未来发展产生了影响。（3）筹资活动现金流入2010年比2009年减少了.83元，减少了51.36，筹资活动现金流出增加了6.77元，与，增加了155.15, 使得筹资活动现金净流量减少了.6元，2009年相比,减少了115.30。同时，现金流入2011年比2010年减少了元，减少了2.88，筹资活动现金流出减少了.22元，减少了8.90. 筹资活动现金净流量增加了.2

14、2元增加了33.96.其主要原因是取得借款收到的现金明显减少，偿还债务支付的现金和分配股利、利润或偿还利息支付的现金明显增加，公司借款负责筹资规模缩小，偿还债务和利润的分配增加了。总结：2011年卧龙地产公司现金期末余额为650,026,456.59896,501,357.42元，2010年现金期末余额为896,501,357.42元，比2009年的现金期末余额977,244,214.36元，逐年减少。但余额仍过高，这些现金可能是以前通过股权或债权筹资形成的。这也是该公司2011年投资加大、借款减少、偿还债务增多，造成现金及现金等价物净增加额2010年为-80,742,856.94元，2011

15、年为-246,474,900.83元的原因。现金大量结余，会影响企业资产的盈利能力，卧龙地产公司投资项目可能还没有结束，2011年该企业还会加速投资进度，使项目尽快产生效益。（2） 现金净流量结构分析20092011年现金流入结构分析 单位：（%）项目2009年2010年2011年经营活动现金流入56.0580.9865.52投资活动现金流入7.85筹资活动现金流入43.9519.0226.63合计100100100从表可以看出，卧龙地产公司的现金流入中，经营活动所取得的现金所占比重很大，2010年现金流入比2009年增长较大，2011年有所下降，但从房地产行业角度看，并考虑国家相关政策，这是

16、合理的，说明企业经营活动发展趋势良好；筹资活动现金流入在全部现金流入中占有一定的比例，但在总体上呈下降趋势，说明企业现金需求对筹资现金流入的依赖性在逐步缩小，而越来越依赖于经营活动的现金流入；投资活动现金流入占比例极微，作用相对较小。20092011年现金流出结构分析 单位（%）项目2009年2010年2011年经营活动现金流入53.6465.6870.81投资活动现金流入31.0311.371.63筹资活动现金流入15.3322.9527.56合计100100100从表可以看出，卧龙地产公司的全部现金流出中主要是经营活动现金流出。经营活动现金流出2009年至2010年呈上升趋势，且涨幅较大；

17、投资活动现金流出在全部现金流出中占有一定比例，但该三年中该比例在不断下降，从2009年的31.03%，下降到2011年的1.63%，说明企业的投资力度在减弱；筹资活动现金流出占总现金流出的比重以较小的比例逐年上升，由2009年的15.33%上升到2756%，这是企业现金流动的正常表现。4、 企业偿债能力分析（1） 短期偿债能力分析通过查看卧龙地产近三年的财务报表，我们从三个方面来分析卧龙地产的短期偿债能力。1 流动比率卧龙地产2009年的流动比率为1.77,2010年的流动比率为2.41,2011年的流动比率为2.97。上述计算结果表明，卧龙地产的流动比率是呈现一个上升的趋势，国际标准是2:1

18、，显然卧龙地产要高于这个标准，说明卧龙地产的流动资产远比流动负债充裕，说明企业的短期偿债能力强。偿债能力呈上升的趋势。但是房地产行业是一个存货周转比较慢的行业，其产品的形成到最后获得收入需要较长的一段期间，卧龙地产有如此充裕的流动资产，企业是否存在长融短用的情况，需要后面进一步分析。但是我们通过流动比率得出的结论是企业的短期偿债能力呈现一个良好的状态。2 速动比率卧龙地产2009年的速动比率为0.87,2010年的速动比率为1.19,2011年的速动比率为0.90。速动比率=速动资产流动负债速动比率越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。卧龙地产近三年的速动比率应该来说维持在比较稳定的水平，略有

