第二章 资产评估学

1、，熟悉第二章资产评估的基本方法、本章的基本要求、资产评估三种基本方法的基本原理、内容和确定各参数指标的方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法之间的关系。可以使用三种基本方法评估常规资源。本章对资产评估的市场法、收益法和成本法的理解，特别是在三种基本评估方法中，每个参数指标的基本意义和取得方法是确定资产评估方法的关键。实际获取本章难点、利润法评价的基本原则和利润额、贴现率和利润周期三个基本指标的方法和方法。资产评估方法、方法、资产评估方法是评估估计资产价值的技术手段。是以工程技术、统计、会计等学科的技术方法为基础，结合自身特点形成的总体方法。资产评估流程图、资产评估基本方法和方法

2、、重置成本、资产评估方法系统、第一节市场方法、第一节市场方法、第一节市场方法的基本含义市场方法是各种评估技术方法的总称，通过使用市场上相同或类似资产的最近交易价格直接比较或类推来估计资产价值。第二，基本思路首先在市场上寻找与评估对象资产相似的参考对象的交易价格，调整评估对象资产与参考对象的差异，以确定评估对象资产的评估值。市场法是资产评估中最直接、最有说服力的评估方法之一，可以收集3、基本原则：资产替代原则4、基本前提：1、活跃发展的资产市场的需要2、参考和与正在评估的资产比较的技术参数指标等数据。功能上可比较的市场条件。适当的时间范围(时间间隔不能太长)，5，操作程序，6，一般的评价方法，直

3、接比较方法是通过直接比较参考商品的交易价格和参考商品的特定基本特性与评价对象的相同基本特性来判断估算对象的价值的一种方法。基本计算公式：评估对象价值=参考对象交易价格取决于比较特性，直接比较方法的具体技术方法有所不同。(a)直接比较方法，1，当前市场价格法评估对象本身或基本上相同的参考对象基于当前市场价格2，市场价格法参考对象价格，考虑评估对象对销售条件、销售期限等的不利因素，根据评估对象的经验或相关部门的规定设定价格折扣率，以估计评估对象价值。数学表示法： (仅适用于评估对象与参考对象之间的交易条件差异存在的情况)，3，功能价值分类根据参考对象交易价格，考虑参考对象与评估对象之间的功能差异，

4、调整两者之间的功能差异，以估计评估对象的价值。资产价值和功能为线性关系的情况能力比率法如果资产价值和功能为指数关系，则规模经济效益指数法，4，价格指数法基于参考对象交易价格，通过考虑参考对象交易时间和评估对象评估截止日期之间的时间间隔对资产价值的影响，将评估对象的价值调整为价格指数。只有时间因素存在差异，时间差异不能太长。5、成信率价格调整法以基准对象交易价格为基础，考虑基准对象和评估对象之间新旧程度的差异，通过新的比例调整估计评估对象价值。其中，(b)模拟调整法类比调整法通过比较分析调整参考对象和评估对象之间的差异，根据基准交易价格调整估计评估对象的价值。参考对象不必与评估对象相同或基本，并

5、且在较大的方面必须基本相同或相似。特征：是适用和广泛使用的，对信息数据的数量和质量要求高，需要有丰富的评价经验、市场经验和评价技术的评价者。，1，市场售价比较法基于参考对象交易价格，考虑参考对象和评估对象之间的功能、市场条件和销售时间差异，通过比较分析和量化调整评估对象价值。数学表达式：2，成本市值方法基于评估对象的当前合理成本，使用参考对象的成本市值比率来评估评估评估对象的价值。数学表达式：3，股价收益乘数法将参考商品的股价收益用作乘数(乘数)，将此乘数乘以待评估资产的收益额，以估计待评估对象的价值。数学表达式：第二节收益收益法，市场法是通过估计被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各

