述职报告 关于营销部市场经理述职报告范文.doc

1、市场营销部门市场营销经理报表概览市场营销部门市场营销经理报表概览-嗯？-嗯？启动和下属房地产服务企业“父子”的托管、专业服务企业的委托管理、大型企业或国营企业的下属房地产服务企业的自我管理(如mad property company和texamic property company)以及所有者自治管理。(c)建立物业管理的新体系。我国在xx年建立了“将房地产管理纳入社区建设综合管理”的体制，突破了产业经营的局限性，降低了街道和社区对房地产管理的管理中心，明确了街道或社区负责房地产管理的日常调控责任，由产业主管部门集体管理的制度转变为与基层组织共同管理的新体制，基本解决了物业管理和社区建设的重复

2、管理问题。房地产服务与社区管理相结合的平台建设调动了各部门的积极性，整合了相关资源，开展了“卫生进口区、文化进口区、房地产管理进口区、城市居民进入区、计划进入区和法制流入社区”的“六进”活动，提高了业主对加强社区水利事业认同感和共同管理的积极性。二、现有问题近年来我国房地产管理工作取得了较大的成就，但还有很多问题，需要认真研究和解决。(a)财产管理不认识场所；房地产管理不是哪个部门能解决好的，而是政府相关职能部门、业主、服装企业等共同合作的复杂社会系统工程。房地产管理发展过程中不认识位置的现象仍然存在。第一，部分县的相关街道(社区)对房地产管理中心向下移动系统的认识是错误的。一些县的社区居委会

3、对参与财产管理的重要性认识不足。关于进一步加强xx市物业管理工作实施意见(昌西出版xx 76)中还规定，各街道办事处、社区将房地产管理纳入社区建设事业中，指导业主委员会的工作，必要时，地区居民委员会负责人担任业主会议聘任和业主委员会的职务，形成社区、产业主管部门、业主委员会、物业服务企业的“四比一”管理方式实践证明，Xx市房地产管理的新系统包括“以块为基础、以块为基础、以社区建设为基础的综合管理中的房地产管理”系统的实施是科学可行的。第二，业主履行义务的意识淡薄。业主自治的力量和房地产管理的市场化要求不符合，不缴纳物业管理费，不参加物业管理费调整的矛盾频繁。Xx市光源区在业主未能自行管理后，通

4、过投标选聘新物业管理企业，房地产服务费的定价为0.30元/平方米，但少数人提出多种理由，物业管理企业退出，公寓物业管理事业无法正常进行，暂时由街道财产服务中心负责。第三，物业管理企业的很大一部分服务质量不高。部分房地产服务企业不能按照房地产服务合同履行承诺，缺乏内部质量检查机制，特别是以低收费或低服务标准实现低质量服务，与业主矛盾频繁。(b)业主不太适应物管市场化的客观要求。Xx年前实施房地产管理的老小区大部分是为了自我管理，收费低，服务低。Xx年后公开投标的新建住宅、物管服务费一般比旧小区高一倍以上，但受旧小区低收费的影响，收费标准较低。劳动合同法实施后，物品管理企业必须向劳动者支付“硬件”

5、(养老金、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险)，物价指数持续上涨，导致物管服务费用大幅僵化，而业主要求物管费用标准保持不变，物管企业只能降低服务质量，减少损失如果不及时排除障碍，推进物管服务的市场化进程，物管服务企业将无法生存，物管企业投机主人的现象已经发生。如果不提前解决，就会出现严重的社会问题。(c)业主的自治能力不够强。物权法颁布后，xx市创建花园小区委员会要求业主对小区物业管理进行自治，但业主自治制度实施过程中也暴露出了很多矛盾和问题。第一，业主自治制度还不完善。关于主人自治的物权法，物管条例的规定更一般，现在主人自治不能处理很多问题。第二，业主自治运营脆弱，小区业主要求自治，另一

6、方出现地区问题，另一方对产业委员会愤怒不已。部分业主对现行产业委员会工作不满，没有经过法定程序，单独成立了所谓的产业委员会，结果小区业主自治制难以实施，损害了绝大多数业主的利益。第三，业主自治缺乏财政支持。无论是自治选举，还是产业委员会的日常运营，都需要钱，但现实情况是没有固定资金来源，产业委员会主任大部分是无偿服务，积极献身，长期来说，地主自治制度只能难以支撑。(4)物业管理相关部门之间的合作不协调。房地产管理与业主委员会、开发企业、水利企业、街道运营、公共事业单位等有多方面的关系，包括住宅质量、拆迁、墙面修改、治安秩序、绿化管理、二次供水、环境保护、非法建设、占用经营、龙民服务中心等具体问

