2017年苏州房地产市场年报(克而瑞)

1、,目录丨CONTACT,整体房地产市场分析,2018年苏州市场预判,细分物业市场分析,1,2,3,整体房地产市场分析,1,PART,没有加码,限购、限贷,限签、限价,稳字当先,土地市场/年度走势,2017苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，土地成交溢价率下跌至近五年最低，上涨势头控制住。,2017年土拍溢价率 23%,土地市场/土拍走势,房热带动地热 地王频出,土拍热度微降 溢价率仍高,房冷地热 现房率提高,房冷地冷 土拍首度降温,新进房企入苏,土地市场/现房率及拿地房企,深耕房企补仓,2017年整体现房率约71%，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略

2、布局苏州新进房企仍达10家，不输2017年。,土地市场/土地市场支撑点,苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。,商品房市场/同比变化,2017年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。,全线下滑,备注：统计时间均为1.1-12.31,房企/ 排名,苏州主城区企业销售金额排名TOP10（权益）,2017年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度小幅提升。,房企/ 排名,苏州

3、主城区企业销售金额排名TOP10（流量）,2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。,细分物业市场分析,2,PART,商品住宅 / 年度走势,2017年苏州商品住宅成交525万方，月均成交44万方，创近5年新低。,万,元/,2017成交较年均,2017成交较2016,商品住宅 / 月度走势,在严厉调控下，2016年10月市场进入观望；17年3月受限价因素影响，部分楼盘性价比攀升，这些楼盘的热销带动市场小幅回暖；7月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩，年底翘尾。,万方,元/,热销期,观望期,回暖期,市场二次收缩,76.2

4、万方/月,31万方/月,50.4万方/月,46万方/月,利率上浮,商品住宅 / 区域成交结构,从成交热力图可以看出，吴中、相城是市场供求主力，但从供求上可以看出，园区、姑苏、新区供小于求，市场更为稳健；从成交热力图上可以看出，刚需新兴板块和核心改善外溢板块是这轮成交的热点,太湖新城,尹山湖,甪直,唯亭,湖东：路劲澜山澜,大狮山 木渎,高铁新城,阳澄湖板块,元和,浒墅关,科技城,太湖度假区,东山,漕湖,表：各区域量价环比变化,主流型面积段90-144较为集中，且呈现增加趋势，两头面积段占比收缩；苏州已经进入改善时代，但严厉限购限贷政策出台后，改善需求受冲击，住宅成交套均面积持续走低至124,商品

5、住宅 / 户型面积结构,16986,18098,22928,25579,24589,商品住宅 / 在售存量,万,月,自2016年国庆高压调控政策始，存量及去化周期持续提升，2017年11月末市区商品住宅在售存量为521万，去化周期11.4个月，未来有进一步提升趋势。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,商品住宅 / 库存结构,主力库存面积段在90-144,但120以下户型健康度高，120-180处于市场稳定状态，180以上户型受调控影响去化压力大。,套,月,商品住宅 / 区域库存,各区域库存去化周期（月）,各区域库存量,市区存量合计：527万,市区存量去化周期：11.5个月,存量主要集中在吴

6、中区，占比近5成，其次是相城区和新区；姑苏区存量最少，但去化周期较长。,商品住宅 / 集中度,备注：成交套数占比,市场集中度呈上升趋势，由于待入市项目延期及高价地项目去化困难，目前成交以限价刚需盘为主。,商品住宅 / 销售排行,2017年套数TOP10项目全部为非核心区的刚需楼盘；金额TOP10仍旧为吴中区和园区项目领跑 ，改善型楼盘过半。,2017年苏州主城区项目销售金额排名TOP10,2017年苏州主城区项目成交套数排名TOP10,2017年受到政策调控的影响，以高端改善客户为主的别墅市场下跌迹象明显，成交量同比去年下降43%。,商品住宅 / 别墅市场,受限购限贷对高端改善客户的影响，20

7、17年别墅市场的成交量下滑明显，价格小幅走高。,2017年吴中区别墅市场的供求量均处于绝对优势。高端别墅市场集中在姑苏区和园区，成交价格在三万以上。,近年别墅产品150以下的小面积产品占比呈现逐年上升趋势， 别墅产品的升级迭代，小面积、多赠送的叠加和mini墅等产品越来越成为市场主流，也带来套均面积逐年走低。超大面积豪宅型别墅溢价较高。,商品住宅 / 别墅市场,23209,22704,23679,24058,23200,19662,28741,2013年至今，叠加别墅产品成交占比不断提高，小面积的叠加别墅和高端改善的联排别墅成为市场主流。,商品住宅 / 别墅市场,2013-2017年，叠加别墅

