房地产融资方式培训

1、房地产融资方式,认识,房地产融资方式,应对,调控背景下房产资金困局,提高,操盘水平、专业水平,1、国外房地产融资方式简介,2、国内房地产主要融资方式,3、国内不同房企融资方式选择,上市融资：包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2) 发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的长期资金； (3) 银行贷款：到 1997 年止，商业银行是美国商业地产债务资金的唯一来源。他们持有 50.2% 的非住房商业地产的长期贷款，占房地产贷款总额的 28%。 (4) 其他融资机构的融资：是指从银行外的其他机构融资

2、，包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务管理公司等。养老基金和人寿保险公司是主要的机构，他们持有的很多抵押贷款担保债务 (CMOs) 是由商业房地产抵押贷款担保的债券。 (5) 合作开发：包括合资开发，这种方式可以补充自用资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。 (6) 前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资

3、方，他也与开发商共享利益、共担风险。 (7) 房地产辛迪加：这是固外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。,(8) 房地产投资信托 (REIT)：房地产投资信托可以是信托也可以是一家公司，通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。在美国存在权益REIT( 投资并经营商业地产 )、抵押贷款 REIT( 购买商业地产的抵押贷款 )、混合 REIT( 同时投资抵押贷款和商业地产 ) 和有

4、限寿命 REIT( 在有限而确定的时间段内购买和经营商业地产 ) 四种类型的 REIT。REIT 立法要求资产由独立的顾问来进行管理。 (9) 商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券(CMBS) 起源于 20 世纪 80 年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。 (10) 租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款，或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。 (11) 回租融资：即开发商先出售自己开发的物业，

5、再将其租回经营。这种方式在于开发商作为某项物业的所有人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获得资金以减少资金占用，而投资者也想获得可观的投资收益所采用。 (12) 回买融资：即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。对于开发商而言，其不仅能获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。开发商在回买的过程中可以对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；对于融资机构而言，即可获得高于抵押贷款的利息收入，又可以所有权人的身份参与分享物业的经营收入。,(13) 夹层融资：“夹层”的概念源自华尔街，指介于股权与优先债券

6、之间的投资形式。在房地产融资领域，常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权的股权的投资组合。这种方式的优势在于，突破了抵押贷款的界限，也为物业所有者的推出提供了便利。从投资者的角度来看，既可获得债权性质的收益，又可获得股份性质的分红，还可以实现债转股，类似于优先股和可转债。其缺点在于融资成本高，程序复杂，法律架构复杂。,国内房地产融资现状,国内房地产融资趋势,融资渠道单一、困难重重,融资方式多元化已初现端倪,融资方式由间接融资向直接融资为主转变,融资渠道与方式将呈现多元化,随着融资体系的逐渐完善，各种融资主体都会进入投资收益比较高的商业地产领域，随之出现的是融资渠道与方式将呈现多元

7、化，除银行贷款外，上市融资、REIT、商业地产基金、商业地产资产证券等都将会成为开发商 / 投资商可用的主要融资方式。,融资渠道单一、困难重重 国内房地产融资除一部分来源于自有资金外，70%80% 来自银行贷款；2010年以来限制房地产企业主板上市；调控政策不断升级在各银行实施放贷紧缩的情况下，各开发商投资商都在积极寻找新的融资渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信贷创新”、“典当”等纷纷登台亮相或者正在酝酿之中，商业地产融资多元化已初现端倪,短期债券,企业自有资金注入的方式 (1) 开发主体为新的项目公司时，资金注入方可以是上级公司 ( 母公司或总公司 )，也可以是其他的投资者，以增加注册

8、资本金为主要方式；(2) 开发主体为内部独立核算而对外无法人地位的项目组时，以资金的直接划拨为主要方式。 运用自有资金融资方式的重要性 企业自有资金是商业地产开发最基本的融资方式，也是运用其他融资方式的前提。由于房地产开发是风险较大的经济活动，市场信息不对称，出现“逆向选择”和“道德危机”的可能性较大。作为资金的提供者，银行、信托投资公司及其他投资者在追求投资收益的目标下希望保证资金的安全。开发企业的自有资金注入开发项目则是一种良好的“信号发射机制”，促进了资金提供方和需求方的信息交流，降低了双方的交易费用，提高了交易的效率。因此，运用自有资金投资开发成了检验开发商诚意和实力的最佳方式，有“操

