宿迁某房地产项目推广方案--郭贽齐

1、开盘前推广计划 2012年6月,推广背景 安置选房接近尾声，夏季客户减少，利用推广扩大泰和祥府知名度， 增加客户量，销售蓄水，为开盘备战。 推广时间 2012年 6月8日-2012年8月8日 推广原则 以项目为中心向外围扩散 先满足刚需客户再吸纳投资客户 推广模式 针对性的小众传播 一对一的行动营销,推广定位 区位定位： 以南部板块为主（含宿城新区及宿豫区南外环沿线），辐射南部乡镇（三棵树、南蔡、埠子、龙河等） 诉求对象定位： 有购房需求的地缘性拆迁居民、农村向城市迁移人群、企事业单位职工、私营业主。 定位支持点： 1）低总价高出房率的稀缺多层建筑； 2）87-120的黄金户型，超高性价比；

2、3）高绿化低容积的恢宏大盘。,推广总体思路,四大策略： 第一策略保高走低 保高品质，高产品定位；硬件保障；自始至终高品质标准不动摇； 走低不仅是房价，更是低投入的广告，低价入市小幅频调，不打价格战，以针对性的个性化宣传，让多数人认知泰和祥府，传播泰和祥府。 第二策略借势营销 抓住周边楼盘的推广期，借势而为， 适时推广，合理竞争，以性价比制胜。,推广策略,第三策略行销拓展 主动出击 改传统的坐等客户销售为走出去销售， 对客群集中区进行一对一销售， 利用端午节等节点拓展乡镇迁居和青年结婚置业客户。 第四策略定向爆破 项目的特殊身份（政策参与）决定了推广要求的快、狠、准。所以，我们主张以快致胜，有的

3、放矢。即主动出击，实现短平快销售。锁定潜力区域，发动立体宣销战，定向爆破。,推广策略,第一阶段 项目市场告知期 6月8日-7月8日,第二阶段 项目形象塑造期 7月1日-8月1日,第三阶段 开盘强销期 8月8日,第四阶段 持续销售期,执行动作 1、项目户外 2、施工围墙 3、DM单 4、小礼品,执行动作 1、户外广告 2、网络平台 3、DM单及海报 4、短信 5、公交车身 6、 活动,执行动作 1、 平面 2、户外 3、网络 4、广播 5、报版 6、活动 7、 新闻事件,执行动作 1、节点广告 2、节点活动 3、促销推广,目标： 引发关注、形成期待， 试探市场,目标： 塑造项目形象、 传播核心卖

4、点， 开盘蓄水,目标： 实现爆破销售,目标： 持续上客成交,媒介策略 利用DM派单 非强势传播,媒介策略 改变派单试水期 增加渠道推广,媒介策略 进入强势推广期， 全面组合各渠道， 开展系列活动。,媒介策略 收缩阵线，节约费用 主要节点推广,推广节点表,第一阶段推广计划 市场告知期 时间：2012年6月8日-7月8日 A、市场打击点：世纪大道全景观稀缺多层，即将震撼价面市！,推广实施,推广目标： 传播新项目信息，引发市场关注，产生悬念，形成期待。 口碑传播点： 1、芬娜丝西北角听说新建了一个项目叫泰和祥府； 2、泰和祥府在世纪大道和深圳路交汇处； 3、听说绿化率很高，还有九大主题公园，是开发区

5、的大项目； 4、听说开盘价格比较低最低才2000多一平米。,推广实施,执行动作： a.售楼员外出派单宣传； b.项目广告大牌更换，施工围墙画面； c.看房小礼品制作。,策略实施,a.售楼员外出派单直销； 派单区域划定： 5公里范围（标准厂房集中区、朱圩商业街、义乌商贸城、淮海建材城、中青家居、软件园、钟吾医院）； 8公里范围（城宇广场、君临国际、万源商城、幸福路沿线商业及商务楼、宿豫南部厂区） 乡镇范围（三棵树乡、南蔡乡、埠子镇、双庄镇、龙河镇） 小区专线：通过社区付费悬挂宣传条幅、海报及公示栏开展推广；,策略实施,a.售楼员外出派单直销； 6月8日-6月15日（一周） 重点区域： 5公里范围

6、线 6月8日 标准厂房集中区 6月9日朱圩商业街 6月10日、11日义乌商贸城 6月12日淮海建材城 6月13日中青家居 6月14日软件园 6月15日钟吾医院 人员安排：2-3名置业顾问 上午：9:0011:40 下午：14：00-17:30,策略实施,a.售楼员外出派单直销； 6月16日-6月23日（一周） 重点区域： 8公里范围线 6月16日城宇广场 6月17日君临国际 6月18日万源商城 6月19日-21日幸福路沿线商业及商务楼 6月22日、23日宿豫南部厂区 人员安排：2-3名置业顾问 上午：9:0011:40 下午：14：00-17:30,策略实施,a.售楼员外出派单直销； 6月24

