（绝对经典）大型商业地产项目策划模式

1、大型商业房地产项目的顶级规划模式FIP宏观规划模型5F商务项目的前期企划商业项目前期企划一、市场调查分析1、宏观市场分析2、地区市场分析3、顾客分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来业务预测分析二、定位分析一、战略整体定位二、业务定位三、规划设计建议1、市场2、计划设计理念3、以市场整体形象为基础4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、行业组合计划五、经济分析一、指标预算二、分析评价FIP宏企划的第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析一、市商业环境二、地区商业环境3、商圈分析(城市发展情

2、况、商业环境、商业结构、商圈范围)三、客户分析1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、顾客需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究五、竞争对手的分析1、竞争对手2、竞争项目的情况六、未来商业预测分析略七、SWOT分析热，火一样热。 中国房地产经历了市场洗牌阵痛后，投资者陆续撤走利润轨道，从住宅的直销模式迅速转变为商业房地产的“流通”经营，在极短的时间内实现了商业房地产在中国房地产界的飞跃，从商业房地产的萌芽期开始直接形成了商业房地产的热潮期，我们感到吃惊，中国商业房地产的大盘时代但对住宅商业房地产的操作决不是简单的直销，对投资者的要求是资金、人才和经验。 发展商要具有

3、高度的商业第三性，重视专业技能和科学态度，慎重招揽投资。另外，专业化公司是商业设施，比住宅开发的过程更有再分析的作用。 大型综合商业的评价、资源整合、主力店的招揽和介入的最终管理实施，对商业性房地产的开发至关重要，这些系统的工作必须与专业公司合作完成。FIP是一支在这样的商业房地产中有着极为专业的研究和丰富的实践经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。一、市场调查分析影响商业项目成功的因素很多。 例如市民的收入水平、消费水平和消费结构、商圈半径、新旧商业结构、商贸繁荣度和影响力、商场房地产所在地区(或商圈)的商业环境、竞争对手的实力和战略等。 因此，在操作商业房地产项目时，商业市场的研

4、究成为商业房地产项目成功的桥头堡任务：通过对项目环境的综合考察和市场调查分析，结合以项目为中心对当前的经济环境、市商业房地产市场的供求情况、项目所在地区的同类商业房地产现状、经营者的租赁行为进行调查分析的项目，进行SWOT分析，根据上述调查资料，对将开发理念转变为项目可持续的品牌战略，指导项目总体规划设计，进行项目价格模拟和生产率分析，提供避免凤风险的战略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，提出项目主要内容：1 .项目定向市场调查研究工作2 .制定整个项目的开发战略的工作3 .项目产品开发整体战略报告工作目的：1、深入把握项目某地区的全球生产，洞察项目的商业机会2 .在未来定义目前的宏观规划

5、模式，给项目赋予独特的个性化主题概念，与同区域内其他项目形成卖点的差距，提取项目的核心魅力3、细分项目的市场定位，形成项目的真正差异，形成项目的明亮特色4、通过专业运营和战略联盟运营商的实际需求，制定了项目的战略定位，领导了业内商业市场，成为该地区商圈新的商业革命引擎。工作内容：工作1 :市场调查报告通过对城市商业房地产市场整体供求情况和项目地区供求情况的调查和特定目标群体的调查，了解目标企业的分布和消费心理、消费特征，综合分析和判断城市商业房地产市场今后35年的趋势，对项目的市场定位、开发战略和项目计划等提出依据和指导意见工作2 :计划制定整个项目的开发战略项目总开发报告以周密的市场调查和分

6、析研究为前提，展开战略的基础思考和深入思考，具体对战略思想、产品总开发程序等进行综合研究，对上述主要内容作出初步判断，确立未来项目开发的特征和过程的行动计划，制定未来的区划开发、招揽为项目的开发制定总体决策和规划方案1 .整个项目的开发目标2 .整个项目的开发战略3 .控制项目开发节奏：分阶段的开发战略4 .对整个项目目标业者的分析5 .整个项目的战略定位分析6 .对整个项目竞争战略的考虑7 .建立项目的核心竞争优势八、项目年度发展战略【调查分析战略】(1)fip“宏观企划”市场调查战略研究一、市场调查步骤步骤1 :定义问题的步骤2 :寻求解决问题的方法步骤3 :制定调查方案步骤4 :进入现场

