房地产金融第四章住房金融

1、第四章 住房金融,第一节 住房金融概述 第二节 我国的住房公积金制度 第三节 我国住房金融发展分析,第一节 住房金融概述,一、住房金融的含义 住房金融，是房地产金融的重要组成部分，就其包含的内容来讲，有狭义与广义之分。 广义的住房金融，是指与所有的住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动的总和。 狭义的住房金融，是指与居民或消费性非营利住房机构（如住宅合作社，但不包括住宅开发商）的住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险及货币结算等各项资金融通活动。,第一节 住房金融概述,一、住房金融的含义 住房金融是指狭义的住

2、房金融。在狭义的住房金融中，最主要的是与居民的住房购置有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等资金融通活动。研究重点就是与居民的住房购置有关的资金融通活动。 世界上最早的专业住房金融机构英国的住房协会，其功能就是会员共同集资购买土地、建造住房。 世界各国住房金融发展重点都是支持自有住房的购买。 购买住房只有利用金融工具才能实现跨期消费。,第一节 住房金融概述,二、住房金融的基本特征 住房金融的本质是使家庭在购买住房的经济活动中有效动员盈余的家庭储蓄流向赤字家庭，这是住房金融和一般金融的共同点。 从社会整体来看，家庭是盈余部门，是用于住房抵押信贷或者其他各类投资的最终储蓄来源。但不同的家庭处

3、于生命储蓄周期不同阶段，储蓄者和投资者也是分离的。,第一节 住房金融概述,二、住房金融的基本特征 住房金融的核心是住房消费信贷（判断一个国家住房金融发展水平的高低，并不是住房建设信贷的发展水平，而是住房消费信贷的发展水平） 住房金融融资对象主要是居民，具有零散性 住房金融的资金融通具有长期稳定性 住房金融的资金融通具有较强的政策性（ 通过政府的税收政策对购买自有住房融资提供补贴 、成立政策性的住房金融机构、发展政策性的住房金融工具 ）,第一节 住房金融概述,三、住房金融的分类 1、按住房金融业务是否由正式住房金融机构举办，可分为正式住房金融与非正式的住房金融（民间住房金融）。 2、按照住房金融

4、是否享受政府政策优惠，划分为政策性住房金融和商业性住房金融。 3、按照住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运作方式的不同，可分为开放式、封闭式和封闭式、开放式的混合（简称混合式）三类。,住房金融结构的三种类型,第二节 我国的住房公积金制度,我国的住房公积金制度是在政府政策的指导和指令下建立起来的。上海在1991年率先建立了住房公积金，随后北京、天津、江苏等地开始建立住房公积金。1994年国务院发布的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定中指出，建立住房公积金制度是城镇住房制度改革的基本内容之一，并对如何建立住房公积金制度作了原则性的规定。随后在1994年和1996年进一步完善住房公积金制度，并

5、于1998年4月国务院发布了住房公积金管理条例，就住房公积金的性质、管理原则、管理体制等作了全面的规定。2002年3月24日国务院颁布了关于修改住房公积金管理条例的决定。,第二节 我国的住房公积金制度,据统计，2001年全国住房公积金缴存总额为3326亿元，缴存余额为2405亿元，公积金提取总额、贷款总额分别为921亿、970亿元；而到2006年5月，公积金缴存总额、缴存余额就分别达到10831亿元、6864亿元。公积金提取总额、贷款总额分别为3967亿元、5194亿元。 截至2007年末，全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达16000亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放

6、个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。,第二节 我国的住房公积金制度,一、住房公积金的性质和特点 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。,第二节 我国的住房公积金制度,（一）住房公积金的性质 住房公积金的本质属于工资，是住房分配货币化的重要形式。 住房公积金全部归职工个人所有，但其所有权是限制性所有权，职工对公积金的占有、使用、收益和处分等受到一定程度的限制。,第二节 我国的住房公积金制度,（二）住房公积金的特点 1、义务性（即强制性） 2、互助性 3、保障性

7、,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （一）住房公积金的归集 住房公积金的归集是指住房公积金管理中心作为住房公积金管理的法定机构，依据住房公积金管理条例，将职工个人按照规定比例缴存的及其所在单位按照规定比例为职工缴存的住房公积金，全部归集于管理中心在受托银行开立住房公积金专户内，存入职工个人账户内，并集中管理运用的行为。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （一）住房公积金的归集 1、缴存住房公积金的对象 国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工都要按时缴存

8、住房公积金。无工作的城镇居民，离退休职工不建立住房公积金，对农村居民也不建立住房公积金。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （一）住房公积金的归集 2、缴存住房公积金的工资基数 缴存住房公积金的工资基数是职工本人上一年度月均工资，共由六个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （一）住房公积金的归集 3、缴存比例 缴存比例是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制

9、，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不得低于5%。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （一）住房公积金的归集 4、住房公积金月缴存额 住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即 住房公积金月缴存额 （职工本人上一年度月平均工资职工住房公积金缴存比例）（职工本人上一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例） 职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。汇缴基数为上年7月1日至当年6月30日。,第二节 我国的住房公积金制度,5、住房公积金的查询和