7、题和住宅管理、建设。物业管理公司没有服务单位执法权，如果在小区业主的非法改造、非法建立时反映在有关部门，往往不能及时解决矛盾，将矛盾转嫁给物业管理企业，严重影响业主和房地产企业的协调。(e)必须加强住房维护资金的返还管理。近年来，只有xx市住房管理部门为了规范维护资金管理，分离物业管理中心事业，专管维护资金管理，“建设会计、家庭部(套)，建立查询系统，使用公共标志，审计系统等，其他县市尚未分离。在研究中，我们还发现，一方面，房屋维修资金的返还，即目前许多住宅小区的共同部分，公用设施、设备的维护和大修，急需改造；娱乐及休闲设施也急需改善、增加，这种小区没有特别整顿基金，根本没有能力改造旧小区，很

8、多问题没有解决，房地产管理的难度提高，业主的意见更大。这些问题严重影响了居民的正常生活，但解决这些问题需要投入很多钱，单靠房地产公司显然很难做到这一点。二是要维修房子的公共场所，资金不及时落实，容易发生矛盾，造成业主请愿。第三，使用住房维修资金后如何继续筹措还没有具体的方法。另外，维护资金使用审批程序繁琐，资金分配时间长，实际使用困难等问题，要充分注意，切实解决。(6)房地产公司和开发商的义务没有很好地界定。开发商和物业管理企业的责任定义不明确，经常引起部分责任的盲点。在大多数小区，业主大会制度尚未实现的情况下，部分房地产企业和开发商之间出现了不是合同关系的“父子”关系，也没有与业主的合同。在

9、这种体制下，建设管理不明确、责任不明确的情况很明显。近年来，几乎80%以上的房地产投诉是住宅质量问题、住宅计划问题等开发商留下的问题，房地产公司真正要负责的只是一小部分。房地产管理企业直接面对所有者是首要不满对象，往往成为开发商的“替罪羊”。(7)房地产预干预不足。与其说房地产事前介入不足，不如说开发商在项目规划和设计中没有充分考虑事后服务。商品房是特殊商品，其售后服务直接影响开发企业的品牌建设和企业形象。意识到这一点的开发者们我们会说，他在制作品牌，树的形象。但实际上，企业总是追求最高xx的利益。为了优质的售后服务，提前计划设计，提高套餐标准，这就是经济利益。三、一些建议房地产管理与所有者的

10、直接利益相关，直接影响城市管理和社会稳定。对于目前存在的问题，我们建议：(a)必须持续改善房地产管理相关政策。随着形势的发展，处理水管的很多政策法规都过时了，脱离实际，甚至存在真空状态的问题，要及时清理干净。建议尽快开发昌xx物业管理实施细则，加强我省房地产管理工作的指导。尽快引进我州住宅区业主大会规则，指导业主委员会依法进行业主自治，并按照章办事；制定物业管理项目评价方法，加强对物业管理企业的监督，督促物业管理企业改善服务态度，提高物业管理水平。近年来，物业管理服务僵化成本的增加，导致物业管理企业迫于经营压力，部分物业管理企业要求撤出部分地区，影响了社会稳定。要尽快成立房地产管理行业协会，发

11、挥行业自制作用。部分公寓园区退出后，进入低价托盘的部分水管公司也会导致恶性循环。要解决这种问题，必须起到产业协会的作用，制定行业的自制和惩戒规则，限制这种行为。此外，还必须规范管出口机制。现在水管市场不怕房东炒水管，怕水管炒主人。物业管理企业在财产服务合同到期后，财产服务费没有调整，选择撤退，业主一旦不能及时选拔物业管理公司，撤退后必须留下管理真空，将难题交给政府，影响社会稳定。(b)要建立和完善行政协调机制。物业管理工作涉及政府的很多职能部门，有关部门负责各项工作，共同管理，直接关系到物业管理工作的好坏。根据物业管理条例相关规定，有关产业监督管理的问题应由旁观部门处理。按照国务院建设工程质量

12、管理条例，城市供水条例，城市燃气管理办法等有关规定，工程质量、供水、煤气、电梯墙壁拆除等问题应由建设部门处理。按照住宅室内装饰装修管理办法的规定未经城市规划行政主管部门批准在住宅室内装饰活动中建立建筑物或结构或者擅自改变房屋的外观或者在空载外墙上打开门或者打开窗户的问题应由规划部门处理根据城市绿化管理条例相关规定，绿化问题应由园林部门处理。按照城市市容和环境卫生管理条例的有关规定，与道路管理、非法建设、混乱有关的问题要由城市管理部门处理。根据中华人民共和国治安管理处罚条例及中华人民共和国道路交通管理条例相关规定，有关居住区治安安全、车辆管理等问题应由公安部处理。按照中华人民共和国环境保护法相关

