思源地产前期策划专题培训

1、1，房地产事前规划特别培训，2011.1，2，目录，产品规划系统定位，1，2，产品规划基本信息，3，产品规划系统内容，4，反馈和修改，3，产品规划系统定位，4，经纪公司，开发商，建筑规划员，房地产项目初期顾问阶段，反馈修改，反馈修改，结论，结论，5，起源，前端市场定位，后端营销促销，房地产项目初期报告，中端产品规划，经纪公司负责建设计划设计研究所的部分职能，提出的项目的可操作性，结论，修改反馈，提出结论，修改反馈，修改反馈，6，定位，前端市场定位，中端产品计划，后端营销促销，房地产项目前期报告，房地产项目前期计划流程后的模块。随着经纪公司之间的竞争升级，产品规划从选择动作转变为规定动作，宽度和

2、深度也越来越大。7，Siyuan 2010北京地区特定项目的前期投标报告，8，轻松2009上海地区前期项目定位报告，9，shibang weilishi 2009青岛地区前期报告，10，产品规划基本资料，11区域政策规格，4 .市场调查，1 .宗地资料，3 .开发者呼吁，基础资料，5。项目定位，客观事实，主观判断，12，2。区域政策规范，4 .市场调查，1 .宗地资料，3 .开发者呼吁，基本数据，5。项目定位，13，地块数据，地块数据，主要包括：计划提交和相关政府文档，地块CAD地图，地块内部外部情况，现有计划程序，14，地块数据|计划提交和相关政府文档，计划提交和相关政府文档：地块的实际正式

3、权限信息，限制性住房/低工资住房/转移/转移业务，18，地块数据|计划提交和相关政府文档，计划提交，建筑红线取消距离和道路红线取消距离，社区出入口方向设置要求和停车位比例要求，19，地块数据|计划提交和相关政府文档，计划提交，地块.21，宗地资料|宗地CAD地图，宗地CAD地图：产品设计草稿，追求准确度。开发人员直接提供CAD图形。钉图文件由点坐标文件生成。通过用JPG图粗略绘制而生成。CAD格式文档、钉图文件、22、地块数据|地块内部和环境、地块内部和环境：状态和未来计划，以及可能的实际照片。内部：有古代茶、原生植物、水系、温泉、工业遗迹等吗？污染后有需要更换的土壤吗？外部：有利因素：河流、

4、湖泊、旅游胜地、城市地标等景观资源；主要中小学、大型医院、市立公园、体育场博物馆等社会资源；地铁/轻轨/BRT网站等交通网站。不利因素：城市主干道、铁路、工厂、专业市场、发电站等噪音和灰尘污染；高压线走廊、火葬场、埋葬地、破旧建筑物等心理上的负面影响。23，宗地资料|宗地内部和周边情况，案例，西，中，南，北，东，24，宗地资料|现有规划方案，专案概念一般规定方案，开发人员已有规划方案，经纪公司的建议和意见；如果要要求小区的公寓工程、标准楼层划分，开发者就必须提供标准楼层图。城市复合项目公寓部分标准设计图，25，2 .区域政策规格，4 .市场调查，1 .宗地资料，3 .开发者呼吁，基本信息，5。

5、项目定位，26，区域政策规格，项目地方和城市的最新政策规格要求。、建筑间距系数、日光计算基准、建筑纵横比和建筑图块列的相关规格、27，区域政策规范，日照和间距系数设计标准：沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定(沈阳市人民政府法令2006年第64号)，“第9条”:住宅建筑高度在40米以上，宽度在60米以下。第14条：高层建筑遮住相邻房屋，根据建筑高度和建筑纵横比大于1.2时封锁的建筑宽度确定建筑间距系数。在3个回路内，如果建筑高度大于40米，则建筑间距系数必须小于1.4，建筑间距必须小于40米。第十七条：沿城市主要道路侧并排布置的高层房屋之间的建筑间距应小于30米，除非符合本条款规定的建筑间距要

