上海中骏天悦营销推广策略报告2016

1、上海中骏天悦营销 推广策略报告,易居中国 2016.9,PART 1 市场环境分析 PART 2 市场竞品分析 PART 3 项目客群分析 PART 4 项目价值点梳理 PART 5 定价策略及建议 PART 6 推售计划及货值盘点 PART 7 营销推执行策略,目录,市场环境分析,宏观市场市场政策,土地市场过热，政策收紧信号频出，楼市继325新政之后再次掀起购房潮，市场火热依旧 政府虽辟谣“新政传言”，但在市场高歌猛进态势下，不排除新政出台可能性,市场背景：上海土地过热 2016年下半年上海土地市场火爆：8月17日，静安区“中兴社区N070202单元地块” 以110.1亿元的价格竞出，得主为

2、融信地产；溢价率139%，可售部分的楼面价14万元/平方米， 创中国历史“地王”纪录,政策信号：连续供地中止 浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块、浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10两幅地块、普陀区苏州河滨河地区地块四幅地块由于“根据出让人要求中止”等原因中止出让， 一周内中止四幅宅地出让,全市市场公寓市场,325政策出台后，4月成交出现短期回落，但受土地市场过热，政策收紧信号频出等影响，成交出现明显反弹，量价齐升，均价突破4万大关 目前公寓可售存量仅3.23个月（为去年同期49%），全市公寓库存量告急,单位：万方,单位：元/m2,区域市场普陀公寓市场,【供应量】2016年1-8月

3、普陀区公寓市场累计供应12.47万方，同比2015年（15.86万方）下滑21% 【成交量】2016年1-8月普陀区公寓市场累计成交22.25万方，同比2015年同期（19.57万方）上升13.7%； 【成交均价】2016年8月普陀区公寓市场成交均价67,990元/，同比2015年同期（47,292元/）上涨43.8%。,1-8月普陀区公寓市场累计供应12.47万方，同比下滑21%，成交22.25万方，同比上涨13.7%，供求比1:1.8，供求矛盾突出，成交均价67990元/，同比上涨43.8%,区域市场普陀市场趋势,同属中环内，普陀临近长宁、闸北主力项目均价已突破80000元/；内环静安、黄

4、浦主力项目突破110000元/。 今年以来地王频现，周边虹口凉城地王，新静安地王未来房价预期12-15万以上，房价预期不断拉高。 普陀作为上海西部中心区域，目前整体均价为67,990元/，未来仍有较大溢价空间。,中环主力公寓价格突破8万元/，内环11万以上，虹口，新静安地王预期12-15万元/以上 普陀区域目前均价67,990元/，区域仍有较大溢价空间,数据来源，克尔瑞，为8月公寓成交均价,市场环境小结,市场热度不减，政府虽辟谣，仍不排除未来新政收紧可能 区域供不应求，区域均价处于低洼，未来有较大溢价空间,市场竞品分析,周边公寓项目整体分析,根据面积段/总价及区位判断，项目将直面绿地海珀玉晖、

5、宝华城市之星等直接竞争 区域待售项目集中，下半年竞争激烈；还将面临周边金茂府、静安府等项目泛区域竞争,周边公寓项目整体分析,周边竞品待售项目集中，未来待上市量近百万方，下半年竞争激烈,2015年-2016年8月项目周边公寓市场,解析 周边竞品新项目体量大，后期存量高达百万方，竞争较为激烈；,竞品个案绿地海珀玉晖,项目总建面8.2万方，内环内纯住宅社区 月均去化28套，近期加推价格已达9万元/，价格上浮20%，后期可售量约4.6万方,2015年-2016年8月绿地海珀玉晖供求价量走势图,【项目概况】项目总建筑面积8.3万方，容积率3.64，总体规划564户，精装修标准8000-10000元/，2