8、占比不断提升，17年叠加和联排产品成为市场主流。同时，近5年别墅在商品住宅中的市场份额逐年提升，改善需求不断释放。,2013年至2017年，别墅成交套数在商品住宅中的比例稳步提升。改善需求不断释放，市场多样性增强。,商品住宅 / 别墅市场,2017年苏州主城区别墅成交金额前十中，吴中区占7席，拥有绝对优势。在上榜的项目中，小面积、多赠送的叠加别墅和创新型联排别墅产品较多，说明此类产品正逐渐被客户认可，成为市场主流。,2017年酒店式公寓市场供应减少，成交量不及16年，价格也回落到15年的水平。,酒店式公寓/供求走势,2013-2017年酒店式公寓市场成交稳定，17年高端酒店式公寓成交量不及16

9、年，成交价格有所回落。,2017年酒店式公寓供应集中在姑苏区和新区，成交以吴中区、园区和姑苏区为主，成交价格园区领先于其他区域。,万,月,17年开始多个新项目集中入市，市场成交稳定，存量及去化周期保持稳定，2017年末市区酒店式公寓在售存量为113万，去化周期19个月，去化周期相对较长。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,酒店式公寓/库存走势,2017年苏州主城区酒店式公寓成交金额前十名中，园区占4席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有套均面积较大的高端项目，又有小面积的投资型项目，产品类型多样。,酒店式公寓/销售排行,2013-2017年商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。,2

10、013-2017年苏州主城区商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。17年商业供应和成交吴中区占有较大份额，成交均价新区最高。,2017年商业供应集中在吴中区和新区，成交以吴中区和相城区为主，成交价格新区最高。,商业/供求走势,万,月,17年开始入市项目较少，市场开始去库存，存量缓慢减少。2017年12月末市区商业在售存量为233万，去化周期65个月，市场去存周期仍旧路漫漫。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,商业/库存走势,商业 /销售排行,2017年苏州主城区商业成交金额前十名中，吴中区占据前4席，并在榜单中拥有5席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有综合体商铺，又有社区商铺和专

11、业市场商铺，产品类型多样。,2013-2017年办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。,办公 / 供求走势,2013-2017年苏州主城区办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。苏州整体办公市场供大于求，去库存仍是主要目标。,2017年办公供应集中在园区和新区，成交量园区拥有最大份额，成交价格园区最高。,万,月,17年开始入市项目较少，市场开始去库存，17年下半年开始存量缓慢减少。2017年12月末市区办公在售存量为217万，去化周期91个月，办公也是苏州销售难点产品。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,办公 / 库存走势,2017年苏州主城区商业成交金额前十

12、名中，传统办公聚集地园区占据7席，拥有较大优势。园区上榜项目主要集中在湖西和湖东两大CBD区域。套均面积跨度较大，产品多样，满足不同客群的办公需求。,办公 / 销售排行,2018年苏州市场趋势预判,3,PART,政策有隐形放松可能,1、苏州政策严厉，房地产调控效果显著，再次加码可能性较低； 2、“十九大”房地产调控基调不变，现有政策放松可能性较小。 3、各地“抢人大战”掀起，苏州存在类似出台针对高学历人才放松买房及落户的可能，变相突破限购。,受严控政策影响，2018将是成交量小年 ，在低价存量依旧在的情况下，新的价格体系难以建立，预计2018年量缩价平。,08年金融危机，救市,09年回暖,10年虽开始调控，但成交仍处高位，且价格上涨,11年量下跌,12年回暖,13年很火,14年，前三季度一般，救市 量价维稳,15年量价回暖,16年价格大幅拉升,万,17年调控下，市场下行,18年，受政策严控影响，小年延续,市场趋势/供求量价,两大机会/土地市场降温,市场销售下行,地王盘成交不力,房企偿债高峰期到来,土地市场降温,2018年土地市场预计将比2017年明显降温，但城市核心地段与非核心地段形成分化，核心地段价格平稳，非核心地段价格存在下行可能，2018年存在错峰低价拿地机会。,两大机会