19、波动，其中2010年为最高1.19。2009年和2011年接近，国际的标准为1，都比较接近，说明卧龙地产的短期偿债能力较好，卧龙地产的公司流动资产的变现能力强，速动资产在流动资产中占的比重较高。卧龙地产作为房地产企业，为什么有那么多的速动资产，值得进一步分析。有可能是因为其多年未分配股东利润，使得企业有大量的盈余资金。3 现金比率卧龙地产2009年的现金比率为54.60%,2010年的现金比率为45.88%,2011年的现金比率为45.56%。卧龙地产的现金比率这三年呈下降的趋势，但是比重依然比较大，说明有一部分资金未得到充分的利用，导致企业的利益减少，所以这几年卧龙地产这三年的现金比率是呈下

20、降的趋势，表明公司意识到了这点。开始合理安排资产结构，从而提高了资金的适用率。4 总结分析卧龙地产这三年的流动比率、现金比率、速动比率，可以得出卧龙地产的短期偿债能力较强，并未发生多大的变动，企业稳定发展。（2） 长期偿债能力分析同短期偿债能力一样，我们也是通过三个方面来分析卧龙地产的长期偿债能力。1 资产负债率 单位%资产负债率（%） 第1季中期前3季年度201154.3449.5650.0346.19201060.2259.6055.7053.39200962.7468.3072.2356.58从上表可知，卧龙地产的资产负债率一直在下降，但是整体资产负债率较高，说明卧龙地产的长期偿债能力不

21、是特别理想，但是似乎该企业注意到了这个情况，出现下降的趋势，可能是企业的前期投资出现了汇报，也有可能是企业调整了财务策略。卧龙地产的资本结构、资金成本、财务风险和财务杠杆的利用程度都有了一定的变化。2 产权比率 单位% 第1季中期前3季年度201137.9842.0041.8147.17 201033.2332.0833.8038.48 200925.5122.4821.9239.74 从上表可知2011年度卧龙地产的产权比率发生了很大的变化，2010年和2009年基本持平。说明卧龙地产的长期偿债能力有所下降，可能企业发挥了财务杠杆的作用，在这一年度，可能有较大的投资活动。同时，企业的资金成本

22、、财务风险和财务杠杆的利用程度都有了一定的变化。3 权益乘数2009年:2.332010年:2.122011年：1.85权益乘数这三年出现了下降的趋势，表明卧龙地产的长期偿债能力在减小。4 总结通过上述三个数据分析，卧龙地产的长期偿债能力较弱，我们猜测，可能是企业进行了较大的投资活动，充分发挥了财务杠杆的作用，导致财务风险较高，长期偿债能力较弱。但是结合前面的短期偿债能力分析及现金流，我们亦任务卧龙地产有长融短投的可能。5、 企业资金营运能力分析1 总资产周转率2009年2010年2011年总资产周转率（周转次数）0.39610.64450.2906总资产周转期（周转天数）908.861455

23、8.57251238.8162该企业总资产周转率数值较低，呈逐年下降。说明该企业总资产周转速度慢，资产利用效率和管理水平较低，给企业带来的盈利能力和偿债能力较弱，说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的盈利能力。2 固定资产周转率2009年2010年2011年固定资产周转率（周转次数）107.2991151.732962.0716固定资产周转期（周转天数）3.35512.37255.7997该企业固定资产周转率较高，呈下降趋势。表明企业固定资产的利用较为充分，同时表明固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。3 流动资产周转率 2009年2010年2011年流动资产

24、周转率（周转次数）0.44930.68770.3013流动资产周转期（周转天数）801.2464523.48411194.8224 该企业流动资产周转速度快，总体呈逐年下降趋势。表明流动资产利用效果好，以相同的流动资产完成的周转额多，从而相对节约了流动资金，等于相对扩大了资产投入，增强了企业的盈利能力和偿债能力。4 应收账款周转率2009年2010年2011年应收账款周转率（周转次数）34.487734.221219.789应收账款周转期（周转天数）10.438510.519818.1919该企业应收账款周转率高，逐年下滑。周转天数短，说明该企业的变现速度快，应收账款的管理效率高，资产的流动性