9、盘手”共担风险，投资者的信心也大为增强，对开发商而言，则能获取更多的资金支持。,优点：节省融资成本、彰显企业实力 缺点：不能利用财务杠杆实现经济效益最大化,短期债券,商业地产的预租预售款及定金是内部融资的另一重要来源。在商业地产市场高涨的形势下，开发商可以利用买方的激烈竞争，以预租预售形式进行滚动开发，及早将产品推向市场，降低开发风险。预租预售款手段通常与商业房地产营销手段相结合，开发商能够借预售的声势带动楼盘的整体销售，提高整个项目的声誉，为后期招商工作打下基础。定金是锁定目标客户群的重要营销工具，以其再投资同样可以加快开发速度，节省融资的成本。 但是这种融资方式受宏观政策和物业经营方式的影

10、响很大。由于近年来房地产投资开发有局部过热的表现，北京出台的北京市商品房预售资金监督管理暂行办法于 2010 年 12 月 1 日开始执行，进而在全国进行逐步推广，对商业物业的预售资金监管更加严格，资金使用受到限制；另外，随着开发商对商业地产后期运营的重视，商铺分割产权出售的比例将越来越小，预售款融资所占比例也会越来越小。总的来看，预租预售款和定金的再投资对商业地产开发融资具有重要意义，在政策允许和充分考虑物业长期经济的条件下充分利用这一方式会对开发活动产生积极的带动作用。,优点：加快开发、节省融资、促进销售、快速回笼成本 缺点：受宏观政策影响大、物业经营方式限制,短期债券,长期以来，银行信贷

11、融资一直是房地产开发融资的主要方式之一，商业地产开发融资也不例外，这与我国的金融市场的形势密切相关，也与银行信贷融资具有成本较低、贷款额度大等优势有关。经过几年的摸索实践，国内的银行信贷融资方式在房地产业的发展过程中已发挥了重要作用，已经有了一定的经验与模式，相对比较成熟，在此不多赘述。在未来相当长的一段时间内，银行信贷融资仍将在商业地产开发融资中占有重要的位置。 国内商业银行贷款，获得相对容易，国内房企主流融资方式 国外商业银行贷款，一旦获得，数额相对较大 （万科 国外银行贷款）,优点：成本低、额度大、来源稳定安全 缺点：在国家调控政策实施下，贷款较难、贷款周期短,短期债券,上市融资是指股份

12、有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资，是房地产企业实现资本运营的重要手段和融资方式。 房地产公司上市融资的方式 房地产公司实现上市融资的可能途径有：(1) 国内 A 股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板 A 股上市；(2)国内 B 股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板 B 股上市；(3) 国内买壳上市，即房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资； (4) 海外上市，即房地产企业选择在境外 ( 包括香港 ) 直接上市或者买壳上市融资。 (1) 上市融资的正面效应 第一，筹资量大：与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票

13、融资的特点决定的。 第二，融资能力强：由于股票的预期收益较高，并可一定程度上抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金；已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。 第三，资金使用年限长：发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股筹资没有固定的股利负担。 第四，改善企业的财务结构：自有资金在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标，上市融资可以提高公司自有资金比率，改善财务结构，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，从而增强公司通过其他方式融资的能力。 第五，分散风险：上

14、市后，会有更多的投资者认购公司股份，股份的分散自然有利于原股东所承担风险的分散。 第六，有利于企业股份制改造：根据规定推荐上市的企业必须是股份制企业，房地产公司可以以上市为契机，建立现代企业制度以有利于企业的长远发展。 第七，提高公司价值：股票上市后公司股份流通性大大增强，其价值必然显著提高，进而提高股东财富。 第八，提高公司的知名度：上市公司为大众所熟悉，将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售，并且起到宣传公司品牌的作用，形成无形资产。 第九，便于公司进行并购 ( 资产重组 )：股票上市更容易为人们所接受，为公司提供了一个并购的有力工具，公司的收购与兼并将相对容易，有利于公司的长远发展。

15、,短期债券,上市融资的负面效应 第一，融资成本高：首先从投资角度来看，股票投资风险高，相应必然要求有较高的报酬率；其次，股票股利是从税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也比较高。 第二，削弱原有股东的控股权：由于公司的部分控制权向社会公众转移，原股东的控制权相对减弱。 第三，增加公司的相关义务：上市公司必须遵循上市的有关法规并接受监督，必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等按时向社会公众披露，这些 信息有时会涉及商业秘密，对公司的竞争可能会产生不利影响。,短期债券,房地产基金是产业基金的一种，是指通过发行基金券 ( 如受益凭证、基金单位、基金股份等

