万科公园里批量精装修标杆策划

1、20.6.25,1,深圳万科公园里 精 装 修 标杆策划书,20.6.25,2,精装修流程实际上可分成三部分组成：,1、工序的流程 甲方较重视的为各工序的顺利交接与工序的合理性，是以节点控制工序的交接与进场时间。,3、工种的流程 施工单位更重视的为各工种的流水及工种内的流水，不会轻易增加工种的人数而情愿是加班再加班，按施工单位的话来说为：“有效控制成本的同时确保工程的顺利完工，不是省而是没这个必要这样做”。,2、工艺的流程,20.6.25,3,四阶段施工管理法,20.6.25,4,准备阶段工作,20.6.25,5,本阶段工作,临舍施工：需要解决生活场地和部分加工场地问题（提前提供场布，评审合格

2、后施工）。 办公设备进场。按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。 施工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。 图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。 施工组织设计报审。按照甲方及监理要求进行审核执行。 要求施工单位提供详细材料计划。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗。 与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。所以要及时砍断移交。

3、如移交时甲分包未确定，则由装修总包进行整体验收，包括木门、木地板等甲分包。 冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。,20.6.25,6,本阶段工作重点,首先，就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，与土建的移交。经常拖延。是前期工作最重要也是最艰难的一环。 土建移交精装修过程检查非常重要，精装修在很大部分情况下不是遮丑工程，而是露丑工程，土建遗留的通病例如墙身天花不平整，大小头等在土建毛坯阶段不通过工具检查通常不怎么容易发现或不怎么“刺眼”，但是等墙面涂料做好，地砖、木地板铺好土建的遗留通病就

4、会很显眼地摆在面前，再返工已经是造成严重的后果，如木地板的破坏，地砖更换等和时间人力的大量浪费。,20.6.25,7,土建遗留问题在精装修完工后的体现,窗台大小头,阳光室吊顶与梁底不齐,橱柜与墙面砖大小头,天花阳角不直,20.6.25,8,土建遗留问题在精装修完工后的体现,墙身不方正，与地砖踢脚线出现大小头,墙身不方正，与天花角线出现大小头,出现窗跺,裂缝,20.6.25,9,土建遗留问题,铝窗边抹灰未压框边，收口困难,天花露出钢筋未切割,卫生间天花不平，增加抹灰后开裂,阳台滴水线粗糙,20.6.25,10,门洞尺寸遗留问题,门洞尺寸宽度过大,门洞尺寸高度过大,门洞尺寸高度不够,门洞尺寸高度不

5、够,20.6.25,11,门洞尺寸遗留问题,门洞两边抹灰厚度不一致,门框底板露出,门跺尺寸不够,门洞两边墙不统一，一边200，一边100,20.6.25,12,在土建移交精装修过程检查中，我们应该利用各方面的资源，如土建单位，精装修单位，监理单位等。首先是土建单位按我方发放的移交标准自检并整改，设立整改期限，并把我方发放的土建移交挂墙用表张贴于每套房的显眼位置。精装修单位应在我方通知后第二天按我方提出的时间要求派驻足够技术人员到现场做移交检查，发现问题点记录于挂墙表格上，并做好留底记录。监理单位应充分发挥检查问题，监督整改进度与质量，提供技术支持，验收消项问题点等作用。 精装修单位进场检查问题

6、和土建整改问题两方面要设立明确的时间节点，明确该节点前后的责任划分。 总包整改可能很不及时，需要严格把控，及时砍断。 必须土建单位处理的质量问题。 可以由装饰单位有偿处理的质量问题。 由装饰单位无偿处理的质量问题。 总之一句话，移交一定要彻底。,20.6.25,13,大面积施工阶段的工作,20.6.25,14,本阶段的管理工作,政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求 样板层施工。 轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。 乳胶漆刮腻子以底漆：实际上和第13工序同时开展，主要是因为

7、工作面宽广，条件上允许交错施工。 地砖铺贴。 门槛石、窗台石、其它石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。 门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。 楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。 门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。 墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。 厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。 正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低

8、了。 橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。 乳胶漆第一遍面漆施工。 公共楼梯间墙面乳胶漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。,20.6.25,15,本阶段工作重点,首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。 其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。

9、为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。 第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意组织。,20.6.25,16,精装修样板层,精装修施工应严格按照样板先行原则，应该是每种户型一个样板，每个施工班组一个样板。样板施工应注意细节，精装修精在细节： 1，墙地砖排版，阴阳角搭接。排版应尽量避免小于1/3的砖出现，过道取中缝。墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙砖。地砖与墙砖阴角应先贴地砖，墙砖碰接于地砖。墙砖阳角各切45拼接。 2，墙身腻子要按要求次数充分打磨，用太阳灯照射检查合格后方可上涂料。 3，各专业分包的安装过程工艺及材料样板确认。 4，电

10、气，龙头，小五金等各部件安装。 5，设计确认。设计变更应尽快体现在样板施工中，各分部施工完毕后需经设计确认，在大面积施工完成后再做变动会造成很大的损失。 时间不允许，可以考虑做工艺样板,20.6.25,17,在样板施工中应发现的问题举例,客卫镜预留尺寸不对,洗手台安装定位错误,斜角导边,园角导边,地砖铺贴不到位,20.6.25,18,安装阶段的管理工作,20.6.25,19,本阶段的主要工作,入户门安装，上锁：入户门锁门时间是精装修施工过程的重要节点，是精装修湿作业完工，进入电气，龙头，小五金等各部品安装的重要条件，有利于精装修总包成品保护及对各专业分包的统筹管理。 煤气表安装。 卫生洁具安装

