《大平层公寓梳理》PPT课件

1、大平层公寓梳理,大平层年度市场表现,上海150平方米以上的大平层供应29286套，占去年供应量的17.8%，成交20929套占比13%；而今年截至12月13日，供应14742套，成交12117套；今年供应占全部商品房供应比例为20%，成交则占比17.8%。,在今年严厉调控背景下，“大平层”能交出这样一份成绩单很不容易。相比去年来看供求数量都有不同程度下降，但是大平层公寓成交和供应占比却比去年有所提高 别墅用地现在已经基本不批，加上土地资源越来越稀缺，所以大开发商越来越倾向于做大平层公寓,数据截止：2010年12月13日,上海住宅时代演变,随着生活水平的提高，人们生活方式不断改变对于住宅的功能要

2、求也越来越趣于完善；而现在高端人群对于住宅的要求不仅要求豪华，而且更要求体现居住的品质和个性；于是创新的大平层产品越来越多的推向市场，并且取得了不俗的市场反馈,大平层当前定义,对于大平层，目前没有一个典型的定义；而大平层也不仅是简单的面积放大，还有其他的要素指标应予以参考，当前可以以以下三个指标划分：,从以上三方面来看，大平层的开发走的是主流的豪宅线路，但是目前由于市区资源的匮乏，发展趋势又有着中端亲近实际生活的需要,相比较一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感 生活气氛等方面，大平层也更具有优势节省了垂

3、直交通空间，例如别墅内的楼梯，省却了类似为了喝杯水也得爬两层楼的烦恼；同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全、方便 在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立,优势：,劣势：,大平层的实用率就会降低。由于一梯一户，大平层将会分摊到不小的公摊面积，包括门厅、走廊、过道等，实际得房率会有所降低 比起别墅，大平层公寓层次少，而且无论是稀缺性还是私密性都不如别墅,1、大平层公寓总体优势较大，从目前的市场反应来看，总体的接受度比较乐观 2、目前超大平层公寓是豪华别墅的扁平化；所以购买大平层的客户以高端多次以上的改善类和长期投资类的购房者

4、为主,大平层优劣分析,大平层细部分析,大平层户型细部功能完善，并且客厅、主卧、卫生间设计豪华；属于“扁平化”别墅,大平层户型分布图,1、上海市场的大平层分布，主要集中在内环内板块；内环内的别墅用地审批受限和土地稀缺资源的双重压力下，催生了一大批超级大平层的高端豪华住宅；以汤臣一品、外滩九里等为代表案例 2、区域放大来看，中外环区域大平层的楼盘数量呈现递减趋势；而且整体单套面积和单价都会有所降低；如金地湾流域；但其中也不乏以强大的产品力和占据城市稀缺资源的项目在单价和面积上可以媲美内环高端豪宅；代表案例：占据新江湾城的九龙仓玺园、橡树湾；强大的品牌和产品号召力的闵行星河湾,大平层户型分布外郊环,

5、美兰湖岭域：1.7万,琥珀臻园：2万,格林世界：2万,朗诗绿色街区：2万,万科锦源：1.7万,金地天御：2.7万,万源城朗郡：3.1万,皇都花园：2.7万,东鼎名人府邸：2.5万,新虹桥首府：1.9万,大平层户型分布总结,研究以上大平层的分布区域，我们明显可以看出大平层高度集中于两种类型：,类型一：占据市区核心资源的高端豪宅 此类户型特点面积大，多为300平米以上，并且占据市 房产政策对这类大平层基本没有影响；受到中心地段和土 地资源稀缺的影响；未来的供应量持平甚至走低，会坚持 走高端稀缺路线，打造顶级豪宅概念,类型二：性价比较高的部分中端产品 受70/90政策的影响，大平层公寓已经从高端豪宅

