论我国城市房屋拆迁制度的不足与完善

1、论我国城市房屋拆迁制度的不足与完善摘要：城市房屋拆迁是政府的工作职能。 城市房屋被拆除关键词：城市房屋拆迁的性质不完善查词第一章概要1.1城市房屋拆迁的概念和特征1.1.1概念城市房屋拆迁是指依法许可、拆迁人给城市规划区内的国有土地所有者和使用者补偿配置后搬迁、拆迁房屋和附件的法律行为。1.1.2特征第一，平等。 与拆迁有关的拆迁人和被拆迁人是平等的主体，享有法律上平等的地位、权利和义务。 二是行政性。 拆迁执行主体是行使行政职权或法律许可的行政机关，因此拆迁本身具有行政性。 同时，调整拆迁行为的法律法规应该属于行政法的范畴。 三是合法性。 拆迁是有关法律认可的行为，与拆迁有关的问题应该由法律

2、调整，拆迁行为基本上是国家为了公共利益实施的法律行为。 第四，补偿性。 可以拆迁的前提是拆迁机构给被拆迁人相应的补偿，这一补偿足以补偿被拆迁人的损失。1.2城市房屋拆迁的法律性质第一，拆迁是平等主体间因产权发生、变更、消灭而产生的民事法律行为，拆迁引起的纠纷是根据民事法律规范调整的第二，拆迁是国家根据公共利益目的进行的一系列具体行政行为，拆迁人行使行政职权或法律认可的行政主体，拆迁权本质上是公共权力适用行政法调整拆迁相关法律法规体系的第三，与拆迁相关的一系列行为实行“二分法”。 即，拆迁工程完成前由建设部门和个人以自己的名义进行的拆迁行为，实质上是实施法律法规授权的职权行为，由建设部门和个人独

3、立承担由此产生的法律责任，在拆迁行为中成为授权行政主体的拆迁完成后，建设部门和个人成为完全的民事主体，以利益为目的进行开发建设1.3中国城市房屋拆迁的现状(既可以用案例说明，也可以直接理论地论述有关实务中存在的问题)。第二章我国城市房屋拆迁法的缺陷与不足2.1我国城市房屋拆迁的立法现状分析国务院2011年1月21日公布了国有土地上房屋征收与补偿条例根据补偿规定，对被征收的人进行金钱补偿，提供产权交换住宅、转用住宅的政府征收住宅补偿金不可低于房地产交易市场价格的转移，实施断水、断电、禁止断气的房子征收必须广泛听取公众意见，为了公共利益而拆迁。 尽管如此，这项条例还存在不足之处，笔者将在指出城市房

4、屋拆迁管理条例不足的基础上，提出解决我国房屋拆迁立法问题的构想。(简单回顾立法历史，重点是2011年的条例 ) 条例第2条的规定是公平原则。城市房屋征收补偿范围是指补偿因城市房屋征收而造成的损失中应补偿的项目，即征收的人的损失。 在补偿范围中，国有土地上房屋征收与补偿条例和国有土地上房屋征收与补偿条例取得进步，补偿范围多。 国有土地上房屋征收与补偿条例第24条对此进行了规定，其第二项规定组织有关部门依法调查、认定、处理征收范围内未登记的建筑物，遗憾的是，处理后，被确认为违法建筑的，住宅征收部门没有补偿。 我认为这样的规定不妥当，在征收过程中违法建筑也应该得到补偿。 由于被征收者对违法建筑有所有

5、权，因此与合法建筑相同的征收行为同样对所有权造成了损害，但违法建筑所有权者的征收人和合法建筑所有权者一样，应该失去自己家的所有权，得到相应的补偿。 即，在评估时，城市房屋拆迁管理条例第19条规定为房屋征收决定公告之日。 对于价值标准，国有土地上房屋征收与补偿条例采用市场价格标准，这一点虽然以特殊值表示赞同，但对于房屋用途的认定还没有明确的提及，笔者很担心。 现在的主流观点是：种用途是住宅权利证明书中记载的用途。权利者证明书中没有记载用途的情况下，以产权文件中记载的用途为基准，或者以计划部门批准的建设用途为基准。 在现实生活中，很多人在拆迁前，为了长期生产经营自己的住宅，在补偿时以实际用途为基准