6、015年12月开盘，预计2017年11月交付 【供求量价】项目2015年12月开盘，截止2016年8月底，项目总计推出6.6万方公寓；截至2016年8月项目成交3.4万方，共计227套，月均去化28套；8月成交均价为82378元/，混合早期签约房源，均价被拉低；目前项目存量2.98万方左右，预计待上市1.62万方。 【项目动态】 2015年11月首开，推出196套房源，当天去化率93%，均价7.5万元/。 8月27日加推新房源，推出226套房源，当天去化率80%以上，公寓成交均价9万元/以上，价格较上批涨幅20%。,单位：套,单位：元/,竞品个案国浩长风汇都,项目总建面13万，普陀法式新古典平

7、层大宅，目前在售二期 项目月均去化44套/月，近期成交均价为6.5万/平方米，可售量约4.7万方,【项目概况】项目总建筑面积18.8万方，容积率2.57，精装修标准6500元/，2015年12月开盘，预计2018年2月交付。 【供求量价】项目目前共推出2次，合计推出441套，8.1万方；截止2016年8月项目成交3.8万方，共计395套，月均去化44套；目前成交均价为65 089元/；目前项目存量0.75万方,待上市3.96万方左右。 【项目动态】 2015年12月首开一期，推出月189套房源，基本售罄，开盘价格55000元/。 5月28日推出二期，当天推出252套房源，当天去化率90%，公寓

8、成交均价6.5万元/，价格较此前上涨18%，开盘当天可20万抵60万优惠。后续房源预计12月推,2015年-2016年8月国浩长风汇都供求价量走势图,单位：套,单位：元/,竞品个案大宁金茂府,项目分两期开发，一期全部售罄，二期在售成交均92058万元/ 月均去化54套，公寓可售量约5.7万方,【项目概况】项目总建筑面积21.6万方，容积率2.2，精装修标准10000元/，2015年4月开盘，预计2017年交付。 【供求量价】项目共分为二期，2015年4月首次开盘，15年供应8.72万方，16年5月28日二期开盘供应3.99万方；截止2016年8月项目成交11.89万方，共计914套，月均去化5

9、4套；成交均价为92058元/，二期成交均价上涨环比、同比均上涨12.62%、31%；目前项目存量约0.7万方，公寓待上市量5万方左右。 【项目动态】 5月28日开盘，当天推出255套房源，当天去化率95%，公寓成交均价8.9万元/，开盘当天可最高享38万元总价优惠。 目前所推房源已售罄，目前主推别墅，预计四季度加推公寓房源。,2016年大宁金茂府二期供求价量走势图,单位：套,单位：元/,竞品个案静安府,项目7/23开盘，推283套，成交均价84940元/，首开93、118三房及138四房 项目存量3.5万方，待上市预计40万方，未来供应量较大,9#地块 待售,2016年静安府府供求价量走势图

10、,单位：套,单位：元/,【项目概况】项目总建筑面积67万方，分两块地，目前开发10#地块，容积率2.65，精装修标准10000元/，2016年8月首开，预计2017年12月交付。 【供求量价】项目目前供应6.19万方；截止2016年8月项目成交2.6万方，共计217套；成交均价为84940元/，目前项目存量约3.5万方，待上市量40万方左右。 【项目动态】 7/23首开，主推8#（18F，2T2H）、9#（26F，2T4H）、10 #（18F，2T2H）12#（18F， 2T2H）房源，共283套； 目前在售138四室两厅两卫，均价约88000元/。 项目预计10月底加推118、120、135

11、和148房源，具体加推待定。,10#地块 在售,竞品个案宝华城市之星（待售）,项目总建面18.5万方，中环内100-180平方米精装2-4房，预计2016年下半年开盘,中宝华城市之星规划为18-31层高层，户型为100-1902-4房，经典ARTDECO风格设计，全石材干挂立面，配有会所和幼儿园。项目紧邻真如副中心，受静安寺、中山公园、大宁国际商圈辐射。,项目动态： 预计2017年上半年开盘，售楼处预计2016年10月开放，户型为100-180平2-4房，精装修，预计2018年7月交付，价格待定。,竞品个案沁和园（待售）,项目总建面13万方，公寓150-240平方米精装2-4房，预计2016年