7、日-6月30日（一周） 重点区域： 乡镇线 6月24日双庄镇中心街区、菜市场 6月25日三棵树中心街区、菜市场 6月26日南菜乡中心街区、菜市场 6月27日埠子镇中心街区、菜市场 以上日期将根据各乡镇逢集时间调整实时。 人员安排：3-4名置业顾问 全天：9:0017:00,策略实施,物料 1、派单车辆一部（建议购买商务车一辆，后期乡镇推广作为宣传车和看房车）； 2、单页50000份，销售员名片、笔记本、笔等基础物料； 3、扑克牌、扇子、钥匙扣等小礼品，派单中登记的客户免费发放，现场看房意向客户免费赠送水杯等礼品； 派单奖惩政策 1、外出派单人员须记录每日意向客户并留联系方式，每日报表至行政部，

8、派单登记的客户如签约成交奖励200元一套； 2、乡镇派单时每日每人补助午餐费10元； 3、执行派单任务时未按规定地点派单、脱岗的扣除半月工资，2次以上予以辞退，规定的派单范围必须100%完成派单，无故漏单超过3户以上每单罚款100元。,推广实施,b.项目大牌更换，施工围墙更换（6月20日前完成） 对项目外围工地围墙的画面进行更新，售楼处门前户外大牌画面更换，传递项目卖点。,策略实施,工地围墙效果,项目广告大牌效果,c.楼盘形象礼品设计 6月30日前完成,策略实施,第二阶段推广计划 项目形象塑造期 时间：2012年月日-月日 A、市场打击点：水景多层人文府邸升值潜力,策略实施,35万低密度水景多

9、层 与城市同路 与自然为邻,策略实施,推广目标： 塑造项目形象，传播核心卖点，为开盘做客户储备。 口碑传播点： 1、听说世纪大道沿线都要拆迁开发，以后肯定能升值； 2、小区里有独立幼儿园、水景公园、还有老年人活动场； 3、小区外围有商铺还有一个大超市； 4、户型使用率高公摊低。,策略实施,媒体执行： a.户外媒体宣传； b.小众媒体宣传； c.活动造势。,策略实施,a.户外媒体宣传； 媒体选定：（月底完成媒体洽谈7月初发布） 户外高炮 市客运总站十字路口户外高炮、三棵树乡户外大牌， 项目西南角迎立交桥高炮； 道路道旗 发展大道义乌商贸城至淮海建材城、世纪大道沿线， 深圳路沿线。,策略实施,户外

10、高炮示意图 位置：市客运总站十字路口 功能：吸引城区及经常往返于城南区域的潜在客群； 三棵树乡户外大牌 功能：吸引南部乡镇客群；,策略实施,道路道旗示意图 位置：发展大道 人民大道 世纪大道 功能：发展大道和人民大道 是南部连接城区和乡镇的 主干道； 项目外围,策略实施,.小众媒体宣传； 媒体选定：（月底完成媒体洽谈发布） 网络推广（项目门户、宿迁房产网、西楚网、宿迁掼蛋游戏）； 公交车（乡镇线路公交车身、公交车候车亭） 邮局直投（企事业单位管理层及职工、商务楼、投资业主） 乡镇巡展车（租巡展车辆利用逢集节点到周边乡镇广播宣传） 拆迁集中区（张贴海报、悬挂条幅）,策略实施,乡镇巡展车示意图 6

11、月下旬启动,网 络 推 广 示 意 图 6月底完成项目门户网站设计 7月初宿迁主流网络推广开始,泰和祥府“新府邸 旧温暖” 记忆中最温暖的家事 感动有奖征集,策略实施,.活动造势一；7月中旬启动,媒体发布会形式展开： 7月108月10征集素材 8月20日公布获奖结果 故事以图片或文字形式评选，发送邮件到公司指定账号，开发商选取部分素材进行公开评选，售楼处看房客户及项目门户网名投票评选，获奖者有5万购房基金奖励及1万现金奖励。,策略实施,国庆节期间中式集体婚礼 全城征集新人 传统中式操办,策略实施,.活动造势二；9月启动,根据目标客户， 制订精准媒体攻势。,项目周边原住居民,特点：活动区域相对固

12、定与集 中；区域情结明显。 策略：全覆盖性攻势；逐步击 穿。,宣传单派发,短信,关键点巡展,主干道道旗,精 准 攻 势 策 略,策略实施,官员及工厂区,特点：活动区域相对固定与 集中；口碑传播显著。 策略：通过耳语传播的方式， 个个击破。,企业名单短信,客带客方案,关键点巡展,内网信息发布,精 准 攻 势 策 略,策略实施,教师、医生,特点：相对独立的个体，有自 身的衡量标准。 策略：以人民大道为轴，通过 耳语传播的方式， 个个击破。,发展大道道旗,客带客方案,关键点巡展,精 准 攻 势 策 略,策略实施,乡镇及其他地区客户,特点：活动区域较广，难以 一网打尽。 策略：以中心城区商业街为 轴进行巡展。,精 准 攻 势 策 略,策略实施,根据项目销售节奏