深圳深圳城市更新改造细则(2017年)

1、2017年深圳市城市更新措施实施规则最新版本为了实施深圳市城市更新办法，规范城市更新活动，建立规范有序的城市更新长期机制，制定深圳市城市更新办法实施细则。该实施细则将于2012年1月21日经深圳市政府同意发行之日起正式实施。2017年深圳城市更新方法实施规则最新版本第一章总则一是为了实施深圳市城市更新办法(以下简称办法)，规范本市城市更新活动，建立规范有序的城市更新长效制，制定本细则。第二条违反市调查和城市更新工作领导小组(以下市领导小组)负责领导市城市更新工作，对与市城市更新工作有关的重大事项作出决定。市规划和国土部是市城市更新工作的主管部门，负责具体的组织、调整、城市更新工作。主管部门的派

2、遣机关根据办法及本规则，在管辖范围内履行与城市更新管理相关的任务。第三条市政府相关职能部门、区政府(包括新区政府委员会)及相关职能部门应根据办法及本规则完成与城市更新管理相关的任务。第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府要积极开展城市更新政策的宣传工作，加强指导。街道办事处、社区工作站、居民委员会等基层组织要积极维护城市再生活动的正常秩序。第五条城市更新项目免除各种行政事业费。第六条金融机构鼓励创新金融产品，改善金融服务，建立金融平台，提供贷款，建立保障机制，支持城市更新项目。第七条城市再生项目应根据集约用地、节约绿色能源、保护低碳环境的原则，鼓励国家、省、市有关部门确认的新技术、新技术、

3、新材料和新费用的使用，在满足使用功能的同时，优先使用建筑垃圾环保再生产品。城市更新项目鼓励按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。第八条主管部门和区政府应当制定市刷新工作投诉处理制度，及时调查处理维修的信访。第九条市，区规划土地监察工作机关要严肃查处城市更新单位范围内新发生的违法建设行为。农村城市化历史遗留的非法建筑处理部门要在城市再生单位范围内迅速进行历史遗留的非法建筑处理工作。第二章城市更新规划与规划第十条主管部门根据市的城市总体规划和土地利用总体规划，定期编制市的城市更新特别计划，指导全市城市更新单位的描绘、城市更新计划的制定和城市更新单位的规划。第十一条以拆迁重建为主的城市更新应以

4、市更新单位为基本单位，以市更新单位计划为基础确定规划要求，调整各方利益，履行更新目标和责任。第十二条城市更新单位的描述必须符合城市更新特别计划，充分考虑和尊重所在地区社会、经济、文化关系的连续性，并符合以下条件：(a)城市再生单位内拆除范围的场地面积必须大于10000平方米。(二)城市更新单位不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、主要危险设施管理控制区(橙色线)、城市基础设施管理控制区(黄线)、历史文化遗产保护区(紫色线)等城市控制区域控制要求。(三)城市更新装置为城市基础设施、公共服务设施或城市公益项目建设，可以无偿转让给政府的独立土地必须大于3000平方米，小于拆除对象土地面积的15%。

5、城市规划或其他相关规定有更高的要求。没有前款规定的条件，但鼓励产业改造，改善独立安装空间，总面积在3000平方米以下的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目等原因，需要确定城市更新单位时，应对单位范围、拆除范围、分配要求等进行特别研究，在计划审批过程中具体说明。第十三条城市再生单位的描述，不另行规定：(一)城市再生单位的政府社区土地、特别土地。(二)市土地准备计划和年度准备计划确定的政府土地准备区范围不规定城市更新单位。(三)除通过城市更新进行土地清算外，完成非法占用的征收人员及补偿程序的国有转让土地及基本农田保护区土地，不得编入城市更新单位。(4)福田区、罗湖区、盐田区、南山区原来

6、的农村集体经济组织地理范围，要在整个村内确定城市再生单位，鼓励其他各区的参考执行。没有本规则第12条第1款(第1款)的限制，按照整个村庄定义城市再生单位。(e)除本规则第14条规定的情况外，未建设的土地不包括在城市更新单位内。第十四条未建设的土地因计划调整，必须进入城市再生单位。这属于国有未出售的角落、三明治、包装地，总面积不超过项目拆除范围占地面积的10%，不超过3000平方米，可以作为零星土地一并转让给项目实施主体。超额部分在编制城市更新单位计划的同时，为了投入或更换土地，要在城市更新单位计划中全面研究其计划条件。未建设的土地因计划调整，必须投入城市更新单位，属于已批准的土地，经土地使用者