12、9月开盘,位于普陀长风商务区，紧邻13号线真北路，交通便捷，配套醇熟。 项目共12栋楼，3栋为18层高层，6栋为19层高层，3栋为6层叠加产品。,项目动态： 预计9月底首次开盘，推出150、170平3房和240平4房大平层房源。,竞品个案香溢花城（待售）,项目在售三期，首推155-163酒店式公寓，住宅预计2017年上半年推出,项目动态： 项目预计2017年上半年推出住宅产品，价格待定。,融创香溢天地总建筑面积达46万平米，内含住宅、商办、酒店、教育设施等多种产品。目前在售三期，首推酒店式公寓产品，公寓待售。,项目处于酒店式公寓集中区，目前在售4个，待售2个，都为精装产品 目前主力在售高尚领域

13、、香溢花城及一品国际,周边酒店式公寓整体分析,高尚领域与名品城为区域大盘，开发周期较长，未来酒店式公寓供应量主要集中这两个大盘。 区域在售项目都为精装产品，装修标准集中在3000-7000元/。 区域以小面积40-80loft及100-170soho为主。,中骏天悦,名品城,在售,待售,住宅受限及供应不足，商办产品迎来利好，高尚领域、香溢花城近期开盘，强销期流量达百套，区域未来总可售量达80万方以上，未来将形成激烈竞争,周边酒店式公寓整体分析,区域大盘较多，未来供应量集中在高尚领域及名品城，区域供应量在80万方以上，竞争较为激烈； 万业新阶项目由于为尾盘项目，月均较低，目前月均去化9套左右，目

14、前仅剩余少量房源在售； 香溢花城8月27日开盘，8月签约98套。 高尚领域单价较低，低于周边同类产品，加上项目可灵活付款方（低首付）优势，吸引了一大批客户购买，去化较好，近几个月为集中签约，8月集中签约500多套房源。,高尚领域2016年5月入市，区域内长期积压的需求得到释放，开盘当天房源去化80%近期集中签约，成交均价40610元/，8月成交545套,竞品个案高尚领域,【项目概况】 项目位于真如板块，地铁11号线真如站上盖，总建面117万方，2013年首开一期，目前售罄，二期2016年5月开盘，户型为104、111、1223房，1654房，预计2018.6月交房，水电煤全通（民用标准）； 【

15、供求量价】二期精装修酒店式公寓，成交均价40610元/平方米，面积集中在104到180平方米， 2016年5月开出450套，8月开出306套，当天去化大半，截止目前剩余155套。 【付款方式灵活】首付50%，客户只需付20%，剩余30%分两年内付清，再签合同。,单位：套,单位：元/,竞品个案万业新阶,项目为尾盘项目2015年以来共成交160套，近期成交均价46444元/ 目前在售面积段80-240平方米，4.8米挑高，装修标准3000元/平方米,【项目概况】项目总建筑面积6万方，精装修标准3000元/，主力面积40-240，4.8米层高；2013年8月开盘，预计2016年11月交付。 【成求量

16、价】 项目为尾盘销售，2015-2016年项目成交1.11万方，共计160套，月均去化仅为9套左右，成交面积段40-80，成交集中在2015年。2016年在售酒店式公寓，面积为80-240平，目前成交均价为46444元/ ，装修标准3000元/平。,单位：套,单位：元/,竞品个案一品国际,项目总计在售房源为128户，面积在37-88平方米，2016年3月开盘 项目月均去化14套/月，目前成交价61254元/平方米,【项目概况】项目总建筑面积7499，精装修标准7000元/，总套数128套，主力面积段37-88；2016年3月开盘，预计2017年6月交付； 【成求量价】 2016年3月开盘至今，

