房地产行业税收评估模型

1、房地产行业评估模型,行业分类及会计核算特点,生产工艺流程,生产经营规律,税收征管中的问题,评估模型主要内容,纳税评估思路及模型建立,评估工作中应注意的问题,典型案例,房地产开发与经营业的企业所得税纳税评估,税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。,涉及到13项税费及对应环节,一般情况下，房地产开发业要涉及到13项税费（12个税种、1项涉税费用），分别为： 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、企业所得税 5、个

2、人所得税 6、房产税 7、城镇土地使用税 8、车船税 9、印花税 10、土地增值税 11、契税 12、耕地占用税 13、水利建设基金 其中，契税、耕地占用税由财政部门征收，其余税（费）种多由地方税务机关征收管理，企业所得税部分国税征收。,项目审批严格,开发经营方式多样,开发产品固定,资金占用量大,建设周期长,税收征管难度大,税收贡献率高,行业特点,业务流程,土地使用权取得阶段,项目立项阶段,规划许可阶段,施工阶段,预售及产权转移阶段,土地使用权取得阶段,国有土地使用证,项目立项阶段,项目立项书,规划许可阶段,用地规划许可,建设用地规划许可证,总体规划许可,施工图纸审查,建设工程规划许可证,施

3、工 阶 段,工程招投标,建设工程施工许可证,开始施工准备,签订施工合同,施工中单项验收,验收证明,工程综合验收,竣工验收备案表,商品房预售,商品房销售,产权转移,商品房预售许可证,商品房销售许可证,分户房产证,发改委,规划建设局,国土局,施工单位,监理公司,质监站,房管局,房地产开发业务流程,流程图,预售及产权转移阶段,涉税疑点,房地产开发行业作为税收征管的重点和难点，其常见涉税疑点主要分为隐匿应税收入、虚列成本费用、其他涉税疑点等。,房地产开发行业纳税评估模型 的建立与应用,房地产行业纳税评估模型简介,结合行业常见涉税问题，依据现行税收政策规定，从房地产行业业务流程入手，以房地产开发项目为监

4、控重点，主要依托开发项目开发经营期间的外部第三方信息，运用数理统计的原理，通过科学选取样本企业、典型调查、采集信息、分类整理，借助数学线性公式，逐一计算出这些指标的数值和比率，选取事关税收监控的关键要素，确定出行业指标的正常区间值，作为评价纳税人纳税遵从度的预警值，以此来衡量和判断企业纳税是否正常。,房地产行业评估方法,一、选案 二、案头分析 信息采集 三、约谈 四、核查 五、处理 综合分析方法,一、选案分析方法,1、所得税评估通用指标 2、预售收入费用率指标 3、成本构成比指标,二、案头分析方法,利润率估算法 指标分析法:通用分析指标和特定分析指标 （一）收入指标 (二) 经营收入成本率指标 （三）营业收入与已纳营业税关系指标 （四）发票开具金额与与营业税关系指标 （五）营业税、印花税关系指标 （六）净利润率指标 (七) 货币资金增幅指标 (八) 其他应付款增幅指标 （九）收入费用指标 （十）企业所得税纳税调整分析指标(部分) （十一）当期发出“存货”指标 (十二)空置率指标 （十三）容积率指标,三、约谈举证方法,四、实地核查方法 五、处理方