7、同意后，可以在城市更新单位计划的准备下进行土地tengo或更换。第十五条城市更新单位计划的编制应遵守以下原则：(a)优先处理城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。(二)充分尊重相应权利人的合法权益，有效平衡实现公共、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益。(三)研究许可的法定地图规定的各类土地性质和开发量，深化和执行法定地图规定的各类城市基础设施和公共服务设施土地规划指标和空间布局。(4)鼓励公共土地增加，提高绿地率和绿化复盖率，降低建筑密度，节约集约用地。(5)将文化遗产融入城市发展，保护城市的质感和特点风格，改善生态环境和人类环境，鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。城市更新单位

8、计划的编制技术规格由主管部门另行制定、组织实施。第十六条城市更新单位计划的制定和执行计划管理。城市更新单位计划制定计划(以下简称更新单位计划)实施常规报告机制。另外实施的综合改善项目按照本规则第3章规定的综合改善项目计划管理。按照批准的城市更新单位计划，将拆迁重建项目合并在一起，包括改善区，不另行申报，由拆除重建项目实施主体实施。第三章综合整治城市更新第十七条综合整治城市的再生由市、区政府全面推进。市城关部门组织、协调、指导、督促了市综合改善等城市更新工作。开发改革、财政、计划国土、生活环境、住宅建设、水、消防等，各自负责分工，承担综合、改造性的城市更新具体管理工作。各区政府及其职能部门负责组

9、织本辖区内综合改善项目的实施。第十八条区政府应当每年制定各地区的综合改善工作和资金筹措计划草案，市政府应全面平衡，按程序报告批准后组织实施。根据许可的城市更新单位计划，个别实施的合并改进类项目应优先于计划。对城市基础设施、公共服务设施和城市外观环境改善项目进行整合改善，按照政府投资项目管理相关规定申报，部分费用由市、区政府投资权部门相关规定承担。第十九条综合改善项目纳入计划并获得项目批准后，区政府应根据项目批准文件及相关技术规范，执行综合改善计划、初步设计和编制项目总报价等前期工作，制定实施计划。区政府在制定实施方案的过程中，要征求市规划对国土、产业、居住环境、住宅建设、水、城关、消防等的意见

10、。市、区政府与财政投资相关的市、区发展改革部门将根据需要筹集电力事业的必要经费。第二十条市规划国土部审查批准综合整治计划，并将审查结果参照市城关部门。综合改善项目通常不会增加建筑面积。要扩充城市基础设施和公共服务设施，相应的建筑面积部分免除地价。第二十一条有关法律法规及其他规定，必须有相关建设、环境保护、水、消防等许可证，实施单位必须依法申请、取得许可证，才能进行全面改善。第二十二条综合整治工作的计划制定、入港管理、方案审批、资金筹措等具体规定，由市城关部会同市发展改革、财政、国土计划、住房建设等部门另行制定。第四章功能变化城市更新第二十三条根据法定指导、城市更新单位规划等，土地用途发生变化或

11、者满足土地功能混合使用相关要求的，应当调整现有建筑物的使用功能，权限主体可以向主管机关申请功能变更城市更新。如果符合以下情形之一，则无法实施功能更改类城市更新：(a)变更支援服务设施功能的申请，变更后无法满足相关支援要求。(二)申请文物古迹、历史建筑、纪念建筑、象征建筑、地方特色和传统风格的建筑等变更功能，变更后不符合保护要求。(c)申请危险房屋或城市更新单位计划确定的拆除和重建区域内的建筑物变更功能。(4)变更建筑使用功能后，不符合与建筑结构安全、城市景观设计或公共安全、火灾、环境、卫生、财产管理等相关的技术要求。(5)建筑物部分的用途变更申请，但是变更的部分不能满足独立使用要求，或者造成建

