房地产法规--培训资料

1、房地产管理法规HLT工作室、房地产管理法规、本章介绍了房地产限制的基本概念和中国房地产法律制度的发展和完善及其管理体制，着重阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、住宅建设和房地产管理、房地产权利登记管理和房地产交易市场管理等方面的主要内容。 在本章中，1房地产法规概要2房地产综合开发管理3城市房屋拆除管理4房屋建设和房地产管理5房地产权利登记管理6房地产交易市场管理，1房地产法规概要、房地产：权利关系在法律上明确了的房地产、房地产：以一定的土地所有制成为房地产：房地产和土地财产的总称。 房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、住宅建设、修理、管理、土地使用权转让

2、、转让、房屋所有权买卖、租赁、房地产抵押、由此形成的房地产市场。 1.1基本概念、房地产法规由房地产的法律、法规、规则规定，调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范。 狭义房地产法是指1994年7月5日第八次全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自1995年1月1日开始实施的中华人民共和国城市房地产管理法。 广义房地产生产法除此之外，还包括调整房地产关系的所有法律规范的总和，即调整不同级别房地产关系的法律规范的有机结合体。 第一阶段(19491955年)是立法初期第二阶段(19561965年)是稳定发展期第三阶段(19661977年)是停滞期第四阶段(1978年现在)是繁荣

3、期，1.2房地产法律制度的历史沿革，房地产管理法第六条第一项是“国务院建设行政主管部门根据国务院批准的建设部“三定”案，房地产业的行业管理由建设部负责。 1.3房地产管理体制，1.3.1国务院主管部门，房地产管理法第6条第2项规定：“县级以上地方人民政府的房地产管理、土地管理部门的机构设置和职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。 房地产管理法第62条规定：“省、自治区、直辖市人民政府规定，县级以上地方人民政府在一个部门统一负责房地产管理和土地管理工作的，可以制作和发行统一的房地产权利证书”，1.3.2地方人民政府主管部门，2房地产综合开发管理， 房地产开发是依法取得土地使用权的土地，是根据使

4、用性质和要求向土地投入人力、物资和财力，并在此基础上建设建筑物和建筑物的生产性活动。 房地产建设的全过程从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑工程、竣工检验、交付使用、销售、租赁、经营管理等生产和管理。 2.1基本意义上，房地产综合开发是指根据城市总体规划要求，科学地组织、全面规划、分段施工、统一建设、竣工检验后，做好经营销售、综合服务等事项，实现良好的经济效益、社会效益和环境房地产管理法第2条规定：“本法所称房地产开发，是指根据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋的建设的行为”。 开发内容包括开发区的测量、规划、设计、征集、拆迁、设置、土地平整和必要的道路、供水、排水、电力供应、燃气

5、供应、供热、通信等工程建设。 有条件的地方还包括住宅、生产服务设施、公共建筑、通用现场等。 房地产综合开发的本质特征是“统一”和“配套”。2.2房地产综合开发的内容和特征、房地产综合开发计划是国家进行房地产综合开发宏观调控和管理的主要手段。 也就是说，要根据国家和地方现在的经济实力、投资环境，决定合理的发展速度、水平和规模，协调发展房地产的综合开发和国民经济。 2003年8月，国务院发行关于促进房地产市场持续健康发展的通知、2.3房地产综合开发管理、2.3.1房地产综合开发计划管理，1998年7月20日国务院公布第248号，城市房地产开发经营管理条例。 其中第十条规定：“确定房地产开发项目，必

6、须满足土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房地产开发年度规划的要求”。 按照国家有关规定，需要计划主管部门批准的，应报告计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 2.3.2房地产综合开发项目管理、房地产项目立案，应遵循以下原则： (1)严格执行城市规划： (2)要坚持经济、文化和环境利益统一的原则。 (三)要实施全面规划、合理配置、综合开发、配套建设。 按照法律法规的规定，房地产开发企业建设的房地产项目应当满足法律、法规的规定和建筑工程的质量、安全标准，满足建设工程的调查、设计、施工的技术规范和合同的约定，对其开发建设的房地产项目的质量负责。 房地产综合开发的资金来源主要有预算