6、慢慢的 走向中档亲民的区域；我们可以看到分布从内环中环，中环 到外环，甚至外环外、郊环都可以看到大平层的身影；宝山 、嘉定、闵行等区域都有知名开发商的大平层力作；未来 上海郊区的大平层竞争会愈发激烈,大平层户型价格分析,目前市场大平层价格受到区域影响明显，但也有跳脱区域市场价格特例；如占据稀缺生态湿地资源新江湾城的仁恒、华润、九龙仓等项目；也有凭借其强大的品牌和产品号召力的闵行星河湾、金地天御等,从表中可以看出，位于外环的琥珀臻园和金地湾流域， 主打面积分别为150-180平米和175-178平米。主力总 价段集中在400-500万的区间而黄浦滨江板块的楼盘则 无一低于千万 高端的平层产品越做

7、越大，更加昂贵；而中端产品则 努力控制总价，追求性价比,大平层中外环间典型案例,大平层,金地湾流域地处浦东三林核心板块，坐享城市全方位高端配套。紧邻轨道交通6号线站点，在建中环线 宽景大平层：约175平米，由于南面是别墅物业，前方约300米没有视线阻碍，可以远眺约40米宽的三林港和三林公园；一梯一户设计，媲美市中心高端豪宅产品；此外，在户型上也留下了充分的调度空间，可改造为3+1房或4+1房。空间自主性强，随着家庭结构的变化房屋也具有成长性,金地湾流域,大平层中外环间典型案例,金地湾流域最近推出的大平层是“伪”大平层，原因受限于当时70/900政策，原本是两套88平米的小户型，后来由于大平层的

8、市场利益更大，而将两套小户型拼接而成成为一梯一户，拥有2套产证的最终产品。 金地湾流域2010年9月5日将推13套180平米的大平层 宽邸于2010年6月26日开盘推出177平方米的一梯一户大平层 此平层房型均价2.8万，目前已经售罄 客户群体主要以徐汇区、陆家嘴、张江高科的区域客群为主,一梯一户，1:1比例，户型方正 大面宽客厅，与阳台相连 豪华套卧设计，尽显奢华,大平层中外环间典型案例,金地湾流域，大平层户型今年四月份以来线上推广80%用在上海楼市， 以软文为主，辅以硬广；诉求重点以产品力、区位、交通等,大平层郊外环间典型案例,基本情况： 开发商： 上海美兰华府置业有限公司 物业公司： 上

9、海万科物业有限公司 物业类别：独立叠加171、191平，大平层155平 占地面积：89400平 容积率：1.02 绿化率：35% 物业费：3.3元/平米 交通： 轨交：七号线、1号线； 驾车：A30郊环线、A20外环线、沪太路、共和新路高架、江杨北路； 公交：宝山4路长浜站、北华绿、北罗线、永罗线刁家浜站、彭罗线罗南站、上浏线、963、552罗南二村站,万科琥珀臻园,大平层郊外环间典型案例,7.5米大面宽客厅设计，超大阳台相连 豪华主卧套房 客厅、餐厅、次卧、主卧全朝南,臻园此户型面积155平米，虽然不大；但是7.5米的超大面框、主卧的豪华套间仍然体现大平层的核心标志理念，加上万科一贯拥有的强

10、大的收纳系统等优势，热销已在情理之中,大平层郊外环间典型案例,万科琥珀臻园目前在售的是5层洋房；其中3、4、5楼为150平米的大平层和1、2层为170-190平米的复式，全装修！,截止目前，琥珀臻园推出150平米大平层151套，去化125套，去化率83%；复式推出96套，目前 去化37套，去化率39%； 可以看出大平层的销售明显优于复式,大平层户型分布总结,琥珀臻园,皇都花园,宏观政策解读,市场情况解析,区域竞品跟踪,截至10年11月，住宅土地市场供应量为647万方，今年下半年，尤其是8、9月份土地集中挂牌出让。供应量同比09年前11个月的供应量增加30.7%。 住宅土地市场成交量为713万方