16、)，将不确定多数投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构，按照投资组合原理直接投资于房地产业中的企业或项目，并通过资本经营和提供增值服务，对受资企业或项目加以培育和辅导，使之相对成熟和强壮，以实现资产保值增值与投资回收，投资收益按出资比例分成的集合投资制度。 海外基金的表现则相对活跃，自 2002 年起海外基金，如摩根斯坦利地产基金、荷兰国际 (ING)、高盛、美林集团、雷曼兄弟等开始有规模地投资于内地房地产市场。2005 年 7 月，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙房地产集团与摩根士丹利房地产基金及深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。商业地

17、产的重点在于后期的经营，前期巨大的资金压力使得基金介入商业地产开发成为一种可行的选择。房地产基金一般会采取股权投资的方式，收购或直接投资所占的比重不会超过总投资额的 50%，即在股权上不成为大股东，项目能用原来的办法持续经营。基金不参与项目的具体操作，而是留给企业来完成。当前中国产业基金投资管理办法正在出台过程中，中国的房地产业基金只能向特定投资者发行基金份额，即采取私募设立的模式。基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的。多采用投资公司形式运作，以规避政策的限制。 目前外资地产基金进入我国资本市场一般有两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立

18、投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。从目前内地市场来看，海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，大多选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高，具有经营特性的商业地产是海外基金投资的热点之一，其中收租型海外基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，再进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津等地。 国内近年也有部分实力较强的民企、民企联盟发起房地产基金，如越秀信托、星浩资本、万通基金等,短期债券,根据银监会信托投资公司房地产信托业务管理办法中关于“房地产信托业务”的界定，房地产信托是指信托投资

19、公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 房地产投资信托（ REIT ）的形式及其特点我国房地产信托在历经几次整顿之后，在央行、银监局控制银行信贷风险的大背景下，得到了较快的发展。当前房地产信托的方式主要有三种：一是信用贷款型信托，指信托投资公司以受托的货币资金作为房地产开发的贷款，这种形式与传统的商业银行贷款类似；二是股权型信托，指信托投资公司以所筹得的资金

20、持有房地产商的部分股权，与之共享开发收益，待开发完成后，由开发商回购股权；三是财产信托即以商业物业的财产形式委托经营获得融资。 房地产信托融资的优势。第一，信托可以贯穿于房地产开发项目的全过程，包括拿地、市政规划、拿“四证”和销售许可证、预售到最后收购成熟物业的各个阶段，提供融资服务，堪称全方位、一站式服务；第二，综合财务费用低，虽然房地产信托融资要求的收益率高于银行，但信托的介入，有的是以股权形式介入的，帮助开发商达到银行的贷款要求，帮助房地产企业更早的办齐“四证”和销售许可证，尽早的销售，资金回笼，减少了资金的占用时间。故综合来说，信托融资降低了开发商的财务成本；第三，房地产信托可以串接多

21、种其它融资工具，如可引入房地产基金转变为国内产业投资基金，可以固定 回报方式介入项目公司，可适时包装房地产企业上市，可为项目前期建设融资以完成银行贷款条件等。 房地产信托融资的劣势。对于房地产企业而言，信托融资的规模小、期限短，而且目前，信托投资公司介入商业地产开发的渠道较窄，2004 年 5 月央行为配合信贷紧缩政策的实施，对从事房地产信托业务的信托投资公司进行了非正式告诫，信托对房地产的支持受到限制；另外，不动产信托业务的发展远远跟不上房地产市场的发展水平，无法满足商业房地产投资对流动性和合理避税的需要。,短期债券,信托与基金的区别： 在安全性方面，信托产品的安全性高于基金，风险较低； 在

22、投资渠道方面，信托产品的投资范围相当广，既可以投资证券等金融产品，也可以投资实业，而证券投资基金的投资范围目前只限于股票和债券 在流动性方面，信托根据签订的协议，在一段时间以后可以收回，也可以协议转让他人。封闭式基金可以在二级市场买卖，开放式基金可以赎回。,短期债券,短期融资券，就是指中国境内具有法人资格的非金融企业，依照有关规定在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。,1、短期融资券期限结构 短期融资券的期限结构涵盖了所有1年期以下的短期债券品种，目前已发行的企业短期融资券分布在3个月、6个月、9个月和1年四个期限品种。 2、短期融资券的发行额 短期融资券的发行额分别为10

23、亿元、20亿元、70亿元和120亿元。短期融资券的利率期限结构基本稳定。在发行初期曾出现的发行利率趋同现象，目前已有改观，不同信用等级企业发行的融资券利率逐步分化。 3、短期融资券主承销商壮大 短期融资券主承销商队伍显扩大趋势。目前，短期融资券主承销商包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华厦银行、民生银行、上海浦东发展银行、招商银行、兴业银行、国家开发银行等13家金融机构。此外，浙商银行和12家创新类试点证券公司已获得企业短期融资券承销商资格，为发行短期融资债券创造了条件。 4、发行公司债券的企业资格要求 根据公司法规定，只有股份有限公司、国有独资公司

