吉安商业市场调查报告

1、吉安项目市调报告 衷越 2014312,目录 1 青原区房地产市场概况 2 青原区商业概况 3 参考性楼盘概况 4 项目的几个思考点 5 总结,市场概况 主要商业楼盘销售情况 青原区房地产市场小结,1. 青原区房地产市场概况,青原区在售/待售楼盘24个，产品结构为75%为住宅，5%为公寓写字楼，20%为商业。各楼盘主要集中在区政府片区/青原大道沿线和规划滨江新区内； 代表性楼盘 住宅：康居外滩/上江界/理想城； 公寓写字楼：盛唐华都/豪德星城； 商业：万商汇/豪德星城； 主要大盘：万商汇/金鑫未来港/理想城/盛唐华都； 区域内住宅产品交易均价：4334元； 数据来源：市调/吉安房产交易网；,在

2、售楼盘分布,主要商业楼盘销售情况,万商汇小商品城 住宅（幸福365）：4280 商业：整体均价9000 注：已进入清盘阶段,理想城 住宅：4200 商业：规划数码城/电子交易市场。暂未销售；,金鑫未来港 纯商业项目，总量22万，规划为家居建材购物中心，下半年开盘；,盛唐华都 写字楼/公寓：5800； 底商：19000元（尾铺）； 集中商业于年底左右开始分割销售；,豪德星城银座 写字楼/公寓：6000； 商铺：2.25日首次开盘，推出一二层共115套。其中一层售价43万-53万元；二层售价2.1万-2.8万元； 现剩余少量尾铺，二期接受内部认购，5月份左右开盘；,青原区自2001年正式挂牌成立为

3、县级行政区，经过十余年发展，区域内已经成为吉安副市级商业区。根据吉安市2010-2020年规划纲要，青原区河东片区将打造成集居住、商业、休闲和金融于一体活力新区，同时将青原区东向沿江带规划为吉安市“一江两岸”的滨江新区。截止2013年底，区域内常驻人口为8.6万，GDP为56.8亿元，同比增长15.8%，政策、资源及交通相对的完善和丰富，有力支撑了房地产行业发展； 1. 截止2014年3月10日，本年度青原区住宅实际销售套数944套，占吉州区成交量的44.1%，成交均价4292元，为吉州区的77.5%； 2. 支撑青原区房地产市场发展的主要因素为1）土地价格较低；2）政府政策及规划导向；3）青

4、原区经过十余年发展，由当初的乡下面貌演变成了城市新区，具备了经济、人口、交通条件和一定的配套资源； 3. 青原区销售价格（含住宅、商业）均比吉州区低20-45%，商用物业差距相对更大，最高达到45%。主要因素为相比吉州区配套及远期价值提升和流动人口少及商业不够繁荣等。由此直接导致营销、价格及客户构成的差异，据了解，青原区主要为吉安县级客户构成，关注点为价格和优惠； 4. 从青原区土地存量结构和吉安市公共资源网信息披露，未来青原区土地供应将集中在河东滨江新区内，购买/投资热点将向该区域内集中； 5. 由于政策的优越性，青原区吸引了福建（盛唐华都）、北京（理想城）、湖北（金鑫未来港）和香港（豪德）

5、的开发商投资开发商业项目，其开发理念和规模相比本地开发商更具优势。同时由于青原区商业氛围薄弱，业态低端等因素，因此具有较大的投资机会点；,青原区房地产市场小结,片区内商业业态及租金情况 火车站及项目周边消费情况 青原区商业网点概况 小结,2. 青原区商业概况,正 气 路,青 原 大 道,坪 田 路,文 天 祥 大 道,贸易广场,公 略 路,片区内商业业态及租金情况,天 玉 山 路,站前广场（数据采集自项目对面物业） 1. 站前广场业态构成为餐饮/酒店/零售/土特产。 2. 其中一楼租金水平为65-75元，越往车站越贵；二楼为20-25元；火车站外围（正气路55-60）；26家店面中有1家招租，

6、一家转让； 3. 人均消费情况为餐饮10-25元/零售（特产）5-60元/网吧4元一小时/住宿60-130元； 4. 站前广场商业形成了明显的“阴阳街”格局，靠项目这边人流/车流明显低于对面的商业，并且人流及车流均自发从项目对面的商业区通过； 5. 经选点目测计算（中午13时/下午17时），5分钟内车流进入/停放火车站为12辆（涵公交车），其中有1-2为社会车辆停放，其余为客流接送车辆； 1）. 5分钟内进出（各）站人员为60-90人次（涵公交车输送），进站人员五分钟内具有消费意向的约有1人； 2）. 经于特产店及木桶饭店老板闲聊得知，生意较好的时间段为上午11时左右和下午4-6时及晚上8-1

7、1时。多为偶得客户，针对性消费强（吃饭/零食）；一致认为租金较高生意比较难做，平均1-2年的开店周期； 6. 前日站前广场新开张餐饮店和台球/小型KTV一家，经过三个时段分别调查，基本上没有客户消费； 7. 站前广场候车人员多为年轻人及家庭和组团型务工人员，多滞留于进站口前的花带旁。,火车站及项目周边消费情况,启示：旅客消费力有限，属于补充类偶得型客户；,项目周边人流/车辆统计（选点定时测算） 1. 中午13时/下午17时测算统计，5分钟内车流数18辆，其中一半为工程/货车和摩托车类；人流5分钟内为6-8人次（有部分为旅客/前往工商银行办理业务）； 2. 由于路网因素，项目距井冈山大学路程为2