7、或收集数据步骤5 :整理和分析数据步骤6 :准备和提交调查报告2 .市场调查分类研究市场调查分为识别问题的目的和解决问题的目的两种标准以识别问题为目的的调查有助于确认潜在可能发生的问题市场潜力上升、下降市场份额扩大、缩小企业形象市场特征招揽外资和销售市场趋势短期和长期预测以解决问题为目的的调查程序市场细分的根据确定细分的根据确定各种细分的市场潜力选择目标市场3、市场调查的各种调查的种类必要资料的研究范围商圈研究对项目某商圈进行了基础研究，发现了商圈的辐射范围、行业情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、交通情况和购买力消费者研究调查消费集团的结构、消费力分析、消费习惯、收入、喜好等投资客户的研

8、究对投资方投资的店铺进行营业时间、业绩、店面情况等基本调查4 .确定市场调查的方法市场调查的准确性很大程度上取决于所采用的市场调查方法。 一般来说，商业房地产市场调查可以采用以下四种方法直接调查与政府相关人员、房地产代理人、发展者、金融部门、行业协会、社会机关和市场活动家直接交流，查询和咨询迅速获利所需的市场信息。 用这种方法取得的信息往往是可靠的。间接调查通过报纸、报纸和其他媒体收集房地产信息、发展动态、市场分析等资料，当然必须对这些资料进行比较分析，保存真伪。直接听该方法难度相对较大，但所获得的信息具有很强的参照性，对项目定位和市场营销的制定有意义。 使用这个方法，首先要调查和填写咨询理解

9、的问题。 咨询调查要注意对象的选择，合理选择各阶层不同年龄、文化、收入水平的访问者，以调查为代表。 这个方法也可以在街头随机访问，或通过公平问卷调查。现场“站位”调查调查员作为大楼购买者直接进入销售现场，征求大楼的资料，听大楼销售人员介绍，在当地进行调查观察，获得了资料。 但是，要注意大楼的资料和销售人员是否介绍了夸张和不完整，不要被其表现所迷惑。 尽可能参观楼盘、工地和其他途径，从侧面对内部人员和部分购买者进行深入调查，提高调查结果的可靠性。【执行调查分析】一、商业项目的宏观经济环境分析1、人口因素分析2、经济水平、全国GDP状况分析3、政策法规4、市政规划和建设5、社会环境和文化分析6、交

10、通状况二、商业项目区域市场整体分析通过对项目环境的综合考察和市场调查分析，以项目为中心，对项目区域内的经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营者的租赁行为进行了调查分析。FIP宏观规划的地区调查包括市商业环境分析、本地区商业环境分析和本街区商业环境分析商圈分析三个板块。1、项目所在城市的商业环境分析包括市国民总产值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口和人口增长率等对地区商业房地产市场发展的影响分析和市商业发展状况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等分析。2 .项目所在地区的商业环境分析地区商业现状调查分析对该地区即项目所在地区的商业整体计划、商业布局、商业功能和行业分

11、布、商业基地结构、商业圈分布、商业形态、未来计划、主要商业项目的规模和行业情况等进行调查和分析。区域整体商业市场状况分析分析需求趋势、价格趋势、租金趋势、楼层分割趋势、行业功能趋势、交货标准等区域内的行业状况分析地区内的商户调查分析不同类型商家的特征、布局要求、不同商业种类的租赁能力和租赁面积的要求、不同商家对百货商店成套的要求。区域内最终用户分析消费水平、消费习惯和消费结构研究地区竞争项目调查竞争大厦开发区划情况研究、主题概念、功能区划、行业组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、销售价格、租金、招商率、商户组合、经营情况、铁管等分析。今后35年的城市发展方向和项目地区的地位预测

12、3、项目所在商圈和竞争商圈的分析商圈也被称为购买圈、商势圈，零售店以其所在点为中心沿着一定的方向和距离扩大，吸引顾客的辐射范围，简单地说，是来店客人居住的地理范围。 理论上取决于当地的人口规模、人均收入、移动成本和商业状态。信念被启发的销售活动的范围通常有一定的地理界限，有比较稳定的商圈。 不同的店根据地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，商圈规模、商圈形态有很大差异。 零售店根据地区、经营规模、经营商品的种类，商圈的范围、形态及商圈内的顾客分布密度有一定的差异，这被称为商圈效果商圈分类商圈一般有两种分类方法。 一个是由顾客的密集度定义，二个是由顾客到达店铺的时间定义。第一类：这