6、求。第二十三条：住宅用阳光是指住宅主采光面房间内整个窗户的日照时间。日照标准日是大韩日，有效日照时间为上午8点到下午4点。第二十五条：新建高层住宅、高层和多层混合式住宅时，新建住宅的日照量应小于1小时。建筑纵横比、建筑间距、日光计算标准、28、区域政策代码、项目省和城市的最新政策代码要求。、层、阳台漂流、地下空间、与增订面积相关的规格，29，区域政策规格，增订面积基准：成都规划局，成都市规划管理技术规定的容积率，建筑面积等指标的补充说明，第二，住宅建筑楼层必须在3.6米以上。电子屋客厅(厅)、低层屋客厅(厅)层室内贯穿高度，住宅斜坡屋顶部分除外。6.每个住宅阳台(包括角形阳台、立户院、露台等非

7、公开活动的空间)的水平投影面积不超过该房子套房建筑面积的20%。商业、办公室、酒店建筑各层阳台水平投影面积不超过该层建筑面积的15%。另外，阳台深度不能大于1.8米。但有下层房屋、沉积建筑阳台等特殊要求的情况除外。7、窗台和室内楼板高度差必须小于0.45米，挤出外墙的宽度不能大于0.6米。8、除建筑入口雨棚外，建筑辅助构件(例如空调板、花草、施工板等)的深度不能大于0.6米，连续长度不能大于1.8米。住宅建筑不允许设定子元件，但结构构件除外。9、回避时，除公共地下空间对接时，建筑物地下、半地下室顶面不得超过室外地面1.0米；建筑物地下室，环形顶面比室外地板高1.0米以上，根据该层的水平投影面积

8、征收容积率。地下室、环形的顶面高于室外地板的部分按照地面建筑物的规定进行街道管理。11.本解释从2010年2月25日开始实施，有效期为2年。其他类型：建筑物高度控制、土地使用年限(沈阳)、外道要求(银川)等.根据住宅小区3.2的容积率和沈阳市相关阳光和建筑物间距要求估算的平均层数30-35层可以满足相关指标；根据地震设防要求和各结构的高极限要求，本案住宅部分控制高度不超过120-130米；根据高规的要求，100米以上的住宅需要设置避难层，避难层设置可能导致高层建筑的成本和摊位面积的增加。根据结构计算要求，建筑体越高，载荷要求越高，钢筋使用量增加，混凝土标签增加，构件剖面大小增加，从而在增加干安

9、成本的同时减少实际使用空间。也就是说，需求率进一步降低。因此，本项目的住房高度控制在100米以内，区域政策规范，31，2。区域政策规格，4 .市场调查，1 .宗地资料，3 .开发者呼吁，基础资料，5。项目定位、32、开发人员诉求、开发人员诉求：建议通过项目招标文件或与开发人员沟通项目目标、项目开发方向、预计平均价格、启动顺序、划时代的限制性计划条件等。最重要的是项目目标：追求高利润还是返回速度？这个项目的目标是什么？是迅速收回资金，利润最大化，核心是大老板的想法，33、开发商的呼吁，开发人员往往对启动顺序有自己的考虑。初步方案：启动顺序，从南到北，最终方案：启动顺序，从北到南，从南到北，从北到

10、南，34，开发商呼吁，突破“90/70”限制，容积率提高，高建筑限额提高，高层、35、2。区域政策规格，4 .市场调查，1 .宗地资料，3 .开发者呼吁，基础资料，5。项目定位，36，市场调查|宏观市场，宏观市场包括GDP，房地产年度/季度/月销售量和交易平均价格，37，市场调查|中等市场，中等市场包括地区和板块级别的信息。地区位置、成熟度、居民评价、地区位置：主要是与市中心/商业区/政府区接近、距离和所需时间；38、市场调查|中关村市场；中关村市场是地区位置、成熟度、居民评价；地区成熟度：市中心黄金地区/CCS.39，市场调查|中关村市场，中关村市场按地区定位，成熟度，居民评价，居民评价：即