8、0分钟左右，基本上无学生通行； 3. 通过打的车程计算，从吉州区人民广场到项目地约为8-10分钟；,启示：由于项目的延展性较差，学生群体对本项目定位支撑作用非常小；,根据青原区商业特征，通过结合市场调研的形式梳理了三个相对集中的商业网点，分别为： 1. 火车站网点。主要业种为土特产、餐饮酒店及国光超市构成（注：国光超市70%客群年龄为18-45岁）； 2. 贸易广场网点。主要业种构成为贸易广场/酒店/家居建材等； 3. 区政府网点。主要业种构成为万商汇/行政服务类商户等；,青原区商业网点概况,受历史特定因素影响，青原区商业氛围薄弱/业态低端，主要特征为： 1. 吉安火车站建成及贸易广场投入运营

9、后，使青原区步入快速发展阶段。而早期人口构成为原住居民和贸易广场商户，也得益于这两方面的带动，酒店休闲和土特产零售类业态发展迅速； 2. 早期由于区域内没有统一的城市功能规划，导致商业业态全部为自发形成的原生态业态，商户经营意识薄弱，商业发展缓慢。同时由于区域内结构性问题和历史因素，并未受到城市化发展带来的商业冲击和革新； 3. 2013年青原区常住人口为8.6万，但主要街道行人较少，相反车流（含摩托车流）较大（根据观察，公交车乘坐率为30%左右），从中凸显区域居民多以工作为出行导向； 4. 由于区域内业态的局限性，主要道路上空置/推后建设的商业项目（含集中商业/底商）有8个。经分析，这些物业

10、属于零散性的商业物业，单个物业很难做定位，同时由于城建规划的不足，未来将会出现较多这样的空置物业； 5. 由于商业业态的局限性，商业物业升值缓慢。以豪德戴维斯酒店下面的底商为例（青原区主干道，根据豪德银座电子数码城销售员透露），出售时价格1万多元，现价值为2万多点；,青原区商业概况小结,吉安楼盘分布 参考性楼盘特征分析 小结,3. 参考性楼盘概况,理想城,万商汇,金鑫未来港,盛唐广场,豪德星城 银座,新华大厦,万象广场,天都公馆,新世界广场,曼哈顿广场,吉安商业楼盘分布,参考性楼盘特征分析,参考性楼盘小结,1. 通过参考比较，青原区商业项目主要以市场类商业业态定位为主，并普遍采用售后包租的销售

11、模式； 2. 青原区大型商业项目主要集中在区政府片区，由于开发地块面积较大/宗地指标限制，一至三年内商业（涵写字楼/底商/公寓）供应量保守估计在50万以上； 3. 从严格意义上来说，青原区商业投资驱动点为价格（吉州区商业项目供应量有限且价格较高），吸引了具有一定的资金和投资意向的客户。但由于投资经验的不足和商业项目运营能力的欠缺，将会逐渐的导致一些商业项目烂尾（开发商圈钱意图过于明显），因此未来青原区商业项目在竞争加剧的同时，投资者和市场将更加趋向理性； 4. 通过对青原区主要商业项目的综合分析，售后包租为通行的销售模式，面积小总价低易于销售。市场对招商和运营的认知相对薄弱，商业楼盘对项目包装

12、意识不足； 5. 经过综合性对比分析，各商业楼盘价值分化较为明显，并直接导致了较大的价格差，主要体现在地段/定位和市场认知度等方面；,SWOT分析 面临的核心问题 几点个人看法,4. 项目的几个思考点,SWOT分析,S 优势,W 劣势,O 机会,T 威胁,1.毗邻火车站，具有一定的区位优势； 2.路网畅通，交通便利，具有一定的成长空间；,1.区域内商业氛围薄弱，没有形成人气，周边租金水平较低，使项目利润空间较小； 2. 项目格局小和吉安没有支柱产业群，居民消费力有限，目标客户群难以锁定，定位困难；,1.青原区商业传统低端，新项目定位单一，使项目具有一定的运作空间 ； 2. 项目对面新华大厦的入

13、市，有利于带动项目的影响和宣传，可协同借势而为；,1.青原区商业项目供应量过大，市场消化能力有限，将加剧竞争； 2. 受区域内历史特定因素影响和项目自身的格局限制，面临长期运作风险和运营风险；,面临的核心问题,1. 受项目成本影响，结合项目的格局因素，加大了定位难度； 2. 项目不管如何定位，招商难度和成本较大； 3. 青原区商业地产供应量持续增大，对项目运作模式和入市时机带来了一定的挑战性，加大了项目的操盘难度； 4. 财富广场公寓与本项目同属于投资性产品，并且售价/返租额/及运作模式对本项目将造成不可忽视的影响，需要进行深刻的认识；,几点个人看法,1. 在定位方面，1）走颠覆型创新路线；

14、2）走区域内原有业态补位者路线； 本项目定位将直接决定物业的价值，因此从营销策划角度来说，倾向于走颠覆性创新路线，利于包装炒作和提升物业的价值； 2. 若有可能，建议推迟到9-10月份发售， 1）市场氛围相对较好； 2）项目对面新华大厦将步入全面营销推广期，利于项目借势； 项目在此期间，1）开展招商和工程推进工作，以招商为线工程为点带动销售面；2）协助财富广场公寓/写字楼进行营销推广，间接为本项目造势； 3. 青原区各商业项目营销推广成本投入很大，但均属于传统营销模式。为此本项目在入市期建议高举高打，持续制造吉安城市级别事件，同时整合各方资源，不断刺激市场，争取快速去化；,5. 总结,1. 青原区房地产投资热点区域为滨江新区和区政府一带，住宅售价为4200元/左右，公寓写字楼5500-6000元，底商（结合前几年售价）16000-23000元/左右； 2. 青原区商业氛围薄弱，现有业态传统低端，租金