6、。 所以，争论就此发生了。2.2我国城市房屋拆迁法存在的主要问题2.2.1、公共利益的定义不明确。这是具体的表现：1.没有商业拆迁的规定。 城市拆迁分为公益拆迁和商业拆迁。 公益拆迁是指国家根据公共利益回收国有土地使用权的法律行为。 根据住宅区一体化原则，其效力自然波及土地上的房屋和其他固定物。 公益拆迁的法律关系主体是政府和被拆迁人。 商业拆迁是指被拆迁人和开发者之间转让房屋所有权和土地使用权的民事法律行为。 商业拆迁的法律关系主体是房地产经营者和被拆迁人，双方基于平等的法律地位自主达成房屋拆迁协议。 但是，公共利益定义上的不确定性可能导致政府以公共利益为借口参与商业拆迁，并侵害被拆迁人的合

7、法权益的纠纷。 在此基础上，物权法被期待着，但是遗憾的是物权法的出现并没有解决这个问题。 物权法的规定：为了公共利益，可以按照法律规定的权限和程序，征收集体所有的土地和单位、个人房子和其他房地产。 物权法只规定以公共利益为目的的征收行为，没有规定商业拆迁。 我们知道实践中大量拆迁纠纷是商业拆迁引起的，所以不规定商业拆迁就解决不了问题。 另外，物权法作为调整平等主体间财产关系的基本法，对商业拆迁没有任何规定，也不符合法律地位和性质。 国有土地上房屋征收与补偿条例表明，符合物权法，适用范围为公共利益产生的征收和补偿，即公益拆迁。 但是，以国有土地上房屋征收与补偿条例列举的方式政府组织实施的保障性安

8、居工程建设，政府根据城乡规划法的有关规定实施的危险住宅集中改造，基础设施落后地区的旧市区改建是公共利益，导致公共利益扩大化和政府商业拆迁行为的发生。2 .调整对象不统一。 根据物权法的规定，征收的对象是集体所有的土地和单位、个人房屋和其他房地产。 物权法扩大了住宅征收的对象，明确了土地可以是国有土地，也可以是集体土地。 这表明征收拆迁在国有土地和农村集体土地上都可能发生。 物权法的实施，改变了中国很多地方由于城市的发展不能拆除与城市国有土地相邻的“城中村”房屋的被动局面。 遗憾的是，条例只调整了国有土地发生的房屋拆迁，没有把集体土地的房屋纳入其中。 这在物权法中规定的“应该保障被征收者的居住条

9、件”是不现实的。 2统计显示，集体土地上发生的征收拆迁问题占所有拆迁问题的80%以上2.2.2、征地补偿制度不完善这种情况表现如下1. 条例城市房屋征收补偿的规定不利于被拆迁人的利益保护。 首先，条例没有保护依法征收的人的私有财产。 条例第十六条规定，住宅征收范围确定后，在住宅征收范围内违反不得实施住宅新设、扩建、改建、住宅用途变更等不适当增加补偿费用的行为的，不予补偿。 已知征收范围的确定并没有改变被征收者对房屋的所有权。 此时，他们作为房屋的所有者仍然拥有所有权四大功能，即占有、使用、收益、处置的功能。 因此，条例的规定实际上是征收个人私有产权的不当限制。 其次，征收补偿的范围很窄。 根据

10、条例的规定，拆迁补偿时只补偿直接损失，而不补偿拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益及无形利益。 实际上，被拆迁人的间接损失通常比直接损失大，对他们生活的影响更明显。 许多被拆迁的人在被拆迁后将面临许多生活问题。 例如，孩子的入学、就诊、就业等。 如果不补偿这些间接损失，容易引起社会矛盾。 2011年新拆迁条例是规范国有土地住房征收和补偿的条例，目前集体土地住房征收补偿条例还空白，公布新法律填补法律漏洞，需要区分国有土地和集体土地拆迁安排的具体规定。2 .拆迁补偿标准过低，或者在实践中不统一，地方拆迁补偿标准非常随意，不统一，地区间、城乡间补偿差异很大，地方补偿标准中也有当地政府决定的。 这

11、是法治化每天被很多人认可的今天显然是冲突的根源之一。 对于与撤去者和领导有关的被撤去者，对于补偿标准高的没问题的人，随便给钱。 部分政府部门的职员和村干部在征地拆迁中与开发者勾结，贪污、挪用拆迁补偿金，降低拆迁家庭的补偿额。 另外，拆迁政策没有公开，因人而异，也有政策和对策，缺乏执行政策所需的司法监督、行政监督、社会监督。 提取要求很可能无法实现，被拆迁人购买同一地区住宅的成本可能是拆迁补偿的数倍，增加了被拆迁人的住宅负担。2.2.3、拆迁程序不完善1、拆迁进程急促，没能很好地调整各方面利益的拆迁工作，由基层政府的属地负责，上级政府经常施加高压，限期完成。 地方党政领导人对中央城市化政策存在认