17、项目成交2524平方米，共计85套，去化率66%，月均去化仅为14套左右；目前成交均价为61254元/m2。,竞品个案香溢花城,项目目前在售三期，总建面7.4万方，由公寓及酒店式公寓组成 8月27日首批推出酒店式公寓产品，163-168，当月签约98套房源,【项目概况】融创香溢花城总建筑面积达46万平米，内含住宅、商办、酒店、教育设施等多种产品。目前在售三期，总建面7.4万方，此次首推酒店式公寓产品。 【成求量价】 2016年8月27日开盘，8月签约98套，户型为163平、168平4房，成交均价为48,662元/。 【项目动态】预计9月15日加推163平4房。,竞品个案名品城（待售）,项目二期

18、LOFT预计10月首推，55-150平精装2-4房，预计单价50000-56000元/平,【项目概况】智富中环尚城位于普陀区桃浦板块，占地675亩，项目总建筑面积超百万方。北面紧沿沪嘉高速、南至古浪路、西至张泾浜、东至真大路，距中环仅250米距离。项目首期为18万平米的住宅及10万平米的配套和商业，二期为购物中心、五星级酒店、酒店式公寓、办公楼，约33万平米，已于2011年动工。目前一期已售罄，二期酒店式公寓预计在10月首推。,市场竞品总结,住宅需求旺盛，价格涨幅明显，住宅限购，商办市场迎来利好 但竞品将集中上市，潜在供应较大，将面临激烈竞争,项目客群分析,公寓市场客户来源,国浩长风汇都客户结

19、构,数据来源：项目市调,客户主要来自普陀区，占比48%，其次为闸北区，占18%，其余客户分布于长宁、虹口、静安等区域。,中骏天誉客户结构,数据来源：项目市调,以普陀区为主，占77%，其次为闸北、宝山各占6%；虹口、嘉定各占4%；浦东、杨浦、黄浦各占1%,主力竞品客户来源以普陀本区为主，其次为闸北、长宁和宝山客户,公寓市场客户来源,绿地海珀玉晖,中山润园,客户主要来自普陀区，占比51%，其次为长宁，占15%，其余客户分布于闸北、虹口、静安等区域。,客户主要来自普陀区和长宁区，各占比40%，其余客户分布于浦东、松江、闵行等区域。,数据来源：项目市调,数据来源：项目市调,大宁金茂府,数据来源：项目市

20、调,主要来源于闸北及临近区域，以上海本地人为主，少量江浙等地人士，多为企业主、企业高级管理层等实力客户。,泛区域竞品客户来源主要以所处区域为主，外区域导入为辅,酒店式公寓市场客户来源,客户来源以普陀区为主，但由于产品具有投资属性，客群分布也相对较广,高尚领域,万业新阶,客户主要来自普陀区，占比40%，因为产品不限购，购房客群分布广，其中以本地购买多，投资自住各半。,客户主要来自普陀区本区域，占比42%，上海本地客户为主，其次分布在闸北和长宁周边区域，因为产品不限购，购房客群分布广。,一品国际,客户主要来自普陀区，占比47%，其次分布在闸北和长宁周边，因为产品不限购，购房客群分布广。,本项目客户

21、来源,本项目公寓客户构成：以普陀、长宁、静安、徐汇等市中心区域为主，其次为闸北、宝山客户,本项目酒店式公寓客户构成：以普陀区为主，其次分布在闸北和长宁周边，同时由于产品具有投资属性，也将吸引部分其他及江苏区域投资客,根据竞品客群借鉴，同时考虑项目整体均价实现，需全面开拓市中心客群支撑溢价，预判本项目客户构成：,项目价值点梳理,价值点梳理区位,项目所处普陀真如板块，位于中环内，紧邻内环，是连通长三角枢纽。 也是政府重点打造四大城市副中心一，未来发展潜力无限,四大城市副中心之一，内中环之间，上海西大门,价值点梳理交通配套,竞品区位图,本案周边配套图,大宁金茂府,普陀区政府,上海市普陀区中心医院,五