25、强，在一定程度上可以弥补流动比率和速动比率在分析短期偿债能力方面的不足。5 存货周转率2009年2010年2011年存货周转率（周转次数）0.42790.74770.3063存货周转期（周转天数）841.3181481.47651175.3183该企业存货周转率低，表明存货资金周转速度慢，企业在采购、储存、生产、销售各环节的存货资金使用和管理效率低，存货转换为现金或应收账款的能力弱，存货占用水平高，存货积压风险也相对增高。6 总结2009年，2010年，2011年卧龙地产的资金营运能力，我们发现总体表现出下滑趋势，除2010年有所提高外。结合政策与房地产行业行情来看，卧龙地产的的资金营运能除2

26、010年有所增长，总体呈下滑趋势。6、 企业盈利能力分析（1） 概论盈利是企业生存和发展的前提，也是所有者对企业投资的根本动力。盈利能力就是公司赚取利润的能力。一般来说，公司的盈利能力是指正常的营业状况。非正常的营业状况也会给公司带来收益或损失。指标：总资产报酬率（总资产息税前利润率、总资产净利率），主营业务利润率，主营业净利润率选取这些指标的原因：企业盈利能力的高低与企业营业收入有关，与企业成本费用有关，并最终体现为各种盈利能力指标。通过对企业营业收入、成本费用的分析及盈利能力指标及其趋势和结构的分析，可以形成对企业盈利能力的整体评价。（2） 比率分析1 总资产报酬率卧龙地产2009年201

27、1年总资产报酬率 单位：%总资产报酬率2009年2010年2011年总资产息税前利润率73615.775.38总资产净利率5.039.894.07 据表分析：2009年与2010年相比，其总资产报酬率（总资产息税前利润率、总资产净利率）有所上升，总资产息前利润率由7.36%上升到15.77%；总资产净利润由5.03%上升到9.89%。可以看出，上升幅度较大，说明了该公司投资盈利水平提高了，企业盈利能力增强。但2010年，该公司的总资产息前利润率又降到了5.38%，总资产净利润降到了4.07%。可以看出，其下降幅度很大，说明该公司2011年度投资盈利水平较低，企业盈利能力变差，该公司营业不佳。要

28、提高总资产报酬率，企业不但要加速资产周转、扩大销售、提高资产的利用效率，而且要尽可能地降低耗费，提高投入产出的比率，从提高资金营运能力和盈利能力两个方面下功夫。2 主营业务利润率主营业务利润率是从企业主营业务的盈利能力和获利水平方面对资本金收益率指标的进一步补充，体现了企业主营业务利润对利润总额的贡献，以及对企业全部收益的影响程度。 该指标体现了企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的主营业务利润率就无法形成企业的最终利润，为此，结合企业的主营业务收入和主营业务成本分析，能够充分反映出企业成本控制、费用管理、产品营销、经营策略等方面的不足与成绩。卧龙地产20092020年主营业务利润率 单位

29、%年度2009年2010年2011年主营业务利润率23.2425.8316.65 据表分析：2009年与2010年相比，该公司的主营业务利润率由23.24%上升到25.83%，说明企业产品或商品定价科学，产品附加值高，营销策略得当，主营业务市场竞争力强，发展潜力大，获利水平高。但2011年又有所降低，降低为16.65%，说明该公司获利水平降低，应该考虑营业策略是否出现问题。3 主营业务净利润 主营业务净利润率是反映企业盈利能力的一项重要指标，这项指标越高，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力越强。影响该指标的因素较多，主要有商品质量、成本、价格、销售数量、期间费用及税金等。卧龙地产2009

30、年2010年主营业务净利润率 单位：%年度2009年2010年2011年主营业务净利润率15.2516.4713.02据表分析：2009年与2010年相比，该公司的主营业务净利润率由15.25%上升到16.47%，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力增强，但2011年又降为13.02%，其从主营业务收入中获取利润的能力有所下降。 该公司应该从商品质量、成本、价格、销售数量、期间费用及税金等因素进一步分析，然后做出恰当的营业策略。4 与同行业万科的总资产报酬率比较年度2009年2010年2011年卧龙地产7.3615.775.38万科6.685.775.51 据表分析：万科的总资产报酬率逐年