12、识上的错误，为了实现业绩，非常功利，人为地快速推进，强解体和冲突是不可避免的。 拆迁过程中发生行为粗暴、行政优先、无视被拆迁人利益的现象，损害党和政府人民的心中形象，损害党的关系。 新的拆迁条例没有明确规定强制拆迁程序，导致司法实践程序混乱，强制拆迁是非起诉程序，需要进一步控制程序，保障被拆迁人的听证权和叙述权，实现可见程序的正义。2 .政府拆除“外包”后，拆迁人和被拆迁人之间的暴力冲突将被强制拆迁，包括利益不平衡，可能引起集体事件。 虽然将拆迁外包给拆迁公司，节省了成本，但是一部分拆迁公司无视拆迁人的利益，从而导致矛盾升级。 拆迁公司以与被拆迁人对话为目的，为了利益，拆迁公司很有可能降低拆迁

13、补偿成本，但是政府逃避责任，一旦发生事故和责任，就能抓住几个加害者。 人们不想征集拆除的原因是垃圾焚烧发电站、变电站等“厌恶型公共设施”的所有人都需要，而谁也不想建在自己家前面的公共建设项目、化工厂、核电站等公众恐惧的经济发展项目。 了解不愿拆迁的心理因素后，必须根除暴力强制解体事件，按照法定程序，从合法性和合理性公平地调整各方面的利益。3 .司法机关受到地方政府的参与，有些缺乏事件独立性的地方司法机关不受理对强行暴力行为的起诉，公安机关对强行行为不立案，也不出警。 部分法院提高了“立案阈值”，法官突破了“形式审查”的要求，以各种理由拒绝起诉资料。 由于司法机关的事务经费等来源于政府财政部门，

14、地方政府参与司法审判是不可避免的，还会发生贪污受贿，无法保证审判的独立和公正。 司法机关在不能独立公正的判决的情况下，往往会有战略地选择沉默。2.2.4、征地补偿争端司法救济途径差。公民维权意识的提高和维权成功者的模范效果增加了拆迁成本。 条例的公布实施，为拆迁人提供了维权的法律依据。 公民维权意识的提高，也有可能加剧维权行为和暴力撤走之间的激烈冲突。 面对非法解体，被拆迁人访问、暴力对抗的方式成功后，被媒体报道后形成模范效果，这也是拆迁纠纷持续的重要原因。 另外说到拆迁，人们的脑海里会出现政府暴力断水、停电、强制推倒房子的场面，政府的形象和可信度受到严重损害被撤走的人的合法权益被侵犯时的司法

15、救济道路很差。 条例第26条规定了被拆迁人的权益被侵害时的司法救济途径。 即被征收的人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 这表明目前解决房屋拆迁纠纷的司法救济方式只有行政复议和行政诉讼两种途径。 但是，由于行政诉讼不适用调停原则和司法变更权的有限原则的性质，法院知道房屋拆迁补偿的纠纷不能及时且彻底地解决。 其次，由于征收补偿是由当地政府进行的，法院很容易在法庭上受到当地政府的影响，很难做出公正的判决，保护征收者的合法权益。 最后，在诉讼阶段，征收补偿是否继续还不明确。 如果实行的话，如果能继续拆迁，可能会给被拆迁的人带来不可挽回的损失。 由此可见，行政诉讼的不充分

16、性明显恶化了被拆迁人的司法救济途径，难以保证司法的公正和效率的双曲馀弦值。第三章相关国家城市房屋拆迁立法研究3.1美国3.2日本3.3德国具体选择哪个国家和地区可以根据实际的资料来决定，上述只是举例，至少需要三个以上其他国家和地区的相关制度的介绍分析和参考启发，参考启发可以分散在各国的制度介绍中提出，以“3.4总结”和“3.4参考和启发”的形式总结第四章我国城市房屋拆迁法律制度的完善思考4.1严格规范公共利益4.1.1明确公共利益的定义，平衡公共利益和个人利益。首先要明确区分公益拆迁和商业拆迁的性质。 公益拆迁是公法的行政行为，商业拆迁人与被拆迁人之间是民事法律关系，是私法的性质，遵循意思自治原则。 公益拆迁适用公法法律，如物权法那样商业拆迁适用私法法律，例如条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、民法通则等。 由于公益拆迁的价格和强制拆迁的优势，在实践中很多地方政府挂着公益拆迁的招牌强烈解体，但实质上是非公益拆迁，社会影响非常差。 只有公益拆迁，只有法院才能依法实施强制拆迁。 针对新拆迁条例的兜风条款有可能扩大公共利益的嫌疑，建议采用反对排除法逐一列举不属于公益拆迁的情况，使商业拆迁成为可能。 国务院在立法时排除了征收“旧而不危险”房屋的改善型需求，但给地方政府留有扩大公共利益的范围。 物权法第