22、轨交汇 城市中轴,上海“西大堂”的优越区位，即将通车的沪宁城际高铁， 7号、11号、14号、15号、20号5大轨道交通线交错的城市轨道交通体系， 都进一步加强了真如城市副中心对长三角交通及经济的辐射作用，成为区域发展的强劲动力。,价值点梳理品牌,公司大力布局长三角，在上海已实现四盘联动，中骏天誉项目通过良好的销量，已建立深厚的口碑基础， 中骏天悦作为同区域天誉升级版，未入市已占得先机,房产前50强企业 上海”天”字系作品 第四子且最高端系列,价值点梳理产品面,附赠面积高，南面全阳台设计，秒杀大面积商住与普陀公寓,总体规划合理，产品多元化， 90-110住宅、130洋房、40SOHO，为投资、刚

23、需、刚改客户留出丰富选择空间,中环内，洋房极稀缺且适宜居住，机会无限,本案价值点提炼,区位,产品,品牌,四大城市副中心之一，内中环之间，上海西大门,房产前50强企业 ，上海”天”字系作品 第四子且最高端系列,总体规划合理，面积段丰富，洋房稀缺 户型整体动静分离，附赠面积高,定价策略及建议,“高开”较“低开”可以较大限度，避免低价开盘导致的利润损失，能更加符合项目利用2017年区域市场竞争放缓，而拔高总体价格的策略，也比较符合培育市场和客户认知，以及利用首开盘轰动效应，换取树立中骏公司品牌形象的策略。,营销企划部建议：高开高走定价策略,价格策略定价思路,价格策略市场比较法,根据区域内及泛区域目标

24、客户、地域、项目类型、项目形象等因素相似程度来选取对比楼盘，并进行权重分析，通过市场比较法来测算：,目前本案周边主力在售国浩长风汇都、绿地海珀玉晖两个主力项目 周边相邻板块，金茂府，静安府与本案同处于中环沿线，为区域标杆项目，作为价格参考,价格策略竞品价格采样,根据区域内及泛区域目标客户、地域、项目类型、项目形象等因素相似程度来选取对比楼盘，并进行权重分析，通过市场比较法来测算：,绿地海珀玉晖8月成交混合早期房源，整体成交均价偏低，因此价格采用2016年8月加推的开盘90000元/左右的单价作为价格参考,市场比较法系数修正表,注：项目价格均为各项目2016年8-9月成交均价（绿地海珀玉晖为近期

25、加推价格）,根据竞品各项目之间各因素之间的差异，推导出本案高层静态均价85000元/左右,价格建议,动态价格测算,2016年普陀9月公寓均价68279元/较2016年年初56042元/涨幅22% 那么预计2016年四季度区域公寓涨幅在7.3%左右 根据本案静态价格85000元/，按本案四季度开盘节奏 预计四季度入市价在87000-90000元/左右,价格建议,高层/洋房系数,从同类产品来看，公寓与洋房系数比值1.11 根据系数比，按高层价格推算 本案洋房入市价格建议在97000-100000元/左右,通过参照同类项目同期公寓及洋房价格系数比，推导本案公寓及洋房的价格系数比,价格建议,高层/类住

26、宅系数,从区域及产品来看，住宅与酒店式公寓系数比值在0.69-0.75，平均值0.72 根据系数比，高层单价推算 本案酒店式公寓产品价格建议在63000-65000元/左右,通过参照同类项目同期高层及类住宅系数比，推导本案高层及类住宅的价格系数比,本案四季度入市价格建议：,高层公寓,花园洋房,87000-90000元/,97000-10000元/,价格建议,项目入市价格推算,酒店式公寓,63000-65000元/,（最终入市价格须根据入市时间、心里价格预期及首开销售目标而定）,推售计划及货值盘点,本项目产品多元化，面积段及户型配比相对合理； 为提高溢价率，建议推盘策略“高开高走，高举高打”，计

