房地产业三大清算及项目清盘技巧与税务疑难处理-世纪财税

1、房地产业的三大清算和解决项目清算技术和税收问题，李国华，第一部分：新形势对三大清算和项目清算的影响第二部分：房地产项目所得税清算战略第三部分：房地产项目土地增值税清算战略第四部分：房地产项目清算和公司取消计划，第一部分：新情况对三大清算和项目清算的影响，第一部分，受贿会议费案例：18 CCTV A-Share招待费合计是31亿名内部人士吃喝的游戏，葛兰素市(中国)因“会议费”南车高管以假发票侵吞了44万1次陆浦面8900韩元，2013年11月17日广播报道部署房地产商表示：“3.8万亿韩元土地增值税滞纳税。” 准备对房地产及建设安装业、出口后退(免除)三家企业及股权转让企业及个人等进行税务特别

2、检查。对管辖区内税收秩序比较混乱、税收违法比较集中的地区组织，实行地方税特别纠正。2013年6月20日，总局发行国家税务总局 关于进一步做好土地增值税征管工作的通知(世总发2013，67)，2013年12月2日发行国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知(世总署2013，658)，可见总局对土地增值税清算的重视，并且对附属设备及其他开发产品以预售方式取得的售前收入，按照规定的预计利润率季度(或月)按照总利润预付、开发产品完成、计税成本结算后的实际利润进行调整。 根据开发产品完成前的预计计税毛利确定应纳税收入，收入优先，成本税务检查集中力小(通常只关注期间成本)。风险帐户：存款、其他债务

3、、短期借款、国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知第25条。纳税人转让土地使用权或出售房地产，采用预付金方式，纳税义务在收到预付金当天。纳税人提供建筑业或租赁业劳务，并采用预付方式的话，纳税义务是收到预付金的日子。一般来说，在提供征税行为之前收到的金额不能确认收到当天纳税义务发生的时间，转让土地使用权或进行房地产、建筑和销售除外。很荣耀！完成条件确认技术和税务风险点，营业税暂行条例实施细则(国税厅200931)第3条：企业房地产开发和运营事业包括土地开发、住宅、商品房和其他建筑、附属设施和其他开发产品。除土地开发外，符合以下条件之一的其他开发产品必须视为已经完成：(a)开发产品完成

4、证明材料已报告房地产管理部门提交。(b)开发产品开始投入使用。(c)产品开发获得了初始产权证书。同时，如果满意的话，确定某一优先原则，在最快的时间点确定开发产品完工时间，发票、费用将成为优先事项，年底不办理入住手续，使实际征收提前一年。土地增值税强调完成销售，企业所得税将开发费用及时结转到开发产品上。决定应结转到开发产品，然后确定销售、未销售开发和固定资产。，国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知 (IRS 2010201):房地产开发企业建设、开发的开发产品，无论工程质量是否合格，或者完成(竣工)记录手续及会计结算手续，企业开始办理入库程序等开发产品交付程序，或开始实际运

5、行时，应考虑投入产品开发，开发产品。房地产开发企业应当按照规定及时结算开发商品计税费用，计算企业年度应纳税所得额。2009年6月26日，国家税务总局关于海南省国税厅国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知的批准文件-关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示 (IRS信2009342号)等没有新的东西，很难在税务规制中发挥有效作用，但是又提到了古话，综合了国税厅的多种手段，显示了对房地产市场使用税务手段进行规制的态度。收入范围的认识和原则、房地产开发企业的收入分为营业收入(包括土地转移收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、建设项目结算收入