6、种评估技术方法的总称。“追求利益”的想法是，任何有辨识力的投资者在购买或投资任何资产时，愿意支付或投资的货币金额不会高于购买或投资的资产给未来带来的收益金额，即收益金额。理论上，收益法是资产评估中更科学、更合理的评估方法之一。一、收益法的基本含义、二、基本思路、三、理论基础、效用价值论：收益越决定资产价值，资产价值就越大。资产的收益通常表示为一段时间内的收益流，收益具有时间价值，因此为了估计资产的现值，必须将未来一段时间内的收益转换为现值。这就是资产的估价。第四，基本前提，(1)评估对象资产的未来预期收益是可预测的，并且可以按货币衡量。(2)资产所有者获得预期收益的风险也可以预测，并且可以用货

7、币衡量。(3)评价资产的预期利润年数可预测。5，操作程序，(6)，确定参数，1，预计收入额2，折扣率3，利润期限，(1)基本含义是要评估的资产超过其价值所产生的超额馀额。(2)主要特征收益额不是资产的历史或实际收益额，而是资产未来的预期收益额。收益不是资产的实际收益，而是资产的客观收益。1，预计收益额，(3)对收益额内容的主要看法税后净利润净额净现金流量总收益，综合调整法：预计年度收益额=当前正常年度收益额-预计收益率增加额-预计利润率减少的收益额，(4)收入额预测方法，产品生命周期法，2，贴现率，(2)贴现率的形式贴现率：未来到期收益转换为现值的比率本金率：未来无限期收益转换为现值的比率，基

8、本方法：无风险回报率风险回报率，(3)贴现率估计方法，行业风险，营业风险，财务风险，财务风险，(2)收入期间估计方法法律，基于规定所需时间的估计基于合同所需时间的估计基于产品寿命周期的估计，7，默认方法，收入方法的默认计算公式：公式字符集成定义：p评估值；I年序列号；Pi未来I年的评估值；Ri预计未来I年的收入；r折扣率或资本化率；Ri第一年折扣率或资本化率；n收入年度；t收入年度；a退休金。、1、有限利润期间、大于0的资本化率、(1)未来年度的利润额、3、永久利润、每个要素保持不变、2、有限利润期间、资本化率为0、1、 n年后不变。无限收益期； r大于0。设立条件：净利润在t年(包括t年)前

9、发生变化。 t年后也不变。有限的收益期为n年。 r大于0。1，无限收益期，等差系列的增加，(3)未来各年的收益金额按等差系列变化，2，有限收益期，等差系列的增加，成立条件：净利润按等差系列增加；纯收入每年增加b。无限收益期； r大于0。设立条件：按等差增加净利润；纯收入每年增加b。有限的收益期为n年。 r大于0。3，无限收益期，递减等差系列，4，有限收益期，递减等差系列，设定条件：按净收益等差顺序递减；纯收入每年减少到b。无限收益期； r大于0；收益减少到零。设立条件：按等差减少净利润；纯收入每年减少到b。有限的收益期为n年。r大于0。1，无限利润期限，等比系列增加，(4)未来年度的利润额为等

10、比系列，2，有限利润期限，等比系列增加，设定条件：净利润等比系列增加；纯收入逐年增加s。无限收益期； r s 0。设立条件：纯利润随着等比系列增加。纯收入逐年增加s。有限的收益期为n年。 r s 0。3，无限收益期，等比系列减少，4，有限收益期，等比系列减少，设定条件：净收益等比系列减少；纯收入每年都有s的下降率。无限收益期； r s 0。设立条件：净收益随等比级数减少。纯收入每年都有s的下降率。有限的收益期为n年。 r大于0；0 s1。(5)知道未来几年资产的价格，设定条件：净收益到n年(包括n年)为止不变第n年的价格预知Pn r大于0，计算公式：例1:假设某企业将继续经营，现在转让，雇用鉴