11、，土地集中成交在2、9、10三个月份。 供应量与成交量同比09年同期分别增长30%与135%。,住宅土地市场供求状况,住宅地块成交溢价率走势,截至10年11月，住宅土地成交溢价率较去年有所降低，超过100%的有1、2.、5、6、10五个月份。,22,商品房市场供求及均价,截至10年11月份，全市商品房供应量仅为1844万平米，同比均大大低于近五年的2300-2400万平米的水平。 成交量仅为1804万平米，与08年市场最差时水平相当，同比均低于近五年其他年份。 截至10年11月，全市商品房均价达到13869元/平米，环比增长10%。,数据截止2010年11月,23,商品房市场新开工面积,截止到

12、10月份，全市商品房新开工面积达到2411.1万平米，创近五年同期新高。 相比而言，10年销售面积环比增速下降了40%，新开工面积环比增速则上升了38%，新开工面积大于销售面积。,数据截止2010年10月,24,商品房市场新开工面积,从09年末开始，新开工面积环比增速一直处于正增长，目前仍处高位。 商品房从开工到销售一般至少需要12-18个月的时间，预计2011年下半年供给紧张的局面有所缓和。,数据截止2010年10月,商品房市场总销金额排行榜,前三位分别是我司代理的保利叶上海，颛桥板块的高档住宅物业上海星河湾花园，花木板块的别墅四季雅苑，销售额均超过24亿。,前三位分别是我司代理的保利叶上海

13、，南桥新城板块的恒盛湖畔豪庭以及周康板块板块的印象春城，销售面积都接近或超过14万平米。,商品房市场总销面积排行榜,前三位分别是陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦，鹏利海景公寓，张江板块的华洲君庭，均价均在12.5万元/平米以上。,商品房市场销售单价排行榜,截至10年11月份，全市公寓市场供应量仅为907.81万平米，同比低于近五年的水平。 成交量仅为629.61万平米，同比08年前11月的676.7万平米下降了7%，为近五年的新低。 截至10年11月，全市公寓均价达到19755元/平米，环比增长34.9%.,公寓市场供求状况,公寓市场总销金额排行榜,前三位是我司代理的顾村板块的保利叶上海、颛桥板块

14、的上海星河湾花园和花木板块的仁恒河滨城，销售金额均超过23.5亿。,公寓市场总销面积排行榜,前三位分别是南桥新城板块的恒盛湖畔豪庭，顾村板块的保利叶上海以及周康板块的印象春城，销售面积均在13万平米以上。,公寓市场销售单价排行榜,前三位均位于陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦和鹏利海景公寓，淮海中路板块的翠湖天地。均价超过10万元/平米。,截至10年11月份，全市别墅市场供应量仅为141.12万平米，同比低于近五年的水平。 成交量仅为162.3万平米，同比08年前11月的141.4万平米上升了14.8%，但环比09年同期下降了49.7%。 截至10年11月，全市别墅成交均价达到27833元/平米，创

15、近五年新高，环比09年同期增长37.8%。,别墅市场供求状况,别墅市场总销金额排行榜,前两位分别是花木板块的四季雅苑，新桥板块的绿地新南路壹号，销售金额均在11亿以上。,别墅市场总销面积排行榜,前三位分别是新桥板块的绿地新南路壹号，惠南板块的绿地富强新苑以及泗泾板块的泗泾颐景园，销售面积均在3.5万平方米以上。,别墅市场销售单价排行榜,前三位分别是张江板块的华洲君庭，佘山板块的佘山高尔夫别墅以及张江板块的合生东郊御品园，销售均价超过12万元/平米。,36,整体市场分析小结,全年呈现价涨量跌的局面，成交供应皆有大幅下降, 均创近五年新低,但价格环比上升10% 从新开工面积来看，10年有所增加,但