24、和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。,短期债券,短期融资券融资的局限性 短期融资债券的主要就是融资风险大、融资弹性小和对企业的要求高等。此外，短期融资券只在银行间债券市场交易，不对社会公众发行。 正因为此，现阶段短期融资券发行初期主要还是针对一些资本金比较雄厚、现金流状况良好、具有很强财务实力和偿债能力的大型企业，在现有的41家发行机构中，除少数几家民营企业外，大都是大型国有企业及优质上市公司。,短期融资债券优势分析,“私募基金”或“地下基金”，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金达到融资的行为。目前国内从事

25、房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托从本质上而言都是私募房地产投资基金。 私募融资的四个新特点 1.融资活动半公开化；2.融资行为渐趋理性；3.民间融资违约现象很少，江西民间融资的偿债率在95以上；4.生产性融资比重高；宁波民间融资约85用于生产经营，温州约为93.3，福建省约为98.2利率水平明显上升；2004年6月以后维持在14.4左右； 私募基金三种操作模式 以投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金 以信托计划形式存在的私募房地产投资基金 以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金 私募基金存在两大问题 1. 由于缺乏与国家产业调控政策呼应的地方产业

26、政策，民间融资因其自发性和信息滞后性，以及高利润行业诱惑，极易导致民间融资进入受控制行业，这削弱了宏观调控的效果，也容易出现风险。 2. 民间融资参与者众，涉及面广，操作方式不规范，其分散性和隐蔽性使相关部门难以监管，一旦发生纠纷极易影响当地的经济金融稳定。,概念：房地产合作开发是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。这种合作方式不限于一方出地、另一方出资，也可以双方共同出地出资。合作开发是一种聪明的策略。 合作开发形式：合作开发房地产必须“三共”共同投资、共享利润、共担风险。在形式上，无

27、论合作各方是以股东名义出资设立房地产开发项目公司，还是不设立项目公司而直接由合作各方共同开发，均属合作开发房地产之列。当然，已成立的房地产开发项目公司在从事房地产开发时也可理解为是股东之间的合作开发行为。房地产合作开发最重要的是签订合作开发合同。 房地产企业合作开发模式：房地产企业合作开发资源互补、交叉营销、分工协作、市场瓜分四种模式 合作开发方式：合作开发有两种方式：一是非法人型合作开发；二是法人型合作开发。 合作开发涉及的关键法律问题：1合同不要约定保底条款、2加强和完善对“共管账户”的管理措施3不能借合作开发之名，行借贷之实、4明确责权、5及时办理项目开发各项手续，确保项目合法 性6注意

28、对合作方的资信调查,概念：并购是全部或部分受让房地产公司股权，相应获得房地产公司名下财产的所有权，包括其开发的房地产项目。公司收购不同于单纯的项目转让，除公司拥有项目的合法性需要关注外，房地产公司已成立以收购公司方式获得项目开发权的可行性。在地产新政策背景下，除法律规定的招、拍、挂方式外，以收购房地产公司方式获得房地产公司名下房地产项目，成为现阶段取得房地产项目的主要形式。 并购的融资方式,优势：优势互补、资源重组、扩大资本 劣势：面对不同企业文化、资源、品牌、利益分配的整合消化,犹如上市通道是房地产“大鳄”的专利，各类信托、基金之门也只为有实力的大开发商而开，特别是在目前信托门槛抬高、投资风

29、险渐显的情形下，不少受资金所困的中小开发商纷纷选择了典当。 典当业和拍卖业一样，一直被市场视为准金融行业。央行房贷新规中规定对未取得土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证四证的项目，金融机构不得发放任何形式的贷款。而典当却可在开发商四项证书未办齐但已取得土地使用权证的情况下，凭土地使用权证到典当行进行抵押。典当期限一般最长个月，典当资金视地块不同作价，一般都在土地价值的以下，典当资金的月息为2.5%3%。一般典当比较适合三个月内之内的短期融资，如果企业对资金风险没有把握，不适合使用这种方式。,典当和抵押的区别,典当融资的优势,典当融资的劣势如下表,不同房企融资方式选择,国内商业银行贷款：相对容易获得，这是企业主要融资工具； 国外商业银行贷款：一旦获得，贷款数额相对巨大； 境内上市：可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求； 境外上市：上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广； 预售款、定金融资：加快开发、快速回笼资金、减轻融资压力 投资基金：关注成长型规范企业，回报要求高； 投资信托：信