土地流转的六种模式.doc

1、精品土地流转的六种模式推进农村土地流转，发展现代农业，实现规模经营，解决土地精细化问题是解决“三农”问题的关键。承包土地流转和经营权，发展适度规模的经营，目前一些地方已经进行了各种形式的探索，创造了各种农村土地流转模式，典型的主要有以下几种模式1 :农村土地交换农村土地交换是指，在村集体经济组织内部承包土地的承包人，为了便于农业和规模栽培的需求，交换自己的承包地，那个土地承包经营权也进行相应的交换。 最有代表性的是重庆江津模型。重庆江津模式是农村建设用地交换的典型代表。 为了推进农村建设用地市场化，江津区从2007年9月到2008年8月率先在重庆市实施了农村集体建设用地置换试验。 这个试验的鲜

2、明特征是市场主导的实施和指标跨地区流动。 2007年9月发行的农村集体建设用地置换管理工作试行意见是指导试行的纲领文件，将农村建设用地复原为耕地，范围为农民宅地、废弃的工矿企业用地、道路等。 农村土地交易所是重庆进行城乡综合配套改革向国务院申请的重要政策之一，其主要交易品种是农民宅地、乡镇企业用地、村落公共地等农村集体建设用地，经过整理和严格检查，是被取代的建设用地指标。在江津模式中政府发挥了重要的作用，首先提供经费支援，政府开垦土地的成本，包括劳动力、配置补偿、新居建设辅助设施的完善等，每小时需要45万元，其次政府主导了指标、流动价格、收益分配。 有利于土地集约高效利用，有效缓解城市发展用地

3、供求矛盾，促进城市化和工业化发展，改善农家生产发展环境。模式2 :农村土地租赁农村土地租赁是指农民签订租赁合同，将承包的农村土地的全部或部分租赁给农业生产巨头、农业产业化领导企业或合作社从事农业生产，土地租赁不改变农村土地承包关系，承包土地的农家继续按照原来的土地承包合同履行其义务，享受其权利新参加的土地租赁人按照租赁合同的约定，履行按时向土地承包人支付租金的义务，不得改变农村土地用途。 可以用现金或实物支付年租金。 农村土地租赁方式主要有农业公司租赁型、农业大型租赁型、农村逆租赁型等。安徽小冈模式很典型。 安徽小冈土地流转始于当初的“逆包逆租赁”，鼓励土地流向农业巨头、名人，进行适度规模的经

4、营，通过组织协调改变土地转换，发挥其效果，获得更大的利益。 通过新农村计划，增加投入，大力支持中心村发展，把村民集中在中心村。 这样节约土地，减少国家财政投入公共设施，促进村民素质的提高，改善村民的生产生活条件，同时促进第三产业的发展。模式3 :农村土地的股票合作土地股份合作制属于村集体经济组织内部产权制度之一，在按人口实行农家土地承包经营权的基础上，根据法律、自主、有偿原则，以土地股份合作制的形式流动农家土地承包使用权。 农家土地承包权转换为所有权，农家土地使用权流向土地股票合作企业经营。 扣除有关项目土地经营收入的剩馀按农家土地股票分配。 这代表了目前农村土地模式的创新方向，也是比较普遍的

5、农村土地模式。 最有代表性的是广东南海模型。广东南海模式的特点是股票合作组织直接出租土地，建设现场，由村里农民出资出资，股票共享土地非农化的附加价值收益。 实施土地股份制的具体措施有以下两点：一是采用地区规划，根据土地功能和定位将地区土地分为商业居住区域、经济发展区域和基本农地保护区域，集中利用有限的农村土地资源，充分发挥土地利益，合理实施城市发展计划， 对基本农地实施最严格的保护二是明确股票份额和范围，将农村土地、农家土地承包经营权和村集体经济组织的集体财产折价，制定股份公司章程、股东权利范围、股东红利分配和股东权利管理，严格遵守公司章程的规定。模式创新遵循的共同原则是：第一，只有村集体经济