6、、租赁收入和其他营业收入)和营业外收入。收入确认原则：国税200931第6条类似销售收入：国税200931号7条建设工程和劳务收入提供决定：1。纳税年度合同特定结算日期或合同竣工日期的确认；完成百分比方法在纳税年度中不按季度确认。3.节约材料、废料等根据合同归开发单位，实际取得时按营销价格确认。如何认识收入点？从会计处理的角度来看，通常销售的开发产品没有完全接收和入住，只有满足企业会计标准的收入确认条件时，公司方才会结转收入。否则，无论是未完成建设阶段的开发产品，还是完工后未交付的开发产品，所收取的金额都将反映在“预收帐户”帐户中。税务处理上国税厅2009第31号)第二章第6条企业正式签订国家

7、税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复或房地产销售合同而获得的收入应视为营业收入实现。所以两者的区别很明显。也就是说，从会计的角度不理解税法，房地产预售合同(国税厅2008875号)也没有规定在企业销售商品的同时满足的条件同样适用于房地产企业所得税。多项目企业的应纳税收入计算方法，实例：a房地产企业，例如，2009年完成交付b项目预收入10000万元，其中年收入4000万元；未完成的c项目销售收入6500万韩元中上演2500万韩元；正在建设的d项目获得了3500万元的预收入。2009年12月，a房地产企业结转b项目销售10000万韩元，销售成本7500万韩元。该企业的每个项目

8、预计总退税率为15%，并且税仅临时计算销售税，而不考虑期间费用。b项目开发产品、会计已经结转收入，收取的耶稣会金符合国税厅2009第31号确认收入条件，确认所得税收入10000万韩元，确定结转费用7500万韩元。b项目收取的存款中，4000万元根据预计计税总利润率在上一年度结算结算中进行了税务调整，应在2009年进行税务调整处理。b项目清算应纳税收入为(10000-7500-100005%)-(400015%-40005%)=2000-400=1600(万韩元)。c项目开发产品，没有会计基准收入确认条件，会计尚未结转收入，但应根据国税200931所得税收入确认条件计算企业所得税收入6500万韩

9、元。必须注意，c项目所得税结算不能再按预计计税毛额的15%计算。根据国税发行2009第31号第9条，产品开发完成后，企业必须及时结算计税成本，计算以前销售收入的实际毛利额，同时，还必须遇到实际毛利额和相应的预计毛利额的差异，将年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税收入包括在内。因此，在c项目上一年度索赔的耶稣会款中，2500万元根据预计计税毛利，在上一年度结算结算结算中进行了税务调整，应在2009年进行税务调整处理。如果c项已知实际计税成本为4550万韩元，则c项为(6500-4550-65005%)-(250015%-25005%)=1625-250=1375(万元)。在建设中的d项目中，

10、提前收入3500万元，会计不结转收入，不能计算计税成本。但是，符合国税200931号所得税收入确认条件，所得税收入应计算为3500万韩元。其中，因为是未完成开发产品，根据国税厅2009第31号门第9条，销售未完成开发产品获得的收益应计算为预计的税金毛利额，反映在当前应纳税收入中。因此，项目d的应纳税收入为3500 15%-35005%=350(万韩元)。不考虑期间费用，a房地产企业的应纳税收入为1600 1375 350=3325(万韩元)。房地产企业纳税申报单填写22字准则，22字准则：“两级预付，三级汇款。未完成年度调整，完成年度收回。单击(a)未完成年度1，提前申报(预计毛利调整、提前纳

11、税转移、3项费用调整业务招待费、广告费、业务宣传费扣除标准)(b)完成年度1，季度提前支付(预计毛利减少、提前纳税调整)出售后住房初始产权登记不适用国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知第9条：不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记，生效；如果不注册，就不会生效。但法律另有规定的除外。国税总局的中华人民共和国物权法发行通知(国税发1993149号)以转让有限产权或永久使用权的方式出售建筑物，与建筑物同等销售。营业税税目注释（试行稿）第112条租赁期限不得超过20年。20多年了，有些无效。收购费用中华人民共和国合同法(财政和税收1995 48)县及县以上人民政府对房地产开发企业在