13、种商业圈由核心商业圈、子商业圈和边缘商业圈组成。、核心商圈核心商圈是离零售店最近的地区，是顾客密度最大的地区，是主要的商圈。 核心商圈的顾客占55%70%、二次商圈次级商圈是相邻商圈以外的地区，顾客密度小。 子商圈的顾客占15% 25%、边缘商圈边缘商圈位于周边商圈以外的地区，顾客的最低密度也最小，除核心商圈和子商圈外，都是边缘商圈的顾客。居民区的便利店几乎没有边缘商圈的顾客。 位于商业中心的零售店，核心商业圈的顾客密度小，不是商业圈的主要构成部分，而是子商业圈和边缘商业圈的顾客密度大。 在大型零售店里，缘商圈的顾客最多。第二类：这个商圈根据顾客来店所需的时间来计算区分。 这样，商圈可以分为步

14、行圈、自行车圈、乘车圈、驾驶圈。可以步行走的范围或距离。 一般来说，单程以10种为限，距离在500米以内，我们被称为第一商圈。所谓骑自行车的商圈，是指能骑自行车的范围和距离，一般来说，单程以15分钟为限，距离在2000米以内，我们被称为第二商圈。 是巴士可以乘坐的范围和距离，乘车10分钟左右，距离在5000费以内，我们被称为第三商圈。所谓驾驶圈，是指通过普通道路和高速公路开车消费的顾客群(一般是回头客和慕名的顾客)，我们被称为第四商圈。对于商圈集中、辐射半径小的商圈，一般规模小、潜力有限、顾客购物频度高、辐射半径过大的商圈，一般很难获得市场对顾客的魅力。FIP认为，随着交通的发展和人们移动方式

15、的变化，商圈分类应该有新的计量标准。 其辐射范围从过去的绝对地理距离变为时间距离，即商圈进入了用交通时间测量商圈辐射范围的时代。商圈分析程序第一步：确定销售记录分析、邮政编码分析和调查等数据源。第二步：确定调查的内容。 包括平均购买数、顾客集中度等。第三步：确定商业圈的三个组成部分。第四步：确定商圈内居民人口特征的资料来源。第五步：研究商圈内居民的消费特征。第六步：分析竞争对手和市场的其他情况。步骤7 :根据上述分析，决定是否在该商圈营业最后，确定项目的地区和位置商圈分析的内容I、城市发展情况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。、项目所在地区的商贸情况：包括商品交易情况、恩格尔系数、居民收

16、入和消费构成等、人流研究：人流包括垂直人流和水平人流，研究范围包括人流、停留时间、每次消费金额、不同种类的需求(吃、喝、玩、享受)等。 比如，北京市场一次购买100万元，而广州只有10万元，不同城市的消费额不同。、商圈辐射范围：包括一级商圈、二级商圈辐射范围、商圈内其他竞争项目等新成立商业项目的商圈主要基于当地市场的销售潜力分析，从可以受益的城市规划、人口分布、住宅区建设、道路建设、公共交通等方面的资料，预测本项目将来可共享的市场份额，确定商圈规模的大小。商圈容量的推算在一定的经济区域，以百货商店和商业区域为中心，向周围扩大辐射力形成，向顾客宣传一定范围和区域的最大容量。饱和度指数被广泛用于测量商圈的饱和度。 那个公式如下。PS=(PS ) PS其中IRS是饱和度指数，c是顾客总数，RE是每个顾客的平均购买额，RF是商业区内百货商店的营业面积。如果有一年，某商圈的商场平均平方米销售额为10996元，客户350万人，年平均购买额为5000元，现有商业房地产为110万平方米，则该商圈的饱和指数如下(3505000)110=15909元/平方米那么，这个商圈的每平方米的销售额与通常的水平差近5000元，表示这个商圈的商业性房地产已饱和。三、目标客户的研究分析1 .目标客户经营范围分析研究范围包括百货店、大连锁店、快餐集团的个别需求。2 .目标客户投