10、对账 住房公积金管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证。有效凭证是全面反映职工个人住房公积金账户内住房公积金的增减、变动和结存情况的证明。目前个人住房公积金有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡等。职工个人可以直接到其所在管理中心或商业银行查询个人住房公积金的缴存情况，也可以通过住房公积金磁卡、电话网络查询系统查询。每年6月30日结息后，住房公积金管理中心要向职工发送住房公积金对账单，与单位和职工对账，职工对缴存情况有异议的，可以向其所在管理中心和委托银行申请复议。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （二）住房公积金的使用 住房公积金的使用包

11、括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运用两个方面，但在使用过程中必须遵循三个基本原则，即：定向使用原则；安全使用原则；严格时限的效率原则。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （二）住房公积金的使用 1、职工个人住房公积金的使用 职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （二）住房公积金的使用 2、管理中心住房公积金的运用 管理中心住

12、房公积金的运用，指管理中心以归集的住房公积金为基础，在保证职工提前支取的前提下，依法运用住房公积金的行为。 管理中心运作住房公积金的基本要求是安全性。因此，住房公积金应用于发放职工个人住房贷款。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。 住房公积金的增值收益存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和城市廉租住房建设的补充资金。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （三）住房公积金的提取 住房公积金的提取，是指缴存职

13、工因特定住房消费或丧失缴存条件时，按照规定把个人账户内的住房公积金存储余额取出来，从而实现住房公积金的价值，发挥其作用的行为。 住房公积金的提取是有限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取 （三）住房公积金的提取 1、职工住房消费的提取 职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；偿还购房贷款本息时的提取；所需支付的房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。但对于房租是否超出家庭工资收 入的比例，由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%15%。,第二节 我国的住房公积金制度,二、住房公积金的归集、使用和提取

14、（三）住房公积金的提取 2、职工丧失缴存条件的提取 当职工离、退休或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，或该职工户口迁出所在的市、县或者出境定居时可以由本人提取；职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，公积金提取时由单位审核，管理中心核准，由受委托银行办理支付手续。对职工死亡，却无继承人也无受赠人的，职工住房公积金账户的存储余额纳入住房公积金的增值收益。,单位,职工,住房公积金缴纳,住房公积金提取,住房公积金管理中心,住房公积金贷款,住房公积金贷款偿还,购买债券,债券本息偿付,职工,中央政府,简化的住房公积金归集和使用的过程图,第二节 我国的住房

15、公积金制度,三、住房公积金的利率和税收 （一）利率政策 我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，住房公积金的利率包括：存款利率、贷款利率和管理中心沉淀资金的利率。,第二节 我国的住房公积金制度,三、住房公积金的利率和税收 （一）利率政策 1、存款利率 职工个人住房公积金的存款利率按照以下利率计息：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3月整存整取存款利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转，每年6月30日为结息日。遇法定存款利率调整，分段计息。,第二节 我国的住房公积金制度,三、住房公积金的利率

16、和税收 （一）利率政策 2、贷款利率 职工个人住房公积金贷款利率，根据国家宏观经济和住房政策的具体情况，实行一年一定，于每年1月1日，按照相应档次利率确定下一年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在一年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，于下一年初开始，按照相应利率档次执行新的利率规定。,现行利率：,第二节 我国的住房公积金制度,三、住房公积金的利率和税收 （一）利率政策 3、沉淀利率 管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的金融机构在中国人民银行的准备金存款利率计息，按季结息，每季度末月的20日为结息日。2002年2月21日之后的利率水平为1

17、.89%。,第二节 我国的住房公积金制度,三、住房公积金的利率和税收 （二）税收政策 1、个人住房公积金的免税（有范围） 职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免征个人所得税，超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。,第二节 我国的住房公积金制度,三、住房公积金的利率和税收 （二）税收政策 2、住房公积金管理中心的免税 管理中心用住房公积金在受委托银行发

18、放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。,第二节 我国的住房公积金制度,四、现行住房公积金的管理制度 1、住房公积金的管理原则 住房公积金制度的建立是政府行为，因此，住房公积金的管理原则也是由政府来确定的。住房公积金条例第4条规定：“住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。”,省级住房公积金管理指导机构,住房公积金管理管理 监督机构：财政部门,中央住房公积金政策制定 与监督执行机构,住房公积金管理组织体系图,住房公积金管理决策机构

19、： 城市住房公积金管理委员会,住房公积金业务代理机构： 受托银行,住房公积金管理运作机构： 住房公积金管理中心,第二节 我国的住房公积金制度,五、现行住房公积金制度存在的问题 （一）住房公积金的风险管理问题 住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体，那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。但按现行政策，住房公积金管理中心可能难担其责。 住房公积金管理中心是一个不以盈利为目的的事业单位，无自有资本，不是金融机构，不具备风险承担能力。 住房公积金管理中心并不是一个完全自主决策的机构，住房公积金政策等都不是住房公积金管理中心所决定的，它只是一个管理运作机构。,第二节 我国的住房公积金制度,五、现行住房公积金制度存在的问题 （二）住房公积金运行的监督问题 住房公积金的监督流于形式。多年来，住房公积金实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理机制。住房公积金管理委员会作为公积金管理的