27、划分五批次推售，每次推售套数控制在5070套左右，保证所推售盘房源90%以上的销售率； 洋房为中环内稀缺产品，建议2017年上旬入市，迅速提升项目整盘均价； SOHO产品考虑到前近期全市整体销量较好，已消耗大量的区域客及投资客，因此推盘时间建议放在2017年第四批推售，留足时间培育客户；,推盘计划推盘思路,推盘计划推盘批次,整盘销售周期按14个月计算； 假设公寓2016年末首次入市，洋房、SOHO 2017年入市，迅速拉升整盘均价； 总销实现25.62亿，公寓类产品整盘均价80000元/，SOHO整盘均价45000元/,总销测算货值盘点,营销推广执行策略,整盘完成95%,营销执行节点铺排,20

28、16年首次开盘 66 套 2016实现年销售目标 4.29 亿，回款 1.2亿！ 2017年整盘公寓 175套，SOHO 168 套 2017年整盘公寓销售目标19亿，回款15亿！ 2017年soho产品销售目标2.5亿，回款2亿！,销售目标任务金额,2、17年公寓 175 套整盘去化，需累计客户 1700 组 SOHO 168 套整盘去化，需累计客户 1600 组,1、16年首次开盘 66 套去化，需累计来访客户1500 组 需累计认筹客户150组,蓄客目标来访/认筹,品牌共鸣 活动造势 渠道至上,有天誉的同板块品牌铺垫， 通过线上、线下多重渠道组合运用， 更能实现品牌有效传播，,推广策略建

29、议,区域内2盘联动，客户共享,利用天誉项目已购或未购客户的再利用，为本项目累计高质量客户基础，通过多频次的活动达到与客户的粘连度，,推广策略建议,新媒体，新动力,通过天誉的媒体与渠道经验，择优选用。 同时我们还可以利用新传播工具比如红人号之类的来吸引有效客户,推广策略建议,第一阶段（开盘前） 品牌形象/强势蓄客期,时间：2016.9月-2016.11月,阶段目标：1500组,三大通路强势释放项目形象拦截客源,现场包装,+,售楼处开放活动 品牌发布会 样板房开放活动,影响力活动,阵地包装 现场品牌包装展示,线上推广,户外媒体 微信+大V传播 网络推广,+,阵地包装现场入口导视设置及氛围营造,1、

30、临时指引岗设置：芝川路兰溪路、固川路曹杨路两个进入项目路口，设立可移动临时临时指引牌，并有保安指引。 2、罗马氛围旗：售楼处正对主路-兰溪路设置罗马旗，加强阵地感。 3、项目围挡：售楼处停车场处及项目南侧设立项目围挡，营造项目氛围。,临时指引岗,临时指引岗,罗马氛围旗,四至围挡,时间：2016.09底之前（完成时间）,阵地包装交通指示牌指示来访车辆,时间：2016.09-2017.06（出街时间）,一、内环方向来访指示 1.武宁路曹杨路： 指示前行 2.曹杨路芝川路 ： 指示路口掉头，驶入固川路 二、中环方向来访指示 1.大渡河路芝川路 指示前方兰溪路右转,阵地包装道旗树立项目形象，释放产品信

31、息,时间：2016.10-2016.12（出街时间）,一、项目四至周边道路 1.芝川路(曹杨路兰溪路) 2.兰溪路(芝川路铜川路) 3.固川路(兰溪路曹杨路) 二、项目人车流集中的大路 4.曹杨路 (芝川路内环) 5.真北路（桃浦路-武宁路） 三、项目周边商业路段 6.新村路(新沪路真金路) 7.真华路(大华二路铜川路),户外大牌建议与出街区域强势封锁拦截,户外看板建议 曹杨路段 承接南北向客户 武宁路段 承接东西向客户,时间：2016.09-2016.11（出街时间）,建议增加在客户途径以及竞品主动线增加户外看板拦截客源，以及在区域内造成一定的项目影响力,户外高炮建议与出街强势释放品牌及项目

