房地产估价-第六章_第1页
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文档简介

1、第五章成本法,第一节:成本法的基本原理,第一,成本法的概念:1,概念:成本法是在评价点计算被评价者的回购价格,扣除折旧,求出被评价者客观合理的价格或价值的方法。,2,本质:房地产开发和建设成本,3,成本的意义:价格,2,成本法的理论基础:生产成本价值论,1,卖方:2,购买和开发:3,成本法的适用对象和条件:1(3)简单建筑的评价也一般使用成本法,(4)在市场不完整或小市场无法使用市场法进行评价的房地产评价,(5)在包括保险和索赔在内的房地产保险和其他损失赔偿中,2、适用条件:(1)区分实际成本和客观成本,(2)将市场供求分析结合起来确定评价价值,(2)确定评价价值。 4、累计价格计算,第3节:

2、成本法的公式,第一,成本法最基本的公式,累计价格=回购价格折旧,第二,新建开发土地的基本公式,新建开发土地价格=开发中土地的收购成本管理费投资和销售费10销售税开发利润,可转让土地平均价格=新建开发土地价格旧建筑价格=建筑物的再开发价格-建筑物的折旧,5,使用土地估价方法:估价土地=(土地购置成本土地开发费税金投资利息投资收益土地增值收入)修改系数,修改系数:1,年度修改:将所有权土地价格修改为有限期限土地价格,2,修改个别因素,3 在城市通过拆迁取得的:拆迁成本出借,3,在市场通过“购买”取得的:购买土地收购价格时买方应支付的税金,2,开发成本,1,调查设计和前期工程费,2,基础设施建设费,

3、3,住宅建设安装工程费,4,住宅建设安装工程费2,利息计算方法:通常是复利计算、利息计算周期、5、销售成本:销售价格乘以一定比例计算、6、销售税、1、销售税和附加(销售价格的5.5%)、2、其它销售税、7、开发利润、开发利润2)投资回报率=开发收益/(土地购置成本开发成本管理成本),3)成本利润率=开发收益/(土地购置成本开发成本管理成本投资利息销售成本),4)销售利润率=开发收益/开发完成后的房地产价值,8,土地增值收益,土地增值收益该企业2001年6月31日因结构调整,该地区的土地收购费用(包括税金)平均为10万韩元/无,5桶1亩的开发费用为8万韩元/无,土地开发期间平均投入的土地开发期间

4、为1年,银行贷款利率为5.5%,投资收益率为10%,土地还原率为6请估算一下2000年12月31日该地块的单位价格和总地价。第四节:回购价格,1,回购价格概念,回购价格:估价时重新获得或重新开发新情况的评估对象所需的支出和相应的利润之和,(1)回购价格是评估时的价格,(2)回购价格客观,(3)建筑物的回购价格是新情况下的价格, b部门子方法、c指数调整方法、d工作材料测量方法、第5部分:建筑折旧、第一部分:建筑折旧的概念和原因、第一部分、概念:估价上的折旧表示多种原因造成的价值损失。 该数额是评估时建筑物的市场价值和回购价格之间的差额。2,原因:(1)材料折旧,(2)功能折旧,(3)经济折旧,

5、第二,如何获取建筑折旧,1,使用年限方法:(1)自然寿命和经济寿命,有效经过年补偿或收回,4,分割方法:可修复和不可恢复部分,2,土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,(1)建筑物的经济寿命比土地使用年限早结束,(2)建筑物的经济寿命比土地使用年限晚结束,a,根据建筑物的实际经过年数和剩馀土地使用年数,经济寿命b, 估价=土地价值建筑物的回购价格-建筑物的折旧,2,土地价值:使用市场法,成本法,基准土地价格修正法计算,3,建筑物再加工价格:重置价格和重新开发,确定方法:单位比较方法,部门项目法,工程测量法,指数调整法当时使用了18万元/英亩,现在重新取得这样的土地需要620万元/英亩,地上建筑的

6、总建筑面积为2000,21平方米,8年前建成交付,当时建筑成本为600元/平方米,目前建设类似建筑的建筑成本为1 200元/平方米,该建筑新建8成为了估算该房地产的当前总额和单价,5年前一家公司转让了2000平方米面积的40年使用权的土地和3年前建设、钢铁混合结构、耐久性期限50年,总建筑面积5000平方米。40年来,重新取得土地使用权的出售价格为2000元/m2,重建建筑物的建设项目费用为600万元(第一年投资40%,第二年投资60%)。可以看作是年度集中投资),管理费为建安费用的3%,年利为6%,销售税为90万元,开发企业利润为120万元。假设门窗、墙壁等损坏的修理费为8万韩元,装修的重置价格为140万韩元,平均寿命为5年,设备的重置价格为100万韩元,平均寿命为10年,残值率为0,计算该房地产的实际价格。(土地资本化率为8%),例6-3一家公司以地板地价1000元/平方米购买了一套住宅用地70年使用权。建设用地率为1.6,建设规划用地面积为40000平方米,建设费用为1400韩元/平方米,专业费用为建设费用的8%,管理费用为土地费用、建设费用及专业费用的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年

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