7、内投资、房地产综合开发机构所有资金、购房前资金、利用外资、各种形式的筹资和银行贷款。 城市房地产开发经营管理条例第13条规定：“房地产开发项目应建立项目资本金制度，资本金和项目总投资比例不得低于20%”，7.2.3.3房地产综合开发资金管理，房地产管理法规定，设立房地产开发企业申请注册制度。 建设部于2000年3月29日公布了第77号，公布了房地产开发企业资质管理规定号。 7.2.3.4房地产综合开发公司的资质管理、7.3城市房屋拆迁是一项建设活动，根据城市规划和专业工程的建设需要和当地政府的用地文件，拆迁和转移建设用地范围内的现有房屋和附件，并由拆迁部门和个人向原房屋和附件所有者和使用者进行

8、补偿和配置。 7.3.1房屋拆迁管理概要、7.3.1.1房屋拆迁概念、1991年3月国务院公布城市房屋拆迁管理条例，2001年6月13日，国务院公布第305号命令，并公布新的城市房屋拆迁管理条例 (以下简称拆迁条例 )。 根据拆迁条例，房屋拆迁的适用范围主要包括三个方面。 一是区域范围，主要指城市规划区域内的国有土地。 二是在物品范围内，主要拆除房屋和附件。 三是人的范围、拆迁人和被拆迁人。 7.3.1.2房屋拆迁的适用范围，拆迁条例第五条规定：“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。 县级以上地方人民政府管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。

9、县级以上地方人民政府有关部门应当按照本条例的规定互相合作，保证房屋拆迁管理顺利进行。 县级以上人民政府土地行政主管部门按照有关法律、行政法规的规定，负责与拆迁有关的土地管理工作”。 拆迁条例第6条规定：“拆迁单位取得房屋拆迁许可证后，可以实施拆迁”，3.1.3房屋拆迁管理体制和许可证制度，1 .自主拆迁是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁的配置和补偿。 2 .拆迁委托是指拆迁人委托拆迁人补偿和安置房屋的工作。 拆迁条例规定被委托人是取得房屋拆迁资格证书的机构。 3.1.4以房屋拆迁的形式发生拆迁纠纷，由房屋拆迁行政管理部门对拆迁纠纷进行行政裁定。 城市规划法规定任何机构和个人都必须服从城市人民政府

10、的调动决定。拆迁条例规定了拆迁纠纷的行政裁定和行政强制执行。 3.1.5拆迁纠纷的裁定和执行，1 .拆迁补偿的概念拆迁补偿是指，拆迁人拆迁的房屋和附件，给拆迁人带来一定的经济损失，并根据法律、法规的有关规定对拆迁人给予一定的经济赔偿。 3.2房屋拆迁补偿、3.2.1拆迁补偿的对象和范围、2 .拆迁补偿的对象称为所有权人或者所有者。 拆迁条例中规定的所有人，包括私房的所有者不在当地或因为其他特殊理由委托的全权代理人。 另一个是国家认可的国家房屋及其附件的管理者，房地产管理局。 3 .拆迁补偿的范围拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋和附件。 但是，拆除违法建筑物，超过批准期限的临时建筑物不补偿。 未超过

11、批准期限的临时建筑物应当予以适当补偿。 1 .产权更换是指拆迁人容易地或重新建设的房屋和被拆迁的房屋进行交换，被拆迁后仍保留相应房屋的产权。 2 .货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人拆迁房屋引起的经济损失。 3.2.2拆迁补偿的形式，3 .产权交换和货币补偿相结合的产权交换和货币补偿相结合的拆迁补偿，是指对拆迁人被拆迁人部分交换产权的部分进行价格补偿。 1 .公益性事业房屋及其附件的拆迁补偿2 .非公益事业房屋及其附件的拆迁补偿3 .租赁房屋的拆迁补偿4 .所有权纷争房屋的拆迁补偿5 .设置了抵押权的房屋拆迁补偿3.2.3拆迁补偿的具体规定，为拆迁人拆迁而对拆迁房屋的使用者实施的

12、房屋被拆迁的房屋使用者，是指拆迁范围内具有正式户口的公民，和拆迁范围内具有营业执照和正式事务的机构、团体、企业、事业单位。 根据拆迁条例，拆迁人拆迁人的法定义务，使用者要求拆迁人设置是使用者的法定权利。 3.3拆迁配置、3.3.1拆迁配置的含义和对象、拆迁配置的对象分为两部分。 一个是公民，二个是律师。 拆迁人对房屋使用者的配置，可以进行临时配置和长期配置。 临时配置是指在一次配置困难的情况下，拆迁人向被拆迁的房屋使用者提供临时迁移用的房间，或者被拆迁的房屋使用者自己寻找房屋的迁移，拆迁人支付迁移费的配置方法。 长期设置包括简单的设置和当场的长期设置，从拆迁实践来看，拆迁的设置场所必须根据对城