32、信息,户外大牌 武宁路曹杨路大牌 大渡河路大牌 中环百联大牌 真华路大牌,建议增加在客户途径以及区域主要干线、人流车流量较大的路段增加户外大牌释放项目信息、拦截客源,时间：2016.9-2016.12 （出街时间）,本案,微信自媒体平台建立+自媒体发声,1、在“中骏置业上海”微信平台上建立项目H5，并定期定量推送项目信息。 2、互动小游戏设计，增加项目粉丝 3、大V互动，地产网红根据热点植入项目信息。,网络媒体持续炒作项目形象,开盘前启动网络推广，详情页建立+短期硬广投入，制造高曝光率； 主页面随着营销阶段主题变化而更改，宣传项目动态； 强势配合线下营销动作；,售楼处开放活动首次面世 形象展示

33、,策划思路一,首次亮相，突出项目标签 内中环 匠心进阶之作 一场每个细节都饱含“匠心”的活动,策划思路一,爱马仕优雅时尚秀 “褚洪生”作品展 木吉他演奏乐队 绿植花瓣礼服迎宾,可根据需求，选取2-3个环节，组织成第一场亮相活动,售楼处开放活动首次面世 形象展示,售楼处开放活动首次面世 形象展示,策划思路二,常规媒体品鉴活动 介绍项目+参观售楼处+网络直播+茶歇+媒体礼,品牌发布会七盘荣耀钜献 企业品牌拓展,“悦上海”品牌发布会 ONE：悬念起势，线上媒体发力，立体传播，结合微信、网络等线上平台于活动前进行话题炒作。 TWO：现场引爆，七盘联动，以“悦”为首，凸显项目品牌及“天悦”产品。 THR

34、EE：事后宣导，微信自媒体收口，联合大V炒作。,第二阶段 （开盘后） 强销期,时间：2016.12月-2017.12月,阶段目标：3300组,线上持续发力,+,客户活动,+,渠道深耕,户外媒体更新 网络媒体更新 小众媒体（电梯框架广告投放） 微信（自有平台热点持续炒作，大V适时结合）,暖场活动 跨界活动 圈层活动,三大手段展示产品价值巩固客源,针对区域及其周边板块（普陀、静安、长宁、闸北等）的中高档写字楼以及5-15年中档公寓进行电梯框架广告投放 扩大品牌知晓度，树立项目形象，增加来电来访量，根据销售节点进行投放。,小众媒体电梯框架广告投放,跨界活动 致匠心的跨界合作,手表、旗袍、首饰、定制西

35、服、手工家居. 具有匠心的产业进行跨界合作 掀起一场致匠心的跨界合作风暴,老带新活动话剧资源嫁接,11月12月，孟京辉先锋话剧资源嫁接，全城推介,嫁接孟京辉话剧资源，前期客户推荐即可赠送孟京辉话剧票 开盘热销后在剧院包场，回馈新老客户，并积累二次传播话题,线下拓客,客户地图,区域客户： 普陀本地真如、曹杨、万里、光新、长寿、武宁、长风、长征、桃浦版块,外区客户： 长宁、闸北、静安北、宝山大华,偶的客户： 黄浦、虹口、徐汇、嘉定等其他版块辐射范围,社区直投,首批以宝山大华、长宁、静安、闸北90年代老公房为主要目标投递区域， 根据售楼处开放节点，逐渐内收至普陀各板块05年左右次新房，做到区域内社区全覆盖； 分析两批投递反馈数据，后续增加批次，增加覆盖。,商超巡展,大华地区：区域内商业圈，人流较多，建议在大华巴黎春天巡展 静安区域：会挤压一批有置换需求的客户来普陀，建议在久光做巡展 长宁区域：建议在人流量较大的中山公园龙之梦做巡展 普陀区域：建议在距离小区较近，人流较大的环球港巡展,v,以项目为中心周边5公里进行客户拓展，主要以老区改善客户