房地产经纪人培训汇报材料

1、房地产经纪人培训汇报材料,房地产经纪人培训汇报内容,第一专题 人 汇报人 ：张丽 第二专题 房 汇报人： 潘英 第三专题 总结与点评 （总结：张丽 潘英）（点评：领导及同事）,一、经纪人Agent,买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人。辞海 依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。 1995年10月26日国家工商行政管理局颁布经纪人管理办法,二、房地产经纪 real estate agency,指房地产经纪机构和人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产代理、居间等服务并收取佣金的行为。 中国房地产估价师与房地

2、产经纪人学会 关于发布中房学20131号,三、房地产经纪人real estate agent,指通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认，依法取得房地产经纪人资格，并经过注册，从事房地产经纪活动的专业人员。 关于发布中房学20131号 房地产专业经纪资格,考 试（网上报名、缴费2017年6月20日起至7月31日止）,注 册（登记服务）,继续教育,房地产经纪人职称分类：,房地产经纪人协理 中级房地产经纪人 高级房地产经纪人,房地产经纪,01,居间服务四要素,02,03,04,人,房,钱,业务文书,第一专题 人,1,5,2,8,7,6,4,3,代 理 人,共 有 权 人,未 成 年 人,外 国 人

3、,人 在 国 外,公 司 售 房,精 神 病 人,老 人,民事行为能力 民事行为能力：指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务资格。 判定标准：年龄 精神状况 Notice：只有具备完全民事行为能力的人，其签订的合同或协议才具备法律效力，签订合同或协议前，经纪人务必要核实当事人是否具备完全民事行为能力）,（1）代理人,卖方张三 （?）,李四 （?）,买方,?关系,?关系,1、代理 指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。 2、代理人代为签约“四要件” 查看不动产权证书原件，留存复印件 查看出卖人

4、及代理人身份证原件，留存复印件 留存出卖人亲笔签名或公证的授权委托书原件 留存代理人亲笔签署的代理人关于代理权的承诺书原件 3、代理类型 委托代理（最为常见） 法定代理 指定代理,1,代理人签约，但未出示委托人亲笔签署的授权委托书，会造成什么法律后果？,2,代理人关于代理权的承诺书是否等同于授权委托书？,3,房屋出卖人或买受人可以委托经纪人代为签署房屋买卖合同吗？,4,房屋出卖人在国外，委托国内朋友代为签署房屋买卖合同并办理后期过户手续，出卖人应如何办理授权？,5,代理人代为签署房屋买卖合同时，签名处怎么填？,（2）共有权人,什么是共有？,如果夫妻双方没有特别约定，哪些情况下的房产属于个人财产

5、？哪些属于共同财产？,例题1：小明和小红婚后共同购买一处房屋， 1、出售时应如何签署房屋买卖合同？ 答： 2、登记在小明名下，后双方协议离婚，现小明持房产证和离婚协议或民事判决书/民事调解书出售房屋，经纪人如何把控风险？ 答：1）核实离婚协议的真实性。 2）查看离婚协议中关于房屋分割的约定,房屋登记在（1人）名下：,房屋登记在（2人）共有名下：,夫妻双方到场，另外1人签署配偶同意出售证明,另外1人未到场 配偶同意出售证明、关于配偶同意出售的承诺书,夫妻双方到场，,合同中房屋出卖人出填写：产权人（1人）,另外1人未到场 授权委托书代理人关于代理权的承诺书,合同中房屋出卖人出填写：产权人（2人）,

6、例题2：武松欲出售其兄长武大郎位于阳谷县的一处房产（武大郎与潘金莲婚后购买，房 屋所有权证登记为武大郎单独所有）给西门庆，应当如何操作？经纪人应如何把控风险？,（3）未成年人遗嘱继承法定继承 继承生效：继承法规定：房屋继承从被继承人死亡时开始。产权人去世后，遗产分割前的房屋归全部继承人共同所有。,签约前，产权人去世，且未留有遗嘱和遗赠抚养协议，如何签署合同？,签约后，产权人去世，买受人如何履行合同？ （履约同上， 若继承人不予配合，房屋买受人可以通过法院起诉（前提：买受人要全额付清房款）全部继承人，要求继承人履行原合同，配合买受人办理过户手续）,案例分析 小明和小红婚后共同购买一处房屋，登记在