11、定家来估算其价值。据预测，该企业每年的预期收益为1200万韩元，折扣率为4%。请估计一下这个企业的价值。估价=1200/4%=30000(万韩元)，利润法应用实例：实例2:业务可以继续运营6年，用于营业结束后偿还债务，目前计划转让。6年的预期收益共900万元，贴现率预计为8%，计算该企业的估值。p=(900/8%)1-1/(1 8%)6=9004.6229=4160.59(万元)，收益法应用实例：实例3:特定收益资产的预计5年收益额分别为110假设从第6年开始，以后每年收益为14万韩元，固定折扣率和韩元金币比率为10%。分别确定该收益资产在可持续经营条件和运营50年条件下评估的价值。收益法应用

12、案例：(1)可持续经营条件评估流程：首先确定未来5年收益的现值。计算的现值系数可以在复利现值表中找到。接着以6年后的收益作为本金处理，以14/(10%)=140(万韩元)为结尾，确定该企业的评价额。企业评估价值=49244.2 1400.6209=136.17(万元)，(2)经营50年条件下的评估流程：重建或重置已评估资产。这是从成本取得和成本要素的角度分析和判断已估价资产的价值。评价想法可以概括为：第三节是各种评估技术方法的统称，通过首先估计被评估资产的重置成本，估计被评估资产的现有被评估因素，从重置成本中减去该因素，评估被评估资产的价值。一、一、成本法的基本含义，二、基本思路，三、理论基础

13、，一、资产的价值取决于资产的成本。资产的购置成本越高，资产的价值就越高。只要条件允许，任何潜在投资者在决定对任何资产的投资时，他愿意支付的价格都不会超过购买该资产的当前购置成本。2、资产的价值是变量。资产的价值会随着资产本身的运动和其他因素而相应变化。1，已评估资产的持续使用状态2，可用历史成本数据3，资产价值形成成本是必需的，4，基本前提，生产成本价值理论，5，操作程序，6，基本要素，1，恢复重置成本原来相同的材料，建筑或制造标准，设计，格式2、更新重置成本是采用新材料、现代建筑或制造标准、新设计、规格和技术等构建和评估在当前价格级别具有相同功能的新资产所需的成本。(a)资产的重置成本，即资

14、产当前的再收购成本。重置成本通常可分为重置恢复成本和重置更新成本。(b)资产物理贬值通常以相互对数(即有形损失)来衡量，指由于使用和自然力量的作用而导致的资产物理性能损失或减少而导致的资产价值损失。(4)资产经济贬值，(3)资产功能贬值，是指资产闲置、收益下降等原因造成的资产价值损失。是指由于技术进步而导致的资产功能相对落后而导致的资产价值损失。7，具体估价方法，1，重置会计方法是利用成本会计的基本原理，通过按项目计算和汇总资产购置所需支出项来估算重置成本的方法。(a)作为资产当前购置成本的重置成本的估算方法。重置成本通常可分为重置恢复成本和重置更新成本。采购类型：自建：自建采购类型，计算公式

15、，重置成本=直接成本间接成本，建筑成本要素：物料人工成本间接费用资金合理收益，购置成本要素：采购价格安装调试成本运费人工成本，间接成本要素：资产购置和建筑管理成本，工程图纸和其它成本，实例1评价者收集的费用资料是，该机器设备目前的市场价格为每台180000韩元，运输学费5000韩元，安装费用20000韩元，其中原材料6000韩元，人工费用13000韩元，其他费用1000韩元，安装时间短。评估对象分析说，评估的资产是购买用机器设备安装，安装时间短，因此包括维护费(包括vat)、保管费、安装费和其他费用的重置费。此设备的重置成本包括：重置成本=采购价格运费安装成本=180000 5000 20000=205000(元)；实例2:估价资产是两年前购买的设备。据调查，这台机器设备目前没有替代产品。经资料检查，该设备的价目表价格原为10.2万元，其中采购价格为8万元，运输杂费为1.6万元，安装费中直接费用为0.4万元，间接费用为0.2万元。根据对同一