13、市规划建设地区的要求和建设工程的性质，根据有利于城市规划和旧区改建的实施的原则来决定。 具体地说，有一种是当场配置，另一种是异地配置这两种情况。 3.3.2拆迁设置场所，拆迁条例拆迁设置的标准以拆迁房屋的面积为计算依据。 拆迁设置根据拆迁的房屋是住宅还是非住宅，地区不同，设置面积有一定的差异。 2003年12月，建设部公布了城市房屋拆迁估价指导意见。 这是规范城市房屋拆迁评估行为、维护拆迁当事人合法权益的新规范文件，该意见从2004年1月1日开始实施。 3.3.3撤去设置的标准、撤去设置辅助费是撤去人向被撤去人支付的被撤去人转移他的住所时的费用。 转移设置补助费包括三种： (1)转移补助费；(

14、2)临时设置补助费；(3)损失补助费。 3.3.4为加强拆迁补助费、4住宅建设和房地产管理、住宅建设的管理，鼓励城镇个人住宅建设，防止住宅建设中的违法行为，旧城乡建设环境保护部于1983年5月25日发布城镇个人建造住宅管理办法 (以下建造住宅管理办法 )，该方法规定了以下管理制度。4.1住宅建设，4.1.1个人住宅建设的管理制度，1 .适用范围和调整对象 建造住宅管理办法适用范围为直辖市、市、镇和未设镇建设的工矿区，调整对象为镇上有正式户籍，住宅困难的居民和员工，夫妇一方在农村的话，一般申请在镇上建住宅2、个人建设住宅的形式(1)自主建设。 (2)民建公助。 (3)互相帮助。 3、个人建设住宅

15、的步骤(1)房屋建设者持有所属单位或所在地居民委员会出具的证明书，向住宅所在地的房地产行政主管部门申请，经审查批准，发行允许住宅建设的许可文件。 (2)住宅发包人向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。 (三)向土地管理部门申请建设用地手续；(四)向城市规划行政主管部门申请建设工程计划许可证。 (五)向建设行政主管部门申请开工手续。 (六)工程施工。 (七)竣工检查。 (八)办理房屋所有权登记手续。 1992年2月国务院住房制度改革指导组、建设部、国家税务局公布城镇住宅合作社管理暂行办法 (以下简称住宅合作社管理办法 )。 4.1.2合作建设住宅的管理制度，1 .住宅合作社的定义及其任务

16、住宅合作社管理办法规定：“所谓住宅合作社，是指经过市(县)人民政府的房地产行政主管部门的认可，城市居民、员工自愿参加，以改善自己的住宅条件，而不是营利目的的公益性的合作经济组织，并有法人资格。” 住宅合作社的主要任务是“发展员工，总公司员工合作建设住宅”，培养负责公司内部房屋管理、修理和服务的员工的互助合作意识，为当地人民政府有关部门反映员工意见和要求的员工为居住生活服务的其他事业。 2、住宅合作社主管部门和内部管理机构住宅合作社管理办法表示：“国务院建设行政主管部门是负责全国城市住宅合作社管理的省， 自治区人民政府建设行政主管部门负责管理本行政区域内城市住宅合作社的县级以上城市人民政府房地产

17、行政主管部门负责管理本行政区域内住宅合作社”，3 .住宅合作社的形式(1)本地人民政府的有关机关， 组织本行政区域内城市居民参加的社会型住宅合作社(2)本系统或本部门所属员工参加的系统或部门员工住宅合作社(3)本地人民政府房地产行政主管部门认可的其他类型的住宅合作社，4 .住宅合作社的设立变更终止经建设部门上级主管部门同意，设立预定机构，县住宅合作社的合并、分立和终止，由员工大会或者员工代表大会讨论决定，经过住宅合作社原组织的同意后，向县级以上的人民政府房地产行政主管部门报告。 5、合作住宅合作住宅建设计划是根据县级以上城市人民政府房地产行政主管部门为合作社筹集资金的情况和当地人民政府、员工所属部门给予的优惠和资助情况制定的。 合作住宅的建设既可以由住宅合作社自己建设，也可以委托其他机构建设。 合作住宅完成后，由住宅合作社亲自检查，或由当地人民政府的房地产行政主管部门组织检查，6 .