12、销售时代收到的各种手续费，如果收购费用与房价中的买方一起征收，就可以根据房地产转让所得计算税金。代理费用不包括在房价中，在房价外单独征收的情况下，不能视为转让房地产的收入，如果按转让收入征税的话，在计算扣除项目金额时可以扣除，但不能作为追加20%扣除额的基准。如果转让款没有计算为转让房地产的收入，在计算附加值时不能扣除逆向支付费用。可以用作房地产开发费的计算标准吗？第91号国税发行文件第28条：县级以上人民政府对房地产开发企业销售时代收到的各种费用，探讨代理收取费用是否包括在房价中，并一起向购买处收费。讨论现代费用被计入房价时，替代费用是否包括在追加扣除及房地产开发费计算标准中。可见：收取的手

13、续费不仅可以成为追加扣除的基数，也不能成为开发费用的基数。注意：收入不计费，但费用扣除。看着票不要涌起。所得税：关于土地增值税些具体问题规定的通知第5条对第二企业对相关部门、单位和企业征收的各种基金、费用及其他、开发产品价格包括在内，或者企业开具发票时，必须按规定完全确认为销售收入；不包含在开发产品价格中，由企业以外的其他提货部门、单位开具发票的情况下，可以代理缴纳管理。，销售税：国税发【2009】31号第13条规定，包括手续费、补助金、基金、集费、利润返还、补偿费、违约金、滞纳费、滞纳费、补偿费、逆向缴纳、逆向缴纳、罚款和所有其他性质的应急费等。但是，1、国务院或财政部批准的政府成金、国务院

14、或地方人民政府及其财政、价格主管部门批准的行政事业费除外。2、在索赔时，国家以上财政部门发行印刷的财政票据；收到的钱全部上交财政。凡价格外费用，无论按照会计制度规定如何计算，都要编入销售，计算应纳税额。只有收购的住房特别整顿基金才能免除销售税。在国税发200469号文件中，住房特别整备基金是前业主共同拥有的代管基金，专用于财产担保期满后财产共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造。考虑到住房专项整治基金资金的所有权和使用的特殊性，不论销售税如何，房地产负责部门或其指定机关、公积金管理中心、开发企业和房地产管理部队代为收取的住房专项整治基金。注意：转让税、印花税不缴纳销售税。摘要：将收购费用包括

15、在销售收入中，企业所得税中三种费用的扣除标准增加，有一定的好处。对于土地增值税，在一定程度上影响税率选择，增加分母和分子可能会改变增值率。明显不利于销售税。综合税协定，问题：房地产转让合同上的房价已经达成协议，但不包括转让税，转让税由房地产转让人负担，转让收益如何确定？如果在房地产转让合同上同意房价，同意转让税由房地产转让人负担，则首先按以下方式计算转让收入：转让收益=合同上的转让价格(1-转让方由转让方负担应纳税税率的总和)。用这种方法计算的转让收入是合理的，土地增值税计算不合理的，由主管税务机关参照当地当年、类似房地产的市场价格或估价价值决定。其他计税标准也是如此。我是房地产开发企业财务职

16、员。我公司有一捆店铺，原价18000元/平方米。目前折扣价为1000元/平方米，发票以1000元/平方米向购房者发放，并在我公司交付房地产后的3年内将该房地产的使用权归我公司所有，经营期间收益金归我公司所有，3年后该房地产的使用权归购房者所有。我公司以18000元/平方米或15000元/平方米确定营业收入申报销售税、土地增值税(vat)吗？销售收入确认问题？预售后租赁合同，对买方的税务相关风险是什么？租赁收入，缴纳相关税金。如果无租赁合同与该子公司签订？如果只免除3个月的租赁期呢？房地产企业如何支付“再拆一台”销售税？根据中华人民共和国营业税暂行条例：第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则(国税书1995540号)规定，“对外国投资企业的城市住宅区建设，要对按照国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复的有关规定取得的销售额征收销售税(对偿还面积和拆除建筑面积相同的部分，当地税务机