31、下降，说明该公司的投资盈利水平有所下降，企业盈利能力减弱。与万科相比，2009年-2010年，卧龙地产的总资产报酬率相对来说较高，说明卧龙地产较万科来说，其投资盈利水平较高，企业盈利能力较高；但是2011年，卧龙地产的总资产报酬率低于同行业的万科，并且下降幅度明显，说明卧龙地产2011年度投资盈利水平大幅度下降，企业盈利能力明显减弱。5 盈利能力分析总结 （1）结论 通过对卧龙地产的总资产报酬率，主营业务利润率，主营业务净利润率的分析及与同行业万科的比较可以看出，卧龙地产的投资盈利水平、企业盈利能力不够稳定，主营业务市场竞争力也是起伏不定，从而其从主营业务收入中获取利润的能力亦不稳定。2010

32、年度，该公司的发展趋势最好，各方面都比较均衡。但2011年度，该公司各项指标均有所下降，说明该公司的营业策略、投资方式、盈利结构等方面应该存在问题，公司应该及时作出调整。 （2）建议 首先，致力于新技术的研发。其次，拓宽引进或开发先进科学技术及设备的渠道，为整个企业的高速有效运转开辟新道路。再者，加强对成本的控制，特别是对销售成本的控制，最后，应加速资产周转、扩大销售、提高资产的利用率，尽可能降低耗费，提高投入产出的比率，加大主营业务市场竞争力。7、 财务报告综合分析（1） 卧龙公司杜邦财务分析1 杜邦财务分析体系看卧龙财务状况净资产收益率9.4%总资产净利率4.0703%X权益乘数2.941

33、2=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100销售净利率13.0234%X总资产周转率0.2906%=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/(期末资产总额+期初资产总额)/2期末:35,307,900,000期初:28,450,917,922 净利润141,054,000主营业务收入993,974,000主营业务收入993,974,000资产总额3,180,360,000主营业务收入993,974,000-全部成本802,548,380+其他利润-15,062,520-所得税35,309,100流动资产+长期资产13,544,200主营业务成本694

34、,623,100营业费用29,532,100管理费用72,059,600财务费用6,333,580货币资金短期投资应收账款存货其他流动资产256,018,800长期投资0固定资产0无形资产其他资产-上表是卧龙公司2011年杜邦财务分析表由表可知卧龙公司2011年的净资产收益率为9.4%。该指标是综合性最强的财务分析指标，其反映公司所有者投入资本获取净利润的能力。说明企业筹资、投资、资本运营等各项财务及其管理活动的效率。由表可知净资产收益率高低的决定因素主要有三个方面，即销售净利率、总资产周转率和平均权益乘数。这三个指标分别代表公司的盈利能力、资金营运能力和偿债能力。由表可知上述三指标分别为13

35、.0234%、0.2906%、2.9412.这三指标越大，净资产收益率就越大，那么公司所有者投入资本获取的净利润的能力就越强。 由表可知卧龙公司2011年的销售净利率为13.0234%，该指标反映企业的盈利能力，由表可知，要想提高销售净利率，一定要扩大销售收入，二要降低成本费用。该指标越高，说明该公司的盈利能力越强。 由表可知卧龙公司2011年的总资产周转率指标为0.2906%。该指标反映公司的资金营运能力，其受资产总额和销售收入的影响。要想提高资产周转率的方法一是扩大销售收入，二是降低资产总额，用较少的资金投入取得更大的销售收入。因为资金的周转速度直接影响公司的盈利能力，所以周转率越大，对公

36、司的盈利能越好（但有一定的度）。 由表可知卧龙公司2011年的权益乘数指标为2.9412。该指标不仅反映公司的偿债能力的高低，还体现公司筹资结构是否合适、资金成本和财务风险是否合理、给公司带来的财务杠杆作用程度大小如何。权益乘数越高，说明企业资本结构中负责程度较高，有可能给公司带来较多的财务杠杆利益，但同时也会带来较大的财务风险。2 纵向对比分析项目2010年2011年净资产收益率19.19%9.4%总资产净利率9.892%4.0703%权益成数1/（10.53）1/（10.46）销售净利率16.4658%13.0234%总资产周转率0.6445%0.2906%2011年卧龙房地产杜邦分析指标