7、小明名下，后小红去世，未留有遗嘱和遗赠扶养协议，小明是否可以单独出售房屋？,不可以。共同财产 按照法定继承被依法继承 未办理继承手续之前，该房屋系小明、小红法定继承人共同所有。 出售，须经上述所有人同意，并办理继承公证手续。,赠与 房屋,04,1、按现行限购政策，受赠方需具有购房资格才能接受赠与。赠与房屋办理产权过户前，应先到网签窗口进行受赠人购房资格查验，审查合格方可办理过户手续。过户完成，获赠房屋将计入受赠人家庭房屋拥有套数内。（签订赠与合同，已办理完成过户，赠与无法取消） 2、同一家庭成员之间互相赠与房屋，不需要进行购房资格审查（如父母将房屋赠与未成年子女，家庭房屋数没有增加，所以无需审

8、核购房资格）,查封 房屋,05,1、签前查封 合同无效 2、签后查封 解约+违约责任 受买人仍愿意购买（需提示购买风险，明确告知解除查封时间及违约责任。禁止将受买人的首付款用于解除出售人房屋的查封） 买受人不愿意继续购买（出卖人保证该房屋没有产权纠纷，如因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记转移或发生债权债务纠纷，导致买受人无法实现购房的目的，出卖人应当承担责任）,抵押 房屋,06,1、核查房屋产权情况（查看相关原件并到相关部门核房，知晓其抵押权人、抵押金额、出卖人债权债务关系，综合考量风险） 2、核查房屋占有情况（如果抵押权人市担保公司或个人，需注意核实该抵押权人是否签订了其他协议,如长期的

9、租房合同，核查房屋的实际占有情况，避免将来买受人无法入住交易房屋） 3、签署合同时，应明确约定房屋抵押情况，并约定办理还款解压时间和注销抵押登记的时间。,第三章 签约及履约,定金（是否履行合同：可退） 指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。具有一定的法律效应。 1、数额由当事人约定，但不得超过房总价款的20%； 2、以定金的实际支付为生效条件，生效后若房屋出卖人拒绝签署房屋买卖合同，根据定金罚则，买受人可以要求房屋出卖人双倍返还已支付定金，但不得同时主张双倍返还定金和赔偿违约金。 订金（是否签订合同：不可退） 指预订所付的钱，是当事人的一种支付手段，只是单方行

10、为，不具有明显的担保性质。,01,“一房二卖”,02,“一房多卖”,03,借名购房,04,“历史遗留问题”,常见问题,01,交易双方已签订房屋买卖合同,02,买受人拒绝履约，也不出面与出卖人签署解约协议,（1）一房二卖,03,经纪人继续出卖此房屋,解除旧合同后 方可重新售卖,2、一房多卖,如何确定履行合同的买受人？ （按序确定）,（1）已经办理房屋所有权转移登记的人 （2）均未办理（1），已经实际合法占有房屋的 （3）（1）、（2）均未办理、未占有。综合考虑买受人实际付款数额的多少和先后、是否办理网签、合同成立的先后等，公平合理的确定。,交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网

11、上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖。,网签,同一房屋；分别签订数份买卖合同合同均有效；买受人均要求继续履行合同,3、借名购房（政策下的产物）,指借名人与出名人约定，由借名人出资，以出名人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益。,存在风险 1、出名人反悔，将登记在其名下的房屋擅自转让给他人 2、多方交易，引发履约矛盾（解决参照“一房多卖”解决措施) 3、房屋因出名人债权人查封或其他原因无法办理转移登记,4、历史遗留问题,（1）户口问题,Notice：房屋出卖人未按约定将房屋内户口全部迁出的，买受人不能请求法院判决将户口强制迁出。,（2）房屋出卖人逾期交房，不搬出房屋 该情况下，房屋买受人不能清户。因为房屋出卖人没有交房（主要表现为移交钥匙），房屋的占有权尚未发生转移，清户可能会导致人身伤害或财产损失（均由买受人承担）。经纪人可建议买受人向法院起诉，要求出卖人交付房屋。 （3）房屋出卖人未结清使用期间的物业、水、电等 （物业交割保证金）敦促出卖人及时结清其使用期间的物业、水、电等各项费用，确保