13、规定，小区废水、废气、噪声、振动、油烟等环境问题需要环境保护部门处理。政府建议尽快公布文件，明确各部门的物业管理功能，建立统一协调机构，将物业管理相关部门的责任纳入城市长期综合经营评价，并进行奖金、奖惩、奖惩和处罚。(c)要稳步推进物业管理的中心。建议将物业管理中心向下移动的机制纳入城市长期综合管理评价，实施月度审查系统，积极推进物业管理中心向下移动的工作实施。下水管道中心向下移动后，街道和社区进入了财产管理角色，但是要进一步改善和提高水管道中心向下移动的工作的很多方面。扩充物业管理组的情况下，定期召开地区居民委员会、物业管理企业、产业委员会联合会议，组织物业服务质量监督评价等。财政必须继续对

14、现有社区提供补贴。各县市财政要将这笔资金纳入政府正常财政预算，州财政部要对各县市财政部门的特别资金补贴情况进行特别检查，确保资金及时到位，特别基金专用。(4)我们要积极稳妥地加快物管市场化的速度。实际上，如果想提高物管水平，加快物管市场化进程无疑是最好的选择。目前房地产服务质量价格不一致服务收费价格标准明显低于市场价格是房地产管理市场化发展过程中的最大矛盾全州物管相关行政加强物业管理行业的监督，督促物业服务企业按照合同规定的标准提供服务，实际上按照市场化规律经营物业管理。为此，各县市住房管理、价格、劳动部估算物管费用，及时调整物管引导价格标准，实行菜单式收费服务。要积极发挥行业协会的功能，规范

15、行业自律，避免低成本、低质量的恶性竞争，通过旧地区最低标准服务价格以下、规定限制房地产企业托管；要规范房地产招标行为，通过市场杠杆作用，达到优质优惠价格和赤字生存。要规范房地产服务企业的就业，大力推进新房地产服务价格的市场化，改变低成本、低工资、底价的困境。规范就业促进市场化，市场化促进专业化，有效提高房地产服务水平。(e)必须有效加强住房维护资金的返还和使用管理。维护资金是住房“养老金”，用房东自己的钱减免、减免、减免等都与公众的直接利益有关。另一方面，要切实做好住房维修资金的回收和归集工作。有关部门要加强调整，对部分拖欠的维护资金要抓紧按时缴纳。根据市有关规定减免的部分维修资金可以在年度预

16、算中执行。从企业结构调整资产中扣除的报酬资金必须按照规定缴纳个人住房。同时，要认真加强住房维护资金的使用管理。尽可能简化维护资金的报告使用程序，为群众提供方便，实行一站式服务，使维护资金的使用管理真正透明、方便、标准化、制度化。(6)理顺房地产服务企业和开发商之间的关系。明确建设和管理的责任权利，逐步促进房地产开发、销售和房地产管理分割管理，从房地产服务变更开发商那里派生和依赖房地产开发，使房地产服务企业实际成为个体经营、自我损益、自我约束、自我发展市场的主体，不包括独立进入市场、民事责任、专业管理的实施、系统管理的缺点。与此同时，对于开发商的油类问题，不能把房地产服务企业作为替罪羊，对这些问

17、题的定义要尽快明确。(七)房地产预干预应包括项目前规划设计、销售审批、签订房地产服务合同和商品房销售时签订房地产服务合同。建设行政主管部门，特别是规划、房地产部门，要根据相关法规，将房地产的事前干预充分纳入项目行政审批的必要条件，也可以将此内容纳入地方法规的条件。(八)加快建立和完善市场导向的物业管理服务收费机制，建立“质量价格、质量价格匹配、合同约定”服务收费体系。根据建设部自治区制定的相关方法，与有关部门合作，制定以普通住宅(包括售后工地)为主要对象的“分级”收费指导价格具体方案，规范物业管理收费，减少收费矛盾。完善收费标准，规范物业管理收费行为。一是有关部门要制定科学合理的收费标准。目前

18、的物业管理收费方法是确定住宅区的等级，按建筑面积收费。该方法既没有体现和量化物业管理服务的内容和标准，因此居民和物业管理公司往往对住宅小区进行分级，一些业主拒绝支付物业管理费。因此，国家建设局、水版局根据自治区物业服务收费管理实施细则、自治区普通住宅物业管理服务等级及标准和居民的不同消费需求，迅速研究质量价格一致的房地产服务收费图价格体系，鼓励不同阶层的居民根据自己的消费水平选择适当的物业管理服务，充分反映市场的多样性。第二，物业管理服务费应在公司或收费场所实行以醒目方式过帐的收费项目，以及明确标准和收费方法的定价。使公众了解自己应尽的义务和应享有的权利。可以拒绝自己要负担的事和要负担的事，不合理的负担。向公众公开政策及收费标准，提高家庭的