37、分解通过卧龙公司2011年杜邦财务分析与2010年杜邦财务分析表相关数据对比，我们得出相关结论：由表可知2011、2010年该公司净资产收益率分别为9.4%、19.19%说明公司2011年公司所有者投入资本获取净资产利润能力明显下降，只为2010年的近百分之五十。由表可知2011、2010年该公司的总资产净利率分别为4.0703%、9.892%，卧龙公司2011年的总资产净利率为2010年的近百分之五十，说明卧龙公司2011年的企业盈利能力明显下降。由表可知2011、2010年该公司的权益乘数分别为2.9412、4.2424，2011年权益乘数明显小于2010年，说明卧龙公司资本结构中负债程度

38、变低，给公司带去的财务杠杆利益变小。但相对财务风险相对变小。由表可知2011、2010年该公司的总资产周转率分别为0.2906%、0.6445%，卧龙公司2011年比2010年总资产周转率降低了一倍。说明公司资金营运能力降低。（2） 总结1 卧龙地产公司前三年业绩回顾 2009 年至2010年，在宽松的货币政策及积极的财政政策等多种有利因素的刺激下，房地产市场出现了量价齐升、供不应求的局面，房价经历了一个从低谷到高峰的V 型反转，现在的房价已经到了历史最高位置；而且土地市场的成交价格不断刷新，在部份城市频现“地王”。从短期看，上述政策的实施，在一定程度上抑制了投资需求，也给刚性需求增加了交易成

39、本，在总体上会影响需求；但是，随着上述政策的有效实施，能促使房地产市场回归理性 发展，有利于房地产市场长期健康发展。从中长期看，随着中国经济的高速发展，在政府扩大内需、城市化进程、城际地铁轻轨建设提速、居民消费水平提高等的带动下，中国房地产市场在未来相当长时间将保持增长态势。卧龙地产公司项目所处的二、三线城市需求结构总体表现良好，在城市化进程、城际地铁轻轨建设提速和居民生活水平不断提高等有利因素驱动下，二、三线城市量价上涨潜力较大，为公司平稳快速发展提供了广阔的空间，公司将紧紧把握市场机遇，提高公司产品质量与服务水平，巩固并扩大公司所在城市的市场占有率，确立公司的品牌优势，同时公司将择机并购合

40、适的项目，为公司持续发展储备土地资源。 2011 年，公司实现营业收入 99397.40 万元，营业利润 16548.24 万元，归属于上市公司股东的净利润 14105.37 万元，由于受国家对房地产市场宏观调控的影响，经营业绩同比下降幅度较大；归属于上市公司所有者权益.27万元，同比增长6.52% ；归属于上市股东每股净资产2.07 元，同比增长6.7% 。同时，公司经营情况中，经营模式不断完善，管理效能稳步提升；加强制度建设，完善公司治理；增加权益土地面积，适当参与保障房建设；加强人才的培育与引进，提高员工的整体素养2 对卧龙地产公司未来发展的展望 （1）行业发展趋势 2012 年面对严厉

41、的房地产宏观调控，从短期来看，金融和房地产政策存在着较大的不确定性，房产销售面临较大压力，短期内开发企业的到期债务将迫使市场加速下行。从长期来看，中国的城市化进程仍有很大的提升空间，对住房的刚性需求和改善需求仍较大。通过本轮调控，行业的集中程度将提高，竞争加剧整合加速，监管力度加大，行业进入门槛提高，对于有实力的企业而言这是修炼内力与谨慎扩张的好时机。为应对严峻的市场现状，公司在董事会的领导下，认清 形势，广泛动员，努力推动房源去化工作，加速货款回笼，保持较高的现金储备，审慎扩张应对市场变局。 （2）公司面临的主要困难 公司主营业务主要以房地产住宅销售为主，严峻的房地产宏观调控政策将给公司住宅