16、相对于庞大的需求来说，缺口仍较大 分物业类型看，住宅类供求受影响程度远大于商办类，其中别墅市场较公寓市场的供应下降更为明显。但由于商办类市场需求较为理性，故价格没有明显增长。,全年住宅土地市场呈现供求两旺的局面，供应量与成交量同比09年同期分别增长30%与135%。 从住宅土地市场成交溢价率来看，10年延续了09年高溢价率的情况，说明开发商对后市还是抱有一种较乐观的态度,宏观政策解读,市场情况解析,重点竞品跟踪,上海市近十周成交价量表,2010年12月6日至12月12日嘉定区上周无新增供应量； 2010年12月6日至12月12日嘉定区公寓成交面积39278平方米，347套，在全市排名第一，其中

17、新城金郡成交了23套，龙湖郦城成交了27套，金地格林也成交了20套。 2010年12月6日至12月12日嘉定区公寓成交均价12753元/。,2010年12月6日至12月12日上海公寓成交,嘉定区上周无新增供应量，成交方面共成交347套,成交面积3.93万方，均价12753元/ ,嘉定区2010年12月6日至12月12日各板块市场总体情况,嘉定区2010年12月6日至12月12日 南翔板块近十周供求价量图,2010年12月6日至12月12日，共成交37套，主要来自金地格林世界，成交20套，均价19969元/平米；中冶祥腾，成交3套，均价17758元/平米。,宏观政策解读,市场情况解析,重点竞品跟

18、踪,在售情况,金地格林公馆，上周共成交20套，成交均价19969元/平方米,金地格林世界,金地格林公馆，上周共成交20套，成交均价19969元/平方米 项目190平米产品上周签约6套,签约均价在20000元/平方米左右,格林公馆近十周成交供应表,金地格林公馆：2010年10月29日推出大平层产品 至今成交38套，成交均价20421元/平方米 其中高区房源5套（20层以上），中区房源21套（1020层），低区房源12套（10层以下）,朗诗绿色街区,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,预计开盘户型面积为80245平。两房面积为84平、88平、116平，三房128平，139平，四房245

19、平，210平。全装修。本期由18层高层建筑组成。开盘楼栋为1#、2#、3#、4#、11# 具销售员介绍，预计在12月上旬开盘，房型如上，预计开盘272套。,现在正式在租售情报等杂志推出开盘信息，开盘时间推迟至12月下旬，对外报的均价22000元/平方米左右,西北区竞品公寓项目情况 （选取原则：西北区25000-35000公寓项目）,在售5层花园洋房，1、2楼为独立叠加跃层，送庭院和地下室，面积有171平米，总价约为430-450万元/套，以及191平米，总价约为470-540万元/套；3、4、5楼为大平层，无庭院和地下室，面积为155平米，总价约为320-370万元/套。,万科琥珀臻园近十周成

20、交供求表,臻园现在在后续的签约阶段，上周共成交了4套，均价25483元/平方米,城区： 青浦 地址： 青浦区沪清平公路联民路交汇处 装修情况： 精装 售楼地址：叶联路333弄 板块： 赵巷别墅区 容积率： 1.20 绿化率： 40% 物业公司： 金地物业管理公司 开发商： 上海金深房地产开发有限公司 建筑类型： 多层 城铁沿线： 2号线 物业类别： 别墅 建筑面积： 100000平方米,【金地天御：项目概况】,2010年12月6日至12月12日，金地天御共成交22套，均价26317元/平方米，其中200平米的房源4套，均价在26000元/平方米左右 项目从11月21日开盘至今共成交223套房源，200平米：89套，90平米：134套,【金地艺镜：项目概况】,城区： 宝山 地址： 北侧沿锦秋路，东侧沿真陈路，南临市台路 装修情况： 精装 售楼地址： 南翔芳林路798弄1号 产权年限： 70年 板块： 上大 付款方式： 银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款 容积率： 2.00 绿化率： 35% 物业公司： 上海金地物业服务有限公司 开发商： 上海金地宝山房地产开发有限公司 车位配比： 1:0.72 建筑类型： 多层,高层 城铁沿线： 7号线,11号线,15号线,17号线 物业类别： 普通住宅,写字楼 建筑