国内长租公寓案例及开发模式.ppt

1、a,1,a,2,2.1【万科泊寓】基本情况：万科集团长租公寓品牌，为有态度的城市青年群体提供舒适、安心、配备齐全的租住空间及一体化社区服务,以精装集中式公寓为主，针对1835岁青年群体，中端价位,房型：15-40为主，独立卫生间、整体卫浴 基础配置：床、床垫、沙发、桌椅、层板架、衣柜、晾衣绳、空调、热水器、冰箱、公共洗衣房、公共 厨房 休闲娱乐区： Party room 、影音室、阅读区，咖啡区，主题沙龙，电影摄影，露营烧烤等,自建和收房,目前全国14个城市40多家店，北上广深、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、东莞、长沙、西安 2017年5月 泊寓大约有15000间已经开业 此外还有

2、35000间在统一装修. 预计到2018年 拓展公寓目标45万间， 年收入94亿元,远期规划则计划提供100万套公寓 年收入达到155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务,a,3,通过收购获得物业产权或长期使用权，并负责装修改造及公寓运营管理。泊寓拓展重资产的方式，主要是出于对资产增值的考虑，而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。 收购项目自行开发： 收购土地或在建工程，投资建设，并运营管理 收购现有物业： 收购市场现有物业资产（住宅、酒店、商业、公寓、综合体等），投资改造，并运营管理,即租赁方式，泊寓与项目持有方签订长期房屋租赁合同（一般超过15年），司负责装修改造及公寓运

3、营。目前投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在5-8年左右，而万科则预计5年能够收回成本 收购现有物业使用权： 主要面向集体建设用地上开发建设的项目，通过长租约方式间接持有该项目的长期使用权 租地合作开发： 主要面向集体建设用地或划拨用地，与土地方或者关联方合作，负责开发建设，并享有项目长期经营收益的合理部分,另外万科泊寓通过互联网工具、运营标准化、来运营，从而降低整体成本的输出,2.1 【万科泊寓】运营模式：轻重兼顾，另外万科泊寓通过互联网工具、运营标准化、来运营，从而降低整体成本的输出,a,4,2.1 【万科泊寓】盈利模式：通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期

4、；另外长租公寓是其获取客户基础的一环,万科通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期 租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金要高，但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。,万科开展长租公寓业务是其获取客户 基础的一环 从万科布局长租公寓目的来看，无论是广深区域提出的“八爪鱼”战略，还是北京区域的6+X战略、上海区域“热带雨林”计划等，长租公寓都是其中的一部分。,a,5,2.1 【万科泊寓】济南分布：共六个店，一共约1500间，市中、天桥、历城、高新均有分布，紧邻商圈，地段繁华，交通便利,a,6,橙色外立面，辨识度高,门厅柜台简单,

5、电梯口彩绘,走廊地面地板革，脚感较差，无吊顶，顶部为管道、射灯,走廊彩绘，动漫风，怪诞有趣,2.1 【万科泊寓】济南文创店形象展示：2-6层公寓，外立面为橙色，辨识度较高，室内墙面为手绘风格彩绘，怪诞有趣，富有活力,a,7,2.1 【万科泊寓】济南文创店公共区域配套,二层影视区较宽阔，适合组织活动,三楼台球区,四楼健身房，整墙镜面拉伸空间,五楼公共餐厅、厨房,厨房配电磁炉、微波炉、冰箱、分租储物柜,洗衣机、烘干机解决大件衣物晾晒问题 洗衣机5元/桶 烘干机6元/30分钟,一层门厅旁24h便利店,a,8,户型一 10平 租金：900元/月 房间配置： 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、床、书桌椅、集成