42、售带来一定的困难，短期将给公司的业绩带来一定的影响。 3 公司未来发展战略所需资金及使用计划、以及资金来源情况 （1）坚持稳健的财务管理，加快销售速度与销售资金的回笼。 （2）加强银行与非银行金融机构的良好合作，开展多样化的融资方式，来补充 公司项目开发资金。 （3）加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调 一致，提高公司资金的使用效率。 （4）根据房地产市场形势，适当控制项目施工节奏。 8、 附录（1） 现金流量表报告期2009-12-312010-12-312011-12-31一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金1,379,885,900.29 2

43、,296,306,816.73633,760,006.13收到的税费返还- 收到其他与经营活动有关的现金51,478,233.1627,721,138.5671,197,037.02经营活动现金流入小计1,431,364,133.452,324,027,955.231,304,957,043.15购买商品、接受劳务支付的现金583,768,871.761,195,548,822.22762,784,668.72支付给职工以及为职工支付的现金15,876,673.1724,880,563.3233,253,464.96支付的各项税费130,961,197.11296,346,438.53192,

44、997,364.72支付其他与经营活动有关的现金198,203,956.35421,382,203.44595,689,297.64经营活动现金流出小计928,810,698.391,938,158,027.511,584,724,796.04经营活动产生的现金流量净额502,553,435.06385,869,927.72-279,767,752.89二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金- 取得投资收益收到的现金- 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额4,190.048,615.66121,843.49处置子公司及其他营业单位收到的现金净额- 156,268,497.1

45、6收到其他与投资活动有关的现金- 00投资活动现金流入小计4,190.048,615.66156,390,340.65购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金10,234,087.254,382,081.571,491,023.84投资支付的现金527,094,110取得子公司及其他营业单位支付的现金净额- 331,102,880.6135,000,000支付其他与投资活动有关的现金- 00投资活动现金流出小计537,328,197.25335,484,962.1836,491,023.84投资活动产生的现金流量净额-537,324,007.21-335,476,346.52119,89

46、9,316.81三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金777,599,519.8375,000,000子公司吸收少数股东投资收到的现金- 取得借款收到的现金344,990,000471,000,000530,250,000收到其他与筹资活动有关的现金- 0发行债券收到的现金- 筹资活动现金流入小计1,122,589,519.83546,000,000530,250,000偿还债务支付的现金170,000,000594,990,000358,000,000分配股利、利润或偿付利息支付的现金- 子公司支付给少数股东的股利- 支付其他与筹资活动有关的现金198,203,956.35421,38

47、2,203.44595,689,297.64筹资活动现金流出小计265,389,421.37677,136,438.14616,856,435.92筹资活动产生的现金流量净额857,200,098.46-131,136,438.14-86,606,435.92四、现金及现金等价物净增加额汇率变动对现金的影响- -28.83现金及现金等价物净增加额822,429,526.31-80,742,856.94-246,474,900.83期初现金及现金等价物余额154,814,688.05977,244,214.36896,501,357.42期末现金及现金等价物余额977,244,214.36896

48、,501,357.42650,026,456.59补充资料：1、将净利润调节为经营活动的现金流量：净利润159,211,979.09362,049,887.19129,448,763.31加：资产减值准备16,604,972.52150,014,959.8626,562,392.47固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧1,159,297.063,144,085.862,254,432.48无形资产摊销- 长期待摊费用摊销40,000待摊费用减少- 预提费用增加- 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失886.539,245.93-39,569.81固定资产报废损失6,008.21

49、,502.4公允价值变动损失-23,619-619,000.58财务费用1,074,906.2515,801,325.0816,390,491.85投资损失- 递延所得税资产减少2,199,334.2650,437,374.19-8,607,107.28递延所得税负债增加-1,836,366.49-8,830,767.6-5,159,910.74存货的减少29,774,510.06406,877,842.5-323,767,104.92经营性应收项目的减少-294,134,139.54-1,938,980,691.64495,704,141.68经营性应付项目的增加588,475,666.121,337,627,163.95-613,452,181.35未确认的投资损失- 其他- 7,718,0001,516,900经营活动产生的现金流量净额502,553,435.06385,869,927.72-279,767,752.892、债务转为资本- 3、一年内到期的可转换公司债