12、筑物其他部分的不便。(六)建筑物归业主所有，未经本建筑物其他所有人及与同一地块其他主张和功能变更有关的业主同意。(七)变更污染场地申请功能，进行未评价和无害管理的二次开发(八)其他法律、法规、规章和市政府规定，禁止变更建筑物使用功能。第二十四条申请人申请功能变更型城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产所有权证明等资料。建筑物主由业主所有，申请人应提供业主同意书，证明建筑物内其他业主和同一地块的房屋价值、生活质量或不利。第二十五条主管部门受理申请后，根据功能使用建筑物变更申请，审查有关地区的相关计划和其他申请资料。如果不符合功能变更条件，必须书面回答申请人并说明原因。符合功能变更条件的

13、，应在项目现场、深圳特区报或深圳商品报和本部门网站公布7天以上相关事项，由申请人承担。第二十六条公示结束后，主管部门应汇总相关意见进行处理。如果异议被确认或暂时未被掌握，应书面回答申请人，并说明原因。如果在公告期间内没有确认意见或相关异议，则应发给申请人计划许可文件，补充申请人和土地使用权转让合同，或签订土地使用权转让合同补充合同(或补充合同)，以完善土地手续程序。第二十七条申请人完成相关规划和土地使用程序后，可以实施功能可变更城市更新，实施费用全部由申请人承担。项目实施涉及规划国土、环境保护、建设、城关、消防等其他行政审批事项，申请人按照有关规定处理。第二十八条项目实施完成后，有关权利主体应

14、当及时向房地产登记部门申请房地产变更登记。第二十九条功能变更类项目一般不增加建筑面积。为了完成自己的建筑物使用功能，必须建造附属设施，因此按照有关规定取得计划许可文件，按照办法第27条的规定补充地价。如果追加建设城市基础设施和公共服务设施，其建筑面积部分免除地价。第五章拆迁重建城市更新第一节一般规定第三十条特定城市建设区是办法第二条规定的案例之一，如果通过综合改善、功能变更等难以有效改善或消除，可以通过拆除和重建方法进行城市更新。第31条办法第2条第2款(第1款)规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟待完善”，意味着城市基础设施、公共服务设施严重不足，按计划独立占用、土地面积超过3000平方米

15、的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目必须执行。办法第2条第2(2)款中规定的“恶劣环境或重大安全风险”主要包括以下情况：(a)环境污染严重，通风阳光严重不足。不适合生产或生活。(b)有关机构根据危险房屋鉴定标准确定为危房集中，或者建筑质量存在其他严重的安全风险。(三)消防道路、消防胜面等不符合有关规定，有严重的火灾危险。(d)经有关机关确认，存在定期浸水等其他主要安全风险。办法第2条第2(3)款所规定的“现有土地使用、建筑使用功能或资源、能源使用不能明显满足社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括以下情况：(一)现有土地利用、土地利用效率与规划功能不一致，对影响城市规划和实

16、施的区域规划功能定位进行了重大调整。(2)属于本市禁止和退役行业，如果能源消耗、水消耗、污染物排放大大超过国家、省、市相关标准，或者土地利用效益低，可以影响城市规划的实施，进行产业升级。(c)严重影响最近城市建设计划和实施的其他情况。第三十二条平房或平房被确认为危房，但不包括按照有关要求不能投入城市再生单位的、拆除和重建等城市再生。第三十三条重建城市更新工程的拆除方法主要包括：(a)权利主体自行实施；包括项目拆除和重建区内的单一资格主体自行实施，或多个资格主体将房地产股权转移到资格主体之一后实施。(b)市场主体单独执行。项目拆迁再开发地区内的权利主体将房地产权益转移到单一市场主体而不是原权利主体后实施。(c)合作执行。在城中村改造项目中，原农村集体经济组织的继承单位可以与单一市场主体签订改造合作协议，共同实施。(d)政府组织的执行情况。政府以公开方式决定项目实施主体，或由政府城市更新实施机构直接执行。住房验收和补偿按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定执行。第二节声明和批准第三十四条城市更新将以拆迁重建的方式实施，由符合规定的申报实体宣布更新单位计划。主管部门负责制定更新单位计划申报指南，得到政府的批准后实施。申报说明应包括申报情况、市更新单位编制要求、市更新意愿要求、计划申报对象要求、申报路径、相关证明材料等。第三十五条更新单位计划的申报实体决定如下：(a