6、卫浴、空调、智能锁 分析：小面积集约利用， 不刻意改造loft风格,户型二 17平（走廊高窗） 租金：1200元/月 房间配置： 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、沙发、茶几、床、书桌椅、集成卫浴、空调、智能锁 分析：走廊开高窗，采光较差，室内灯光明亮，墙壁颜色艳丽,户型三 24平 租金：1700元/月 房间配置： 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、沙发、茶几、床、书桌椅、梯子书架、集成卫浴、空调、智能锁,2.1 【万科泊寓】济南文创店户型及费用,费用丨半年起租，可押一付一，押一付三，押一付六；电费：1.2元/度；水费：6元/方；物业费：100元/月（含宽带）；暖气：自供，一房一价，大约0.25元/平米/

7、天,a,9,软件园店介绍展架,必胜客活动展架，与商家合作，互放展架,2.1 【万科泊寓】济南文创店海报、广告,a,10,20XX年X月，我们的工作简述,精装集中式公寓,一线为主、二线为辅,收房+自建,房型多样、配套齐全,龙湖冠寓,房型配套,市场布局,物业来源,2.2【龙湖冠寓】倡导“去孤岛化”租住生态，将每栋“冠寓”作为城市综合网络的City Hub（交叉点），旨在为都市年轻白领打造舒适、安全、便捷、时尚、社群的全新生态租赁圈,截至2017年底，冠寓已进入了17个城市，开业房间超过1.5万。计划到2020年实现20亿租金收入、进入行业前三；,a,11,2.2 【龙湖冠寓】当前以轻资产模式为主，

8、盈利主要来源于租金+服务费，通过规模扩张实现预期收益，后续会逐渐增加重资产比重,。,内部回报率 毛利率 投资回收期,a,12,2.2 【龙湖冠寓】产品系分为豆豆、松果、核桃，分别对位由低到高不同客户需求,a,13,2.2 【龙湖冠寓】形象展示公共区域配套,冠寓杭州未来城融通店,a,14,2.2 【龙湖冠寓】形象展示户型配套,a,15,三条产品线：壹棠、壹间和壹栈， 分别对应青年白领，城市中产和企业高管,房型：15-60，独立卫生间、整体卫浴,公寓基因自80年代初开始繁育，2012年开始在蛇口对自持物业改造成为精品公寓，如今已有房间数1.6万间，目前运营公寓面积超60万，在北京、天津、武汉、重庆

9、等城市以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时进行推进,12月1日，招商蛇口推出全国首单长租公寓CMBS，总额度达60亿，是目前为止，储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品,2016年全年租赁收入3.27亿元，同比增22%，2017年预计租赁收入达到4亿以上，同比增长25%以上.运营GOP率达85%以上，预计净利润超过2亿,2.3【招商蛇口壹公寓】基本情况：壹公寓隶属于招商蛇口园区开发与运营部门，早期为配套宿舍项目，2009年对部分旧楼进行改造之后演变为现今的长租公寓业务,a,16,2.3 【招商蛇口壹公寓】三大产品线：壹栈、壹间和壹棠，分别定位青年白领、城市中产和企业高管,a,17,2.3

10、 【招商蛇口壹公寓】“壹栈”人才公寓,a,18,2.3 【招商蛇口壹公寓】“壹间”精品公寓,a,19,2.3 【招商蛇口壹公寓】“壹棠”高端服务式公寓,a,20,20XX年X月，我们的工作简述,社群化青年公寓,一线为主，二线为辅,物业改造,风格多样、配套齐全,理念：乐活、创新、生态、文化主题社区 客群：20-25岁，都市白领、乐活青年、社区达人 价格：中低档,金地草莓社区,房型配套,市场布局,物业来源,物业改造类型项目，属于相对重投入。,2.4【金地草莓社区】金地商置子公司火花时代旗下长租公寓品牌，基于提供家的服务理念、注重人居体验，旨在做最有温度的有爱社区,布局： 一线+二线重点城市 重点布局：深圳、上海、北京 持续拓展：广州、杭州、南京、成都 截至到2017年底，草莓社区扩展到三个城市，预计到2020年持有公寓3万间,房型：一室一厅、单房、多房合租 风格：简约、乌托邦、绿意自然、日式、北欧、工业风 配套：床、衣柜、桌椅、空调、沙发、热水器,a,21,2.4 【金地草莓社区】形象展示公共区域