6、组织内部的成员有权参与土地股份有限公司的土地红利，“人人参与，人人有”的制度设计与安排切实考虑到成员权益；第三，年龄成为集体组织成员股份分配差异的依据第四，为了便于村社管理，特别是为了实行计划生育和治安管理等，制定了一些村的集体经济组织成员获得股东权利或参加股票分配的附加规定。 第五，村集体经济组织的农户共享的股票金额有很强的福利性，只能自己享受，没有继承权，不能赠与、转让、抵押。模式四：农村土地进入股票农村土地入股是指村集体经济组织承包人为了发展规模农业，提高农业生产利益，把农村土地承包经营权换算成所有权，自发走农业产业化发展的道路，实现农业生产合作，由土地承包权组成股份有限公司或农业生产合

7、作社，实现农业产业化经营。 这种方式以上海奉贤模式为典型。上海奉贤的做法，一是规定入股农家的最低收益保障额，土地亩产400元，土地最低分红200元；二是规定合作社利润分配的顺序和方式。 上海奉贤农民专业合作社呈现出典型的三个特征：一是合作社的产业类型齐全，除传统的粮食、蔬菜、水果、花卉外，农家乐和营销合作社发展迅速，达29家，占总数的8%。 二是合作社组织形式多样，有“合作社基地农家”、“合作社农家”、“龙头企业合作社农家”等多种形式，其中前两种占总数的80%。 三、合作社运行质量逐年稳定提高，运行状况良好的合作社有200多家，合作社实施民主管理，社会服务公开。 承包人通过雇用工人对合作社负责

8、，合作社优先安排附近员工的工作，产业化经营能力强。模式5 :农村土地承包农村土地承包是指村集体经济组织的内部承包人把经营权的全部或一部分交给同一村集体经济组织内部的其他农家从事农业生产。 土地承包不改变现有农村土地承包关系，现有土地承包按照土地承包合同继续履行现有合同义务，享受相应的权利。 农村土地承包模式是目前农村土地移动面积最大、比例最高的土地移动形式，其中有代表性的是浙江省温州模式。浙江温州模式具体有三种实现方式：一是村集体经济组织主导模式。 该模式充分发挥村委和村级经济合作社的主导作用，在保持现有农村土地承包经营权的情况下实现农村土地流转。 其具体做法是村集体转包直接经营和村集体代耕作

9、。 村委会和村级经济合作社按一定标准征收一定费用，再进行代耕，农家只负责田间管理和粮食收获。 二是粮食大承包模式。 农家将土地承包经营权转包给粮食所有者是这一模式的核心，采取有偿转让的形式，通过招标、中转局转包和中介机构合同转包等方式实现农村土地秩序流动，减少农村土地荒废，充分提高土地利用效率。 三是社会化模式提供服务的方式。 主要专业农业合作、农场或粮食合作社对粮食生产实施“一贯”的有偿服务，作为一个重要环节提供有偿服务。模式6 :住宅基地改变住宅，承包地改变社会保险把宅地变成住宅，把承包地变成社会保险，是以农民放弃农村宅地为代价，把农村宅地变成城市化、工业化发展用地，农家可以在城市获得住宅

10、。 同时，农民自发放弃农村土地承包权，享受与市民同等的医疗、养老等社会保障，逐步建立了城乡统一的公共服务体系。 其中重庆九龙模式最有代表性。重庆九龙模式的基本做法有两种。 一个是在住宅基地交换住宅。 政府拨出原来农村宅基地的20%左右，集中建设新农村社区，开放的80%左右恢复耕地，其农村建设用地指标取代本镇的建设用地指标。 每个搬家宅地的村民能免费换20吗？ o住宅，优惠5？ o住宅，多馀面积580元/？ o计算。 二是在承包地交换社会保险。 首先，九龙坂区公布相应政策，没有稳定的收入来源，放弃农村宅地使用权和农村土地承包经营权的，可以自己申报九龙坂区城市居民户口，在孩子上学、再就业训练、医疗保障和养老保险等方面得到与市民相同的待遇。 同时推进新农村合作医疗，解决农民