11、当地市民对项目所在地区的看法，如成都的西归南浦，北京的东部世归等传统豪宅(北京朝阳公园，沈阳基板山，苏州镇溪湖)，40，市场调查|微观市场，微观市场直接竞争，如竞争产品类型、建筑/花园风格、精装报价和标准、单盘年度/季度/月消火量、现有库存、畅销/人事产品的住房类型、面积间隔、单价、价格总间隔等，41，市场调查|微观市场，微观市场直接包括投标产品类型、建筑/花园样式、精装报价和标准、单盘年度/季度/月消火量、现有库存、畅销书/人事产品的住宅类型、面积间隔、单价、总价间隔、乘客等，42，2。区域政策规格，4 .市场调查，1 .宗地资料，3 .开发者的呼吁，基础资料，5。项目定位，43，项目定位|

12、项目等级和居住用途，项目等级和居住用途：公寓单元和建筑基准设计指南。高端，高端，中端，最佳，第一住宅，第二住宅，商务公寓，投资型，假期健康，项目简介，居住方法，44，客源定位：目标客群的家庭收入，会员数，住房需求，可负担的单价和总价格等。项目定位|客座定位，45，客座定位：对明显地理特性的要求。例：成都、重庆的客户有较低的敏感度。沈阳的客户希望联排别墅的里屋位于第二层。沈阳顾客喜欢地中海式建筑风格。项目定位|客户定位，46，产品类型和单位比例：最重要的指导，首要任务，注：建筑面积/实际面积？集比率/内部版本比率？项目定位|产品类型和单位比率、项目等级居住目的来宾定位产品类型单位比率、宏观市场m

13、eso-market micromarket、汇总、产品规划基础材料、计划提交和相关政府文档块CAD图表块内外部状况现有计划方案、与建筑布局相关和赠送领域相关.2，当地政策规格，3，开发人员诉求，4，市场调查，5，项目定位，1，地块资料，48，产品规划系统内容，对开发人员的判断：拥有成熟的产品系统，并在现场快速复制的一些大规模开发人员，如番禺、龙虎、城河湾等对产品规划的要求往往仅限于对一套公寓的室内布局调整、销售活动线重新调整等开发者现有计划的部分修改。如果是太全面、太深入的产品计划，往往会以较少的努力产生更多的负面影响。因此，各分支机构应该事先正确判断开发人员的实际需要。注意，产品规划系统，

14、50，审查，产品规划系统分为六个部分。地块价值分析，计划设计原则，主计划建议，公寓设计建议，建筑和花园样式建议，增值建议，51，产品计划系统，地块价值分析，计划设计原则，主计划建议，公寓设计建议，建筑和花园样式建议，增值建议，地块，基于地块属性和内部和外部情况，案例：广域道15，53，地块价值分析，地块价值分析：街区之间，同一地块当事人之间的居住价值和业务价值判断。居住价值：东地块西东地块西商业价值：中间规划道路两侧的影响因素：京九铁路建材城北京-凯高速公路城市村庄改善因素：东绿地西绿地、西绿色隔离区、东绿色隔离区、东住宅地块、西住宅地块、西住宅地块、西绿色隔离区，案例：苏州高端公寓项目，地块

15、内外部情况，55，产品规划系统，地块价值分析，规划设计原则，总体规划建议，公寓布局设计建议，建筑和花园样式建议，增值增强建议，规划设计原则，56，规划设计原则，规划设计原则适当分割整体容积率；西地块容积率指数高，脚高，东地块容积率降低；西厢分两部分安排政策室，其馀商品房行，尽量减少面积；所有商品住宅都是南北透明的板式建筑，舒适性高。案例：基于黄土河项目、地块价值分析、计划指标、项目定位等，57、产品规划系统、地块价值分析、计划设计原则、总体规划建议、公寓布局设计建议、建筑和花园样式建议、增值建议、总体规划建议、58.交通组织图消防通道图、单位入口、地下车库图公寓布局、交通组织、单位比例、一般规定布局、59、总体规划建议|一般规定布局、概念规划图、一般规划建筑鸟瞰日光计算图交通组织图消防道路图单位入口地下车库图单位比率表一般规定指标表、交通组织、交通组织，实例：基于黄土河项目、地块价值分析、计划指标、项目定位等的中高档