11、。 镜子安装：后装主要是成品保护困难。 卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。 木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。首先，选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。 撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。 最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例最高，故预留一遍面漆最后施工。,20.6.25,20,本阶段的工作重点,首先，当

12、泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余一遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应循序进入，通过场地移交区分管理责任。 这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。,20.6.25,21,采购是大面积装修的重要部分，不仅影响质量，也影响进度，采购做好了，精装修的难度将大大降低，特别是甲供材。 施工前的材料进场计划是一个影响整个工程是否顺利的关键，需重点关注，一般来说甲供材供货为两次即一次正式供货，一次补单。 过程中需对每一种进场材料进行

13、检查，以保证质量，此过程可督促监理及总包单位实施。 施工后检查。,甲分包与甲供材,20.6.25,22,木门的采购,对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一 关注的质量要点 木材干燥水平。 木材本身的品质。 门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 饰面做法。 油漆质量。 门套的设计方式。 几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段： 第一阶段：移交门洞阶段。木门单位最好在土建单位移交场地时就参与门洞的移交，具体负责门洞尺寸移交，这样加工制作就比较从容。 第二阶段：底框安装阶段。稍微高级一些的木门均设有底框。底框对于泥水收边、大有好处。尽早将底框安装起来，泥工就知

14、道该做到什么位置，收口就不容易出现错误。 第三阶段：门套安装阶段。也是早一些好。门槛石装完，门套就应该上马了。注意此时一定要注意门贴脸先装完，不然乳胶漆没有办法收口，对进度影响明显。 第四阶段：门扇安装阶段。,20.6.25,23,橱柜的采购,关注的质量要点 台面人造石的质量，价格差别可达10倍。 柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。 表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。 每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。 抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。 封边条的工艺及材料。

15、 各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。 加工水平。 施工阶段的划分 第一阶段：橱柜安装在厨房墙地砖铺贴完毕后便可进场量尺寸，并在15天内进场安装，但只需要安装底框、不易损坏的台面。通常此时会产生比较多的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些干净起来。 第二阶段：安装橱柜门扇。 第三阶段：安装容易丢失的五金，以及灶台等(小配件处理方式)。,20.6.25,24,淋浴门,淋浴门安装工期非常短，一般为25天，关键在于现场尺寸的量测，并对应图纸，有10CM以上的出入需提出交设计确认具体做法。避免发生因装修单位挡水石尺寸出错导致淋浴门尺寸出错。 另在安装过程中需注意墙面水管的位置。,20.6.25,25

16、,木地板的采购（甲供）,复合木地板安装应该是精装修工程的最后一道工序，其特点是怕水，怕潮湿，容易损坏，返工困难并容易出现损耗。复合木地板安装完工后应尽快安排正常使用，放置过久容易受潮变形起拱。 木地板安装分为：1，地坪平整度及标高检查。2，木地板安装。 在地平合格的基础上复合木地板安装比较快，每工日按要求排版安装能完成4050平方。按总量安排足够人手，工期可控制在10天内。 木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，大多数建筑的施工精度难以满足要求。,20.6.25,

17、26,瓷砖的采购（甲供）,尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题： 瓷砖的损耗远大于定额值。这主要是由于排版引起的，与施工损耗无关（施工单位扯皮）。 第二点，墙砖采用无缝砖时，很容易凸显规格尺寸方面的偏差。 第三点，在排版设计时，如能避免一些特殊的拼花方式，将对质量产生积极的作用。一些样板房设计时可以采用复杂的切割、斜拼方式，但是大规模施工时很不容易保证施工质量，最好予以避免。 第四点，瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。瓷砖很可能出现色差问题，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避

18、免同一房间内出现色差。 最好按照每一色号准备23的瓷砖用于维修。 瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦，多数时候是施工单位与厂家直接联系，建设单位只需要履行简单的审批手续而已。,20.6.25,27,石材（乙供）,石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。 石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特

19、别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。,20.6.25,28,精装修容易出现的质量问题,插座边砖崩角及用错面板,大厅地砖崩角,大厅地砖缝大小不一,大厅地砖高低不平,20.6.25,29,精装修容易出现的质量问题,墙砖崩角,石材断裂,石材裂纹,20.6.25,30,木门安装容易出现的质量问题,装饰条松动,门框胶条鼓起,装饰条拼接不到位,装饰条拼接错位,20.6.25,31,木门安装容易出现的质量问题,较大破损处补灰效果差,安装错位,门成品保护被破坏,20.6.25,32,橱柜安装容易出现的质量问题,橱柜板崩口,橱柜顶板边收口大小头,橱柜顶板拼接不平,橱柜门不平,20.6.25,33,木地板容易出

20、现的质量问题,接缝不密,踢脚线尺寸稍短，不贴墙边,踢脚线弯曲,地坪处理与铺设木地板同时，存在受潮隐患,20.6.25,34,整改、验收、移交阶段,20.6.25,35,本阶段的主要工作,施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验： 因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。 蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。 万科组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作（人盯人）。 业主开放日及其随后的整改：对降低投诉大有好处。 入伙及随后的整改：无论是甲方还是施工单位方面都必须高度重视，

21、要以战备状态接受业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。 入伙时，甲方的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。,20.6.25,36,本阶段的工作重点,检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。 过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。 工程进展到80左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。 其次，对待业主一定要态度